對(duì)于舉國(guó)關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專家、學(xué)者乃至地產(chǎn)商都會(huì)在各種場(chǎng)合發(fā)表自己的判斷和預(yù)言，而作為中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)之一，中國(guó)指數(shù)研究院（下文稱“中指院”）對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)卻似乎有些陌生。事實(shí)上，它目前的分支機(jī)構(gòu)遍布主要大中城市，其建立的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”會(huì)定期發(fā)布主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，被視為衡量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要指標(biāo)。

對(duì)于舉國(guó)關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專家、學(xué)者乃至地產(chǎn)商都會(huì)在各種場(chǎng)合發(fā)表自己的判斷和預(yù)言，而作為中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)之一，中國(guó)指數(shù)研究院（下文稱“中指院”）對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)卻似乎有些陌生。事實(shí)上，它目前的分支機(jī)構(gòu)遍布主要大中城市，其建立的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”會(huì)定期發(fā)布主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，被視為衡量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要指標(biāo)。

“我們希望用數(shù)字幫大家總結(jié)一年一度的市場(chǎng)變化，同時(shí)我們也希望用數(shù)字，特別是用我們的模型來(lái)預(yù)判未來(lái)一年的市場(chǎng)趨勢(shì)?！痹?015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)報(bào)告會(huì)上，中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)。不久前，中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比在經(jīng)歷了連續(xù)8個(gè)月的下跌后，出現(xiàn)了微漲。圍繞房?jī)r(jià)“回正”的話題，黃瑜接受了環(huán)球人物雜志記者的專訪。

房?jī)r(jià)指數(shù)怎么來(lái)

環(huán)球人物雜志：中指院有大量數(shù)據(jù)來(lái)自對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，這些重點(diǎn)城市有哪些？

黃瑜：百城價(jià)格指數(shù)涵蓋了一、二線城市和重點(diǎn)三線城市。重點(diǎn)城市共50個(gè)：一線包括北上廣深;二線包括天津、杭州等25個(gè)城市，主要是省會(huì)和計(jì)劃單列市;三線包括莆田、中山等21個(gè)城市，主要是地級(jí)市。

環(huán)球人物雜志：對(duì)于各地收集的信息，中指院通過(guò)什么方式進(jìn)行分析，做出預(yù)判？

黃瑜：相對(duì)于國(guó)內(nèi)很多學(xué)者的市場(chǎng)感知和經(jīng)驗(yàn)，中指院更多是用數(shù)據(jù)和模型對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析和判斷，像“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”就包括了6個(gè)方程和22個(gè)模塊。模型預(yù)判不僅包括房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供求因素，還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)水平、政策等，對(duì)這些我們也會(huì)做一些關(guān)聯(lián)分析。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，我們會(huì)做一些相關(guān)假設(shè)，如GDP增長(zhǎng)，在綜合考量各經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的研究成果后，我們假設(shè)一個(gè)增長(zhǎng)率，同時(shí)假設(shè)貨幣環(huán)境整體穩(wěn)健、政策干預(yù)比較少、房地產(chǎn)逐步回歸市場(chǎng)化，在這個(gè)大背景下，我們會(huì)把長(zhǎng)期以來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)預(yù)判。

環(huán)球人物雜志：由此得出的房?jī)r(jià)指數(shù)能否預(yù)測(cè)樓市發(fā)展趨勢(shì)？老百姓研究房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)個(gè)人買房有指導(dǎo)作用嗎？

黃瑜：房?jī)r(jià)指數(shù)的主要作用是反映一定時(shí)期內(nèi)房屋價(jià)格的變動(dòng)程度和趨勢(shì)。由于房?jī)r(jià)變化的根本原因在于供求關(guān)系的變化，因此在某種程度上，房?jī)r(jià)指數(shù)也能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向，如中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)即被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”和引導(dǎo)投資置業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。房?jī)r(jià)指數(shù)除了對(duì)政府部門(mén)、研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)具有重要意義外，對(duì)普通老百姓也具有重要的指導(dǎo)作用，因?yàn)榉績(jī)r(jià)指數(shù)簡(jiǎn)單明了，能夠幫助普通居民及時(shí)了解房?jī)r(jià)變化情況，所以能對(duì)個(gè)人買房置業(yè)提供有效參考。

現(xiàn)在是買房好時(shí)機(jī)

環(huán)球人物雜志：中指院的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月全國(guó)百城房?jī)r(jià)在連續(xù)8個(gè)月下跌之后首次回正，目前的均價(jià)是多少？

黃瑜：2015年1月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10564元/平方米;環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后止跌，微漲0.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%。

環(huán)球人物雜志：哪些因素導(dǎo)致了回正？

黃瑜：價(jià)格回正主要有幾個(gè)方面的原因：首先，成交量方面，2014年四季度以來(lái)，主要城市需求平穩(wěn)釋放，去年底成交量“翹尾”，12月成交量達(dá)2010年以來(lái)單月最高水平，樓市預(yù)期逐步轉(zhuǎn)好;其次，供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近，主要城市推盤(pán)量有所減少，短期內(nèi)主要城市庫(kù)存壓力稍有緩解;再次，政府方面，李克強(qiáng)總理首次就房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，積極肯定了行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要性，市場(chǎng)信心有所增強(qiáng);最后，企業(yè)策略方面，企業(yè)年初的業(yè)績(jī)壓力較為緩和，部分樓盤(pán)優(yōu)惠力度相對(duì)2014年底減弱。

環(huán)球人物雜志：從數(shù)據(jù)看，不同地區(qū)、各線城市的房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)分化的趨勢(shì)？對(duì)一線城市居民來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

