龔小鋒

政府大規(guī)模收購稀土等礦產資源并不罕見，但現在，商品房也成了政府的“采購”對象。由于多地新房庫存量大，已有福建、四川、安徽、江蘇等地試點回購商品房當保障房這一政策。這一“救市”政策，有叫好者，也有質疑者。

政府低價“團購”商品房

“我們基本沒住宅了，現在剩下的只有部分頂樓的一兩百平米的戶型?！?月26日，四川省巴中市柳津橋·國際城一名銷售人員告訴記者?，F在該售樓處，，住宅樓盤模型早已不在，大廳中央只有項目的商業(yè)綜合體沙盤模型。

之所以幾近售罄，是因為大部分住宅都被政府買了，據悉，當地政府在該項目購房總量達1001戶、總價4.4億元。而市場價每平方米4200元，政府組織大批量“團購”，只要3700元/平方米。

而據當地媒體報道，政府回購使得買賣雙方皆大歡喜。由于一次性大批量賣房，開發(fā)商省下電視廣告、促銷活動等營銷費用逾1000萬元，也不用為銷售犯愁。

這并非特例，“把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機構賣不出去，現在多了一條路”，這是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。早在1月25日，福州發(fā)布了一條新規(guī)定，由各級政府指定一家國有企業(yè)作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

購買價格上，由選定的七家評估機構對統購商品房進行市場評估，以平均價格為基數與開發(fā)企業(yè)進行協商洽談，協商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。

安徽省蕪湖市政府回購商品房啟動得更早，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區(qū)的安置房高達45%。蕪湖的主要做法和福州大同小異，以“團購”的價格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。

從去年下半年開始，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省份均紛紛推進回購商品房政策。從做法來看，一是政府部門直接回購社會房源，二是政府部門充當中間人，為棚改居民和房地產企業(yè)牽線搭橋，集中組織房產推介會或組織團購。

一單兩千億的大買賣

地方政府的做法并非毫無來由。從去年開始，高企的庫存成為地方政府頗為痛苦的一座大山。另一方面，政府也有建設保障房的壓力，大舉建設保障房和樓市高位庫存并存，這造成了資源的浪費。

在此背景下，去年下半年，不少地方政府開始推行回購商品房當保障房的措施，就引起業(yè)界關注。此后，這一政策獲得住建部的明確肯定。1月6日出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發(fā)商售轉租、地方回購商品房之后，其政策門已經打開。1月20日，住建部部長陳政高表態(tài)，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。在此政策指向下，多地市紛紛推進回購商品房政策。

“三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，到目前接近6億平方米的待售庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示，庫存高企之下，政府回購政策對三四線城市去庫存確實好。

5月7日，中國社會科學院房地產藍皮書課題組也表示，去庫存成為了重要目標之一，預計地方政府將出臺政府回購商品房作為保障性住房政策。

回購商品房，無論對于政府還是被選中的開發(fā)商，都是一單大買賣。根據2014年6月國家開發(fā)銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%（此前這一比例僅為20%）。

而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成100多萬套商品房的需求。

不過，中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉認為，這一政策雖然有利于緩解樓市庫存壓力，但與巨大庫存相比仍然效果有限。再加上回購商品房的具體效力目前難以估算，因此政策只能算是一種補充，消化庫存還是要依賴經濟發(fā)展帶來的城鎮(zhèn)化。

“這個政策還沒有很多實質性的行動，無論是政府的具體執(zhí)行細節(jié)，還是開發(fā)商的行動。”一名不愿具名的央企負責人對此表示謹慎看待，從他所接觸的情況來看，回購商品房還有很多方面沒有落實，目前也并未大力在市場上得到推廣。而除了一部分國企，這一政策與大部分開發(fā)商無關。

目前，政府回購商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。北京幾年前也曾動用過回購商品房的政策，因為難以推廣而放棄。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生就明確表示，“上海目前不會考慮這么做”。

回購操作細則待解決

盡管回購商品房被公認為去庫存有效的工具之一，但仍然面臨諸多問題沒有解決。韓長吉認為，該政策確實存在爭議，也存在權利尋租的空間，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價格購買，都存在不確定性。

特別是在回購價格的確定上，政府回購商品房的價格普遍低于市場價格一兩成，這就使得回購的難度有所增加。如福州規(guī)定，回購商品房價格原則上低于市場評估價格15%以上。南寧市的廣西東盟開發(fā)區(qū)也規(guī)定，以低于市場價20%以上的價格進行回購。

一名開發(fā)商人士就私下表示，如果按照低于市場價15%-20%，這個降價幅度市場銷售已經難度不大，沒有必要降價銷售給政府。

此外，該項政策的推行也需要政府提供大量的資金，意愿與政府做接洽的大部分都是國有房地產企業(yè)，如福州就規(guī)定由各級政府指定一家國有企業(yè)作為統購商品房和安置房的購買主體。但目前來看，要在市場上大力推廣，尤其是和民企展開合作并不容易。

楊紅旭指出，收購商品房用于保障房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。而且，政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策，否則又有可能重回福利分房的時代。

不過，作為權宜之計，業(yè)內人士認為，政府回購商品房、安置房的行為應該有一個公開招投標的過程，比如說政府收購商品房規(guī)模與面積，房源和戶型的選定，這樣會更加公開透明。

近日，中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞指出，如果政府有公共財力，把實物補貼變成貨幣補貼，讓困難居民拿著補償款選擇適合自己的房子，而不是由政府包辦，這樣更符合市場配置資源的要求。

實際上，各地方政府也確實出臺了相應的措施。5月22日，河南鄭州就規(guī)定，經適房家庭轉購商品房可獲得每平方米800元的財政補貼。

5月26日，福建寧德也發(fā)布了一條重磅消息，對購置新建商品住房給予財政補貼，最高可享受購房總額3%的財政補貼，補貼資金不超過8萬元，由當地財政承擔。