李國(guó)強(qiáng)

摘要：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的招標(biāo)采購(gòu)模式凸現(xiàn)出諸多不足，新型項(xiàng)目采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)勢(shì)而生。大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有采用供應(yīng)鏈管理理念，改革采購(gòu)模式，并制定互助共贏戰(zhàn)略采購(gòu)模式才能有效應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下的挑戰(zhàn)。因此本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)管理展開(kāi)了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；采購(gòu)管理

一、傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)的局限性

房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)需要備選的潛在供應(yīng)商，而傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)不注重尋求潛在合作機(jī)會(huì)，往往只局限眼前的供應(yīng)商和一次性合作，工作理念缺乏戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，容易造成采購(gòu)目標(biāo)成本失控等問(wèn)題。由于傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)的單一項(xiàng)目采購(gòu)規(guī)模限制、投標(biāo)單位不夠重視項(xiàng)目以及不同層次能力的影響，會(huì)出現(xiàn)采購(gòu)價(jià)格超出成本限額的現(xiàn)象。此外傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)程序復(fù)雜，企業(yè)缺乏單獨(dú)的合作伙伴，若公開(kāi)招標(biāo)則會(huì)耗費(fèi)大量資源，違背房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高效標(biāo)準(zhǔn)；若直接邀請(qǐng)招標(biāo)則有失公平性，違背招標(biāo)采購(gòu)的原則，阻礙建筑市場(chǎng)的合理運(yùn)行。

招投標(biāo)制度的實(shí)行為市場(chǎng)采購(gòu)的管理帶來(lái)了一定的成果，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和供應(yīng)商仍存在不同程度的違規(guī)現(xiàn)象。這種現(xiàn)象主要由責(zé)任主體缺乏法制意識(shí)、相關(guān)部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)以及傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)本身的疏漏造成的。供應(yīng)鏈?zhǔn)浅邪膛c業(yè)主之間重要的增值途徑。 而且是一條增值鏈。房地產(chǎn)傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)缺乏整體連接各階段項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的銜接價(jià)值意識(shí)，導(dǎo)致采購(gòu)管理的效率較低 。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)分為采購(gòu)前準(zhǔn)備、確定供應(yīng)商、執(zhí)行采購(gòu)、 合作評(píng)估與激勵(lì)約束機(jī)制六個(gè)階段。

（一）采購(gòu)前準(zhǔn)備是戰(zhàn)略采購(gòu)的基礎(chǔ)，具體分為確立組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化以及信息化管理平臺(tái)的建設(shè)等組織工作以及分級(jí)分類(lèi)、采購(gòu)方式、采購(gòu)合約等規(guī)劃工作。大中型房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)能使得戰(zhàn)略采購(gòu)貫穿于企業(yè)所有部門(mén)，形成以集團(tuán)總部為核心且配合項(xiàng)目公司的垂直矩陣型結(jié)構(gòu)。此外戰(zhàn)略采購(gòu)工作的標(biāo)準(zhǔn)不斷提升并具有戰(zhàn)略敏感性，戰(zhàn)略采購(gòu)和供應(yīng)商的管理應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的組織，并維持與成本預(yù)算相互配合。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化指結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略和客戶(hù)需求將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品分成不同模塊，有利于加快戰(zhàn)略采購(gòu)的招標(biāo)進(jìn)度和預(yù)控目標(biāo)成本。采購(gòu)管理信息化平臺(tái)是綜合采購(gòu)及供應(yīng)商管理、電子招投標(biāo)等不同內(nèi)容的集成系統(tǒng)。采購(gòu)及供應(yīng)商管理平臺(tái)作為高效客觀的管理工具，應(yīng)做到內(nèi)外兼顧，為企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積累潛在供應(yīng)商資源。電子招投標(biāo)系統(tǒng)則應(yīng)為企業(yè)和供應(yīng)商構(gòu)造公正的合作機(jī)制，有效推進(jìn)戰(zhàn)略采購(gòu)管理工作。規(guī)劃中的戰(zhàn)略采購(gòu)的分級(jí)分類(lèi)指基于各方面實(shí)際需要確立不同層次的采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)和定向談判確立采購(gòu)方式，內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)主要通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其邀請(qǐng)的投標(biāo)單位共同確立戰(zhàn)略采購(gòu)合作單位，在編制招標(biāo)清單和招標(biāo)文件的條款制定方面具有新要求。招標(biāo)清單項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)企業(yè)預(yù)測(cè)的需求量做到具體全面， 而招標(biāo)文件需考慮整個(gè)集團(tuán)而不是個(gè)別項(xiàng)目達(dá)成期限明確的協(xié)議。定向談判指開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與供應(yīng)商協(xié)商壟斷性質(zhì)或品牌效應(yīng)小的采購(gòu)項(xiàng)的戰(zhàn)略合作的方式，此外定向談判對(duì)象也包括由特殊定標(biāo)方式?jīng)Q定的項(xiàng)目。戰(zhàn)略采購(gòu)項(xiàng)的合同簽約方式應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略采購(gòu)的類(lèi)別化規(guī)劃而定，主要包括兩方合同和三方合同兩種簽約方式，其中前者操作簡(jiǎn)單且成本較低但工程風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管的工作量較高，而后者則能在犧牲成本的基礎(chǔ)上降低工程風(fēng)險(xiǎn)，所以需結(jié)合實(shí)際需求權(quán)衡選用，并自主制定有利于企業(yè)發(fā)展的合同范本。

