從感性向理性的轉(zhuǎn)型，為業(yè)委會(huì)贏得了業(yè)主和政府的信任，從而為自己贏得了發(fā)展空間。

6月6日，一場(chǎng)雷陣雨造訪京城，雨后的韻竹園小區(qū)花草亮麗，空氣清新。很多業(yè)主從家里出來(lái)，在小區(qū)內(nèi)散步。業(yè)主老趙稱，韻竹園這幾年越來(lái)越漂亮了，這與業(yè)委會(huì)的存在關(guān)系很大，“這幫‘愛(ài)管閑事的人，為業(yè)主操了很多心?！?/p>

韻竹園小區(qū)位于北京市西城區(qū)，由北京魯能置業(yè)有限公司（魯能集團(tuán)下屬公司，下稱“魯能置業(yè)”）開(kāi)發(fā)，2004年入住，擁有近1400戶業(yè)主。

像絕大多數(shù)業(yè)委會(huì)一樣，韻竹園業(yè)委會(huì)的成長(zhǎng)并不順利，甚至各方面關(guān)系一度劍拔弩張。面對(duì)艱難的訴訟、業(yè)主的不配合，業(yè)委會(huì)成員們也曾心灰意冷。經(jīng)過(guò)幾年磨合，業(yè)委會(huì)少了些草莽英雄式的沖動(dòng)，多了些理性的維權(quán)技巧。

近兩年，韻竹園業(yè)委會(huì)順利更換了物業(yè)，與相關(guān)部門(mén)和新物業(yè)公司的關(guān)系日漸緩和，訴訟出現(xiàn)生機(jī)，與業(yè)主互動(dòng)增強(qiáng)，制度日趨完善。這些都讓業(yè)委會(huì)變得更加成熟、自信。

一位物業(yè)管理專家說(shuō)，一個(gè)業(yè)委會(huì)要完全把小區(qū)各種關(guān)系理順，至少需要10年時(shí)間。如今，韻竹園業(yè)委會(huì)3歲有余，青澀漸褪，但路猶多坎。

“初衷不改”

韻竹園業(yè)主張濤是一家公司的經(jīng)理。2010年的某一天，他的女兒在小區(qū)玩時(shí)，滑板車(chē)不翼而飛。張濤認(rèn)為作為小區(qū)的物業(yè)公司，北京魯能物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（魯能集團(tuán)所屬公司，下簡(jiǎn)稱“魯能物業(yè)”）安保不力，在與魯能物業(yè)交涉無(wú)果后，賭氣不交物業(yè)費(fèi)。魯能物業(yè)給張濤下發(fā)了一份律師函，無(wú)奈之下，張濤就把物業(yè)費(fèi)交了。

張濤稱，當(dāng)時(shí)在魯能物業(yè)管理下，韻竹園暖氣不暖，樓頂住戶漏水，盜竊案頻頻發(fā)生。很多業(yè)主覺(jué)得交了物業(yè)費(fèi)卻沒(méi)有得到相應(yīng)的服務(wù)。一位業(yè)主曾在韻竹園業(yè)主論壇發(fā)帖稱，他2005年入住該小區(qū)，家里陽(yáng)臺(tái)漏水，年年報(bào)修，鄰居家也是如此。

滑板車(chē)事件后，張濤萌生了聯(lián)合小區(qū)熱心人成立業(yè)委會(huì)的想法。

一天，在韻竹園的業(yè)主論壇上，張濤、郭鋒等四個(gè)業(yè)主聊到了小區(qū)物業(yè)的狀況，越聊越投機(jī)，就有人提議去咖啡館坐下來(lái)好好談一下，如何籌備業(yè)委會(huì)。

