周莎

摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)有了很大發(fā)展。房屋是人們生活中很重要的固定資產(chǎn)。在購(gòu)買房屋時(shí)，由于中介的一些霸王條款，或者其他置業(yè)公司的原因，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生，為了避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)，下面就通過(guò)對(duì)某案例的分析，詳細(xì)闡述獨(dú)權(quán)委托模式的主要內(nèi)容，希望給有關(guān)人士一些借鑒。

關(guān)鍵詞：獨(dú)權(quán)委托；經(jīng)紀(jì)糾紛；代理模式

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，直接的推動(dòng)了房地產(chǎn)銷售行業(yè)，但是由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，有關(guān)法律法規(guī)還沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)，致使在房屋銷售方面沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，市場(chǎng)整體情況有些混亂。為了管理好我國(guó)房屋銷售的秩序，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的發(fā)生，下面就分析最佳委托代理模式——獨(dú)權(quán)委托，只要房產(chǎn)在獨(dú)權(quán)代理合同所規(guī)定的時(shí)期內(nèi)成功售出，賣方就要向接受委托的經(jīng)紀(jì)人支付全部傭金。

1.獨(dú)權(quán)委托的優(yōu)勢(shì)分析

1.1避免過(guò)多中介的騷擾

如果讓多家房地產(chǎn)公司掛牌銷售，業(yè)主會(huì)不分時(shí)間地點(diǎn)的接到房產(chǎn)中介的詢問(wèn)電話，很多話語(yǔ)都是重復(fù)的，業(yè)主的正常生活就被打亂了，如果時(shí)間長(zhǎng)還沒(méi)有銷售出去，業(yè)主就會(huì)被這些電話打崩潰，但是獨(dú)權(quán)委托卻能避免這些問(wèn)題，會(huì)有專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)，只需要把房屋價(jià)格，付款時(shí)間，以及付款條件說(shuō)清楚就可以，其他事情都可以托管處理，沒(méi)有太多的麻煩事要處理。

1.2銷售速度快

獨(dú)權(quán)委托模式不僅簡(jiǎn)單，而且房屋銷售的速度會(huì)非?？?，經(jīng)紀(jì)人賣掉房子后有利可圖，而且隨先賣的傭金就屬于誰(shuí)，因此經(jīng)紀(jì)人會(huì)信心百倍，而且銷售的積極性很高，在銷售時(shí)下的功夫比較多，例如使用網(wǎng)絡(luò)推薦方式，短信推薦方式，電話推薦方式，除此之外，還可以使用派報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣告等，把業(yè)主的利益放到第一位。而且是獨(dú)權(quán)委托，房產(chǎn)價(jià)格可以適當(dāng)?shù)奶岣撸恍枰渌薪閾尶蛻?，能?jiān)持業(yè)主的底價(jià)進(jìn)行銷售，如果不是獨(dú)家代理，經(jīng)紀(jì)人因?yàn)楹ε驴蛻舯黄渌薪閾屪撸虼顺山粌r(jià)格基本會(huì)低一些。

1.3避免同行業(yè)的惡意競(jìng)爭(zhēng)

在很多情況下，如果其他房地產(chǎn)公司得知了消息，了解到一些意向客戶后，其會(huì)為了自己的利益而進(jìn)行惡意的破壞，例如向業(yè)主說(shuō)有誠(chéng)意客戶愿意出高價(jià)購(gòu)房，但是由于家人在外地，需要等幾天進(jìn)行交易，或者向客戶說(shuō)，你出的價(jià)格太高了，有比這性價(jià)比都高的房子，我可以介紹給你等。這些手段就是為了破壞正常的購(gòu)房交易，這樣這些房地產(chǎn)人員也就有了銷售的機(jī)會(huì)，由于中介在其間的破壞，很多誠(chéng)心誠(chéng)意購(gòu)房的人也放棄了購(gòu)買，最后是業(yè)主的利益受到了損失。但是如果使用獨(dú)權(quán)委托模式，就能避免這些問(wèn)題，因此中間只有一個(gè)中介，不會(huì)有其他人進(jìn)行破壞，而且其也沒(méi)有機(jī)會(huì)進(jìn)行破壞，而經(jīng)紀(jì)人為了自己的利益，需要快速的進(jìn)行信息傳播，或者用其他渠道進(jìn)行銷售，可以保證房屋出售的速度和價(jià)格，維護(hù)業(yè)主的基本利益，避免同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

