龔小鋒

在國(guó)土資源部與住建部聯(lián)合發(fā)布“土地新政”之后，北京、上海、廣州、南京、成都、廈門、石家莊等多地公布了2015年土地供應(yīng)計(jì)劃，各地土地供應(yīng)量銳減，北京、上海、廣州等一線城市的降幅均超過(guò)20%，其中北京土地供應(yīng)包括住宅用地供應(yīng)和商品住宅用地均創(chuàng)十年新低。

多地縮減土地供應(yīng)計(jì)劃

土地供應(yīng)縮減的情況，幾乎遍布全國(guó)各地，一名深圳開(kāi)發(fā)商就頗有感觸地告訴記者，由于深圳多數(shù)已經(jīng)是舊城改造，所以本來(lái)就沒(méi)有什么土地供應(yīng)，“從整個(gè)廣東來(lái)看，包括廣州和佛山等地公開(kāi)招拍掛的土地也很少，從公司在?？诤统啥嫉鹊胤降耐恋厍闆r來(lái)看，也是不多?！?/p>

在二三線城市中，縮減土地供應(yīng)計(jì)劃的也比比皆是，如南京全年土地供應(yīng)計(jì)劃總量比去年降了四成，商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量基本與去年持平。

北京、上海、廣州三個(gè)一線城市土地計(jì)劃供應(yīng)量大幅縮減，成為此次全國(guó)土地瘦身最具代表性的案例。上海市計(jì)劃供地總量同樣少于去年，其中商品住宅面積的計(jì)劃供應(yīng)量（含保障性住房面積）為400到600公頃。

廣州市2015年總計(jì)劃供應(yīng)土地面積1622公頃，同比2014年大幅減少了24%。中心六區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比減少13%，外圍四區(qū)同比減少16%。

根據(jù)已公布供地計(jì)劃可以看到，北京市2015年總計(jì)劃供應(yīng)土地面積為4600公頃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)土地面積為1200公頃，降幅達(dá)到27%，兩項(xiàng)指標(biāo)均為十年來(lái)最低值。

這是北京供地計(jì)劃自2011年以來(lái)，連續(xù)第5年下降。2011年北京計(jì)劃供應(yīng)總量是6500公頃，2012年降為5700公頃，2013年計(jì)劃只有5650公頃，2014年為5150公頃，今年則再次下調(diào)。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一線城市出于種種限制的情況下，勢(shì)必會(huì)有意控制土地出讓節(jié)奏，實(shí)行較緊的土地供應(yīng)政策。五年來(lái)，北京供地計(jì)劃連續(xù)縮減，既是按照國(guó)家嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地精神的要求而確定的，也是適應(yīng)北京市資源環(huán)境承載力的客觀要求。

5月17日，國(guó)土部網(wǎng)站掛出《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》?！锻ㄖ贩Q，2015年，全國(guó)下達(dá)各地新增建設(shè)用地計(jì)劃安排量與去年大致持平，且需嚴(yán)格控制特大城市用地。

唯一供地有所增加的是廣東江門，但也非商品房或商業(yè)地塊。據(jù)了解，江門土地計(jì)劃供應(yīng)總量增至32.5%，主要是因?yàn)樾略龉┑刂腥f改造地塊所占比例大幅增加。由于江門市三舊改造漸入高潮，未來(lái)仍會(huì)有較多三舊地塊進(jìn)入市場(chǎng)。

房企拿地城市分化嚴(yán)重

土地供應(yīng)量減少，并不意味著房企的拿地需求減少，尤其是在寸土寸金的一線城市。目前，一線城市土地交易熱度攀升，京滬優(yōu)質(zhì)地塊遭哄搶，溢價(jià)率呈回升走勢(shì)。世聯(lián)地產(chǎn)的研究顯示，一季度全國(guó)20個(gè)上市房企在一線城市的拿地金額占比近60%。

近幾年，北京房地產(chǎn)拿地開(kāi)發(fā)的門檻越來(lái)越高，這一特征在去年表現(xiàn)尤其突出。2014年北京商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1000公頃，雖然最終成交只有517公頃，卻造就了土地出讓金的歷史最高記錄。

2014年北京土地出讓金總額高達(dá)1916億元，比熱火的2013年的幾乎高了100億元。此外，住宅成交樓板均價(jià)為14500元每平米，比2013年上漲了50%，成為歷史最高。無(wú)怪乎華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博上感嘆：“土地樓面價(jià)5萬(wàn)多似乎是常態(tài)，溢價(jià)50%以上也是常態(tài)?！?/p>