郭鋒在論壇上的名字叫“初衷不改”。之所以叫這個(gè)名字，就是因?yàn)榇饲八噲D組織發(fā)起業(yè)委會(huì)，但沒(méi)有成功。除了阻力太大外，還有個(gè)原因是參與的人雖有滿腔熱情，但是缺少實(shí)干精神?！澳菐讉€(gè)發(fā)起人一般都是各自公司的領(lǐng)導(dǎo)，不愿自己拋頭露面，連貼通知都沒(méi)人去?！?/p>

這次，張濤等人深入業(yè)主中間，自發(fā)張貼告示，積極宣傳籌備業(yè)委會(huì)的意義。一些業(yè)主也主動(dòng)參與到宣傳中來(lái)。

2011年11月，韻竹園業(yè)主大會(huì)籌備組成立，由13人組成，朱琦任組長(zhǎng)。籌備組成員每人捐200元，作為啟動(dòng)資金，用于制作宣傳材料等?；I備組根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，擬定了《韻竹園業(yè)委會(huì)候選人產(chǎn)生辦法》。

2011年12月，韻竹園召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了韻竹園業(yè)委會(huì)。2012年3月30日，該業(yè)委會(huì)在陶然亭街道辦事處社會(huì)辦備案成功。

籌備組的13人，有9人進(jìn)入韻竹園業(yè)委會(huì)，其中7名委員，2名候補(bǔ)委員。張濤被推選為主任，郭鋒任副主任。

“候補(bǔ)委員也參與業(yè)委會(huì)會(huì)議，但是沒(méi)有決定權(quán)和投票權(quán)。一般的決議，業(yè)委會(huì)成員過(guò)半數(shù)就可以通過(guò)?！睆垵f(shuō)。

韻竹園業(yè)委會(huì)成立后不久，還根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招募成立了監(jiān)事會(huì)。

監(jiān)事會(huì)由朱琦等5人組成。不設(shè)監(jiān)事長(zhǎng)，人員主要來(lái)自籌備組中未進(jìn)入業(yè)委會(huì)的4人，再加1名韻竹園底商代表。

“這五位成員有的是市政協(xié)委員，有的是醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)，有的是公司老總，都比較有社會(huì)影響力，也有一顆公益心?！睆垵f(shuō)，“現(xiàn)在業(yè)委會(huì)開(kāi)會(huì)，監(jiān)事會(huì)也經(jīng)常被邀請(qǐng)參加?！?/p>

監(jiān)事會(huì)成員賀林告訴《中國(guó)新聞周刊》，監(jiān)事會(huì)的職責(zé)，主要是監(jiān)督業(yè)委會(huì)的決策是否合乎程序和民意，財(cái)務(wù)的公示是否及時(shí)透明等，不會(huì)干涉業(yè)委會(huì)的具體工作。

韻竹園業(yè)委會(huì)制作了《韻竹園業(yè)主手冊(cè)》，向業(yè)主免費(fèi)發(fā)放。他們還根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定了《韻竹園小區(qū)業(yè)主公約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《業(yè)主委員會(huì)章程》和《業(yè)主委員會(huì)選舉方法》。

張濤說(shuō)，這4個(gè)文件在出臺(tái)前，都送達(dá)有關(guān)部門(mén)聽(tīng)取了建議，并在小區(qū)內(nèi)的公告欄中征求了業(yè)主的反饋。

韻竹園業(yè)委會(huì)成員都是兼職，不拿薪資。其活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)自于小區(qū)的廣告、場(chǎng)地費(fèi)等，每年大約有十多萬(wàn)元。業(yè)委會(huì)內(nèi)部有委員專門(mén)做會(huì)計(jì)，每年3月份，他們會(huì)把賬目清單在小區(qū)內(nèi)張貼公示。

更換物業(yè)

韻竹園業(yè)委會(huì)成立后做的第一件事情，就是與魯能物業(yè)就簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行談判。但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)2個(gè)月的談判后，無(wú)果而終。

當(dāng)時(shí)，魯能物業(yè)以年經(jīng)營(yíng)虧損超過(guò)100萬(wàn)元為由，拒絕將韻竹園小區(qū)的公用部位收入移交給業(yè)委會(huì)，還堅(jiān)持把物業(yè)管理費(fèi)由每平米2.3元上調(diào)到2.88元。

