方王洋

今年以來，北京市場上的商住項目加速入市，成交也異?；馃?。面對市場的升溫，商住房背后隱藏的一些問題也在顯現(xiàn)。最近，位于大興區(qū)的一商住項目在交房時發(fā)生了業(yè)主與開發(fā)商的糾紛事件。糾紛的核心是商住項目是否應該繳納住宅維修專項基金。

伴隨著商住項目成為剛需人群置業(yè)過渡區(qū)的重要選擇，購房前做好準備顯得更為重要。

疑惑買商住房，要交“住宅專項維修基金”？

不久前，位于大興區(qū)的一商住項目收房現(xiàn)場，由于部分業(yè)主不肯在“住宅專項維修基金承諾書”上簽字，無法從物業(yè)處得到房屋鑰匙。

“我們買的是50年的商住項目，并不是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，為什么要交住宅專項維修基金？一開始有業(yè)主看到承諾書上寫的是‘住宅專項維修基金，便質(zhì)疑項目方。項目方工作人員稱是失誤，可以把‘住宅兩字抹去?！痹擁椖恳粯I(yè)主表示。

記者了解到，在該項目方提供的“承諾書”上，要求業(yè)主在2017年1月之前交納200元/平方米專項維修基金款項。

商住房這一類產(chǎn)品，由于土地性質(zhì)為非住宅用地，一般不強制性要求設計配套設施，在貸款期限、稅費優(yōu)惠、水電費、落戶等方面都有一定限制。那么，面對住宅專項維修基金，市面上的商住項目是否都需交納？

政策住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅需交

與上述業(yè)主情況不同的是，孫女士3年前在臺湖購買了一套商住房，她表示在交房時并未交納住宅專項維修基金。同時，該項目開發(fā)商旗下已收房的商住項目均沒有收取住宅專項維修基金。

同樣是購買商住房，為何有的需要繳納住宅專項維修基金，有的則不需繳納？

為此，記者查閱了2009年發(fā)布的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》發(fā)現(xiàn)，其第二章第六條里明確規(guī)定，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅，或者住宅物業(yè)管理區(qū)域外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，需要按照該管理辦法交存住宅專項維修基金的。

同時，該管理辦法規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的繳納標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

記者在北京市住建委官網(wǎng)查閱到的項目建設方案顯示，上述大興區(qū)該辦公商業(yè)樓與住宅樓、商業(yè)樓等為一個物業(yè)服務區(qū)。

但該項目業(yè)主也表示，項目的3棟商住樓與住宅項目獨立分隔，這種情況下是否也需要交存住宅專項維修基金？

對此，北京市住建委物業(yè)服務指導中心工作人員表示，根據(jù)規(guī)定，70年的住宅必須繳納，但50年商業(yè)立項的商住房，需要根據(jù)項目所在的地塊規(guī)劃具體界定是否需要繳納專項維修基金。如果符合規(guī)定里的描述，是需要繳納維修基金的。而對于該項目的情況，她未給予明確答復。

提醒購買商住前要做好功課

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，包括林肯公園、國風美唐等項目的商住產(chǎn)品均曾被業(yè)主質(zhì)疑是否應該交存住宅專項維修基金。對于交存標準、錢款的去向和用途，業(yè)主也十分關注。

業(yè)內(nèi)人士表示，商住兩用項目的住宅專項維修基金的繳納實際上處于灰色地帶。并沒有明確規(guī)定表示，商住樓不需要交存專項維修基金。一些開發(fā)商便要求業(yè)主繳納，將其用于樓棟后期維護。

今年以來，商住公寓的市場熱度遠高其他住宅產(chǎn)品。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

然而，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%。

隨著北京土地供應結(jié)構(gòu)的改變，未來商住樓將成為市場供應的主流之一。在這種情況下，選擇商住兩用樓作為過渡的購房者也將增多。這些購房者在選擇商住項目時一定要做好功課。

“商住樓由于屬性較為特殊，但由于多數(shù)也是用來居住的，因此也需要提供與住宅相同的維護維修工作。但公共維修基金怎么交？交多少？應在購房合同中就有明確約定，購房者在簽訂合同時應多加注意，以免后期交房時帶來不必要的糾紛?！敝邢麉f(xié)律師邱寶昌表示。