（二）戰(zhàn)略合作關(guān)系全面直接影響采購(gòu)和成本管理工作，因此戰(zhàn)略供應(yīng)商的確定是戰(zhàn)略采購(gòu)的核心，通過(guò)對(duì)比分析內(nèi)外部供應(yīng)商決定。內(nèi)部供應(yīng)商指與企業(yè)有合作基礎(chǔ)的供應(yīng)單位，外部供應(yīng)商則與企業(yè)合作交流的經(jīng)驗(yàn)較少。一般來(lái)說(shuō)，為保證戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)施質(zhì)量，應(yīng)在各個(gè)相關(guān)部門(mén)的高度配合下對(duì)供應(yīng)商實(shí)行全面考察，優(yōu)先考慮綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)。

（三）戰(zhàn)略采購(gòu)包括強(qiáng)制性戰(zhàn)略合作和非強(qiáng)制性戰(zhàn)略合作。前者指供應(yīng)商確定的采購(gòu)項(xiàng)，對(duì)具體項(xiàng)目可直接選擇合作供應(yīng)商，有利于調(diào)動(dòng)戰(zhàn)略供應(yīng)商的積極性。但強(qiáng)制性戰(zhàn)略采購(gòu)的執(zhí)行通常會(huì)受到多層阻力，這要求在企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的引導(dǎo)下加強(qiáng)制度宣傳，提高戰(zhàn)略采購(gòu)執(zhí)行的強(qiáng)制性，避免戰(zhàn)略采購(gòu)在執(zhí)行中失效。而非強(qiáng)制性戰(zhàn)略合作指對(duì)于戰(zhàn)略供應(yīng)商不確定的項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際情況決定是否另行招標(biāo)。 實(shí)踐過(guò)程中大多數(shù)采購(gòu)項(xiàng)目都以強(qiáng)制性戰(zhàn)略合作為主。

