姚博 陳文

11月9日開始，本市正式實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，成為全國首個全面向社會提供不動產(chǎn)統(tǒng)一登記服務的省級單位。此前一天，即11月8日，東城區(qū)向市民閏女士發(fā)出了全市第一本《不動產(chǎn)權(quán)證書》，而不再是過去的“房本”。不動產(chǎn)權(quán)登記和以往的產(chǎn)權(quán)登記有什么差異？這些差異能給物權(quán)所有人帶來哪些福祉和保障？《不動產(chǎn)權(quán)證書》取代《房產(chǎn)證》，敦促哪些房地產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域懸而未決的法律問題的加速解決？

買房、過戶拿新證書，原房產(chǎn)證仍有效

記者看到，《不動產(chǎn)權(quán)證書》與此前的房產(chǎn)證類似，都是“大紅本”，記載的主要內(nèi)容包括不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限及權(quán)利其他狀況等內(nèi)容。證書首頁有專門的二維碼供查詢使用，在封皮背面還設(shè)置了激光防偽標志。

從11月9日開始，全市16個區(qū)縣全部啟用全新的不動產(chǎn)登記簿證。未來，市民辦理房屋買賣、過戶等業(yè)務，便會拿到《不動產(chǎn)權(quán)證書》。北京市國土資源局相關(guān)負責人表示，不動產(chǎn)權(quán)利證書有兩種，分別是《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。原來依法頒發(fā)的各種證書繼續(xù)長期有效，按照“不變不換”的原則，權(quán)利不變動，簿證不更換。在依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等登記時，原證書逐步更換為新的不動產(chǎn)權(quán)利證書。

記者了解到，《不動產(chǎn)登記證明》內(nèi)容和《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容大致類似，只是多了一個“義務人”，主要用于證明不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預告登記、異議登記等事項。

據(jù)介紹，市民買房網(wǎng)簽、限購資格的審核還是由住建部門辦理；而不動產(chǎn)登記、檔案管理、信息檔案查詢、查封等工作則是由市國土局負責。這意味著，辦理“房本”將由市國土局負責的不動產(chǎn)登記事務中心來完成。為方便群眾辦事，各區(qū)縣不動產(chǎn)登記大廳仍然保留了房屋交易窗口，負責購房資格核驗及網(wǎng)上簽約等工作，實現(xiàn)交易與登記同一地點辦公。也就是說，雖然政府各相關(guān)部門按照管理職責和登記職責進行了分工，但辦理的流程和地點都沒有變化。收費標準也和之前一樣，并沒有變化。

掃《不動產(chǎn)權(quán)證書》二維碼可查不動產(chǎn)信息

《不動產(chǎn)權(quán)證書》扉頁右上角新增了一個二維碼，作為存儲不動產(chǎn)登記信息的標識，市民掃描二維碼即可以獲取不動產(chǎn)權(quán)證編號、不動產(chǎn)單元號碼等相關(guān)信息，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息快速查詢。

房產(chǎn)物業(yè)糾紛的專業(yè)律師徐斌說：“這個舉措很大程度上方便了市民對不動產(chǎn)的信息進行查詢。過去在房屋買賣過程中，往往依靠人眼辨別房產(chǎn)證的真假，而且即使房產(chǎn)證上確實是賣主的名字，也不排除存在其他共有人或已經(jīng)抵押貸款的情況，這也為‘一房二賣、‘假房東等合同詐騙案件的發(fā)生留下了隱患?，F(xiàn)在，市民掃描不動產(chǎn)權(quán)證上的二維碼即直接眺轉(zhuǎn)到政府官網(wǎng)，可以快速查看到該房屋的相關(guān)信息，比如該房屋是否還有其他共有人、是否已經(jīng)被抵押等，這對于市民來說絕對是一件好事?！?/p>

徐斌表示，這對于房屋中介來說也是一個行業(yè)的春天。以往他們花費大量的人力、物力到房管局去審查這些房屋信息，確實增加了經(jīng)營成本，而且對他們的責任心也是一個考驗，未盡審查義務的情況時有發(fā)生。因此這個二維碼不僅節(jié)省了房屋中介的經(jīng)營成本，而且有利于房屋中介提高他們的服務品質(zhì)。

《不動產(chǎn)權(quán)證書》是否等于《土地證》+《房產(chǎn)證》？

徐斌說，北京范圍內(nèi)在進行房屋交易時，一般沒有《土地證》，但這并不影響交易。《土地證》其實應該有的，買房時應該既到國土局辦《土地證》，也到房管局辦《房產(chǎn)證》，這是正常的流程。但實際情況卻不是這樣。

