據(jù)統(tǒng)計(jì)，墨爾本1976年中等房?jī)r(jià)是2.9625萬(wàn)澳元，而到了2010年，中等房?jī)r(jià)增至60.15萬(wàn)澳元，增長(zhǎng)率是1930%。而工資只從每周平均186澳幣增至1274澳幣，增幅為585%。墨爾本10年間人口增加了60萬(wàn)，增幅為19%。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率幾乎等于工資漲幅的4倍，顯而易見(jiàn)，對(duì)于普通大眾而言，買(mǎi)房是發(fā)財(cái)致富的最佳途徑。非常幸運(yùn)的是，我們這一批10年、20年前移民澳洲的人趕上了房產(chǎn)“漲潮”的這一波，大凡來(lái)澳洲超過(guò)10年以上的華人，幾乎沒(méi)有不涉及買(mǎi)房這個(gè)話題的。

2002年，我到達(dá)墨爾本的第二年，就開(kāi)始著手買(mǎi)房，那時(shí)我屬于首置業(yè)者。凡是澳洲公民和永久居民第一次買(mǎi)房，根據(jù)新舊和位置，政府補(bǔ)貼7000元到20萬(wàn)元，豁免部分購(gòu)房印花稅及貸款印花稅。即使這樣，那時(shí)我的能力只能買(mǎi)得起20萬(wàn)～30萬(wàn)元的房子。那時(shí)主要的好區(qū)，比如富人區(qū)，比如海邊，比如火車(chē)站邊，基本上都是50萬(wàn)～60萬(wàn)元左右。于是我轉(zhuǎn)到一個(gè)新開(kāi)發(fā)區(qū)，這里離市中心只有20公里，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃漂亮的程度是國(guó)內(nèi)許多小區(qū)無(wú)法比擬的，所有的電線事先埋入地下，所有的主要公路、商店、學(xué)校都已經(jīng)具備。有大大小小3個(gè)湖泊，有水橋、黑天鵝、野鴨、專(zhuān)門(mén)跑步道等，整個(gè)小區(qū)那時(shí)大約居住了5000人。所有房屋都是新的。我一見(jiàn)鐘情，但因?yàn)槭切聟^(qū)，還有大片的空地，因此未來(lái)升值潛力小，投資老手們都勸我還是買(mǎi)老城區(qū)，可是看了幾處，能買(mǎi)得起的都比較破舊，最后還是決定住在新區(qū)。2006年我們這個(gè)小區(qū)榮獲全澳最佳居住區(qū)。到2011年，這里已經(jīng)有將近2萬(wàn)人口。10年前，400平方米的地8萬(wàn)～10萬(wàn)元，如今270平方米的地就已經(jīng)30多萬(wàn)元了。

2006年我又買(mǎi)了一個(gè)投資房，就在我來(lái)澳洲讀MBA的大學(xué)校園旁邊。因?yàn)槲覍?duì)此地理位置非常熟悉，知道這里出租給國(guó)際學(xué)生非常容易，而且此房正對(duì)購(gòu)物中心，門(mén)口就是電車(chē)站，房間布局非常合理，里外有5個(gè)房間?？上Ш梅孔?，想要的人也多，當(dāng)時(shí)有30多人看房，最后確定要的人是7個(gè)，于是大家競(jìng)價(jià)，從底價(jià)27萬(wàn)升到33萬(wàn)時(shí)，剩下了我們3家，升到34萬(wàn)，剩下兩家又爭(zhēng)，最后我們以35萬(wàn)8000元的價(jià)格最終拿下，加上印花稅、地稅、律師費(fèi)七七八八總共38萬(wàn)元左右。

有人聽(tīng)到我一下子比底價(jià)多出了近10萬(wàn)，認(rèn)為我不該如此匆忙?？蛇@就是我的性格，大方向認(rèn)定，細(xì)節(jié)忽略，況且我根本就沒(méi)有時(shí)間看房。從決定買(mǎi)房到最后拿下，前后只用了一個(gè)多星期的時(shí)間，而大多數(shù)人一般要用半年時(shí)間選房。這里每個(gè)周末都有展示房，都有拍賣(mài)或私人出售，就像購(gòu)物一樣，從價(jià)錢(qián)、地段、房子質(zhì)量、布局、未來(lái)升值潛力、學(xué)校種種，想要認(rèn)真起來(lái)，可不是件容易的事。但后來(lái)看，我的決定還是非常正確的。2006年是墨爾本房?jī)r(jià)的一個(gè)低潮期，從2007年就一直開(kāi)始回升，如今4年我這棟房已經(jīng)估價(jià)為55萬(wàn)元以上了，短短4年升值了20多萬(wàn)元，而我自住房則是用了10年才升值了20萬(wàn)元，可因?yàn)槭亲宰?，我并不后悔，我更在意環(huán)境的優(yōu)美。

