黃驥晨

摘要：近年來，國內(nèi)的酒店業(yè)呈現(xiàn)出快速突發(fā)展的態(tài)勢，市場中的競爭也變得越來越激烈。在這樣的大環(huán)境下，傳統(tǒng)的發(fā)展模式已經(jīng)不能夠幫助企業(yè)在市場中獲得主動權(quán)，輕資產(chǎn)運營策略逐漸被人們接受，也成為未來酒店保持競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：酒店；售后租回；輕資產(chǎn)經(jīng)營

一、酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運營模式概述

輕資產(chǎn)運營模式常見的主張有兩種：第一，企業(yè)要減低存貨和固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比，并保證有充足的流動資產(chǎn)，特別是現(xiàn)金；第二，企業(yè)在日常運營過程中應(yīng)該著眼于產(chǎn)品設(shè)計、客戶管理、品牌建設(shè)等軟實力資產(chǎn)的發(fā)展，對于自身難以管理、把控的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)外包出去，最大程度的減少自有資產(chǎn)投資并降低管理成本，以上兩種主張基本上詮釋了輕資產(chǎn)模式的特征。當(dāng)然，所有的事物都具有兩面性，輕資產(chǎn)運營模式雖然可以使企業(yè)減少投資、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力、降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，但如果輕資產(chǎn)運營模式過于絕對化和過度化則會造成經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。酒店售后租回已經(jīng)成為一種新型的租賃形式，它是指酒店將現(xiàn)有的資產(chǎn)出售給后，隨即便從買方的手中租回，并按期支付給租金的融資方式，售后租回模式在國際上也較為通用，屬于一種集融資和銷售為一體的特殊形式，也是酒店行業(yè)常用的籌集資金方法。

二、酒店輕資產(chǎn)運營模式原因

（一）宏觀環(huán)境

近年來，我國酒店行業(yè)的市場競爭越來越激烈，經(jīng)濟(jì)型酒店品牌和經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司層出不窮，國外的一些著名酒店集團(tuán)也紛紛加入到國內(nèi)的市場競爭之中，隨著酒店服務(wù)質(zhì)量的不斷提高，酒店的利潤空間被大大壓縮，視乎市場中的每一個酒店都在密切的關(guān)注對方的動態(tài)。面對這樣嚴(yán)峻的行業(yè)競爭，酒店不得不將提升經(jīng)營管理水平和服務(wù)水平作為工作的重點，并希望以此來提升酒店的口碑、增強(qiáng)自身的市場競爭力，而提升管理水平、改善經(jīng)營就要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，開拓新的運營模式，在這樣的宏觀環(huán)境和客觀需求下，售后回租輕資產(chǎn)運營模式便應(yīng)運而生。

2013年伊始，受國家相關(guān)新政策的影響，國內(nèi)很多酒店經(jīng)營環(huán)境都面臨著前所未有的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是一些高端酒店的經(jīng)營更加困難，發(fā)展前景堪憂，在此情況下，酒店需要探索新的發(fā)展模式，為公司的持續(xù)發(fā)展注入動力。

（二）公司戰(zhàn)略

售后回租輕資產(chǎn)運營模式是很多酒店在激烈的市場競爭中做出的戰(zhàn)略選擇，也是酒店不斷發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)物，現(xiàn)在已經(jīng)成為一種成熟的戰(zhàn)略發(fā)展模式。酒店都希望通過售后回租輕資產(chǎn)運營模式來增強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流動性，以便為公司今后的發(fā)展注入更多的投資資金。在當(dāng)下這個品牌經(jīng)營的時代，借助輕資產(chǎn)運作模式可以用更少的錢來開辦更多的酒店，也便于根據(jù)市場形勢的變化來調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略，酒店行業(yè)在發(fā)展過程中逐步形成了售后回租輕資產(chǎn)運營模式、自營發(fā)展與品牌推廣模式、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，此三種經(jīng)營模式相互作用，為酒店在市場中迅速擴(kuò)張?zhí)峁┝擞辛Φ闹С帧?/p>

（三）財務(wù)管理方面

首先，傳統(tǒng)酒店行業(yè)都存在重資產(chǎn)、高投資、慢收益的特點，在發(fā)展過程中大部分資金否用于了購買固定資產(chǎn)，導(dǎo)致公司資產(chǎn)整體的流動性不足，資金使用效率受到了非常大的限制，影響了公司在市場中擴(kuò)張前進(jìn)的速度?；诖耍骶频晗Ｍㄟ^售后回租輕資產(chǎn)的運營模式來改善現(xiàn)金流，加快資金在企業(yè)經(jīng)營中的循環(huán)周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

