毛玉娟　張濤　李文鑫

摘 要：保障性住房是黨和政府高度重視的民生工程，而保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理卻成為普遍關(guān)注和難以破解的問題。張掖市普通商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理相對(duì)滯后，保障性住房的物業(yè)管理更是處于基本空白的狀態(tài)。這與張掖市全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想是極不相適應(yīng)的。因此，對(duì)張掖市保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查和研究迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：張掖市；保障性住宅小區(qū)；物業(yè)管理；

中圖分類號(hào)：C931.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-3520（2015）-01-00-02

我國從 20 世紀(jì) 90 年代起就開始了保障性住房的建設(shè)，多年來推出了經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等多種類型的保障性住房，為許多城市中低收入群眾提供了適宜的居所，解決了他們的住房困難。然而，大規(guī)模保障性住房如果缺乏有效的管理，將產(chǎn)生一系列的社會(huì)問題，甚至成為社會(huì)沖突的根源。近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展步伐的加快，張掖市保障性住房的建設(shè)規(guī)?？涨皵U(kuò)大，保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題也逐步顯現(xiàn)，亟待政府部門和社會(huì)各界去關(guān)注和解決。

一、國內(nèi)外保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理概況

“保障性住房”，顧名思義它屬于民生工程，這就決定了對(duì)保障性住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理必須是非盈利性質(zhì)的。然而，與普通商品房的業(yè)主一樣，保障性住房的業(yè)主同樣具有享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)力。因此，保障性住房物業(yè)管理與生俱來就是一個(gè)矛盾的載體。21世紀(jì)以來，國內(nèi)外關(guān)于保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的研究正逐步展開。首先，在保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的選聘上，美國約有 20%的中小型公寓實(shí)行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會(huì)選舉出的業(yè)委會(huì)，代表全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理物業(yè)。其次，由于保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動(dòng)，這會(huì)降低住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度，因此，無論在國外還是國內(nèi)，提到保障性住房的物業(yè)管理，90%的業(yè)主是不滿意的。最后，在保障性住房物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)方面，我國有80%的物業(yè)管理企業(yè)承認(rèn)保障性住房的物業(yè)管理是100%虧損的。同時(shí)，由于保障性住宅小區(qū)規(guī)模龐大，房屋產(chǎn)權(quán)差異大、居住人群復(fù)雜、未來保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理任務(wù)將比普通商品房小區(qū)更為艱巨。

二、張掖市保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

為了落實(shí)國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策，解決城市特困戶和中、低收入家庭的住房問題，2010年以來，張掖市保障性住房的建設(shè)已經(jīng)大規(guī)模展開，尤其是圍繞老城區(qū)以西方向（濱河新區(qū)、花兒村、胡家園子），以南方向（南關(guān)村、梁家墩鎮(zhèn)、前進(jìn)村、八一村）為主的大規(guī)模拆遷和修建正在進(jìn)行。僅2014年，甘州區(qū)就建設(shè)466套公租房。這些保障性住宅小區(qū)的建成為張掖市住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)提供了一個(gè)巨大的市場(chǎng)。然而，由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，張掖的物業(yè)管理行業(yè)一直處于蕭條狀態(tài)。普通商品房的物業(yè)管理尚且不景氣，保障性住房的物業(yè)管理更是令人唏噓。截止2014年12月，張掖市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)僅有115家，其中，登記成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有107家，外來入張登記備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)6家。具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)3家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)102家、三級(jí)暫定資質(zhì)企業(yè)10家。按地域劃分的情況為：甘州城區(qū)85家（含外來5家），高臺(tái)縣城5家（含外來1家），臨澤縣城6家，山丹縣城8家，民樂縣城10家、肅南縣城僅有1家。而張掖市六縣區(qū)從事保障性住房物業(yè)管理的物業(yè)企業(yè)僅占上述物業(yè)企業(yè)總數(shù)的20%。就拿張掖市甘州區(qū)來說，城區(qū)以內(nèi)的物業(yè)服務(wù)面積為782.67萬平方米，物業(yè)服務(wù)覆蓋率為70%，而寧和園、德和苑、安里閘棚戶區(qū)等保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率還不到50%。而在物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方面，張掖市目前所有的住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)中95%的企業(yè)都在虧損，尤其是保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理更是虧損到了難以維持的境地。據(jù)筆者在臨澤縣一個(gè)保障性住宅小區(qū)（惠民小區(qū)）的“惠民物業(yè)管理有限公司”調(diào)研時(shí)所獲得的資料顯示，這家物業(yè)公司已經(jīng)連續(xù)三年虧損的金額超過每年20萬，物業(yè)管理人員的工資已經(jīng)到了難以維持的地步。在問及如果繼續(xù)這樣虧損下去最終該如何“消化”累計(jì)的虧損金額時(shí)，經(jīng)理和員工都感到無所適從，坦言只能期待政府來解決。其實(shí)，不僅是這一家保障性住宅小區(qū)的情況如此不堪，張掖市其余各縣的保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)都存在嚴(yán)重虧損的問題?？偟膩碚f，張掖市目前的保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理不容樂觀。

