■ 朱道林/趙 松/陳 庚/林瑞瑞/王 錕/柴志春

（1．中國農(nóng)業(yè)大學土地資源管理系，北京 100193；2．中國土地勘測規(guī)劃院，北京 100035）

國有建設用地資產(chǎn)核算方法研究

■ 朱道林1/趙 松2/陳 庚1/林瑞瑞1/王 錕2/柴志春2

（1．中國農(nóng)業(yè)大學土地資源管理系，北京 100193；2．中國土地勘測規(guī)劃院，北京 100035）

通過厘清土地資產(chǎn)及其價值的內(nèi)涵，探討土地資產(chǎn)核算方法，為實施國有建設用地資產(chǎn)核算提供理論依據(jù)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，利用土地價格、土地面積這兩大核心要素，分析非經(jīng)營性用地的潛在收益參照標準，能夠有效地核算出全國區(qū)域下的國有土地資產(chǎn)總量；綜合定量和定性分析，證明基于基準地價、監(jiān)測地價、交易地價得出的資產(chǎn)核算結(jié)果較為合理，與各類別城市的社會經(jīng)濟水平和區(qū)域條件相吻合；基于三種地價形態(tài)的樣本區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構較為穩(wěn)定，但資產(chǎn)總量因地價形態(tài)的內(nèi)涵不同存在較大的差異，且呈現(xiàn)區(qū)域分異的特點。所構建的土地資產(chǎn)核算方法能夠量化土地資產(chǎn)價值的貨幣化表現(xiàn)，因區(qū)域條件和評估目的的不同可選擇不同的適用方法。

國有建設用地；土地資產(chǎn)；資產(chǎn)核算；土地價格；地價形態(tài)；土地資產(chǎn)量

0 引言

黨的十八屆三中全會明確提出，“完善國有資產(chǎn)管理體制，以管資本為主加強國有資產(chǎn)監(jiān)管”，“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度和用途管制制度”，“探索編制自然資源資產(chǎn)負債表，對領導干部實行自然資源資產(chǎn)離任審計?！边@為我國進一步加強自然資源資產(chǎn)管理提出了具體路徑和目標。隨著我國城市土地市場的快速發(fā)展，土地作為資產(chǎn)的重要性日益突出。土地作為重要的自然資源，土地賬戶是自然資源資產(chǎn)負債表的重要組成部分[1]，創(chuàng)建科學的土地資源資產(chǎn)負債表對我國開展自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權界定具有重要的現(xiàn)實意義[2]。城市土地資產(chǎn)核算作為一項基礎性工作，已引起廣泛關注。當前，學者們主要從城市土地資產(chǎn)經(jīng)營與管理[3-5]、農(nóng)村土地資產(chǎn)補償價值確定[6-8]、土地價格評估[9-10]等方面研究土地資產(chǎn)價值的貨幣化表現(xiàn)，從而完善土地價格體系、明晰土地資產(chǎn)屬性。然而，系統(tǒng)核算全國國有土地資產(chǎn)的方法與技術尚缺乏具體的研究，難以滿足當前全國全面開展土地資產(chǎn)核算工作的要求。

鑒于此，本文基于土地資產(chǎn)核算方法的理論分析，在土地資產(chǎn)總量內(nèi)涵界定一致條件下，厘清不同類型用地的經(jīng)濟關系，提出一套國有土地資產(chǎn)核算方法，并通過實證檢驗，探討簡便、高效地實現(xiàn)不同類型用地資產(chǎn)量核算技術問題。

1 土地資產(chǎn)及其價值

對于土地資產(chǎn)的解釋，不同學者的側(cè)重點有所不同。張月蓉、秦海榮等從土地財產(chǎn)的角度出發(fā)，認為土地資產(chǎn)是土地作為財產(chǎn)不同運用方式的表現(xiàn)[11-12]；劉書楷等從土地權利的角度出發(fā)，認為土地資產(chǎn)是某一主體占有土地資源作為財產(chǎn)的權利[13]；冷宏志等從土地的經(jīng)濟屬性出發(fā)，認為土地資產(chǎn)是土地各因素在經(jīng)濟形態(tài)上的反映[14]?？梢?，土地資產(chǎn)不僅是一種作為生產(chǎn)要素的有形資產(chǎn)，也表現(xiàn)為土地權利的無形資產(chǎn)。因此，本文綜合考慮土地的自然、經(jīng)濟、社會等綜合屬性，將土地資產(chǎn)定義為以土地資源為基本物質(zhì)形態(tài)所形成的財產(chǎn)。相應的土地資產(chǎn)價值就是土地資產(chǎn)的貨幣化表現(xiàn)，由土地資產(chǎn)的收益能力決定。