黃瑜：2015年1月不同地區(qū)及各線城市房?jī)r(jià)均表現(xiàn)分化。從不同區(qū)域看，珠三角和環(huán)渤海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，漲幅分別為0.13%和0.17%，長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下跌0.06%;從各線城市看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲，平均漲幅0.78%，二、三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，跌幅分別為0.1%和0.2%。

從地價(jià)來(lái)看，一線城市一直以來(lái)都是品牌房企關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)走高，未來(lái)隨著貨幣政策不斷放寬，一線城市房?jī)r(jià)將面臨一定上漲壓力;從庫(kù)存來(lái)看，一線城市庫(kù)存壓力較小，長(zhǎng)期看主要是供應(yīng)不足的問(wèn)題，目前一線城市的出清周期普遍在12—14個(gè)月，2014年四季度以來(lái)需求逐步釋放，庫(kù)存壓力不大。對(duì)于一線城市居民來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不失為買房的好時(shí)機(jī)。

環(huán)球人物雜志：中國(guó)樓市一直有“金九銀十”的說(shuō)法，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，這種說(shuō)法有數(shù)據(jù)支持嗎？

黃瑜：通常而言，“金九銀十”指的是每年9月、10月為傳統(tǒng)樓市旺季。從成交及價(jià)格數(shù)據(jù)看，“金九銀十”有一定道理，但并不十分準(zhǔn)確。具體來(lái)看，成交方面，根據(jù)50個(gè)重點(diǎn)城市交易數(shù)據(jù)顯示，近5年來(lái)，除2011年外，其他年份9、10月的成交量雖然明顯超過(guò)當(dāng)年均值，是成交小高峰，但都未達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。

再看價(jià)格方面，根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，近5年來(lái)，僅有2010及2013年新建住宅均價(jià)在9、10月漲幅明顯提升。2011及2014年甚至出現(xiàn)下行趨勢(shì)。

環(huán)球人物雜志：那么房?jī)r(jià)是否存在所謂季節(jié)性、周期性的規(guī)律？

黃瑜：價(jià)格波動(dòng)的季節(jié)性、周期性規(guī)律并不明顯。成交方面有一定規(guī)律，如年中、年底企業(yè)沖業(yè)績(jī)的推盤(pán)高峰，“金三銀四”及“金九銀十”，成交量會(huì)出現(xiàn)一定幅度上漲，7、8月及1、2月的春節(jié)假期成交量較為緩和。總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的變化主要受供求、政策、市場(chǎng)預(yù)期等多重因素影響，季節(jié)性、周期性規(guī)律相對(duì)不明顯。

緩慢增長(zhǎng)是“新常態(tài)”

環(huán)球人物雜志：你怎么看今年房?jī)r(jià)走勢(shì)？

黃瑜：從我們模型預(yù)判的價(jià)格來(lái)看，整體市場(chǎng)價(jià)格還有繼續(xù)下跌的趨勢(shì)。2015年的市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌。2014年以來(lái)，受早期拿地、新開(kāi)工量較大影響，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，但需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房?jī)r(jià)結(jié)束2013年的快速上漲趨勢(shì)，全年銷售均價(jià)基本平穩(wěn)。2015年全國(guó)市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，去庫(kù)存是主基調(diào)，預(yù)計(jì)全年商品房均價(jià)同比跌幅介于0.5%—2%之間。2月28日，中指院發(fā)布了2月的百城價(jià)格指數(shù)，新建住宅平均價(jià)格環(huán)比小幅下跌0.24%。

環(huán)球人物雜志：各線城市今年的房?jī)r(jià)會(huì)如何發(fā)展？

黃瑜：不同城市房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化局面。從2014年10—12月的短期成交表現(xiàn)看，一線城市對(duì)限貸放松、降息等政策反應(yīng)較敏感，潛在購(gòu)房需求仍較旺盛，同時(shí)近年來(lái)一線城市住宅用地成交樓面價(jià)持續(xù)走高，若2015年貨幣環(huán)境進(jìn)一步調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)仍將面臨一定的上漲壓力。

少數(shù)熱點(diǎn)二線城市同樣存在大量購(gòu)房需求，庫(kù)存壓力減輕后房?jī)r(jià)走勢(shì)或接近一線城市，但多數(shù)二線城市價(jià)格將相對(duì)平穩(wěn)。大多三、四線城市市場(chǎng)需求在早期透支，庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行。

環(huán)球人物雜志：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的大趨勢(shì)是怎樣的？

黃瑜：首先市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，由原來(lái)的高增長(zhǎng)逐步進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。2015年到2020年，整個(gè)增速還會(huì)下一個(gè)臺(tái)階，進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)的過(guò)程，企業(yè)要調(diào)整發(fā)展速度，讓增速趨緩，這是房地產(chǎn)的新常態(tài)。另一方面，去庫(kù)存是有壓力，但并不是說(shuō)下個(gè)階段一點(diǎn)市場(chǎng)都沒(méi)有。不同的城市表現(xiàn)不一樣，一線城市的市場(chǎng)空間還是比較大的，不僅現(xiàn)實(shí)供應(yīng)不足，未來(lái)供應(yīng)也不是那么多，潛在的需求非常旺盛。我們?cè)瓉?lái)做過(guò)一些城鎮(zhèn)化研究的相關(guān)課題，無(wú)論是大城市對(duì)GDP的貢獻(xiàn)比例、人口的聚集性占比，還是面積占比，北京、上海跟紐約、東京等國(guó)際大都市還差得很遠(yuǎn)，所以這些大城市、大都市圈的潛力還是非常大的。