2.最佳委托代理模式分析

2.1 MLS系統(tǒng)分析

業(yè)主向多個(gè)售樓公司放盤的目的很簡(jiǎn)單，就是讓該房源信息快速?gòu)V泛的傳播，如果不多家放盤就會(huì)制約信息的傳播，也就是如果只和一家公司合作，就限制了待售房產(chǎn)信息的廣泛快速傳播。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，外國(guó)比較流行的方式就是引入了配套的 MLS系統(tǒng)的規(guī)定。MLS系統(tǒng)就是Multi-ple Listing Service的縮寫形式，在該系統(tǒng)中明確規(guī)定，業(yè)主就能委托一家經(jīng)濟(jì)人售樓，同時(shí)如果確定售樓，該家的經(jīng)紀(jì)人要把樓盤的詳細(xì)信息公布到MLS系統(tǒng)中，讓所有加入到該系統(tǒng)的企業(yè)都可以看到，但是所有的經(jīng)紀(jì)人，也包括賣方的經(jīng)濟(jì)人都可以尋找買家，誰(shuí)先達(dá)成買賣交易，就可以代表買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人享受業(yè)主所支付給賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金，除此之外買方不需要支付其他的傭金。MLS系統(tǒng)的核心內(nèi)容就是獨(dú)裁代理，獨(dú)裁代理是兩種有區(qū)別的代理形式，詳細(xì)分析就是獨(dú)家代理和獨(dú)權(quán)代理，例如在美國(guó)賣方代理契約形式有獨(dú)權(quán)代理、獨(dú)家代理，以及開(kāi)放性代理，而我國(guó)房屋買賣中最常見(jiàn)的就是開(kāi)放性代理。

2.2獨(dú)權(quán)委托模式分析

在獨(dú)權(quán)的代理形式下，賣方需要賦予特定經(jīng)紀(jì)人在特定的時(shí)間內(nèi)，一般都是60到90天，尋找賣方的專屬權(quán)，只要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)買賣交易成功，賣方就要向接受委托的經(jīng)紀(jì)人支付全部傭金。不管房產(chǎn)最后由誰(shuí)出售，即使是由賣方自己賣出，只要賣方和經(jīng)紀(jì)人簽署了獨(dú)權(quán)代理合同，都可以享受到合同中所規(guī)定的傭金。在獨(dú)家代理的模式下，雖然賣方不可以在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)再委托其他經(jīng)紀(jì)人為其代售房產(chǎn)，但是其可以自己尋找買方，當(dāng)房產(chǎn)由其自己成功售出后，那么賣方就不需要向接受委托的經(jīng)紀(jì)人支付報(bào)酬。

2.3開(kāi)放性的代理模式分析

在開(kāi)放性的代理服務(wù)模式下，賣方能夠邀請(qǐng)數(shù)個(gè)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行房產(chǎn)的代售，除此之外，賣方還可以率先向售出房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人支付所有事先約定的傭金報(bào)酬。但是有一點(diǎn)需要注意，在這種開(kāi)放的代理模式下，賣方也可以自行尋找合適的買方，如果房子是由賣方自己出售，那么賣方將無(wú)需向經(jīng)紀(jì)人支付傭金報(bào)酬。

從上訴內(nèi)容看出，如果法律規(guī)定都比較完備，那么開(kāi)放性代理模式對(duì)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有太大的吸引力，除此之外，獨(dú)家代理都不具備吸引力。也就是實(shí)行這些模式時(shí)，對(duì)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有太大的積極性調(diào)動(dòng)，也就是說(shuō)房產(chǎn)很快售出是不可能的，因?yàn)榇蟛糠纸?jīng)紀(jì)人都加入到了 MLS系統(tǒng)中，也都可以從 MLS上獲取房源信息，與此同時(shí)，可以結(jié)合自己的實(shí)際情況，對(duì)這些房源信息做積極的推送，因此在 MLS系統(tǒng)上展示的房源可以很快售出。但是想讓代售房產(chǎn)可以利用 MLS 系統(tǒng)進(jìn)行信息的推送，并且迅速達(dá)成交易，就要和經(jīng)紀(jì)人簽訂獨(dú)權(quán)合約，這也是MLS的核心規(guī)則，其目的就是避免發(fā)生上述張先生出現(xiàn)的問(wèn)題，其意義非常重大，可以避免我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中所發(fā)生的大部分糾紛。除此之外，還有很多技術(shù)性問(wèn)題有待解決，但是其發(fā)展方向是正確的。

3.總結(jié)

通過(guò)上述的分析可以看出，無(wú)論是獨(dú)權(quán)代理，還是開(kāi)放性代理，其都是在MLS 系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，為了保證MLS 系統(tǒng)模式發(fā)揮最大的作用，就必須和業(yè)主簽署獨(dú)權(quán)代理合同，這樣不僅可以避免上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的發(fā)生，同時(shí)也可以調(diào)動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的積極性，讓業(yè)主的房子以最快的速度賣出去，達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益的最大化。MLS系統(tǒng)是核心內(nèi)容，因此需要一些技術(shù)作為支撐，但是這是房地產(chǎn)銷售在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。（作者單位：山西西山煤電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

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