鄒琳華

中國樓市結(jié)構(gòu)性過剩時代來臨

2014年以來，中國樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變，“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應求”，成為今后十年中國樓市發(fā)展的大背景。

中國商品住房銷售供不應求的態(tài)勢開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2011年以來，部分中小城市商品住房已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。2014年以來，大城市樓市也出現(xiàn)滯銷。全國銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。2014年，中國商品住房銷售面積為105182萬平方米，同比下降9.1%；商品房銷售額為62396億元，同比下降7.8%。隨著全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。2014年12月底，中國新建商品住房待售面積增加至40684平方米，同比增長 25.6%。

房價正在告別全面上漲。2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，剌激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后集中入市，從而形成目前大中城市階段性供給過剩的格局。

商品住房投資有由高速增長期進入低速增長期的態(tài)勢。隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。2013年，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。2014年，中國商品住宅開發(fā)投資額為64352億元，同比增長率降至9.2%。

本輪市場調(diào)整與2008或2011年的市場調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成的。而2008年或2011年的市場調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導致。如2008年的金融危機沖擊，2011年的大中城市限購政策沖擊。市場的主動調(diào)整，表明大中城市供求形勢正由供不應求向階段性、結(jié)構(gòu)過剩轉(zhuǎn)變。

結(jié)構(gòu)性過剩階段的樓市發(fā)展主線

隨著“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應求”成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景，“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。

住房“總量供不應求”時代已經(jīng)淡出。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟增長進入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別是一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調(diào)。

優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

當前中國樓市發(fā)展所處歷史階段

改革開放以來，根據(jù)市場發(fā)展背景、驅(qū)動因素及供求格局，我國住房市場發(fā)展可以分為住房改革推動下的潛在需求緩慢釋放階段（1978～2001年）、快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化推動下的供不應求房價飆漲階段（2002～2013年）、結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存階段（2014年以后）三個主要階段。目前正處于第二個階段的歷史終點與第三個階段的歷史起點上。對前承接黃金時代，向后開啟白銀時代。

住房改革推動下的潛在需求緩慢釋放階段（1978～2001年）。自1978年改革開放以來，中國住房市場化改革在摸著石頭探索前行。先后經(jīng)歷了探索試驗售房（1978～1985年）、提租補貼（1986～1990年）、以售帶租（1991～1993年）、提租與公房出售全面推進（1994～1998.6）、取消福利分房、實行貨幣分房等曲折改革步驟。隨著市場化改革的曲折推進，被壓抑的住房需求不斷得以釋放，住房市場規(guī)模持續(xù)擴大，到2001年，全國商品住宅投資達到4216.68億元，占全國城鎮(zhèn)住宅投資的67.34%。但是直至21世紀初，由于城鄉(xiāng)居民家庭收入水平仍然較低，尚未達到大規(guī)模改善住房條件的門檻值，住房潛在需求釋放緩慢，住房改革艱難推進，社會各界對住房改革的反響相對較為冷淡。

1978～1985年的探索試驗售房改革，啟動了住房市場化改革的第一步。1986～1990年提租補貼改革，進一步培育了城鎮(zhèn)居民有償住房意識。1991～1993年以售帶租，意在規(guī)避市場化改革阻力。1994～1998年6月提租與公房出售全面推進，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面都取得較大的進展。1998年6月，取消福利分房、實行貨幣分房政策出臺，沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房商品化所取代，確立了以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。受收入門檻制約，該階段住房市場需求并未取得爆發(fā)性增長，商品住房市場總體呈現(xiàn)供求平衡、略有過剩的局面。

快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化推動下的供不應求房價飆漲階段（2002～2013年）。2002年以來，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，這是該階段中國樓市發(fā)展的歷史大背景。一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此對應的是，我國原有的城市規(guī)模狹小、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。

與供不應求的中國住房發(fā)展背景相適應，該階段中國住房市場的發(fā)展主線就是多方擴大住房供給，緩解住房供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要歷史使命。在這一階段，我國住房發(fā)展的成效卓著。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多套商品住房。很多進城務工的農(nóng)民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了一些突出負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等。2002～2013年，中國住房銷售呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢，居民購房欲望始終十分強烈，商品住房銷售面積實現(xiàn)年均17.2%的增長率，商品住房銷售額年均增長率為29%；中國住房價格總體呈持續(xù)快速上漲的態(tài)勢，只有2008年出現(xiàn)過短暫的下挫，中國商品住房銷售均價實現(xiàn)年均9.50%的增長率；中國住房投資長期維持高速增長的態(tài)勢，2013年，中國商品住房開發(fā)投資額達到58951億元，比上年增長19.40%，是2002年的11.28倍，2002年來實現(xiàn)年均24.76%的增長率。

結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存階段（2014年以后）。住房市場發(fā)展背景由“總量供不應求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，住房市場發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，中國樓市進入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)黃金時代謝幕，白銀時代開啟。

中國樓市走勢展望

居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，房價不會整體崩盤。調(diào)整充分存量消化后，長期看還有一定上行空間。一方面，居民需求熱點正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，人們改善居住條件的動力目前還遠看不到衰竭的跡象，住房市場仍承載著國人的小康夢想。在可以預見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。另一方面，城市人口流入的宏觀拐點尚未出現(xiàn)。從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。大城市病的集中爆發(fā)將使當?shù)氐母辉＜彝ζ洚a(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準公共服務等，而被從中小城市吸引過來，將大城市富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

供求形勢由供不應求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。中國住房市場雖然沒有進入普遍過剩時代，但已經(jīng)進入結(jié)構(gòu)性過剩時代，短期內(nèi)的市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與國民收入高增長導致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，多數(shù)城市住房出現(xiàn)階段性過剩，房地產(chǎn)市場持續(xù)滯銷。從一、二線城市看，前期房價的瘋狂上漲誘發(fā)了大量新房集中上市，已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢，房價出現(xiàn)主動下調(diào)。為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，住房價格將進入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。

（作者單位：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）