張健

本文作者以會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理中的納稅為例，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)措施，以供借鑒及參考。

房地產(chǎn)/會(huì)計(jì)核算/完善/措施

現(xiàn)階段，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們的生活質(zhì)量及生活水平隨之也得到了大幅度提升，住房問(wèn)題受到尤為廣泛的關(guān)注。借此機(jī)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，而且其擴(kuò)張速度更是讓人不禁咋舌，其會(huì)計(jì)核算工作已成為房地產(chǎn)業(yè)中至關(guān)重要的部分。房地產(chǎn)具有自身的特殊性，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作也存在特殊性。因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也對(duì)各行各業(yè)提出了更高的要求，因此如何確保房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的順利進(jìn)行就顯得尤為重要，其不僅為企業(yè)管理者提供了有效的借鑒信息，而且還有效的推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理中存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在收入確認(rèn)差異

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中收入的確認(rèn)方式主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：（1）企業(yè)的預(yù)售銷售。在獲取房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以預(yù)售上市，其銷售所得按其性質(zhì)可分為預(yù)收款和暫收款，是不確認(rèn)收入的。待辦完交接手續(xù)后，才能完成收入確認(rèn)，并且通過(guò)“預(yù)收賬款”直接轉(zhuǎn)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”中。稅法上一般把預(yù)收款設(shè)定為“預(yù)售收入”，然后依據(jù)預(yù)售毛利率來(lái)算出預(yù)交所得稅；（2）企業(yè)的按揭銷售，只有在開(kāi)發(fā)商賬戶上收到銀行轉(zhuǎn)來(lái)的按揭款時(shí)會(huì)計(jì)才確認(rèn)收入。在稅法中的相關(guān)規(guī)定，則是在收到首付款之后開(kāi)始確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的收入，然后需要到銀行去辦理按揭貸款并于轉(zhuǎn)賬日開(kāi)始確認(rèn)收入余款。

（二）附屬設(shè)施收入間的核算處理問(wèn)題

企業(yè)并沒(méi)有將地下室、停車位以及銷售閣樓等附屬設(shè)施算到總收入之中；沒(méi)收客戶購(gòu)房放棄的訂購(gòu)金、違約金、誤工罰款、先租后售和政府獎(jiǎng)勵(lì)等均未入賬；上房費(fèi)、采光費(fèi)和宣傳費(fèi)等費(fèi)用的收取未計(jì)收入。

（三）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中存在的收入核算問(wèn)題

將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于獎(jiǎng)勵(lì)、捐贈(zèng)、贊助、職工福利、分配給投資者或企業(yè)股東等，都沒(méi)有納稅申報(bào)；在舊城改造過(guò)程中，給予搬遷戶的補(bǔ)償房面積和拆遷面積之間的差價(jià)收入并沒(méi)有合并到完工后的收入中，影響了企業(yè)預(yù)售款的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用上存在的收入核算問(wèn)題

成本劃分不明確，實(shí)行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用的計(jì)算不夠規(guī)范，尚未完成竣工驗(yàn)收的商品并入營(yíng)業(yè)成本，沒(méi)有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等分?jǐn)偟姜?dú)立核算的企業(yè)配套設(shè)施中。期間費(fèi)用的列支范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致計(jì)稅的所得額不符合標(biāo)準(zhǔn)。有些企業(yè)會(huì)把預(yù)售款當(dāng)作招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，并將其算入企業(yè)的管理費(fèi)用；工程竣工之前的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借款利息，也計(jì)算到了當(dāng)期損益之中。企業(yè)的各類明細(xì)核算科目未按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的對(duì)象進(jìn)行設(shè)置。

違規(guī)發(fā)票入賬：經(jīng)過(guò)涂改、已經(jīng)作廢或是自行填開(kāi)的發(fā)票等均屬于違規(guī)發(fā)票；開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有嚴(yán)格依據(jù)“工程結(jié)算單據(jù)”進(jìn)行結(jié)算的，卻是依據(jù)合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對(duì)象被混淆，成本的自用、提前列支以及有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施未進(jìn)行單獨(dú)成本核算，而將其直接計(jì)入企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

二、完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理的有效措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務(wù)處理。如：預(yù)收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外使用的收據(jù)，應(yīng)當(dāng)視其為發(fā)票對(duì)其進(jìn)行管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用存的制度，方便相關(guān)部門的檢查。同時(shí)還要嚴(yán)格按照預(yù)收款預(yù)繳制度，定期繳納稅款。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以確保稅款到位

