曾慧娟

目前，越來越多的公司正在走拆分物業(yè)上市的這條路。

11月初，協(xié)信地產(chǎn)旗下控股子公司重慶天驕愛生活服務(wù)股份有限公司（以下簡稱天驕股份），已發(fā)布公開轉(zhuǎn)讓說明書。其表明，將上市目光投向國內(nèi)門檻較低的新三板。

根據(jù)公開資料，天驕股份主業(yè)為物業(yè)租賃及物業(yè)管理服務(wù)。公司實(shí)際控制人為吳旭，后者透過協(xié)信地產(chǎn)全資子公司持股75%。

2014年彩生活成功上市已證明物業(yè)服務(wù)的“誘人前景”，包括萬科、碧桂園、遠(yuǎn)洋、金科等開發(fā)商都有分拆物業(yè)上市的計(jì)劃，以物管為平臺，實(shí)際上動的是社區(qū)O2O主意。

物管業(yè)績良好

對于此次分拆物業(yè)，協(xié)信地產(chǎn)籌備已久。今年4月13日，天驕股份獲重慶工商局核準(zhǔn)整體變更為股份公司。至8月初，天驕股份正式完成工商變更登記，并由協(xié)信地產(chǎn)副總裁曹志東出任董事長，吳旭則擔(dān)任董事。

信披顯示，天驕股份只有兩名股東，協(xié)信遠(yuǎn)澤占75%、皓吉物業(yè)占25%，實(shí)際控制人、協(xié)信集團(tuán)董事長吳旭間接持有天驕股份75%的股權(quán)，并擔(dān)任天驕股份董事。

皓吉物業(yè)是中民優(yōu)家全資子公司，中民優(yōu)家則是中民投旗下中民物業(yè)的全資子公司。此前6月份，協(xié)信地產(chǎn)、天驕股份、中民投、中民物業(yè)曾簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)天驕股份在新三板披露的轉(zhuǎn)讓說明書，該公司共有全資子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分別是成都、長壽、鎮(zhèn)江、蘇州、上海、昆明、北京、長沙、青島、無錫分公司，以及商業(yè)分公司。

在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要業(yè)務(wù)為設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修，天驕汽車主要負(fù)責(zé)汽車后市場服務(wù)外，其它公司成立的目的均為服務(wù)不同區(qū)域或項(xiàng)目的客戶。

截至2015年6月30日，天驕股份承接委托服務(wù)的合同項(xiàng)目55個，覆蓋全國9個城市；合同管理面積1147萬平方米，其中住宅面積逾900萬平方米，包括重慶總部企業(yè)基地、協(xié)信天驕城、協(xié)信城、協(xié)信公館、協(xié)信阿卡迪亞、無錫協(xié)信中心等。

從其公開轉(zhuǎn)讓申報稿來看，天驕股份業(yè)績發(fā)展勢頭良好。2013年度、2014年度、2015年1—6月，天驕股份營業(yè)收入分別為1.25億元、1.83億元、1.21億元，凈利潤分別為330.17萬元、714.34萬元、1287.89萬元；毛利率21.88%、23.59%、27.82%。

至于為何選擇新三板掛牌的方式上市，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，新三板和IPO相比門檻低了很多，對于企業(yè)凈利潤、營業(yè)收入或現(xiàn)金流等財務(wù)指標(biāo)并無硬性要求，同時能解決中小企業(yè)融資難的問題。

瞄準(zhǔn)社區(qū)020

對于此次分拆上市，天驕股份也明確表示，公司致力于成為“全息生活服務(wù)運(yùn)營商”，具體盈利模式包括專業(yè)化經(jīng)營、社區(qū)增值服務(wù)及多元化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2020年，全國住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬億元。

對于協(xié)信地產(chǎn)分拆物業(yè)上市的做法，分析人士表示，彩生活2014年在港交所上市后，各物管公司紛紛啟動上市計(jì)劃。新三板擁有國內(nèi)多家物管公司，開元物業(yè)、丹田股份等7家物管公司已成功掛牌，金科也計(jì)劃分拆物業(yè)在新三板掛牌。

仲量聯(lián)行研究部中國區(qū)負(fù)責(zé)人周志鋒也在最新研究報告中指出，國內(nèi)開發(fā)商分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達(dá)到“一種資產(chǎn)、兩次使用”的效果?！胺植鹌煜卤容^成熟的業(yè)務(wù)板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機(jī)會，還能更好地挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿?，獲得豐厚的投資收益。”