張濤稱，成立業(yè)委會(huì)是為了維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)利益，如果還沒(méi)辦什么事兒就先同意把物業(yè)費(fèi)漲上去，那還不如不成立業(yè)委會(huì)?！棒斈茏苑Q物業(yè)收繳率達(dá)到了95%，我們請(qǐng)來(lái)一些專家算了筆賬，如果按照每平米2.3元的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到60%以上就夠用?！?/p>

在談判未果的情況下，業(yè)委會(huì)決定公開(kāi)招募新物業(yè)。

韻竹園業(yè)委會(huì)一位成員告訴《中國(guó)新聞周刊》，在更換物業(yè)公司一事上，陶然亭街道辦和福州館社區(qū)居委會(huì)曾堅(jiān)決反對(duì)。一位負(fù)責(zé)人還為此給張濤發(fā)短信，“請(qǐng)考慮下你的前途”?！吨袊?guó)新聞周刊》聯(lián)系街道辦和居委會(huì)時(shí)，他們沒(méi)有就此作出回應(yīng)。

后來(lái)，西城區(qū)政府專門(mén)派了一個(gè)調(diào)查組，去韻竹園了解情況?！霸谡{(diào)查組組織的聽(tīng)證會(huì)上，街道辦領(lǐng)導(dǎo)把我們罵了個(gè)狗血噴頭，說(shuō)如果換掉魯能物業(yè)會(huì)如何不好?！睆垵f(shuō)。

張濤在接下來(lái)的陳述中列舉了很多條要換掉物業(yè)公司的理由。并表示希望業(yè)委會(huì)在發(fā)展以后也能出區(qū)人大代表、市人大代表，以代表這個(gè)龐大群體的訴求。所以自己此舉，并非為私，而是為公。

最終，業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司的訴求，得到了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的支持。

為消除業(yè)主的顧慮，業(yè)委會(huì)列了幾十條更換物業(yè)的原因，并向業(yè)主保證確保平穩(wěn)過(guò)渡。

2012年12月，韻竹園召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)過(guò)投票決議，有2/3以上的業(yè)主同意中止與魯能物業(yè)的合作，授權(quán)業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)公司，并與中標(biāo)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

隨后，韻竹園業(yè)委會(huì)先后接觸了八九家物業(yè)公司，并去他們的物業(yè)項(xiàng)目實(shí)地走訪。經(jīng)過(guò)對(duì)比，業(yè)委會(huì)選定了兩家——深圳長(zhǎng)城物業(yè)和河北恒輝物業(yè)。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，這兩家公司在資質(zhì)規(guī)模、公司文化、服務(wù)理念、人員素質(zhì)、公司業(yè)績(jī)、社會(huì)影響力等方面，都符合韻竹園選聘物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)。

2013年3月23日至24日，長(zhǎng)城物業(yè)和恒輝物業(yè)受邀在韻竹園舉辦業(yè)主見(jiàn)面會(huì)，宣傳各自的理念。

在其他條件相差不大的背景下，恒輝物業(yè)許諾3年內(nèi)不提高物業(yè)費(fèi)，而長(zhǎng)城物業(yè)只許諾第一年不提高，這成為恒輝物業(yè)最終勝出的一大砝碼。

2013年5月27日，韻竹園業(yè)委會(huì)、魯能物業(yè)、恒輝物業(yè)簽署了三方協(xié)議，標(biāo)志著物業(yè)交接正式啟動(dòng)。2013年6月1日，恒輝物業(yè)正式接管韻竹園。

張濤說(shuō)，現(xiàn)在，他們和恒輝物業(yè)也有一些矛盾，比如物業(yè)費(fèi)絕大部門(mén)抽到石家莊總部，北京分公司老總只有3000元的審批權(quán)。但是和魯能物業(yè)相比一個(gè)巨大的變化是，恒輝至少愿意和業(yè)委會(huì)坐下來(lái)對(duì)話。