土地資產(chǎn)以土地資源為物質(zhì)前提，側(cè)重于反映土地的經(jīng)濟關系，其不僅是“權利”這項無形資產(chǎn)，而且還是土地“物”的有形資產(chǎn)，是兩者的統(tǒng)一。土地資產(chǎn)價值根本上由土地資產(chǎn)的收益能力決定，通過土地投資、土地使用或市場交換得以實現(xiàn)。

2 土地資產(chǎn)核算方法

理論上而言，準確意義上的土地資產(chǎn)核算需以宗地為單位，通過考察與估算每宗地的價格及其面積，確定其資產(chǎn)量。但實際工作中迫于數(shù)據(jù)量和工作量的限制，加之當前土地登記信息并不完整的情況下，基于宗地層面核算土地資產(chǎn)往往難以實現(xiàn)。因此，本文基于現(xiàn)實數(shù)據(jù)可獲取性提出采取區(qū)域平均價格法推算土地資產(chǎn)價值。同時，由于非經(jīng)營性用地極少進入市場交易，但其作為非經(jīng)營性土地利用為社會提供的服務同樣存在經(jīng)濟價值，需要通過分析不同類型用地之間的經(jīng)濟關系測算相應的資產(chǎn)價值。為滿足全國區(qū)域核算工作中基礎數(shù)據(jù)的完整度和可獲取性的實際要求，本文就數(shù)據(jù)不完整區(qū)域的推算方法展開討論。此外，為保證核算結(jié)果的準確性，且使其在不同區(qū)域范圍內(nèi)具備可比性，在此構建結(jié)果合理性檢驗方法，完善土地資產(chǎn)核算方法體系，保障核算結(jié)果準確、可靠。

2.1 土地價格

在正常的土地市場中，交易地價是土地價格客觀、合理水平的真實體現(xiàn)，也是確定評估價格的基本依據(jù)[15]。對于周邊國家、地區(qū)而言，土地價格的形成受市場交易和取得成本的雙重作用[16]。我國土地市場受宏觀政策影響較大，且因不同的分類標準和目的，存在多種土地價格形態(tài)，因此在核算全國土地資產(chǎn)中須綜合考慮多種地價形態(tài)，選擇合理的價格水平進行核算。由于基準地價體系、城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測體系在我國實踐工作中已形成一定的基礎[17-18]，考慮到數(shù)據(jù)的普適性和可獲取性，本文采用基準地價、監(jiān)測地價和交易地價這三種常見的地價形態(tài)進行資產(chǎn)核算。其中，基準地價和監(jiān)測地價是在設定條件下確定的土地價格，但其也是在城市土地現(xiàn)狀條件下價格的基本體現(xiàn)，同樣立足于土地的實際利用和使用過程中的基本收益[19]。其次，無論是設定條件或現(xiàn)狀條件，這三種價格形態(tài)均體現(xiàn)區(qū)域?qū)用嫔贤恋乩脳l件的平均狀況，故其在核算對象上是統(tǒng)一的。因此，在實際測算中無需再進行進一步修正。由于地價隨時間變化是明顯的，核算中需統(tǒng)一價格時點，通過設定統(tǒng)一基準期日，將不同時點的價格進行期日修正。

2.2 土地面積

本文的研究對象為城市、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的國有建設用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）標準，分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地和水域及水利設施用地，各類型實際的用地面積采用對應的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)。

2.3 不同情況的技術處理

2.3.1 基于不同地價形態(tài)的核算分析

土地資產(chǎn)核算方法的基本思路可用以下數(shù)學公式簡要表述：

2.3.2 非經(jīng)營性用地資產(chǎn)核算的參照分析

依據(jù)機會成本理論和城市區(qū)位理論，非經(jīng)營性用地同樣存在作為經(jīng)營性用地產(chǎn)生的潛在收益，由于土地利用受周圍環(huán)境影響較大，相鄰區(qū)域中不同類型用地價格之間具有較高的相關性。因此，通過與相鄰區(qū)域的商業(yè)、住宅和工業(yè)用地價格類比確定非經(jīng)營性用地價格，具有一定的合理性和可行性。對于公共管理與公共服務用地，實際估價中區(qū)域位置較好的多參照同區(qū)域地價水平相近用途的價格進行評估，而一般情況下參照工業(yè)用地價格進行評估[21]?？紤]到機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地和公共設施用地區(qū)位條件一般較好，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB-T 18508-2001），估價結(jié)果的確定可視待估宗地情況選取簡單算數(shù)平均法、加權算數(shù)平均法等方法，故此類可參照同區(qū)域商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的平均價格。除此之外，公園綠地和風景名勝用地區(qū)位條件一般，故此類可參照同區(qū)域工業(yè)用地價格。由于特殊用地與水域及水利設施用地的節(jié)約集約化程度較低，且主要分布于城市郊區(qū)，因而考慮參照同區(qū)域工業(yè)用地價格進行核算；鑒于交通運輸用地是作為與地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展配套利用的基礎設施用地，因而同樣參照同區(qū)域工業(yè)用地價格進行評估。