報告續(xù)稱，開發(fā)商看準(zhǔn)社區(qū)O2O這塊大蛋糕，就是為了深度挖掘物業(yè)管理延伸服務(wù)，業(yè)務(wù)重心是搭建社區(qū)O2O生活服務(wù)平臺。從其過去的業(yè)績分析，物業(yè)管理費(fèi)一直占公司營業(yè)收入的七成以上。2015年上半年，天驕股份主營業(yè)務(wù)收入中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)占74.69%。

相比之下，成功上市的彩生活的盈利來源結(jié)構(gòu)則大相徑庭。2015年上半年彩生活實(shí)現(xiàn)營收2.78億元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)只占了不到54%，增值服務(wù)和工程服務(wù)則占比46%。受增值服務(wù)帶動，彩生活期內(nèi)毛利率和凈利率分別達(dá)73.9%和41.5%。

同時，天驕股份目前承接委托服務(wù)的55個合同項(xiàng)目中，其中40個都在重慶，存在業(yè)務(wù)地區(qū)集中度過高的風(fēng)險。

“一旦出現(xiàn)重慶地區(qū)競爭加劇、業(yè)務(wù)市場飽和或該地區(qū)政府政策及經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)不利變化時，將對天驕股份盈利能力產(chǎn)生不利的影響。”天驕股份表示。2013年、2014年、2015年1-6月重慶地區(qū)營業(yè)收入占營業(yè)收入總額的比例高達(dá)89.05%、75.79%和80.62%。

韓長吉表示，單純做物業(yè)管理并不是天驕股份未來的發(fā)展模式。按照設(shè)想，天驕股份將結(jié)合協(xié)信地產(chǎn)“商住產(chǎn)”項(xiàng)目的特點(diǎn)，打造包括社區(qū)O2O在內(nèi)的多元化社區(qū)服務(wù)體系，這方面和彩生活“多少有些類似”。

還有市場人士認(rèn)為，彩生活的模式是“傳統(tǒng)物業(yè)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)”，以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，以大平臺為工具，再去拓展以社區(qū)理財為重心的業(yè)務(wù)模式。

相比之下，天驕股份在社區(qū)O2O平臺搭建方面仍未透露詳細(xì)的信息，且社區(qū)O2O需要專業(yè)運(yùn)營，該公司是否具備相應(yīng)能力仍有待觀察。

上市路一波多折

原本計(jì)劃于2012年上市的協(xié)信集團(tuán)，上市路挫折不斷，協(xié)信還為此付出了高昂的代價。本因?yàn)槿谫Y環(huán)境的原因，推遲了其上市計(jì)劃。

2012年下半年到2013年上半年不到一年的時間里，其在上海連續(xù)摘得四幅地塊，共投入資金31.39億元；2013年3月，協(xié)信地產(chǎn)在重慶和昆明兩地簽約了文化旅游用地，總規(guī)模達(dá)數(shù)千畝，投資約250億元。然而當(dāng)時，協(xié)信的銷售額僅僅不到100億元。這一高負(fù)債圈地擴(kuò)張的舉動被業(yè)界稱為“協(xié)信的上市賭約”。

隨后，因樓市大市場環(huán)境的不樂觀，協(xié)信又一次放慢了上市的步伐。然而，一波未平一波又起，2014年5月，因吳旭被卷入華潤宋林案“協(xié)助調(diào)查”，上市再次被擱置。

協(xié)信的土地儲備從未停止。為了躋身全國一線房企陣營，協(xié)信集團(tuán)還在除了上海以外的重慶大本營、無錫、長沙等多地擴(kuò)張。2014年4月11日，協(xié)信集團(tuán)豪擲10.8億元拿下了重慶巴南區(qū)界石組團(tuán)4宗地塊。

2015年2月，協(xié)信、新華、同景聯(lián)合體以摘牌方式拿下了江北區(qū)觀音橋一塊地，總價10.2億元，樓面地價達(dá)到了每平方米8899元，成為了協(xié)信單價最貴的土地。

協(xié)信快速擴(kuò)張的同時，也必然承受現(xiàn)金流的考驗(yàn)。上市路受阻導(dǎo)致協(xié)信無法從資本市場上獲取更多的融資。于是，高杠桿信托成為了支撐協(xié)信攻城略地的主要融資渠道。

據(jù)部分資料顯示，協(xié)信通過金谷信托、上信、五礦信托、民生信托、中建投信托均發(fā)行過信托產(chǎn)品。