徐進(jìn)

又說(shuō)“金九”，有意思嗎？還真有！

年年歲歲“金九”相似，歲歲年年行情不同。對(duì)于房地產(chǎn)圈內(nèi)而言，年年盼著黃金秋季，年年都說(shuō)“金九銀十”，似乎已經(jīng)成為了一種習(xí)慣。今年也不能免俗。

眼下，北京樓市九、十月的氛圍也正在被逐漸炒熱。如果你覺(jué)得“金九”是老生常談，甚至是概念空談，一句“金銀”說(shuō)不夠，那我們給你這些理由：央行又降息降準(zhǔn)了，公積金首付兩成了，入市項(xiàng)目增多了，數(shù)據(jù)持續(xù)向好了……總而言之，為了配合這樓市傳統(tǒng)的“好日子”，大家都提振起了精神，目標(biāo)是沖擊今年下半年的新高峰。

降息降準(zhǔn)降首付

就在“金九”前夕，“央媽”祭出了重大利好，無(wú)疑是樓市的一劑興奮劑。8月25日，中國(guó)人民銀行宣布，自2015年8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%。

是的，“央媽”又降息了。從去年11月以來(lái)，央行已經(jīng)連續(xù)五次降息、四次降準(zhǔn)，每次降息幅度為0.25個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)降息幅度很大，帶給購(gòu)房人房貸優(yōu)惠也是實(shí)實(shí)在在的。據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部，若使用商業(yè)貸款200萬(wàn)元房貸、30年還清，按照基準(zhǔn)利率、等額本息計(jì)算方法，連續(xù)五次降息之后，貸款人每月還款額將減少1786.68元，30年還款總額將減少42.1萬(wàn)元。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，近十個(gè)月來(lái)的降息降準(zhǔn)政策頻出，雖然已經(jīng)有些“審美疲勞”了，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生速效的作用，但是累計(jì)降息幅度較大，使得市場(chǎng)的流動(dòng)性不斷充裕。

隨后不久，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的公積金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起執(zhí)行。此外，政策規(guī)定北上廣深四個(gè)一線城市可在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際自主決定。

同樣的，這也不是今年第一次公積金政策調(diào)整了。今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)布通知，購(gòu)買首套普通自住房公積金首付比例降為20%；擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的，最低首付款比例為30%。因?yàn)閷⒍追康氖赘侗壤龔钠叱山禐槿桑@個(gè)被稱為“3.30公積金新政”的政策直接推動(dòng)了北京等一線城市四、五月份樓市成交增長(zhǎng)放。

北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，此次公積金新政特別提出了“北上廣深”的自主決定權(quán)，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)有關(guān)。

總體來(lái)說(shuō)，二套房公積金貸款首付兩成利好三四線城市的樓市復(fù)蘇。在“金九”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推出新政，也意在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極入市。

北京新房現(xiàn)供應(yīng)高潮

既然已經(jīng)有了政策的利好鼓勵(lì)，房企自然不愿意在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”無(wú)所作為。就北京市場(chǎng)而言，眾多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都把推盤時(shí)間定在9月，樓盤積極入市，營(yíng)造熱鬧氛圍，使得今年9月成為年內(nèi)供應(yīng)的新高點(diǎn)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京將有34個(gè)項(xiàng)目入市，其中14個(gè)為老項(xiàng)目后期，20個(gè)為純新盤，創(chuàng)造年內(nèi)供應(yīng)小高峰。其中包括使館壹號(hào)院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個(gè)純新盤，以及恒華·安納湖、領(lǐng)秀慧谷、龍湖長(zhǎng)城原著等在內(nèi)的14個(gè)老項(xiàng)目后期。

從區(qū)域供應(yīng)來(lái)看，風(fēng)頭正勁的通州成為供應(yīng)量較多的區(qū)域，共有6盤入市，以通州運(yùn)河核心區(qū)的商住辦公項(xiàng)目為主。通州入市項(xiàng)目包括金隅78墅一個(gè)別墅項(xiàng)目，首開(kāi)萬(wàn)科城市之光、天晟嘉園兩個(gè)普宅項(xiàng)目，以及世界僑商中心等商住項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通州區(qū)域限購(gòu)無(wú)疑會(huì)造成一波“大起大落”的行情。目前來(lái)看8月份通州樓市成交整體維持在高位，在全市成交占比高達(dá)22%。限購(gòu)執(zhí)行之后，通州的普通商品住宅成交可能會(huì)出現(xiàn)階段性下滑，另一方面大量不受限購(gòu)影響的商住項(xiàng)目將迅速填補(bǔ)市場(chǎng)需求。

