方王洋

最近，繼上海黃浦灣壹號爆出38萬元/平方米的最高單價后，北京豪宅市場也傳出將有每平方米36萬元起、最高50萬元的空中四合院問世。

面對豪宅爭霸的2015年，業(yè)內(nèi)人士稱，這是市場對一線大城市地段價值的持續(xù)認(rèn)可，后續(xù)仍將有一定的抬升空間，但現(xiàn)階段也不排除有開發(fā)商搶先蓄客的營銷策略等因素在內(nèi)。

“頂豪”空降攪動市場

就在業(yè)內(nèi)討論北京豪宅市場將步入20萬+的時代時，北京豪宅市場的價格卻突破大家的想象上限。

最近，從北京東北三環(huán)的高端項目合生·霄云路8號傳出消息，該項目將于近期推出D5號樓頂層近1000平方米空中四合院。單價36萬元起，最高50萬元/平方米。計算下來，單套物業(yè)的總價將在3.6億-5億元之間，50萬元/平方米的價格也再次捅破了全國樓盤的價格天花板。

不久前，上海黃浦灣壹號爆出最高售價為38萬元/平方米。北京、上海兩大城市豪宅市場的遙相呼應(yīng)，不禁令人感嘆，豪宅時代真的來了嗎？

據(jù)媒體報道，合生·霄云路8號的空中四合院目前只裝修了一套，是老板用來招待客人用的。

炒作？搶客？

實際上，“天價”豪宅并非始于日前。早在2011年，位于海淀區(qū)玉淵潭附近的釣魚臺7號院，曾因30萬/平方米的創(chuàng)歷史單價震驚過京城樓市。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，稀缺性本身就是一種“硬通貨”，尤其是北京、上海這樣的一線城市，由于核心地段土地資源稀缺，核心區(qū)的高端產(chǎn)品價格愈加凸顯。

但另一方面，業(yè)內(nèi)對于這種僅推出一套的“天價產(chǎn)品”抱有項目炒作的質(zhì)疑。

“合生·霄云路8號的高價房源僅一套，而且并沒有實際推向市場，目前是處于宣傳階段?！惫惚硎?，現(xiàn)在豪宅市場看起來很熱鬧，但實際上多數(shù)項目仍處于前期宣傳和預(yù)熱階段。由于市場競爭激烈，豪宅一改以往打造好產(chǎn)品再慢慢賣的風(fēng)格，將宣傳工作前置，提前預(yù)熱市場，搶先蓄客。

最近，融創(chuàng)也宣布年內(nèi)北京將有兩個全新的頂級豪宅同時入市，分別是農(nóng)展館項目和東直門香河園項目，兩大項目將延續(xù)融創(chuàng)“壹號院”系列，分別定名為北京壹號院和使館壹號院。

融創(chuàng)北京區(qū)域公司副總經(jīng)理樓艷青表示，北京壹號院也與以往項目高調(diào)的宣傳不同，營銷走“神秘路線”。

項目將采用嚴(yán)格的預(yù)約制，對客戶也會嚴(yán)格保密，“北京壹號院項目的營銷關(guān)鍵在于找對脈絡(luò)，做好圈層，不在于接待客戶多少，但一定要是精準(zhǔn)的目標(biāo)客群”。

一在售高端項目負(fù)責(zé)人介紹，隨著高端購房者客群和需求的變化，前幾年已入市的高端項目在產(chǎn)品力方面處于相對弱勢，需要通過一些營銷噱頭提升知名度，為項目后期入市打基礎(chǔ)。但產(chǎn)品是否能被市場接受，則有待觀察。

高端項目去化壓力大

“以前北京的高端市場是有價無市，但伴隨著眾多項目相繼入市，市場競爭激烈，加劇了高端盤在綜合產(chǎn)品力方面的競爭。”懋源地產(chǎn)品牌推廣總監(jiān)赫蒙介紹，除了地段稀缺外，如何能夠從以往注重表面的奢華，轉(zhuǎn)向注重生活品質(zhì)和品位的產(chǎn)品設(shè)計去轉(zhuǎn)變，成為考驗開發(fā)商功力的重要方面?！半S著政策和市場的利好，今年高端置業(yè)者也會陸續(xù)入市，但由于高端項目集中入市，去化壓力客觀存在。開發(fā)商如何在溢價和購房者需求之間權(quán)衡，打造不可復(fù)制的產(chǎn)品卻并不容易?！?/p>

郭毅介紹，之前的高端項目置業(yè)者平均年齡較大，而現(xiàn)在的高端置業(yè)人群也呈現(xiàn)年輕化趨勢，不少IT、金融從業(yè)者成為高端置業(yè)的主力。他們對于高端項目的需求已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，更為關(guān)注生活品質(zhì)。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月（截至26日），北京成交總價3000萬元以上的房源，共成交17套，與上月同期有一定幅度上漲，成交均價為82265元/平方米，高于上月63910元/平方米的水平，也高于去年71674元/平方米的水平。

而6月首周高端產(chǎn)品成交持續(xù)回暖。單價60000元/平方米以上的高端產(chǎn)品成交占比則由2%上升至4%，這也是這一區(qū)間段產(chǎn)品占比18周以來首次攀升至3%以上。

業(yè)內(nèi)表示，高端產(chǎn)品成交的顯著回升，一方面是源于供應(yīng)加碼，近期多個高端項目整裝入市，為成交提升提供基礎(chǔ)動力；另一方面，“豪宅”目前已成市場熱點，無論是公寓豪宅還是別墅均有高性價比，也引發(fā)業(yè)內(nèi)對于現(xiàn)有高端項目的關(guān)注。

但“由于項目集中入市，高端置業(yè)者對項目的綜合實力將會更為挑剔?！惫惚硎?。