中國(guó)和澳洲的社會(huì)經(jīng)濟(jì)存在著巨大的差別，由此帶來(lái)了中國(guó)和澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差別。這種差別體現(xiàn)在澳洲房產(chǎn)交易的方方面面，滲透著購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程。了解這些區(qū)別，是進(jìn)行澳洲房產(chǎn)投資的基礎(chǔ)。

澳洲房子產(chǎn)權(quán)擁有是永久產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房簽合同時(shí)付10%，一般3個(gè)月交割期，這其間才開(kāi)始辦貸款手續(xù)，手續(xù)簡(jiǎn)單，收房后才開(kāi)始還貸款。而且一定期限內(nèi)可只還剩息不還本金，還貸壓力較小。如果你買(mǎi)樓花，不但省印花稅，還不用把10%抵押金交給開(kāi)發(fā)商，而是可以存在銀行，照常拿利息，然后由銀行出一個(gè)擔(dān)保證明。許多時(shí)候，當(dāng)你一兩年之后交割時(shí)，什么錢(qián)沒(méi)花，而房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了10%～20%了，你愿意馬上出售也可以。另外你房子如果增值了，隨時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)增加貸款，在不出售房屋的情況下將房屋升值部分提現(xiàn)，具備再次投資的條件。

為了鼓勵(lì)投資房產(chǎn)，澳洲在稅務(wù)方面有很多優(yōu)惠。

如果出租，租金不足以支付利息的那部分和折舊，可以抵到你的收入所得稅中。假如你利息是每年3萬(wàn)元，而租金每年只有2萬(wàn)元，同時(shí)用于修繕?lè)孔拥荣M(fèi)用0.2萬(wàn)元，那么虧損1.2萬(wàn)元就可以放進(jìn)你收入中，如果你收入7萬(wàn)元，減去這1.2萬(wàn)元，你只需交5.8萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。因?yàn)樵S多打工者都是工資中包含稅的，也就是提前交了稅，那么到財(cái)政年度你就可以拿到退的稅金了。同時(shí)澳洲稅務(wù)是分檔次的，一旦跨過(guò)6萬(wàn)元的檔次，就是按50%來(lái)交稅了，所以退回來(lái)的可能還不少呢。

如果出售，政策也有優(yōu)惠。即凡投資房地產(chǎn)滿1年者，此后在繳納房產(chǎn)增值稅時(shí)，只需按照增值部分的一半來(lái)繳納累進(jìn)稅。簡(jiǎn)單說(shuō)就是：基本上如果一套房產(chǎn)你買(mǎi)進(jìn)時(shí)是35萬(wàn)元，數(shù)年后賣(mài)出是70萬(wàn)元，扣除房屋買(mǎi)賣(mài)交易成本5萬(wàn)元左右，也就是純利潤(rùn)達(dá)30萬(wàn)元。但是你不必按照30萬(wàn)元來(lái)繳納增值稅，而只需為其中的15萬(wàn)元繳納即可，稅金額差不多為6萬(wàn)元。

另外，澳大利亞沒(méi)有遺產(chǎn)稅。在美國(guó)，因?yàn)檫z產(chǎn)稅，很多房產(chǎn)的繼承人不得不繳納相當(dāng)于總值50%的稅金，再加上其他稅種，有時(shí)甚至要高達(dá)70%的稅金。而在澳洲，房產(chǎn)的價(jià)值可以百分之百傳承給下一代。另外，尤其是當(dāng)前，在其他很多地區(qū)都在運(yùn)用稅收抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，就更突顯出澳洲的優(yōu)勢(shì)了。

其實(shí)對(duì)于我們新移民而言，真正能夠讓我們進(jìn)入到澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定因素并不是上面的幾個(gè)原因。最根本最重要的因素是澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)在法律制約下的“高度透明”，無(wú)論是房?jī)r(jià)、利潤(rùn)、質(zhì)量、買(mǎi)賣(mài)程序等等都是如此。銀行利益真正獨(dú)立，獨(dú)立承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，那么在提供澳洲房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款和澳洲房產(chǎn)購(gòu)房按揭貸款時(shí)就能夠客觀地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免金融風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)度投資。