2.3.3 數(shù)據(jù)不完整區(qū)域推算方法

由于不同形態(tài)地價、地價指數(shù)數(shù)據(jù)未覆蓋全國區(qū)域，在數(shù)據(jù)缺失較多的情況下須通過相應方法實現(xiàn)數(shù)據(jù)推算。因此，本文研究兩種不同類型的方法，分別從微觀、宏觀層面對數(shù)據(jù)不完整區(qū)域進行數(shù)據(jù)推算，并進行方法的適用性比較。微觀層面，在構建地價影響因素指標的前提下，將已有數(shù)據(jù)劃分為訓練樣本和驗證樣本，將訓練樣本數(shù)據(jù)代入模型擬合地價影響因素和地價的映射關系，并通過驗證樣本數(shù)據(jù)檢驗模型擬合的精確度。考慮到人工神經(jīng)網(wǎng)絡在地價數(shù)據(jù)推算中的優(yōu)越性與廣泛性[22-23]，本文構建了基于BP算法的3層前饋型網(wǎng)絡，并在實驗中不斷調(diào)整網(wǎng)絡的目標誤差、網(wǎng)絡學習速率和隱含層節(jié)點數(shù)等參數(shù)減小推算誤差，實現(xiàn)推算地價的最優(yōu)逼近。宏觀層面，考慮到城市分等基本能夠反映城市人口因素、社會經(jīng)濟因素、區(qū)域因素的差異，根據(jù)“國土資發(fā)〔2008〕308號”文件對于我國城市土地等別的更新，將各區(qū)縣土地等別通過土地面積加權，即可得到各城市商服、工業(yè)、住宅用地的綜合等別。利用全國105個主要監(jiān)測城市的商服、工業(yè)、住宅的地價、地價指數(shù)數(shù)據(jù)，將其中同等別、同類型的相關數(shù)據(jù)取平均值，以此推算出非監(jiān)測城市的地價、地價指數(shù)數(shù)據(jù)。

整體上而言，前者的推算精度要高于后者，但由于地價區(qū)域因素難以從宗地層面獲取，數(shù)據(jù)量要求大，以致前者方法在部分地區(qū)的推算中誤差過大，且對于地價極值的推算能力較差；盡管后者方法的精度有限，基于土地等別的推算在一定程度上能夠體現(xiàn)所屬區(qū)域的平均水平。因此，本文采用基于土地等別的推算方法，現(xiàn)實操作中可根據(jù)各地區(qū)不同的地價水平、基礎數(shù)據(jù)等實際情況選擇適合的推算方法。

2.3.4 結(jié)果合理性檢驗方法

核算方法是否科學、適用，關鍵在于核算結(jié)果是否能夠保證城市間各類用地資產(chǎn)量與城市經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域功能定位以及基礎設施條件等實際情況相吻合。由于本文在核算土地資產(chǎn)量時采用的土地面積都是各類用地對應的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，因此在檢驗計算所得資產(chǎn)量的合理性時，可通過檢驗計算所得城市各類用地平均地價的合理性即可。同時，由于所得結(jié)果數(shù)據(jù)量較大，僅憑單純的定性或定量分析難以實現(xiàn)結(jié)果的合理性檢驗。因此，本文采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方式，通過相關性分析篩選出與地價顯著相關的影響因素，再以各類別用地價格的影響因素為指標進行城市聚類，最后定性分析各類別城市平均地價水平的合理性。

3 實證研究

3.1 數(shù)據(jù)來源

本文以北京、浙江、福建、江西、陜西、云南、新疆7個樣本省份為研究對象，對上述方法進行實證分析。其中土地面積數(shù)據(jù)采用2012年全國城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)；各地區(qū)基準地價來源于中國土地勘測規(guī)劃院“新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程中的全國土地成本調(diào)查與研究”項目；城市地價動態(tài)監(jiān)測相關數(shù)據(jù)來源于城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)；2009-2013年交易地價數(shù)據(jù)來源于土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，且均采用相應的地價指數(shù)修正至2014年1月1日；地價影響因素數(shù)據(jù)來源于《2013年中國城市統(tǒng)計年鑒》。

