劉芳

5月29日下午，中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在上海成立。

目前，綠地、萬達、萬科、遠洋已相繼公布了眾籌戰(zhàn)略，而碧桂園在5月29日眾籌聯(lián)盟成立當(dāng)天，宣布將碧桂園上海嘉定項目作為首個眾籌開發(fā)項目。由碧桂園提供產(chǎn)品，中國平安的平安好房提供平臺。

其實，在碧桂園之前，萬達掌門人王健林已在4月15日的深交所演講中提到：萬達將以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型；4月25日，綠地已經(jīng)展開眾籌試點，建設(shè)中的世界第三高樓宣布眾籌一個億標(biāo)的。

假如說綠地和萬達還算是冷兵器，那房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟可以算是火炮了：碧桂園、寶龍地產(chǎn)、大華集團、金地集團、綠地集團、綠城集團、融創(chuàng)、世貿(mào)房地產(chǎn)、萬科、萬通控股、中國平安組成的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，也將是中國地產(chǎn)史上第一個巨無霸聯(lián)盟！

將這個聯(lián)盟冠以眾籌之名，也可見地產(chǎn)圈對互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心之堅，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融在近兩年的井噴之勢，地產(chǎn)金融由早年的信托模式向當(dāng)下時髦房產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型已箭在弦上。

2015年，或許就是房產(chǎn)眾籌整體啟動的歷史元年。

一、碧桂園牽手中國平安打造首個眾籌項目

碧桂園上海嘉定項目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

據(jù)悉，參與碧桂園嘉定項目開發(fā)眾籌的人士大部分是對該項目感興趣的人，即未來的購房者。投資者可提出對項目規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)的建議，參與到項目的戶型設(shè)計、裝修設(shè)計、社區(qū)配套等過程中，一定程度上實現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。

碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌介紹，認(rèn)購項目眾籌金融產(chǎn)品者，不但可以參與到項目開發(fā)的全過程，還可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項目分紅等多重收益。

二、綠地、地產(chǎn)寶和世界第三高樓眾籌

要說房產(chǎn)眾籌，綠地可以說是這個即將發(fā)起的地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟里布局最早的企業(yè)。

今年4月13日，綠地聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下的陸金所，發(fā)行了第一期年化收益率6.4%，總規(guī)模2億，名為“綠地地產(chǎn)寶”的線上理財產(chǎn)品。該產(chǎn)品上線后半小時內(nèi)即售罄，融資金額用于綠地位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項目。

僅僅12天后，綠地位于武漢的世界第三高樓——綠地606項目宣布聯(lián)手國內(nèi)最大房產(chǎn)眾籌平臺中籌網(wǎng)金發(fā)起606眾籌，預(yù)計年化收益率15%，總規(guī)模為1億元，周期為18個月。該項目被圈內(nèi)視為房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域的標(biāo)桿項目。

據(jù)悉，綠地此次眾籌世界第三高樓，除了傳統(tǒng)的1年半之后出售獲益之外，還將聯(lián)手中籌網(wǎng)金參與整個“眾籌10樓”的招商及增值運營。內(nèi)部人士稱，綠地正在全國推行類似于Wework的短租移動辦公模式，內(nèi)部代號為Gwork。

而綠地606的“眾籌10樓”將成為Gwork模式的一個重要試點：預(yù)計綠地將投資數(shù)千萬人民幣將整個10樓改造成為一個可以“拎包辦公”的超現(xiàn)代、科技感極強的眾創(chuàng)空間，創(chuàng)業(yè)團隊在里面可以享受到完善的公共服務(wù)和先進的移動辦公技術(shù)。

綠地在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的布局還不僅于此：5月28日，綠地旗下的綠地香港宣布成立綠地金服，同時公布的還有與陸金所、眾安保險、東方資產(chǎn)的戰(zhàn)略合作協(xié)議。綠地金服總裁楊曉冬表示：未來三年，綠地金服目標(biāo)是平臺交易量突破1000億，注冊用戶突破300萬，打通500個社區(qū)。

三、萬達的眾籌戰(zhàn)略與綠地的白手套

在行業(yè)起步之初通過參股控股間接切入新興行業(yè)領(lǐng)域，在局勢明朗之后通過定增并購手段把參股公司收回到上市公司主體內(nèi)進一步提升股價，這種手段被資本圈內(nèi)稱為“手套戲法”?！爸谢I網(wǎng)金或許就是綠地試水眾籌的白手套?！睒I(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然明面上只是業(yè)務(wù)關(guān)系，但不排除雙方在背后已有深層的戰(zhàn)略布局。種種跡象可以才綠地近期資本市場風(fēng)起云涌中窺見一斑。