澳洲房產(chǎn)施工單位完全脫離澳洲房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)制實(shí)行透明公開(kāi)的施工招標(biāo)政策，使其利益存在實(shí)質(zhì)對(duì)立的一面，促使開(kāi)發(fā)商主動(dòng)關(guān)注實(shí)際工程質(zhì)量和工程成本，項(xiàng)目建筑成本透明化，土地交易價(jià)格市場(chǎng)化。政府相關(guān)部門(mén)對(duì)各種需要審批的信息獨(dú)立承擔(dān)審批責(zé)任，相關(guān)流程同步公開(kāi)，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照通過(guò)審批的方案施工，最終審批文件納入業(yè)主購(gòu)房合同，接受公共監(jiān)督。澳洲房產(chǎn)施工過(guò)程受《建筑法》制約，定期有建筑委員會(huì)檢查并通告相關(guān)信息。

悉尼的一家澳洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一年大約開(kāi)發(fā)了200套澳洲房產(chǎn)，但這樣的開(kāi)發(fā)規(guī)模已經(jīng)是澳大利亞的巨型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。盡管澳洲土地廣闊，新移民使得需求旺盛，房?jī)r(jià)每7年翻一番，一般中型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商每年只開(kāi)發(fā)70～80套房，不允許投機(jī)圈地。澳洲大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量非常少，政府對(duì)準(zhǔn)入企業(yè)的資金實(shí)力和公眾信用狀況有嚴(yán)格要求，在業(yè)主收房之前，開(kāi)發(fā)商是無(wú)法真正拿到購(gòu)房款的，使得一般企業(yè)難以進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，而進(jìn)入行業(yè)的企業(yè)一般也沒(méi)有資金實(shí)力大量開(kāi)發(fā)。另外開(kāi)發(fā)商只有項(xiàng)目的50%能夠外銷(xiāo)。

每個(gè)澳洲房產(chǎn)樓盤(pán)的價(jià)格都經(jīng)過(guò)銀行和其他專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，能夠評(píng)估的因素全部公開(kāi)量化，類(lèi)似國(guó)內(nèi)物價(jià)局和消協(xié)的政府單位參與房產(chǎn)定價(jià)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在一定的范圍內(nèi)，政府部門(mén)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)分析和走勢(shì)圖表，公眾可以完全獲取。整個(gè)房?jī)r(jià)和利潤(rùn)基本是完全透明的。澳洲房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隨便要價(jià)根本是不可能的。

在購(gòu)房過(guò)程中，雙方都需要律師，這一規(guī)定是強(qiáng)制性的。澳洲的購(gòu)房合同目前厚達(dá)200～500頁(yè)，涉及多方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)，一般業(yè)主或銷(xiāo)售人員是無(wú)法完全掌握的。其內(nèi)容不限于單個(gè)業(yè)主套內(nèi)，而是針對(duì)整個(gè)社區(qū)來(lái)簽約，只是將業(yè)主自己的房子特別標(biāo)示出來(lái)，這與國(guó)內(nèi)有顯著區(qū)別。整個(gè)小區(qū)原始審批的設(shè)計(jì)圖紙是合同的一部分，每個(gè)樓層，每個(gè)房型的實(shí)際情況都必須提供。小區(qū)的環(huán)保、水、電、煤氣等各項(xiàng)要素都有政府批文證實(shí)合格合法，所在土地的歷史變遷，歷史上所有的地契、房契和權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程，開(kāi)發(fā)商是否負(fù)債等資料一應(yīng)俱全，都有政府證明其完全合法的正式文件。而這些都是律師的責(zé)任，業(yè)主不必操心。

在目前澳洲的開(kāi)發(fā)商、中介、律師、建筑工程等與置業(yè)相關(guān)行業(yè)都有行業(yè)協(xié)會(huì)制約和維護(hù)合法利益，澳洲房產(chǎn)業(yè)主投訴可以使一個(gè)公司很快因失去信用而倒閉。由于信息透明共享，澳洲房產(chǎn)中介寧愿放棄業(yè)務(wù)也不會(huì)欺騙，澳洲房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商寧愿支付高額延期違約金也不敢將不合格房產(chǎn)交給業(yè)主。

因?yàn)橛辛诉@些法律的基礎(chǔ)，不但使很多新移民受益于房產(chǎn)“漲潮期”，連很多海外沒(méi)有來(lái)過(guò)澳洲的投資客，或那些小留學(xué)生的父母都跟著受益匪淺。

（摘自黑龍江教育出版社《熱愛(ài)澳大利亞的99個(gè)細(xì)節(jié)》 "作者：王雨萌）