（四）為了挖掘有潛力的戰(zhàn)略供應(yīng)商、維持與合作良好的戰(zhàn)略供應(yīng)商的關(guān)系以及淘汰能力不強(qiáng)的戰(zhàn)略供應(yīng)商，保持開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)管理始終處于良性循環(huán)的運(yùn)作狀態(tài)，在達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議并得到具體運(yùn)用后，需定期跟蹤監(jiān)控戰(zhàn)略合作情況動(dòng)態(tài)，并根據(jù)動(dòng)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行淘汰、進(jìn)新機(jī)制。戰(zhàn)略供應(yīng)商是戰(zhàn)略采購(gòu)管理工作的關(guān)鍵內(nèi)容之一，在選定戰(zhàn)略供應(yīng)商時(shí)就應(yīng)該及時(shí)與供應(yīng)商進(jìn)行關(guān)于履約后評(píng)價(jià)以及其他相關(guān)事項(xiàng)的有效協(xié)商。履約評(píng)價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略供應(yīng)商的性質(zhì)而定，不同性質(zhì)的供應(yīng)商，其履約評(píng)價(jià)的關(guān)注方面也有所不同，甚至同一性質(zhì)的戰(zhàn)略供應(yīng)商，對(duì)其履約評(píng)價(jià)所關(guān)注點(diǎn)的側(cè)重程度也存在差異。通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)的分析，可以將戰(zhàn)略供應(yīng)商進(jìn)行不同層次定位并應(yīng)用相應(yīng)處理措施進(jìn)行干預(yù)。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)還能委托咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)戰(zhàn)略供應(yīng)商進(jìn)行考察，進(jìn)而更客觀合理地把握戰(zhàn)略采購(gòu)履約的進(jìn)展?fàn)顩r，促進(jìn)提高開(kāi)發(fā)企業(yè)和戰(zhàn)略供應(yīng)商兩個(gè)主體改進(jìn)戰(zhàn)略供應(yīng)商管理工作的針對(duì)性。此外戰(zhàn)略合作過(guò)程中的核心工作也包括對(duì)戰(zhàn)略供應(yīng)商的激勵(lì)和制約，實(shí)施采購(gòu)前應(yīng)明確規(guī)定出現(xiàn)資源缺乏的情況時(shí)，保障措施的側(cè)重項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目戰(zhàn)略供應(yīng)商應(yīng)在采購(gòu)方案執(zhí)行之前就及時(shí)參與配合前期的系列工作，同時(shí)戰(zhàn)略供應(yīng)商也需對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購(gòu)人員和技術(shù)顧問(wèn)展開(kāi)周期性的理論知識(shí)培訓(xùn)。其中值得注意的是激勵(lì)方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合具體實(shí)際對(duì)戰(zhàn)略供應(yīng)商的采購(gòu)數(shù)量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)定，對(duì)于履約評(píng)價(jià)結(jié)果良好的戰(zhàn)略供應(yīng)商除可進(jìn)行合理的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)以及在后續(xù)合作中根據(jù)一定的指標(biāo)給予優(yōu)先考慮，積極深化合作關(guān)系。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)的前景

在西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸推廣應(yīng)用戰(zhàn)略采購(gòu)和供應(yīng)商管理并得到了良好的經(jīng)濟(jì)效益，部分領(lǐng)頭的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已成立自主的戰(zhàn)略采購(gòu)和供應(yīng)商管理職能部門(mén)，并吸收行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展出了具有企業(yè)特色的戰(zhàn)略采購(gòu)和供應(yīng)商管理模式，其對(duì)外的交流合作也造就了一批極具潛力的新興供應(yīng)商。在戰(zhàn)略合作中無(wú)形提高的技術(shù)水平、供應(yīng)保障、開(kāi)發(fā)和采購(gòu)管理效率等水平將成為新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。領(lǐng)頭企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)的發(fā)展和供應(yīng)商管理的具體應(yīng)用為行業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)的發(fā)展帶來(lái)了大量寶貴的經(jīng)驗(yàn)，但總體上仍存在一些問(wèn)題：戰(zhàn)略采購(gòu)占總體采購(gòu)中份額不多、供應(yīng)商監(jiān)管模式不夠成熟等。此外，在我國(guó)現(xiàn)行的招投標(biāo)體制管理下，戰(zhàn)略采購(gòu)的操作方式上面臨著自主招標(biāo)、規(guī)避招標(biāo)等帶來(lái)嚴(yán)重不良后果的問(wèn)題。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要相關(guān)行政單位、開(kāi)發(fā)商以及戰(zhàn)略供應(yīng)商等多方面的積極配合共同努力，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)和供應(yīng)商管理趨向成熟化，并將戰(zhàn)略采購(gòu)發(fā)展為大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心采購(gòu)模式，在招投標(biāo)相關(guān)法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，致力于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和戰(zhàn)略供應(yīng)商互惠互利的終極目標(biāo)，以此促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（作者單位：河南金水金科建設(shè)發(fā)展有限公司）

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