3.2 結(jié)果分析

3.2.1 結(jié)果的合理性

3.2.1.1 土地資產(chǎn)結(jié)構比較

基于本文所述的核算方法，求得基于三種地價形態(tài)下的7個樣本省份經(jīng)營性用地資產(chǎn)量占比（表1），可通過此占比關系判斷三種方法測算下的土地資產(chǎn)結(jié)構差異，進而判斷核算結(jié)果的合理性。

表1 7個樣本省份經(jīng)營性用地資產(chǎn)量占比

從省內(nèi)層面來看，基于基準地價、監(jiān)測地價、交易地價的經(jīng)營性用地資產(chǎn)量占比較為接近，表明基于不同地價形態(tài)得出的土地資產(chǎn)結(jié)構在各區(qū)域內(nèi)均保持平穩(wěn)。從省份間比較來看，各省份經(jīng)營性用地資產(chǎn)量占比值較大，均處于70%～85%之間。由于西部地區(qū)的土地市場化程度、成熟程度落后于東中部，故其經(jīng)營性用地資產(chǎn)量占比明顯低于東中部，與區(qū)域條件差異較為一致，表明土地資產(chǎn)結(jié)構核算結(jié)果與現(xiàn)實情況較為接近，且在不同區(qū)域具備可比性。

3.2.1.2 土地資產(chǎn)量比較

以基于交易地價的住宅用地資產(chǎn)量檢驗為例，簡述具體的檢驗結(jié)果。以7個樣本省份的市級行政級別為單元，將計算所得的各市平均住宅地價與土地影響因素進行Pearson和Spearman相關性分析，篩選得到“人口密度、國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人均可支配收入、年末金融機構各項貸款余額、客運量、全社會用電量、每百人公共圖書館藏書”這七個顯著影響因素，通過SPSS19軟件的系統(tǒng)聚類法對城市進行聚類（表2）。

由聚類結(jié)果可知，所選城市可大致分為六類，依次是：首都城市、東部沿海發(fā)達城市、東部沿海城市、東中部二三線城市、三四線城市、西部三四線城市，核算求得的交易地價平均水平依次遞減，符合各類別城市的社會經(jīng)濟水平差異和區(qū)域條件差異，因此可大致判斷所求得的基于交易地價的住宅用地資產(chǎn)量較為合理。經(jīng)檢驗，三種地價形態(tài)下的各用地資產(chǎn)量都符合上述檢驗規(guī)律，因此判斷核算結(jié)果符合實際，核算方法具有現(xiàn)實意義。

表2 住宅用地價格影響因素的城市聚類結(jié)果

3.2.2 方法的適用性

基于本文所述的核算方法，求得基于三種地價形態(tài)下的7個樣本省份國有土地資產(chǎn)量比值（表3），可通過該比值判斷三種方法的適用性。

基于不同地價形態(tài)來看，核算結(jié)果呈現(xiàn)“監(jiān)測地價＞交易地價＞基準地價”的特點；分地區(qū)來看，資產(chǎn)核算結(jié)果呈現(xiàn)“東部＞中部＞西部”的特點。綜合來看，三種價格形態(tài)測算下的資產(chǎn)量呈現(xiàn)區(qū)域分異的特點。對于東部地區(qū)而言，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平高，土地市場活躍，土地需求量大，土地供需矛盾較中、西部區(qū)域尖銳，土地交易價格較高，故基于監(jiān)測地價、交易地價測算下的資產(chǎn)總量遠高于基于基準地價測算下的資產(chǎn)總量；對于中部地區(qū)而言，基于三種地價形態(tài)測算下的資產(chǎn)總量相差幅度較東部地區(qū)有所收緊；對于西部地區(qū)而言，基于交易地價測算下的土地資產(chǎn)總量低于基于基準地價測算下的土地資產(chǎn)總量。