無獨有偶，2015年持有物業(yè)面積全球最大的萬達集團與作為2014年全球最大開發(fā)商的綠地在房產(chǎn)眾籌的戰(zhàn)略定位上幾乎一致地高調(diào)。在4月15日深交所舉行的內(nèi)部演講上，萬達掌門王健林第一次提到了萬代的轉(zhuǎn)型路線：從以售養(yǎng)租的重資產(chǎn)模式過渡到萬達輸出模式，人人參與投資的輕資產(chǎn)模式。王健林放言：盡管今年萬代開張的商業(yè)體還全部是重資產(chǎn)，但到2017年以后，萬達要保證每年50個萬達廣場的速度，其中40個將是輕資產(chǎn)模式。

在萬達的輕資產(chǎn)邏輯里，一方面將依靠基金保險等外部機構(gòu)投資者，另一方面將自行發(fā)售“眾籌模式”的理財產(chǎn)品來構(gòu)建融資管道，為此萬達已經(jīng)在今年成立了萬達金融電商，并收購行業(yè)內(nèi)位列前十的支付公司——快錢來構(gòu)架新興的地產(chǎn)金融版圖。

對于萬達的眾籌戰(zhàn)略，在新浪微博上，中籌網(wǎng)金的創(chuàng)始人唐人在萬達王健林的轉(zhuǎn)型講話下評論稱：“萬達眾籌戰(zhàn)略與中籌網(wǎng)金生態(tài)平臺極其相似。我們在產(chǎn)業(yè)布局與其不能相敵，但萬達的高庫存是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的累贅。利用好萬達去庫存的周期（文中提到2017年后，也就是2年時間），我們作為第三方平臺輕資產(chǎn)運作和獨立公正性凸顯”。

可見兩代地產(chǎn)人對眾籌的戰(zhàn)略定位都是一致的。

四、大佬們的眾籌動作

1.郁亮：萬科將轉(zhuǎn)型成為一家眾籌公司

萬科“小草計劃”的核心是鼓勵員工在萬科“城市配套服務(wù)商”的產(chǎn)業(yè)鏈上下游，自由破土，開創(chuàng)個人事業(yè)。萬科除了幫助孵化——提供數(shù)額不等的資金入股項目，提供合作方、專家等資源支持外，還可以在兩年內(nèi)為離職員工保留職位。

4月15日，萬科集團正式下發(fā)了這份名為《萬科集團內(nèi)部創(chuàng)業(yè)管理辦法》的文件。努力轉(zhuǎn)型的萬科，正想盡一切辦法尋找白銀時代的船票，這個計劃背后其實是萬科激發(fā)員工參與感，改革管理制度的一部分。郁亮的最終目標(biāo)，是把他現(xiàn)在的位置——金字塔的塔尖削平，把未來的萬科變成一家平行架構(gòu)，員工和合作伙伴都是合伙人的眾籌公司。

2.綠城的眾籌試驗：難題已突破，近期將有動作

2014年8月，宋衛(wèi)平稱：藍城旗下一家公司已經(jīng)在眾籌開發(fā)領(lǐng)域擁有很深入的研究，該公司早在去年初就已經(jīng)參與了房產(chǎn)眾籌開發(fā)，所參與開發(fā)的項目已經(jīng)開始動工建設(shè)。

由于是眾籌開發(fā)，藍城只負責(zé)代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發(fā)利潤，加上項目本身因為獲得土地的渠道特殊，地價也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進行眾籌開發(fā)。

和普通房地產(chǎn)項目相比，上述項目的另一個特殊性在于，由當(dāng)?shù)厣虝撠?zé)人動員幾家企業(yè)一同組建公司參與眾籌。企業(yè)的負責(zé)人出資認(rèn)籌大戶型產(chǎn)品，剩余的都是小戶型房源。

3.遠洋地產(chǎn)再牽手京東金融開啟房產(chǎn)眾籌

遠洋地產(chǎn)與京東金融5月27日下午在北京召開新聞發(fā)布會，宣布雙方將進行第二次合作，將從6月1日起正式推出“金融+”計劃，活動內(nèi)容包括首付分期、裝修貸款等。

據(jù)了解，京東金融將聯(lián)合遠洋新推出一款名為“白居易”的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，可為購房者提供購房首付分期服務(wù)，首付款最長可分期24個月，遠洋為購房者承擔(dān)6個月的分期利息。此外，交房后，京東金融則可為業(yè)主提供10萬元額度的“裝修白條”，即將京東金融原有的“白條”服務(wù)，擴展到裝修貸款，額度為10萬元，可用于在京東商城線上購買家電。

屆時，遠洋地產(chǎn)將拿出全國13個城市24個項目近萬套房源參與活動。根據(jù)遠洋方面的解釋，此次活動最大的亮點在于首付分期，遠洋與京東共同拿出了大量資金，以免息來降低購房門檻，目的是吸引更多的年輕用戶參與其中。

本文由明源地產(chǎn)研究院供稿