謝逸楓

2015年，中國房地產(chǎn)界最大的事件莫過于“二萬聯(lián)手”了。萬科與萬達(dá)的合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)等形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互利共贏。根據(jù)協(xié)議，萬達(dá)和萬科將共同組成由雙方集團(tuán)高層擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項(xiàng)目合作信息；雙方將長期進(jìn)行合作；由于萬達(dá)和萬科都有海外發(fā)展計(jì)劃，未來雙方的合作不僅限于國內(nèi)，也將在全球展開。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。萬達(dá)與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對萬達(dá)來說，通過與萬科合作，萬達(dá)可以集中精力，加快實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。同時(shí)雙方合作也是對行業(yè)和社會(huì)的貢獻(xiàn)，可以更有效地利用社會(huì)資源，減少浪費(fèi)，對行業(yè)發(fā)展起到示范作用。

萬科集團(tuán)總裁郁亮表示，“白銀時(shí)代”傳統(tǒng)業(yè)務(wù)仍有廣闊的發(fā)展空間，也將萌發(fā)許多新的機(jī)會(huì)，這為優(yōu)秀企業(yè)之間的合作提供了良好的契機(jī)。和萬達(dá)的合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，獲得更多的客戶和發(fā)展機(jī)會(huì)；也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動(dòng)公司更好的向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

目前按照合作的內(nèi)容看，“二萬”兩個(gè)重量級企業(yè)戰(zhàn)略合作，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)劣互補(bǔ)，不是重組，意在共同“瘦身”，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型——從重資產(chǎn)的開發(fā)公司轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)。這從某種程度上說明未來房企轉(zhuǎn)型與合作是大趨勢，“1+1>2”必天下無敵所向披靡。“二萬”聯(lián)合必然掀起房地產(chǎn)行業(yè)變革、房企洗牌的大潮，意味著競合新模式、互補(bǔ)新時(shí)代的來臨。

從合作協(xié)議的內(nèi)容看，兩家巨頭此番攜手，將在土地獲取、投資開發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營、互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新、海外市場領(lǐng)域，進(jìn)行一系列深度合作。一家是全世界最大的住宅開發(fā)商，如今要轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商；一家是中國最大的持有物業(yè)開發(fā)商，已經(jīng)走在商業(yè)消費(fèi)和文化旅游的道路上。萬科與萬達(dá)的合作，最終指向雙方共同的一個(gè)愿景：轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的服務(wù)型公司。

轉(zhuǎn)型的路徑便是輕資產(chǎn)模式與資本模式，就是從今年開始，投資萬達(dá)廣場的錢不用萬達(dá)出，都是投資機(jī)構(gòu)出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營管理，使用萬達(dá)的品牌。所有投資獲得的收益，萬達(dá)跟投資方35/65分成。王健林說，這個(gè)模式現(xiàn)在已經(jīng)正式在運(yùn)行了。在這個(gè)模式中，萬達(dá)不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達(dá)可以把這部分業(yè)務(wù)全部交給萬科來做。過去重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)進(jìn)入哪個(gè)城市看的是房價(jià)，這個(gè)地區(qū)房價(jià)到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會(huì)考慮去投資。但變成輕資產(chǎn)后，現(xiàn)在進(jìn)入三四線城市，不用考慮房價(jià)了，因?yàn)檫@個(gè)投資它不銷售。需要關(guān)心的就是人口、當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨鸷屯顿Y之間的比例關(guān)系。而對于萬科來說，跟隨萬達(dá)的商業(yè)做住宅，萬達(dá)的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價(jià)，市場占有率將加快提升。萬科在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗(yàn)極為豐富。這是萬科的輕資產(chǎn)模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費(fèi)和分紅，還是股權(quán)合作，可能就雙方具體去談了。

在筆者看來，“二萬聯(lián)合”比萬科的合作制、合伙人制度更具有優(yōu)勢，更能在房地產(chǎn)市場形成巨大的影響力，它不僅能改變房地產(chǎn)市場的格局，更會(huì)在土地、資本市場上形成巨大影響?！岸f聯(lián)合”最終的愿望就是通過優(yōu)劣互補(bǔ)，合作共贏。一是土地市場可稱霸。一方面，萬達(dá)最大的優(yōu)勢是商業(yè)綜合體投資、開發(fā)、運(yùn)營，而萬科的優(yōu)勢是住宅開發(fā)，兩方可以在項(xiàng)目業(yè)態(tài)與業(yè)務(wù)上進(jìn)行分工合作，共同聯(lián)合拿地；另一方面，可通過“合作”的組合方式聯(lián)合拿地，不僅土地價(jià)格低、開發(fā)周期短、資金周轉(zhuǎn)率高，還可以在后續(xù)共同投資、共同開發(fā)、共同運(yùn)營、共同收益。 二是資本市場可稱王。一方面是萬達(dá)有金融板塊，如未來與萬科聯(lián)合金融方面的合作，必然是如虎添翼；另一方面是萬達(dá)、萬科在融資方面各有優(yōu)勢，如聯(lián)合更是不可估量，可共同進(jìn)退。三是開發(fā)成本大幅下降。一方面是土地交易與開發(fā)成本必然下降；另一方面是可以節(jié)約時(shí)間與融資成本，提高資金使用效率。四是擴(kuò)大市場占有率。特別是二三四線城市的市場。王健林曾提出，萬達(dá)要下沉到三四線城市，2020年要確保萬達(dá)廣場開店數(shù)超過400個(gè)，這意味著未來的5年內(nèi)每年平均開80個(gè)；而萬科的目標(biāo)則是10年后年銷售額將超過4000億，總體市場占有率超過6%。