“公司近兩年也曾到不少地方考察，但發(fā)現(xiàn)很多二三線城市的供過(guò)于求太嚴(yán)重?！碧┖碳瘓F(tuán)總裁助理、品牌總經(jīng)理沈力男就告訴記者，還是要把主要精力放在北京、上海等核心城市和福建大本營(yíng)。據(jù)悉，泰禾2015年在北京的銷售要超過(guò)100億元，達(dá)到集團(tuán)目標(biāo)的三分之一。

相比之下，二三線城市稍顯暗淡，多數(shù)城市土地供需同環(huán)比雙降，均價(jià)及溢價(jià)率均處低位。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，許多具有代表性的二線城市頻頻出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，包括天津、沈陽(yáng)、西安、鄭州、武漢、合肥、青島等地均出現(xiàn)土地拍賣流拍現(xiàn)象。

4月14日，在多地舉行的土地拍賣中，武漢當(dāng)天共出讓6宗地塊，有兩宗地塊慘遭流拍、4宗土地以底價(jià)成交；成都市場(chǎng)出讓共4宗地塊，同樣有兩宗地塊流拍，兩宗土地以底價(jià)成交。

“從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于庫(kù)存大的城市普遍會(huì)比較謹(jǐn)慎的拿地，特別三四線，庫(kù)存真的太大了，賣的房子基本沒(méi)利潤(rùn)甚至虧損?！鄙鲜錾钲诜科筘?fù)責(zé)人表示，當(dāng)前的開(kāi)發(fā)商的策略是，必須快速回流資金，所以比較熱的還是北上廣。

土地市場(chǎng)仍處低點(diǎn)？？

全國(guó)土地市場(chǎng)并未如樓市一樣回暖，即使一線城市庫(kù)存量也處于較高水平，只不過(guò)由于需求旺盛，一線城市消化庫(kù)存壓力不大。最近一個(gè)月，一線城市土地供應(yīng)也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)度火熱的情況。

中原地產(chǎn)研究部22日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)，一線城市住宅用地僅成交7宗，其中有5宗是上海拆遷安置房，其他兩宗地分別在廣州和北京，地理位置均在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，減少土地供應(yīng)，勢(shì)必加劇房企對(duì)土地的爭(zhēng)奪，樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線城市土地市場(chǎng)的新常態(tài)。北京高昂的土地門檻，使得優(yōu)質(zhì)地塊幾乎成了大型開(kāi)發(fā)商聯(lián)手才有望競(jìng)爭(zhēng)的殘酷游戲。

從年初以來(lái)，北京土地市場(chǎng)新年“首拍”時(shí)，招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、平安以史上最大的聯(lián)合體出現(xiàn)。到隨后的1月7日，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下南四環(huán)白盆窯村地塊，一舉刷新北京總地價(jià)記錄。

相比一線城市不主動(dòng)減少土地供應(yīng)，不少地方卻不得不被迫進(jìn)行土地“瘦身”。目前在二線城市，合肥、廈門、成都等城市去化壓力尚可，呼和浩特、大連等城市去化壓力較大。

在各地公布土地供應(yīng)計(jì)劃之前，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供應(yīng)或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。這被外界看做是土地救市的政策之一。

國(guó)土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人近日表示，對(duì)于超過(guò)合同約定開(kāi)工時(shí)間一年以上未開(kāi)工，且未開(kāi)工住宅用地規(guī)模超過(guò)5年年均供應(yīng)量的市、縣，應(yīng)該從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地規(guī)模。國(guó)土部的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管系統(tǒng)，也可以判斷各地已供住宅用地的開(kāi)發(fā)利用情況。

這意味著，三四線城市的土地供應(yīng)在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)會(huì)縮減，去庫(kù)存仍是這些城市的主旋律。也有業(yè)內(nèi)人士建議，解決高庫(kù)存的最好辦法就是在存量較大的三四線城市，根據(jù)去化周期，一定時(shí)間內(nèi)停止供地。

不過(guò)，地方政府對(duì)土地收入目前無(wú)可取代，這一政策使得地方政府處于煎熬之中，未來(lái)地方政府將普遍面臨土地財(cái)政受創(chuàng)的尷尬。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，20家典型房企4月拿地總額142億元，同比、環(huán)比分別下降40%和39%；總建筑面積446萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降34%和20%。

值得一提的是，盡管多地進(jìn)行土地供應(yīng)的瘦身，今年也未必能完成供地計(jì)劃。多名開(kāi)發(fā)商均表示了對(duì)土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，不少房企正從多個(gè)城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線及少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三、四線城市，且更加關(guān)注存量土地，行業(yè)大規(guī)模的合作。