有一次，韻竹園業(yè)委會(huì)與恒輝物業(yè)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，業(yè)委會(huì)的一位顧問(wèn)受邀出席。該顧問(wèn)曾看過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同里的相關(guān)處罰條款，在協(xié)調(diào)會(huì)上，該顧問(wèn)跟恒輝物業(yè)說(shuō)，你們這幾件事做得不對(duì)，應(yīng)該認(rèn)罰。恒輝物業(yè)覺(jué)得該顧問(wèn)的說(shuō)法有道理，就當(dāng)眾認(rèn)罰了。

恒輝物業(yè)北京分公司總經(jīng)理李瑋麗告訴《中國(guó)新聞周刊》，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)之間的矛盾在所難免，但有效溝通才是解決問(wèn)題的首選方式。

訴訟轉(zhuǎn)機(jī)

張濤稱，在韻竹園業(yè)委會(huì)主任任上，他曾多次遭遇黑社會(huì)恐嚇。

有一次，北京集中清理地下室，張濤認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擅自將韻竹園地下室B1層出租經(jīng)營(yíng)，帶來(lái)治安和消防隱患，遂向政府舉報(bào)?！昂芸煊腥私o我打電話，恐嚇我說(shuō)如果再舉報(bào)，就要滅我全家?！敝两瘢@些地下室還在被出租，而且租戶也不交物業(yè)費(fèi)。

在韻竹園小區(qū)內(nèi)部，記者發(fā)現(xiàn)一家“云之健健身俱樂(lè)部”。透過(guò)玻璃可以看到，內(nèi)部空空如也，大門(mén)也被鎖死。

有韻竹園業(yè)主告訴《中國(guó)新聞周刊》，從2010年前后，這兒就閑置起來(lái)。此處本應(yīng)是小區(qū)會(huì)所，魯能置業(yè)出租給了這家健身俱樂(lè)部。很多業(yè)主在該俱樂(lè)部辦了面值不同的年卡，但這家俱樂(lè)部不知什么原因就走了，而且不知去向。

張濤說(shuō)，小區(qū)會(huì)所作為開(kāi)發(fā)商承諾業(yè)主的服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)是業(yè)主消閑健身的場(chǎng)所，魯能置業(yè)無(wú)權(quán)將其出租。2013年，因云之健欠繳租金等問(wèn)題，魯能置業(yè)將其訴至法院，最終云之健將健身器材變賣(mài)給了魯能置業(yè)。同年，魯能置業(yè)又將其出租給老齡委下屬的一家機(jī)構(gòu)，但該機(jī)構(gòu)在聽(tīng)聞產(chǎn)權(quán)不明后，裝修尚未做完就撤出了。

有業(yè)委會(huì)委員稱，魯能物業(yè)撤出后，遺留的問(wèn)題還有太多。例如魯能物業(yè)侵占業(yè)主公共收益、公共部位沒(méi)有交接確權(quán)、小區(qū)北門(mén)消防通道被附近商家侵占、地下管井無(wú)防水造成管線腐蝕等。

2014年，韻竹園業(yè)委會(huì)將魯能物業(yè)告上了法庭，要求其返還應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有的公共收益181.28萬(wàn)元，其中主要是小區(qū)內(nèi)的廣告收益。魯能物業(yè)稱這部分公共收益實(shí)為130萬(wàn)元，且已全部用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

韻竹園業(yè)委會(huì)一審敗訴。西城區(qū)法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！皼](méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”

“一審法院讓我們提供證據(jù)，讓我們把相關(guān)合同拿出來(lái)。但是這些合同在魯能物業(yè)和商家手里，我們?cè)鯐?huì)有？”郭鋒稱。韻竹園業(yè)委會(huì)不服判決，上訴至北京二中院，并請(qǐng)了一位經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主維權(quán)專家代理此案。