原來，以本市為例，由于開發(fā)商都是蓋高層住宅、高層建筑物，大的《土地證》由開發(fā)商先取得，蓋了房子之后再賣給業(yè)主，業(yè)主僅到房管局辦一張《房產(chǎn)證》就可以了，而我們通常也就把《房產(chǎn)證》作為房屋所有權(quán)的證書。雖然《房產(chǎn)證》在北京歷史上兼顧了《土地證》的作用，里面也會注明土地使用年限等信息，但它在法律上并不是特別嚴謹。

說到為什么形成這樣的現(xiàn)狀，徐斌解釋：“全國各地的情況都不相同。像南方有一些省市實行的是兩證合一，就是一個證書上有一頁是土地證，另一頁是房產(chǎn)證；山東實行兩證分開政策，一個《房產(chǎn)證》、一個《土地證》，業(yè)主先要跑到房管局去辦房產(chǎn)過戶手續(xù)，然后再到國土局辦土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，而且辦理土地使用權(quán)過戶是要交稅費的，不僅房屋交易程序繁瑣，還要承擔額外的稅費，所以不少市民選擇不辦理土地使用權(quán)過戶。這樣一來，房管局房屋登記系統(tǒng)顯示這個房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，而國土局的信息系統(tǒng)顯示這個土地證還屬于原來的業(yè)主，這就直接影響到了相關(guān)部門不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一，也容易產(chǎn)生糾紛。其實說到底，是全國缺乏一個統(tǒng)一的對于《房產(chǎn)證》和《房產(chǎn)證》管理的法律和規(guī)范性文件?！?/p>

既然“兩證合一”既能提高效率，又能節(jié)約成本，還能避免不必要的糾紛，為何全國范圍內(nèi)沒有統(tǒng)一推進“兩證合一”的法規(guī)制度呢？

中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明表示：“這一問題的根源其實在于‘房地分離，按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的，而這種獨特的權(quán)利結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)又無法改變。”

徐斌律師解釋說：“這與我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)有關(guān)。中國的房地產(chǎn)剛剛由計劃經(jīng)濟時代轉(zhuǎn)型到市場經(jīng)濟時代，所以對房地產(chǎn)行業(yè)的立法比較緩慢。2007年，我國出臺了《物權(quán)法》，《物權(quán)法》首先明確了要建立統(tǒng)一明確的不動產(chǎn)登記制度，之后在立法上逐步完善。2014年年底出臺了全國性的《不動產(chǎn)登記條例暫行辦法》，而具體的實施意見、細則還沒有出臺，?！?/p>

由于不動產(chǎn)登記證書是按照“房地合一”的思路設(shè)計的，在房屋和土地的登記環(huán)節(jié)統(tǒng)一后，難度大的是如何計算分攤面積，也就是每個人房本上顯示的土地使用權(quán)面積。平房的土地分攤比較容易計算，但樓房的就較為復雜，有幾種計算分攤的方式，目前尚在研究。

眼下，北京不動產(chǎn)登記制度實施以后，由國土局統(tǒng)一負責不動產(chǎn)登記，國土局頒發(fā)的《不動產(chǎn)權(quán)證書》不僅有“房產(chǎn)證”的屬性，還有“土地證”的屬性，大大提高了效率，節(jié)約了成本，還能避免不必要的糾紛。也希望有利于早日厘清房和地的關(guān)系，把兩個權(quán)益說明白，體現(xiàn)出來。

是否有利于“土地70年使用權(quán)到期后”問題的解釋？

房屋產(chǎn)權(quán)年限是中國特有的一種制度。新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用年限仍是住宅用地劃撥年限為70年、商業(yè)40年、科教文衛(wèi)體及公益用地50年。隨著統(tǒng)一不動產(chǎn)登記證全面啟用，問題也浮出了水面，商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦？

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，應該自動續(xù)期，也就是說只需自動履行手續(xù)，而無須額外再繳納費用。由于土地使用權(quán)牽扯問題較多，因此在現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對續(xù)期期限、續(xù)期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標準支付等相關(guān)細節(jié)做出明確規(guī)定。

《不動產(chǎn)權(quán)證書》是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，對于權(quán)利人來說《不動產(chǎn)權(quán)證書》是不動產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證。正如國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華所說，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變及貫徹落實《物權(quán)法》重要舉措，可以更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利。希望之前權(quán)益人普遍存疑的一些法律問題，能夠隨著全國性的不動產(chǎn)登記和證件發(fā)放工作得到敦促和加速解釋、解決。