三、張掖市保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及解決對(duì)策

問題一：保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)與物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)、發(fā)展之間存在著矛盾眾所周知，保障性住房是國家的惠民工程，帶有社會(huì)福利性質(zhì)，具有以服務(wù)性為主而非以盈利為目的等特征。因而，對(duì)保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理模式等方面，本應(yīng)該與普通商品房的物業(yè)管理區(qū)別對(duì)待。然而，張掖市的現(xiàn)實(shí)是保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理模式等方面，基本和普通商品房是相同的，這顯然是不合理的。然而，筆者在走訪張掖市各縣區(qū)的保障性住房相關(guān)負(fù)責(zé)部門和物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，大家一致認(rèn)為這種不合理的現(xiàn)實(shí)也是無可奈何的事情，因?yàn)閺堃词姓麄€(gè)物業(yè)市場(chǎng)本來就不景氣，95%的物業(yè)公司虧損嚴(yán)重，如果在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面再對(duì)保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)予以下調(diào)的話，那就更沒有企業(yè)愿意來承擔(dān)這些小區(qū)的物業(yè)管理工作了。

解決對(duì)策：政府有必要對(duì)保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理提供財(cái)政補(bǔ)貼為了緩解上述矛盾，政府可以嘗試通過稅收機(jī)制改革來解決保障性住房物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。具體措施包括：第一，可以采取保障性住房物業(yè)管理費(fèi)和租金收入免征營(yíng)業(yè)稅的方式幫助其發(fā)展。第二，對(duì)政府購買物業(yè)服務(wù)成果支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金補(bǔ)貼以及對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋出租所得，實(shí)施所得稅和營(yíng)業(yè)稅減免。第三，對(duì)參與保障性住房物業(yè)管理企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”等優(yōu)惠政策。這些措施可以緩解保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的資金周轉(zhuǎn)問題。

問題二：整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

目前，張掖市所有的保障性住宅小區(qū)都只是以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)尚未引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這一現(xiàn)狀與物業(yè)管理自身的屬性是矛盾的，因?yàn)槲飿I(yè)管理具備與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的特征。尤其需要強(qiáng)調(diào)的是在物業(yè)管理這一行業(yè)的市場(chǎng)上，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)企業(yè)，并購買和消費(fèi)其提供的服務(wù)，而物業(yè)公司則必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)才能擠進(jìn)和占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。而時(shí)下張掖的現(xiàn)實(shí)則是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)幾乎不存在競(jìng)爭(zhēng)。這就勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)活力不夠、經(jīng)營(yíng)動(dòng)力不足、管理工作缺乏積極性、服務(wù)水平亟待提高等情況成為常態(tài)化現(xiàn)象，反過來又必然導(dǎo)致業(yè)主對(duì)自己消費(fèi)的物業(yè)服務(wù)非常不滿意，進(jìn)而不愿意按照約定繳納物業(yè)費(fèi)，甚至與物業(yè)人員發(fā)生沖突等這樣一個(gè)惡性循環(huán)的產(chǎn)生，嚴(yán)重阻礙物業(yè)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的權(quán)益。

解決對(duì)策：引入物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激發(fā)物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)的內(nèi)動(dòng)力

問題三：物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)不完善，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等基層組織機(jī)構(gòu)亟待成立

張掖市90%以上保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)都是由該小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的，70%的小區(qū)物業(yè)管理的基層組織機(jī)構(gòu)尚不完善，突出表現(xiàn)在沒有成立業(yè)主委員會(huì)，無法定期召開業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)更無從談起。而那些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)業(yè)主代表在物業(yè)管理中真正能發(fā)揮作用的不多，據(jù)調(diào)研時(shí)物業(yè)人員反映，絕大多數(shù)業(yè)主代表在參與整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理過程中也都只關(guān)心自身的利益，不會(huì)站在大局的角度提供特別有價(jià)值的意見和建議。

解決對(duì)策：相關(guān)部門盡快督促各小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮基層組織機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理中的作用

總之，張掖市保障性住宅小區(qū)的物業(yè)管理是當(dāng)前一項(xiàng)迫切需要解決的難題，本文筆者只是提出一些非常膚淺的建議，是否可行還有待于進(jìn)一步研究和論證。

基金項(xiàng)目：：本文為2014年張掖市委黨校立項(xiàng)課題，課題負(fù)責(zé)人：毛玉娟，課題組成員：張濤、李文鑫、董風(fēng)云、秦宇