5月21日，北京二中院做出民事裁定書(shū)。認(rèn)為原審判認(rèn)定基本事實(shí)不清，應(yīng)發(fā)回北京市西城區(qū)人民法院重審。雖然重審時(shí)間未定，但受訪的韻竹園業(yè)委會(huì)成員，都對(duì)此案翻案信心滿滿。

在這次訴訟中，業(yè)委會(huì)還感受到了業(yè)主的信任?！拔覀冮_(kāi)始訴訟魯能時(shí)，業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)早已彈盡糧絕，業(yè)主就紛紛自發(fā)捐款，捐了2萬(wàn)余元。這說(shuō)明業(yè)委會(huì)越來(lái)越被業(yè)主認(rèn)可?！惫h說(shuō)。

另外，韻竹園業(yè)委會(huì)還在與魯能物業(yè)進(jìn)行另一個(gè)物業(yè)服務(wù)的訴訟。業(yè)委會(huì)要求魯能物業(yè)提供一個(gè)文件，把其2004年入住以來(lái)收取物業(yè)費(fèi)的明細(xì)以及欠費(fèi)業(yè)主的明細(xì)提供出來(lái)，并講明費(fèi)用是怎么花的，小區(qū)公共部位到底有哪些。

韻竹園業(yè)委會(huì)一位成員告訴《中國(guó)新聞周刊》， 該訴訟原定于6月11日開(kāi)庭，但法院傳給魯能物業(yè)的傳票被退回，理由是地址變更。為此，西城區(qū)法院只得將庭審時(shí)間延期至6月25日。

業(yè)委會(huì)還發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)物業(yè)客服旁邊，有一套150多平方米的房子，被魯能物業(yè)出售給了居民。從原圖紙看，這套房子應(yīng)是韻竹園的物業(yè)辦公用房，產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主。按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，這套房子價(jià)值也得千萬(wàn)元以上。

針對(duì)韻竹園業(yè)委會(huì)和一些業(yè)主反映的情況，6月10日下午，《中國(guó)新聞周刊》向魯能物業(yè)求證，被告知“我們?cè)缫殉饭茼嵵駡@小區(qū)，不管那些是不是我們遺留的問(wèn)題，我們不會(huì)接受這方面的采訪”。

“不再那么易怒了”

經(jīng)過(guò)一些事情的歷練，韻竹園業(yè)委會(huì)正在走向成熟。按照一位業(yè)委會(huì)委員的說(shuō)法，就是在處理問(wèn)題時(shí)“不再那么易怒”了，而這一點(diǎn)從他們和業(yè)主、物業(yè)等關(guān)系的改善上也可以看出來(lái)。

今年已經(jīng)70歲的馬進(jìn)是韻竹園業(yè)委會(huì)里面最年長(zhǎng)的一位。3年前，已經(jīng)退休的他進(jìn)入業(yè)委會(huì)擔(dān)任候補(bǔ)委員?！坝腥苏f(shuō)我年紀(jì)大了，業(yè)委會(huì)又沒(méi)啥報(bào)酬，參加業(yè)委會(huì)純屬?zèng)]事找事兒。不過(guò)，家人都覺(jué)得這是公益行為，支持我的決定?！?/p>

但懷著滿腔熱情加入業(yè)委會(huì)的馬進(jìn)，還是碰了不少壁。

剛開(kāi)始，在入戶征集業(yè)主建議或發(fā)放選票時(shí)，有的業(yè)主被敲門(mén)后“不給好臉看，說(shuō)我們騷擾他們，有的張口就罵人，甚至還要揍人”。

