曾慧娟

6月初，一則“凱德商用即將抽身保利春天里商業(yè)”的消息引起輿論大嘩。凱德商用一向以“私募基金+REITs”模式蜚聲商業(yè)地產(chǎn)市場，被稱作是商業(yè)地產(chǎn)界的教科書，即將退出的是其在京的首個自建商業(yè)地產(chǎn)項目凱德Mall？天宮院。

一時間，“撤資說”、“資金問題”成為凱德Mall停工的注解。隨后，一向低調(diào)的凱德和保利都給出了解釋：項目停工并不是因?yàn)檎?、資金或策略出現(xiàn)問題，而是合作雙方在交易執(zhí)行過程中的合約出現(xiàn)了問題。

收購之初，雙方協(xié)定凱德須在中國境內(nèi)設(shè)立一家專門針對此項目轉(zhuǎn)讓的項目管理公司，但該事宜遲遲未能得到落實(shí)，進(jìn)而影響到了雙方交易的繼續(xù)。因而，保利便向凱德方面發(fā)出了解約通知。目前，雙方已就項目轉(zhuǎn)讓過程中的爭議提請仲裁。

曾經(jīng)的甜蜜

兩者分手的傳聞，讓在這里買了房子的人很是惱火。

“買保利春天里SMART空間時，看中的就是凱德MALL，現(xiàn)在如果凱德撤出，真不知房子還好不好出租，房價還能不能漲起來?！?0出頭的孫素芳是距離凱德Mall？天宮院一街之隔的保利？春天里SMART空間的項目業(yè)主，SMART空間為50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，想著能出租給凱德MALL里開店的公司作為辦公地點(diǎn)，租金能高一點(diǎn)，今年因?yàn)檗k銀行貸款的事情，來過項目兩次，看見項目工地的塔吊一直沒動，也沒太在意，現(xiàn)在才知道竟然停工了。

另據(jù)居住在附近的楊先生介紹，項目自2014年春節(jié)之后就沒有動靜，項目已建到第6層，工地圍墻上貼著的是保利？春天里和首開保利？熙悅春天的項目宣傳海報，兩個塔吊矗立在工地一動不動。位于工地北門的項目招商處，也被保利？春天里的宣傳海報墻所遮擋。

雙方合作的美好愿景言猶在耳，2012年4月，凱德商用公布與保利地產(chǎn)簽署協(xié)議，擬購買北京大興區(qū)新源街地段項目以建造購物商場，打造在北京的第一個遠(yuǎn)郊項目。

該項目位于北京大興地鐵線天宮院站上蓋，坐落在保利的開發(fā)項目保利？春天里范圍內(nèi)。

該項目總建筑面積（不包括停車場）約12.2萬平方米，并預(yù)料于2015年竣工。開發(fā)成本約23.43億元人民幣。

凱德商用總裁林明志曾表示，該購物中心將成為凱德商用在北京的第九個項目，它將鞏固凱德商用中國在北京的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至南城。此次收購也將深化凱德商用中國在目前已有項目的城市和區(qū)域中市場地位的發(fā)展戰(zhàn)略。

時過遷境，現(xiàn)在雙方都承認(rèn)合作出現(xiàn)了麻煩。凱德商用華北區(qū)總經(jīng)理陳子威在接受媒體群訪時表示，天宮院項目有一些待解決的問題，但相信雙方會有理智、妥善的處理。

“我們希望做好該做的事，也非常希望雙方能夠步入婚姻殿堂，這個項目如果能夠順利推進(jìn)，對天宮院周邊居民也是一件好事。其實(shí)買房子也是買配套，買一種信任與承諾。”陳子威這樣表示。

等待仲裁

一家可以稱得上是商業(yè)地產(chǎn)方面的“教科書”，一家是著名央企，為什么會出現(xiàn)停工？凱德商用要撤資？雙方資金出現(xiàn)了問題？對兩者分手原因的猜測五花八門。

最初有消息稱，凱德因?qū)υ撈瑓^(qū)的商業(yè)前景不看好，由此生出撤資想法。不過，該說法隨后在凱德的回應(yīng)中遭到否認(rèn)。凱德方面介紹，上述項目停工是因合作雙方在交易執(zhí)行過程中合約出現(xiàn)了分歧。

保利地產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，天宮院商業(yè)配套停工不是因?yàn)殡p方資金出了問題，而是因種種原因雙方交易無法完成導(dǎo)致的。

停工原因主要是，此前雙方協(xié)議約定凱德需在中國境內(nèi)設(shè)立一家專門針對此項目轉(zhuǎn)讓的項目管理公司，但是迄今為止這一公司遲遲沒能設(shè)立，從而影響到了交易的繼續(xù)進(jìn)行，所以保利才在去年下旬向凱德發(fā)出了解約通知，要求解除交易。

