李子俠

5月，全國(guó)百城新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)升，一線(xiàn)城市住宅交易成交活躍，部分城市住宅交易價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯回暖跡象。但如果僅以此判斷樓市已經(jīng)進(jìn)入上升通道，還為時(shí)尚早。

當(dāng)前住宅成交量激增是需求較長(zhǎng)時(shí)間積累與政策刺激相互碰撞的結(jié)果。2014年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降9.1%。其中，北京商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降16.3%，上海市新建住宅銷(xiāo)售面積同比下降12.5%。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，并未擠出真實(shí)市場(chǎng)需求。只不過(guò)蔓延市場(chǎng)的觀望情緒濃郁一定程度拉長(zhǎng)了住宅需求積累釋放的時(shí)間。今年以來(lái)，在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策導(dǎo)向下，國(guó)家集中出臺(tái)了多項(xiàng)政策組合拳措施，積極鼓勵(lì)改善性住房需求和剛性住房需求入市，刺激較長(zhǎng)時(shí)間積累的市場(chǎng)需求在短期內(nèi)集中釋放。從政策效應(yīng)情況看，“3·30”新政發(fā)布后的兩個(gè)月，一、二線(xiàn)城市多取得住宅成交量的環(huán)比大幅上漲。

樓市回暖持續(xù)性仍存在不確定性。人口拐點(diǎn)、家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅需求收入中樞下移、股市持續(xù)大幅上漲等因素綜合作用，決定了我國(guó)住宅投資正逐步喪失價(jià)值。雖然短期內(nèi)住宅成交量激增，但政策效應(yīng)持續(xù)性存在較大不確定性。

一是住宅庫(kù)存繼續(xù)增加。截至2015年4月末，全國(guó)商品房待售面積繼續(xù)上升至6.57億平方米。2015年1-4月全國(guó)住宅施工面積41.85億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，表明未來(lái)住宅供應(yīng)總量仍將繼續(xù)增加。

二是存量住宅供應(yīng)上升。當(dāng)前各地樓市回暖的一個(gè)突出特征是二手住宅交易量環(huán)比激增。據(jù)中介機(jī)構(gòu)估計(jì)，5月份北京市剔除保障房和自住房后的純新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到16627套。雖然二手住宅交易活躍主要受到營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短政策優(yōu)惠的驅(qū)動(dòng)，但某種程度上反映出存量住宅上市意愿的顯著增強(qiáng)。這一趨勢(shì)性變化，不僅增加了房地產(chǎn)供應(yīng)總量的不確定性，而且將對(duì)新建商品住宅的去庫(kù)存化形成巨大沖擊。

三是現(xiàn)行房?jī)r(jià)水平對(duì)潛在需求抑制作用仍較為明顯。隨著我國(guó)住宅需求收入中樞下移，市場(chǎng)潛在需求對(duì)房?jī)r(jià)的滿(mǎn)意程度呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。尤其在樓市短期回暖的過(guò)程中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，將會(huì)進(jìn)一步抑制潛在需求向有購(gòu)買(mǎi)力需求的轉(zhuǎn)化。

這些情況表明，樓市短期回暖態(tài)勢(shì)確立還需進(jìn)一步觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行方向仍存在較大不確定性。