開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，有的業(yè)主看到反映的問(wèn)題遲遲得不到解決，就在會(huì)上和業(yè)委會(huì)成員吵起來(lái)。有業(yè)主說(shuō)“你們是不是因?yàn)殄X(qián)的問(wèn)題不去辦事啊，我出錢(qián)你們?nèi)ソ鉀Q問(wèn)題去。”有一個(gè)委員氣不過(guò)，回了一句“那我出錢(qián)，你來(lái)業(yè)委會(huì)干好了。要是為了錢(qián)，我們?cè)缇筒桓闪??！?/p>

馬進(jìn)稱，當(dāng)初有些業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)不理解，除了業(yè)委會(huì)沒(méi)做出多少成績(jī)外，也與業(yè)委會(huì)自身宣傳不足有關(guān)，很多業(yè)主不清楚業(yè)委會(huì)在做什么、能做什么。

為加強(qiáng)交流，去年，韻竹園業(yè)委會(huì)在小區(qū)東西南北四個(gè)方向各立了一個(gè)公示欄。公示欄是小區(qū)的入住商家捐贈(zèng)的，記者看到，最近的公示包括業(yè)委會(huì)與魯能官司的進(jìn)展。

業(yè)委會(huì)還不定期在小區(qū)召開(kāi)業(yè)主見(jiàn)面會(huì)。遇到一些具體問(wèn)題，比如熱水改造，小區(qū)對(duì)物業(yè)公司的滿意度調(diào)查等問(wèn)題，就會(huì)開(kāi)見(jiàn)面會(huì)，面對(duì)面聽(tīng)取業(yè)主的建議。

今年年初，為加強(qiáng)與業(yè)主的互動(dòng)交流，韻竹園業(yè)委會(huì)還建立了業(yè)主微信群，張濤任群主?！艾F(xiàn)在已有100多人主動(dòng)加進(jìn)來(lái)，這個(gè)微信群實(shí)行實(shí)名制，同時(shí)為保證人員身份的真實(shí)性，還要寫(xiě)上房號(hào)和電話?！?/p>

5月15日，張濤打開(kāi)業(yè)主微信群，被其中一幕感動(dòng)了。

“我生日是5月16日，有個(gè)業(yè)主記錯(cuò)了，在群里表示祝賀?！彪S后，這個(gè)群就被祝賀他生日以及感謝業(yè)委會(huì)為小區(qū)無(wú)私付出的微信刷屏了。

“這一刻，我這么多年在維權(quán)道路上受的委屈，全都煙消云散了。”張濤在群里回復(fù)說(shuō)。前幾天，有個(gè)業(yè)主對(duì)張濤說(shuō)，他們這些業(yè)主“關(guān)上門(mén)是小家，推開(kāi)門(mén)是大家”，這句話也讓張濤很感動(dòng)。

業(yè)委會(huì)和街道辦的關(guān)系也有所緩和?！拔覀?nèi)ズ徒值擂k溝通，可以就一個(gè)問(wèn)題反復(fù)交流，雖然有些分歧在所難免，但是感覺(jué)街道辦愿意和我們對(duì)話。”

陶然亭街道辦一位工作人員告訴《中國(guó)新聞周刊》，業(yè)委會(huì)是建設(shè)和諧社區(qū)的重要力量，和街道辦的目標(biāo)是一致的。

張濤將業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的關(guān)系形容為“平級(jí)關(guān)系”，平時(shí)打交道不多，但有時(shí)候也會(huì)有交叉，兩者有分歧也有合作。

6月1日，一位居委會(huì)工作人員拿著一份通知跟恒輝物業(yè)說(shuō)，居委會(huì)準(zhǔn)備改選了，今天下午必須在每個(gè)樓道的電梯間把改選通知張貼出來(lái)。恒輝物業(yè)說(shuō)，貼通知需要經(jīng)過(guò)韻竹園業(yè)委會(huì)同意。居委會(huì)人員于是就聯(lián)系了業(yè)委會(huì)。

張濤問(wèn)居委會(huì)人員，這么重要的事情怎么說(shuō)貼就貼，為什么直到現(xiàn)在才和業(yè)委會(huì)打招呼？我們得開(kāi)會(huì)討論。