此外，整體來(lái)看，房山、朝陽(yáng)、昌平等區(qū)域是9月推盤較多的區(qū)域。昌平區(qū)有領(lǐng)秀慧谷、中國(guó)鐵建尚城匯、花雨汀等項(xiàng)目入市。據(jù)了解，進(jìn)入8月以來(lái)，昌平純商品房在北京區(qū)域樓市中僅次于通州，成交量不容小覷。

今年北京“金九”的另一個(gè)重要特征就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中高端項(xiàng)目占比明顯增多了。9月預(yù)計(jì)入市的34個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目有5個(gè)，包括房山區(qū)的天恒樂(lè)墅、通州區(qū)的金隅78墅、順義區(qū)的首創(chuàng)禧瑞墅等；高端公寓項(xiàng)目6個(gè)，其中報(bào)價(jià)最高的為東城區(qū)東直門區(qū)域的使館壹號(hào)院，單價(jià)最高為12萬(wàn)元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年豪宅項(xiàng)目頻頻亮相，扎堆推盤，被業(yè)內(nèi)稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”。秋季是豪宅、別墅項(xiàng)目呈現(xiàn)效果最佳的季節(jié)，加之新老高端項(xiàng)目大多已經(jīng)鎖定一定量的意向客群，高端物業(yè)此時(shí)蓄勢(shì)待發(fā)，紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

窗口期悄然開(kāi)啟

對(duì)于“金九”的預(yù)期，業(yè)內(nèi)表示了積極樂(lè)觀的態(tài)度，降息降準(zhǔn)以及公積金首付比例的下調(diào)，帶來(lái)的是實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房門檻下降，將惠及真正有需求的購(gòu)房群體。因此，業(yè)內(nèi)普遍判斷，此時(shí)購(gòu)房窗口期已經(jīng)悄然開(kāi)啟。對(duì)于具體項(xiàng)目而言，踏準(zhǔn)了“金九”的時(shí)機(jī)，把準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，就能在傳統(tǒng)旺季拔得頭籌。

就北京市場(chǎng)而言，除了高端項(xiàng)目扎堆引人注目之外，今年數(shù)量較多的商住辦公產(chǎn)品的表現(xiàn)也比較搶眼。首先是通州區(qū)域內(nèi)，受區(qū)域限購(gòu)影響，一些普宅項(xiàng)目被“打壓”了，而諸多不受限購(gòu)影響的商住項(xiàng)目則“蠢蠢欲動(dòng)”。從9月入市的項(xiàng)目來(lái)看，一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)小幅上調(diào)，產(chǎn)品類型也有相應(yīng)調(diào)整。

此外，一些性價(jià)比較高的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始領(lǐng)跑9月，表現(xiàn)非常搶眼。如位于大興區(qū)義和莊地區(qū)的北京泰禾中央廣場(chǎng)，在9月1日“一小時(shí)賣出8.5億、狂銷380余套”，獲得大興區(qū)域項(xiàng)目單日銷冠，“金九”首戰(zhàn)大捷。據(jù)了解，目前大興區(qū)在售普宅項(xiàng)目不多，天宮院、黃村、亦莊等老牌新房板塊都有沉寂之相，加之近期大興區(qū)多宗熱門土地的成交，高地價(jià)也推高了房?jī)r(jià)預(yù)期，給區(qū)域內(nèi)商住項(xiàng)目帶來(lái)窗口期。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年的“金九”有著較好的利好政策環(huán)境，預(yù)計(jì)后期將會(huì)有更多的樓市救市政策繼續(xù)出臺(tái)，將持續(xù)刺激市場(chǎng)回暖。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，不僅購(gòu)房人要把握當(dāng)下的“窗口期”，房企也在積極加快推盤速度，把握跑量去庫(kù)存的“窗口期”?！皵?shù)據(jù)上看，7、8月份一些房企主動(dòng)放緩了節(jié)奏，很明顯意圖在9、10月重新發(fā)力，供應(yīng)量的增加會(huì)反映在成交量上，今年的‘金九成為旺季應(yīng)該沒(méi)有懸念?！?/p>