其次，很多酒店為購置固定資產(chǎn)從外部大量借款，導(dǎo)致自身的債務(wù)不斷增加，財務(wù)壓力不斷加大。在行業(yè)整體經(jīng)營苦難的情況下，沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)無疑會加大了公司經(jīng)營的風(fēng)險。所以酒店有必要轉(zhuǎn)變運營模式，實施售后回租的輕資產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，為公司的擴(kuò)張發(fā)展儲備資金，同時也使資產(chǎn)負(fù)債率保持在一個合理的狀態(tài)，降低債務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

最后，雖然營業(yè)收入逐年增長，但凈利潤卻不能隨之增加成為困擾很多企業(yè)的有一個難題，為了有效的解決利潤問題，各酒店開始探索新的資產(chǎn)運營模式，將自有房產(chǎn)以公允價格進(jìn)行出售，并馬上租回經(jīng)營管理，在輕資產(chǎn)的狀態(tài)下，最大程度的發(fā)揮自身的品牌優(yōu)勢和行業(yè)經(jīng)驗，不斷提高公司的盈利能力，使公司的收益最大化。

（四）可行性分析

售后回租輕資產(chǎn)運營模式是酒店業(yè)為適應(yīng)市場環(huán)境而自身萌發(fā)的戰(zhàn)略產(chǎn)物，通常酒店都有很多沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是大量的自有物業(yè)，將這些物業(yè)進(jìn)行出售為酒店實施資產(chǎn)運營提供了可堅實的基礎(chǔ)，同時酒店也獲得了將大量的現(xiàn)金流，這些現(xiàn)金流便可以支持企業(yè)進(jìn)行市場擴(kuò)張。從實際情況來看，酒店售后租回輕資產(chǎn)運營模式具有一定的可行性，是一條可持續(xù)發(fā)展的變革之路。

三、完善酒店輕資產(chǎn)運營模式的建議

（一）戰(zhàn)略層面的建議

輕資產(chǎn)運營模式固然有其自身的優(yōu)勢，但也有可能使酒店的經(jīng)營風(fēng)險增大，削弱核心業(yè)務(wù)的地位。為了避免這些問題的出現(xiàn)，先從戰(zhàn)略層面角度對酒店推進(jìn)輕資產(chǎn)運營模式提出如下建議：

首先，確立核心業(yè)務(wù)的地位，公司應(yīng)該結(jié)合外部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，準(zhǔn)確的定位目標(biāo)市場，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品營銷模式，提升品牌經(jīng)營效益；其次，酒店要保持適度擴(kuò)張規(guī)模，這不僅能夠提高酒店的市場占有率，也能夠促進(jìn)酒店資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的開展，酒店的資產(chǎn)運營使其獲得了更多的可支配現(xiàn)金，這既給酒店經(jīng)營擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ?，也促進(jìn)了酒店的可持續(xù)發(fā)展。再次，引入多個合作對象，使合作對象之間形成競爭關(guān)系，以便獲得更高的效益；最后，選擇最佳合作業(yè)主，酒店要結(jié)合自己的實際情況選擇最合適的合作業(yè)主，以降低公司的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）財務(wù)層面的建議

1 提高資產(chǎn)使用效率.

酒店要提高資產(chǎn)的使用效率，減少應(yīng)收賬款和存貨對流動資金的占用量，以此來加速資金的周轉(zhuǎn)速度，實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營過程中資金和利潤的良性循環(huán)。對于應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)，酒店要給予特別的關(guān)注，酒店可以根據(jù)自身的產(chǎn)品特性、經(jīng)營狀況、銷售方案等因素，對不同的客戶使用不同的應(yīng)收賬款政策，在收益和成本之間做出最合理的選擇。

2 尋求融資方式的多樣化

酒店要控制向銀行等金融機(jī)構(gòu)的借款規(guī)模，并開拓新的融資方式和渠道，降低用資成本的同時也能夠分散財務(wù)風(fēng)險。從實際情況來看，除了利用傳統(tǒng)的商業(yè)信用方式融資外，酒店還可以考慮使用信用證、保理等融資方式，亦可以吸收權(quán)益資本資金，保證融資方式的多樣化。值得注意的是，企業(yè)在開拓新的融資渠道時要從其可行性、效益性、安全性等方面進(jìn)行綜合考慮，確保酒店投資項目的順利進(jìn)行。

3 提高核心業(yè)務(wù)盈利水平

面對外部環(huán)境的變化，酒店應(yīng)該迅速做出反應(yīng)，并積極采取有效的應(yīng)對措施，緩解經(jīng)營上的壓力。酒店可以借鑒國際上同行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗，提升客房軟硬件設(shè)施的品質(zhì)，提高自己核心業(yè)務(wù)的市場競爭力，對于一些對相對虧損及閑置的場地，可以考慮采用聯(lián)營合作等形式經(jīng)營，自營面積的減少能夠穩(wěn)定酒店的收益，也從另一個角度提高了酒店核心業(yè)務(wù)的盈利水平。（作者單位：杭州電子科技大學(xué)）

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