6月2日下午，居委會(huì)一位負(fù)責(zé)人給張濤打電話，問(wèn)怎么還沒(méi)張貼出來(lái)？

郭鋒勸張濤，不能賭氣，要心平氣和一些。最后業(yè)委會(huì)還是同意了居委會(huì)的張貼請(qǐng)求。

現(xiàn)在，在對(duì)很多問(wèn)題的處理上，業(yè)委會(huì)不再像以前那樣激進(jìn)。

去年，西城區(qū)市政部門(mén)想在韻竹園南門(mén)邊建一個(gè)自行車(chē)道，韻竹園業(yè)委會(huì)認(rèn)為此舉侵占了小區(qū)紅線。

“他們把正常路面劃了線，當(dāng)停車(chē)位用。這樣路窄了以后，他們覺(jué)得影響交通，就想侵占我們的紅線，建一個(gè)自行車(chē)道。我們當(dāng)然不同意，他們不能通過(guò)傷害我們的利益，來(lái)滿足他們收停車(chē)費(fèi)的目的。”張濤說(shuō)。

為此，韻竹園業(yè)委會(huì)就去和西城區(qū)市政部門(mén)座談。經(jīng)過(guò)一番辯論，市政部門(mén)認(rèn)同了業(yè)委會(huì)的觀點(diǎn)，就停止了施工，還把已經(jīng)施工的路面恢復(fù)了原貌。

有韻竹園業(yè)委會(huì)委員說(shuō)，按照原來(lái)的思路，他們可能會(huì)強(qiáng)行阻止施工，或者直接去上訪。那樣，問(wèn)題可能解決不了，還會(huì)激化矛盾。

包干制，還是酬金制？

今年3月，韻竹園業(yè)委會(huì)本來(lái)要開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，但由于和魯能的訴訟占了很多精力，所以拖延了下來(lái)。

張濤說(shuō)，按照規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)上的表決事項(xiàng)，涉及經(jīng)濟(jì)方面的投票，支持票必須達(dá)到“雙2/3”以上才能生效，即人數(shù)和居住面積都要過(guò)2/3。不涉及經(jīng)濟(jì)曾名的，比如罷免主任、副主任、委員、候補(bǔ)委員等，只要 “雙過(guò)半”決議就可通過(guò)。

在本屆韻竹園業(yè)委會(huì)里面，主任張濤和副主任郭鋒任期都是6年，另外5名委員中有4名是4年，1名是2年，2名候補(bǔ)委員是2年。

張濤說(shuō)，業(yè)委會(huì)成員的任期差異是陶然亭街道辦指定的。“原來(lái)，我們計(jì)劃所有人員都是齊上齊下，任期都是2年。街道辦稱2年時(shí)間太短，而且到期后，如果都不想干了，業(yè)委會(huì)不就趴窩了嗎？為了保持連續(xù)性，街道辦要求我們分2年、4年、6年三個(gè)期限?！?/p>

眼下，討論委員補(bǔ)選、是否續(xù)聘恒輝物業(yè)、是否改用酬金制、公維基金劃轉(zhuǎn)等問(wèn)題都擺在了業(yè)委會(huì)面前。

現(xiàn)在，在韻竹園業(yè)委會(huì)中，有1名委員因?yàn)槿纹诮Y(jié)束已退出，還有一人在2014年年底就主動(dòng)退出了。另外，候補(bǔ)委員和監(jiān)事會(huì)成員都已到期，現(xiàn)在都在“超期服役”。

張濤說(shuō)，業(yè)委會(huì)沒(méi)有薪資，工作內(nèi)容還挺雜，面臨的壓力也很大。鑒于目前的人員狀況，在明年3月前必須召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)進(jìn)行補(bǔ)選，因?yàn)榈綍r(shí)業(yè)委會(huì)委員里，就只剩下他和郭鋒在任期了。目前，已有2名業(yè)主給張濤打電話，報(bào)名參選業(yè)委會(huì)。