與輕資產(chǎn)模式相適應(yīng)的，是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化、金融化趨勢。萬科在這方面動(dòng)手更早。2013年以來，萬科已先后與凱雷、領(lǐng)匯、鵬華基金等企業(yè)簽署合作協(xié)議?！叭f科的商業(yè)地產(chǎn)一開始就想做輕資產(chǎn)，而且因?yàn)榭傎Y產(chǎn)量大，要用輕資產(chǎn)讓其持續(xù)健康發(fā)展?！痹f科集團(tuán)高級副總裁毛大慶曾多次如是表示。萬達(dá)也在大刀闊斧地進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。自今年初王健林明確推出“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”概念以來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，首批涉及投資約240億元。萬達(dá)不僅有廣泛的基金、保險(xiǎn)等外部管道，同時(shí)具備內(nèi)部融資管道。通過成立電子商務(wù)公司、收購快錢支付公司以及對眾籌等新的理財(cái)產(chǎn)品的籌劃，萬達(dá)打造的自身金融體系，已經(jīng)能夠覆蓋支付、理財(cái)、眾籌等功能。從轉(zhuǎn)型經(jīng)歷上看，萬科在自身平臺和資源基礎(chǔ)上，有著很強(qiáng)的品牌和資產(chǎn)要求，尋求與資管平臺多種方式合作，但保留品牌和經(jīng)營權(quán)的控制；萬達(dá)則正在建立完善的外部和內(nèi)部融資管道，一定程度上對外的合作和依賴欲望在減弱。兩家的合作，可能不在于具體項(xiàng)目的獲取，而更多在于現(xiàn)有資產(chǎn)、品牌價(jià)值、管理體系的協(xié)同和輸出。

那么，回歸主題，為什么“二萬聯(lián)合”？因?yàn)楹献鞴糙A，雙方有利。其背后的推動(dòng)力量，一半是市場迫使，一半是時(shí)代變化，一半是房企轉(zhuǎn)型，一半是利潤下降，一半是保持領(lǐng)導(dǎo)位置。只是，小伙伴們“萬萬”沒想到，中國房地產(chǎn)商業(yè)、住宅兩大“霸主”竟會(huì)“牽手”千億級合作，結(jié)成“親家”，形成房地產(chǎn)市場最強(qiáng)組合的“二萬聯(lián)盟”。雖是門當(dāng)戶對，一見鐘情，這絕對不是外人所理解的一場男女“閃婚”，而是一場“有預(yù)謀、有組織、有計(jì)劃”的戰(zhàn)略式“戰(zhàn)爭”，只有兩大巨頭的領(lǐng)導(dǎo)者知道。合作意圖，一為應(yīng)對新常態(tài)與時(shí)代變化及行業(yè)變革，合作是市場主流，轉(zhuǎn)型是行業(yè)大趨勢。二為應(yīng)對政府改革與成本上漲及利潤下降，合作才是生存之道，轉(zhuǎn)型是發(fā)展之路。“二萬聯(lián)盟”正印證了一個(gè)真理：商場如戰(zhàn)場，亦敵亦友。沒有永遠(yuǎn)的朋友，只有永遠(yuǎn)的利益，合作共贏才是市場不敗的致勝王道。

如此巨大的“聯(lián)盟”，是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作”，還是“行業(yè)變相的排他、壟斷”？究竟是為生存發(fā)展，還是為稱霸房地產(chǎn)，統(tǒng)一房地產(chǎn)市場？這也許是中國房地產(chǎn)市場最可怕、最危險(xiǎn)、最瘋狂的事情，過去由賣方市場到買方市場，未來又將由買方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。不可否認(rèn)的是，未來房地產(chǎn)市場會(huì)有更多的“聯(lián)盟”出現(xiàn)，其巨頭們的“集中度”與“占有率”會(huì)兇猛上升，特別是國企與國企、央企與央企、民企與民企、國企與央企、國企與民企、央企與民企。譬如綠地、恒大、保利、中海、招商、碧桂園、雅居樂等千億以上房企，都可以聯(lián)合。一旦形成香港大房企“格局”，中國內(nèi)地新一輪中小房企淘汰出局的命運(yùn)不可避免，破產(chǎn)、收購、退出、合作的選擇必然成為現(xiàn)實(shí)。

毫無疑問，“二萬聯(lián)盟”已經(jīng)掀起中國房地產(chǎn)市場“大震蕩”，未來會(huì)有更多的“大事”發(fā)生?！岸f聯(lián)盟”作為實(shí)現(xiàn)行業(yè)變革與房企轉(zhuǎn)型途徑之一，正式開啟房企強(qiáng)強(qiáng)合新模式的互補(bǔ)時(shí)代，也開啟由競爭走向競合的新合作模式。

作者系亞太城市房地產(chǎn)研究院院長