凱德對北京市場依然器重。數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，凱德集團(tuán)的營業(yè)額45億元人民幣，增長49%，凈利潤8億元，增長近9%。其中，商場資產(chǎn)占比29%，但收入貢獻(xiàn)占34%，運(yùn)營商場的盈利同比增長9%。如果把整個的商用產(chǎn)業(yè)，包括來福士綜合體、辦公樓，這塊的利潤加在一起應(yīng)該在57%，就是近六成。所以從整個市場上來講，凱德是商用產(chǎn)業(yè)見長的。凱德曾在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)，中國是其核心市場。

目前凱德中國市場在整個集團(tuán)總資產(chǎn)中的占比達(dá)四成。未來3年要做到50個綜合體，其中一半都是在中國。

據(jù)了解，凱德在京投資額度已達(dá)350億元，擁有10個商場項目，是單城市里最多的，未來凱德仍將跟著北京的城市外擴(kuò)發(fā)展而繼續(xù)發(fā)展。

雙方表示，在該項目上出現(xiàn)的分歧已經(jīng)交由仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，會尊重仲裁結(jié)果。據(jù)保利方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，仲裁的開庭時間為2015年7月11日，不管仲裁結(jié)果如何，保利都決定復(fù)工。如果仲裁裁定繼續(xù)，將會繼續(xù)交易下去。如果裁定凱德違約，保利會把項目接過去，繼續(xù)經(jīng)營。保利在商業(yè)地產(chǎn)方面同樣具有優(yōu)勢，目前保利商業(yè)已在全國成功運(yùn)營11個商業(yè)項目。

而陳子威也表示將尊重仲裁結(jié)果，同時他也透露了希望將交易完成的意愿：“如果項目就此停滯或更換合作方，相信對雙方都會有影響。目前，我們正在和保利積極協(xié)商，希望找到折中的辦法?！?/p>

另有隱情？

向來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)扎穩(wěn)打的凱德很少失手。在業(yè)內(nèi)人士看來，停工或許還和區(qū)域、凱德本身的原因有關(guān)。

首先在區(qū)域上，“這里的商業(yè)實(shí)在是太多了。”不愿具名的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者表示，在項目往北一站地的生物醫(yī)藥基地地鐵站，已經(jīng)開業(yè)的龍湖時代天街購物中心共23萬平方米，與凱德Mall相比，龍湖時代天街的優(yōu)勢在于開發(fā)更早、相對成熟、區(qū)域人口更密集。凱德Mall所處的天宮院是地鐵大興線最后一站，再往南就是村莊和田地，盡管也在地鐵邊，但地理位置不如龍湖時代天街。

除此之外，該區(qū)域內(nèi)還有明發(fā)廣場6萬平方米的商業(yè)、西紅門宜家購物中心、鴻坤廣場、綠地繽紛城等商業(yè)分食市場?！皷|南方要建新航城，未來商業(yè)也一定不會缺失。這樣激烈的競爭環(huán)境下，持續(xù)增加的商業(yè)存量和人均面積應(yīng)該是凱德退出的主要原因。”

該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人提醒記者，事件和凱德商用去年退市也有關(guān)聯(lián)。

資料顯示，凱德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市，并于2010年以介紹形式在香港聯(lián)交所主板作第二上市。凱德商用管理層曾指出，在港上市只為增加知名度，以方便在中國內(nèi)地展開工作，沒有在香港集資的需要。

上市后的三年里，凱德商用經(jīng)營尚可，商業(yè)地產(chǎn)四處開花。從其上市后的年報數(shù)據(jù)看，2011年除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為4.56億新元（1新元約合4.6元人民幣），較2010年財政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤為6.019億新元，同比增長27.4%。2012年，也就是大舉拿下凱德Mall？天宮院同年的年收入增速更是同比達(dá)到46.7%。

但從2013年起，凱德商用業(yè)績增速明顯放緩。財報顯示，2013年度凱德商用實(shí)現(xiàn)收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元，同比下降7.6%。

面對不斷下滑的業(yè)績，2014年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團(tuán)稱，將凱德商用私有化是為了調(diào)整架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)整體效應(yīng)。主要原因還是在商業(yè)地產(chǎn)和購物中心市場逐漸飽和的情況下，機(jī)遇越來越少，凱德不得不將兩個地產(chǎn)主體（凱德置地和凱德商用）合并。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，凱德的產(chǎn)品本身缺乏個性，早期國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體開發(fā)水平都不高，像凱德這樣在行業(yè)中有經(jīng)驗(yàn)、整個體系較為完善的運(yùn)營商很容易脫穎而出。但隨著市場變化，原有的優(yōu)勢未必存在了。當(dāng)有競爭項目出現(xiàn)時，凱德的壓力就會比較大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“凱德商用對中國業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化已經(jīng)是迫在眉睫。為應(yīng)對不斷調(diào)整變化的市場環(huán)境，目前國內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)影響到了境外的開發(fā)商、運(yùn)營商，促使他們不得不考慮轉(zhuǎn)型?！?/p>