除了委員補(bǔ)選問(wèn)題，明年5月，韻竹園業(yè)委會(huì)與恒輝物業(yè)的合同就將到期，是否續(xù)聘恒輝物業(yè)也是一個(gè)必須提前考慮的問(wèn)題。

張濤稱，是否續(xù)聘恒輝物業(yè)，不是業(yè)委會(huì)決定的，是全體業(yè)主決定的。到時(shí)，他們會(huì)再招募2家物業(yè)公司作為候選，把他們的價(jià)格、資質(zhì)、服務(wù)情況等公示給業(yè)主，讓業(yè)主投票選擇用哪一家。

最近，在韻竹園業(yè)委會(huì)內(nèi)部，還在進(jìn)行一場(chǎng)結(jié)果未明的討論：對(duì)物業(yè)公司的費(fèi)用收取方式問(wèn)題，到底是沿用目前的包干制，還是改為酬金制。

包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定的物業(yè)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。酬金制則是指業(yè)主在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

有些人認(rèn)為，在酬金制下，賬務(wù)更加公開(kāi)透明，而且業(yè)委會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)有決定權(quán)。還有一個(gè)好處，是可以免除包干制下的5.6%的營(yíng)業(yè)稅，等于省了一部分錢(qián)。韻竹園現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)有466萬(wàn)，這樣算下來(lái)，可以節(jié)省二十多萬(wàn)元。

“省下這么多錢(qián)，可以聘請(qǐng)個(gè)專職的拿薪資的秘書(shū)，來(lái)協(xié)助業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作?！币晃粯I(yè)委會(huì)成員說(shuō)。

物業(yè)專家陳鳳山在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)，對(duì)這兩種模式進(jìn)行了區(qū)分：在包干制下，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的營(yíng)收，在酬金制下，物業(yè)費(fèi)是全體業(yè)主自我歸集的成本;在包干制下，所有物業(yè)費(fèi)都是物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)收入，在酬金制下，只有酬金這部分才是;在包干制下，物業(yè)公司如何收支這部分錢(qián)，是物業(yè)公司的商業(yè)機(jī)密，業(yè)主難有知情權(quán)，在酬金制下，業(yè)主對(duì)如何收支有決定權(quán)，這樣可以保證這些錢(qián)花在小區(qū)里面。

有些業(yè)委會(huì)成員認(rèn)為，酬金制對(duì)專業(yè)和精力的要求很高，這需要更多的人手。“現(xiàn)在人手都緊張，到時(shí)我們能忙得過(guò)來(lái)嗎？”

在討論是否采用酬金制的同時(shí)，也有業(yè)委會(huì)委員提出，應(yīng)盡快解決專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)問(wèn)題，即從政府監(jiān)管劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)監(jiān)管。

陳鳳山告訴《中國(guó)新聞周刊》，北京市住宅專項(xiàng)維修資金辦公室，負(fù)責(zé)專門(mén)監(jiān)管小區(qū)的專項(xiàng)維修資金?！斑@部分款項(xiàng)存在中國(guó)工商銀行，年息是3%;如果劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)監(jiān)管，年息可以達(dá)到將近5%?！?/p>

張濤說(shuō)，要想把這部分款項(xiàng)從政府賬號(hào)轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬號(hào)，按照北京規(guī)定，這個(gè)劃轉(zhuǎn)必須得街道辦蓋章才行。為此，他們需要起草一些文件，詳細(xì)說(shuō)明怎么監(jiān)管好這部分款項(xiàng)。并且，最終是否劃轉(zhuǎn)，也需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行投票。

張濤說(shuō)，3年多來(lái)，他們一直在面對(duì)和解決這些難題?！懊恳淮纬晒怆y題，都是成長(zhǎng)路上的一筆財(cái)富。我們至今有一個(gè)業(yè)委會(huì)架構(gòu)在這，這已是巨大成功?！?/p>