表3 7個樣本省份國有土地資產(chǎn)量比值

可見，因地價形態(tài)的不同而產(chǎn)生方法適用性的區(qū)域差異，故在核算全國土地資產(chǎn)量時，不宜將三種結(jié)果進行簡單地匯總或平均，須根據(jù)地價形態(tài)的不同內(nèi)涵、區(qū)域土地市場條件、土地資產(chǎn)評估目的以及基礎數(shù)據(jù)的可獲取性等實際情況綜合考慮方法的適用性：①適用性的區(qū)域差異。對于土地交易案例較多的地區(qū)，可采用交易地價進行核算；對于監(jiān)測城市的市區(qū)成熟區(qū)域，可采取監(jiān)測地價進行核算；對于基準地價體系完善的地區(qū)而言，可采取基準地價進行核算。此外，由于部分東部地區(qū)的監(jiān)測地價與交易地價較為接近，可考慮采用二者綜合計算；由于西部地區(qū)土地市場不夠活躍，監(jiān)測點城市覆蓋較少，在資產(chǎn)核算時盡可能采用基準地價。②適用性的目標差異。若以課稅為目的，土地稅收的征稅對象為土地（含地上建筑物等設施）不動產(chǎn)，征收須以土地的價值為標準，且該標準應相對比較穩(wěn)定，故應采取基準地價測算下的土地資產(chǎn)量結(jié)果；若以監(jiān)測土地資產(chǎn)保值、增值為目的，則要求所測算的土地資產(chǎn)反映市場交易情況，故應采取基于交易地價測算下的土地資產(chǎn)量結(jié)果。

4 結(jié)論

本文構建了一套全國國有土地資產(chǎn)總量核算方法，對其核心要素和關鍵技術方法展開討論，并以7個樣本省份為例進行實證分析。研究得出以下結(jié)論。

(1)土地資產(chǎn)核算以土地價格、土地數(shù)量為基本要素，以經(jīng)營性用地的基準地價、監(jiān)測地價、交易地價三種不同的地價形態(tài)為核算基礎，通過機會成本理論和城市區(qū)位理論確定非經(jīng)營性用地的潛在收益參照標準，并運用相應的程序代碼簡化計算工作量，有效地核算出全國區(qū)域下的國有土地資產(chǎn)總量。

(2)本文從微觀、宏觀層次出發(fā)，分別探討基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡、土地等別的推算方法在數(shù)據(jù)不完整區(qū)域的實際應用，實現(xiàn)了地價、地價指數(shù)的區(qū)域推算。BP神經(jīng)網(wǎng)絡對于數(shù)據(jù)量要求大，精度高，但個別數(shù)據(jù)容易產(chǎn)生較大的推算誤差；土地等別推算方法雖精度有限，但在總體上能夠反映所屬區(qū)域的平均水平。

(3)本文通過引入相關性分析方法、聚類方法進行城市聚類，再通過定性分析判斷出各類別城市不同用地平均地價水平能夠反映社會經(jīng)濟水平和區(qū)域條件差異，表明資產(chǎn)核算結(jié)果整體較為合理，證明構建的核算方法科學、適用。

(4)基于不同地價形態(tài)得出的土地資產(chǎn)量核算結(jié)果與各城市社會經(jīng)濟水平和區(qū)域條件較為吻合，但三者核算結(jié)果存在較大差異，應根據(jù)地價形態(tài)的不同內(nèi)涵、區(qū)域土地市場條件、資產(chǎn)評估目的以及基礎數(shù)據(jù)的可獲取性等方面綜合考慮方法的適用性與應用。

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Research on Accounting Methods of State-owned Construction Land Assets

ZHU Daolin1, ZHAO Song2, CHEN Geng1, LIN Ruirui1, WANG Kun2, CHAI Zhichun2
(1.Department of Land Resources Management, China Agricultural University, Beijing 100193;2.China Land Surveying and Planning, Beijing 100035)

By clarifying the def i nition and value of land assets, we aim to explore the land assets accounting method and provide a theoretical basis for the implementation of state-owned land assets accounting. In this study we found that, there’re two core elements--land prices and land area that can analyze the reference standard of potential benef i ts of non-commercial land, then the total assets of state-owned land under the national area can be effectively accounted; Through the integrated quantitative and qualitative analysis, we found that the accounting results based on the benchmark land prices, land monitoring prices and asset transactions is reasonable, and it’s coincided with socio-economic level and regional conditions in each category of cities; we also found that land assets structure of a sample area based on the three forms is more stable, but the total amount of assets varies largely due to the different connotations of land forms, and shows a regional differentiation characteristics. The accounting method of land assets in our study can quantify the monetizing of the land assets, and it can be revised to apply in different regional conditions and evaluation purposes.

State-owned construction land; land assets; assets accounting; land price form; land patterns; land assets amount

F301.0；F062.1

C

1672-6995（2015）09-0046-06

2015-05-06；

2015-06-18

中國土地勘測規(guī)劃院“城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)量調(diào)查概算及各業(yè)用地比價機制研究”課題子項目——全國國有土地資產(chǎn)總量概算關鍵技術方法研究（2014131106430）

朱道林（1966-），男，安徽省金寨縣人，中國農(nóng)業(yè)大學教授、博士生導師，農(nóng)學博士，主要從事土地經(jīng)濟與土地政策方面研究。