相關(guān)部門要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所得收入按照制定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，其中要扣除一定的費(fèi)用，同時(shí)也要計(jì)入納稅所得，當(dāng)完成產(chǎn)品開(kāi)發(fā)結(jié)算計(jì)稅成本后才可以對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，以確保稅收款及時(shí)到位。

（三）健全和完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算流程

1、明確企業(yè)核算范圍

目前，房地產(chǎn)的銷售收入主要包括銷售商品房所得的收入、自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入以及配套設(shè)施的銷售所得。與購(gòu)買方事前簽訂的購(gòu)銷合同、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)按合同內(nèi)容進(jìn)行的就屬于自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中也包括購(gòu)買方事前未簽訂購(gòu)銷合同的房地產(chǎn)。此外，舊城改造過(guò)程中所交納房產(chǎn)安置權(quán)款、周轉(zhuǎn)房的出售、超出面積的房產(chǎn)款等也應(yīng)該包括在“銷售收入”的核算范圍內(nèi)。而自用房產(chǎn)應(yīng)該算作固定資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2、正確采納收入確認(rèn)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)商品銷售過(guò)程中，一般需要簽署交付房款、房產(chǎn)預(yù)售合同等，然后還要完成驗(yàn)收合格的工程、房產(chǎn)銷售合同、交付買方驗(yàn)收并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等程序，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗(yàn)收的前后進(jìn)行合同的簽訂，該合同從一定意義上來(lái)講僅屬于合約的一種，買方認(rèn)可驗(yàn)收房屋時(shí)，買方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬，不管款項(xiàng)是否已經(jīng)完成收付，都不滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的確認(rèn)收入條件。在辦好移交手續(xù)、進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收之前，房地產(chǎn)預(yù)售款只能進(jìn)行預(yù)收或暫收款處理，不作收入確認(rèn)。僅當(dāng)客戶與企業(yè)簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續(xù)；當(dāng)客戶確認(rèn)了房屋的結(jié)構(gòu)、面積和付款方式之后，移交手續(xù)也就隨之完成。在計(jì)量收入金額時(shí)，可進(jìn)行銷售收入確認(rèn)，簡(jiǎn)言之，就是只有房屋完工并交到購(gòu)房者手中，才可以由預(yù)售賬款劃入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算

在預(yù)售過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未完成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得到的價(jià)款，不符合相關(guān)收入確認(rèn)的條件，所以其不可計(jì)入收入，屬于預(yù)售房地產(chǎn)款，暫時(shí)記入“預(yù)收賬款”科目；當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并與用戶辦理移交手續(xù)后，才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入，其“預(yù)收賬款”也就變成了“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。 在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅（印花稅、城建稅等）”科目；經(jīng)過(guò)相關(guān)收入確認(rèn)之后，再轉(zhuǎn)出部分稅費(fèi)，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅”科目，借記“營(yíng)業(yè)稅金”科目，同時(shí)對(duì)報(bào)表項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性分析，這樣可以更好的實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)與收入的配比，反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，可以適當(dāng)增補(bǔ)信息披露政策

1、增加土地信息資料，確保使用者能夠全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和能力

土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占據(jù)一定的比例，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要土地的成本和土地的儲(chǔ)備狀況進(jìn)行全面定位。部分企業(yè)獲得了成本較低的土地，從而導(dǎo)致他們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得較大的優(yōu)勢(shì)，也具備了較大的發(fā)展空間和利潤(rùn)，此時(shí)就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為投資者提供詳細(xì)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，使他們能夠?qū)ζ髽I(yè)信息有個(gè)全方位的把握，從而產(chǎn)生較高的投資價(jià)值。因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布的財(cái)務(wù)報(bào)告中加入土地儲(chǔ)備量和成本信息是非常有必要的，這些信息不僅能夠準(zhǔn)確定位企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，而且還能對(duì)市場(chǎng)有個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估，推動(dòng)企業(yè)更好、更快的發(fā)展。

2、對(duì)于不同的項(xiàng)目要揭露和獲取不同項(xiàng)目現(xiàn)金流信息

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告階段，每個(gè)分項(xiàng)目都需要揭露現(xiàn)金流量的附加信息，并將其詳細(xì)的陳列在附注中。此過(guò)程中，最好以企業(yè)每一個(gè)分項(xiàng)目為單位，列出在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中每個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流向，其中主要包括采購(gòu)工程所需物資資金、每一筆銷售收到的現(xiàn)金以及支付給工人的工資等，從而確保現(xiàn)金流向信息的有效性。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都需要不斷的改進(jìn)和完善，但是在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題和缺陷，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。此時(shí)，就要求相關(guān)部門根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，不斷補(bǔ)充和完善管理制度，以確保會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。