徐進(jìn)

大興區(qū)義和莊，三個(gè)知名開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目比鄰而立，分立一個(gè)十字路口的三側(cè)，它們幾乎同時(shí)蓋起了售樓處、快速地蓄客、聲勢(shì)浩大地開(kāi)盤(pán)，銷售員、代理人、看房人、買房人往來(lái)穿梭，貼身之戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了三四個(gè)月的時(shí)間。

數(shù)據(jù)顯示，最近幾個(gè)月以來(lái)，這三個(gè)樓盤(pán)的銷售量屢屢沖高，幾乎占據(jù)了整個(gè)大興區(qū)總量的一半以上。此處儼然成為一個(gè)新興的樓市板塊、郊區(qū)剛需市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

義和莊發(fā)生這一切，并不是孤本，而是北京市商住市場(chǎng)的一個(gè)縮影——商住的火熱浪潮席卷著整個(gè)北京市場(chǎng)：大興、通州、石景山，以至城六區(qū)內(nèi)地高端公寓項(xiàng)目都屢屢登上熱銷排行榜。

商住火了。不論是市場(chǎng)一線的直觀感受，還是機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)播報(bào)，商住公寓市場(chǎng)的熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他住宅產(chǎn)品。一邊是地王豪宅的奪人眼球，一邊是剛需普宅的供應(yīng)偏緊，商住市場(chǎng)趁勢(shì)、趁空、默默地收割市場(chǎng)。

義和莊，貼身戰(zhàn)

大興區(qū)義和莊目前盤(pán)踞著三只“猛虎”：萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)。從地勢(shì)來(lái)看，以念壇公園的十字路口為中心對(duì)稱，三個(gè)樓盤(pán)各據(jù)一方，呈現(xiàn)三足鼎立之勢(shì)。

11月的一個(gè)周末，北京入冬寒氣逼人，北風(fēng)正緊，天陰欲雪，記者走訪這三個(gè)樓盤(pán)，卻發(fā)現(xiàn)各家的售樓處內(nèi)都人頭涌動(dòng)，火熱如夏。恒大未來(lái)城剛剛開(kāi)盤(pán)不到一周，接待處里聚集著大量選房簽約的客戶，幾乎每個(gè)業(yè)務(wù)員都不得不同時(shí)接納十來(lái)組客戶。

記者了解到，恒大未來(lái)城一期主打約20平米至190平米多層空間產(chǎn)品，180平米至200平米大平層產(chǎn)品，更推出了商住市場(chǎng)比較少見(jiàn)的8.4米“空中墅”產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)多樣，因此獲得較高人氣。即使銷售均價(jià)已經(jīng)接近4萬(wàn)元/平方米，在三個(gè)項(xiàng)目中并無(wú)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但依然快速接近售罄。

此外，恒大推出“首付分期”和“無(wú)理由退房”等舉措來(lái)吸引購(gòu)房人。有趣的是，記者發(fā)現(xiàn)有一個(gè)客戶咨詢“無(wú)理由退房”的具體細(xì)節(jié)時(shí)，就有兩三個(gè)銷售人員圍住他打聽(tīng)想退哪套房，好為自己的客戶預(yù)留房源。

銷售心機(jī)戰(zhàn)，不獨(dú)在項(xiàng)目?jī)?nèi)埋伏著，在這幾個(gè)項(xiàng)目之間更有如上演大戲般精彩。記者剛走出地鐵站，就有代理人神神秘秘地說(shuō)要“講個(gè)趣聞”。原來(lái)，有個(gè)項(xiàng)目樣板間的隔層“塌了”。眾所周知，商住樓盤(pán)一般采取高挑空、高層高來(lái)獲得額外空間，隔層的質(zhì)量非常重要。樣板間都“塌了”，一時(shí)傳為區(qū)域內(nèi)的大話題，其他兩家?guī)缀醵家赃@個(gè)“趣聞”作為開(kāi)場(chǎng)白，而本家則避而不談，只說(shuō)項(xiàng)目參觀人數(shù)太多發(fā)生了小意外。

記者了解到，作為義和莊區(qū)域內(nèi)最早拿地的萬(wàn)科，其土地成本最低，因此均價(jià)僅3萬(wàn)元/平方米，三者中屬最低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯。此外，作為一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，萬(wàn)科還自建有7萬(wàn)平米的商業(yè)，未來(lái)或?qū)⒊蔀閰^(qū)域共享的商業(yè)配套資源。

而另一個(gè)項(xiàng)目泰禾中央廣場(chǎng)，則主打“公園+地產(chǎn)”模式，更不惜將運(yùn)用得非常熟絡(luò)的“豪宅裝備”都投入到這個(gè)項(xiàng)目上，凈水器、凈空設(shè)備、多重安保成為項(xiàng)目亮點(diǎn)。此外，作為區(qū)域內(nèi)最早開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，泰禾中央廣場(chǎng)從今年9月首次入市以來(lái)，銷售反映不錯(cuò)，屢屢登上銷冠榜，成為區(qū)域內(nèi)的明星項(xiàng)目。

全北京，看商住

都屬商住loft產(chǎn)品都是百萬(wàn)量級(jí)大盤(pán)出貨量大、都在3萬(wàn)-4萬(wàn)元單價(jià)區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)白熱化……義和莊的比鄰之戰(zhàn)，從夏天一直打到冬天，項(xiàng)目一期又一期連續(xù)開(kāi)盤(pán)，貼身之戰(zhàn)仍將繼續(xù)。亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅卻不擔(dān)心義和莊同類相爭(zhēng)的去化難題，“現(xiàn)在大興幾個(gè)剛需板塊都處于相對(duì)沉寂狀態(tài)，無(wú)房可售，義和莊填補(bǔ)了空白，去化不是難題?！倍宜J(rèn)為，這種“剛需普宅供應(yīng)不足，商住市場(chǎng)查漏補(bǔ)缺”的狀態(tài)，是全北京的普遍行情，從商住項(xiàng)目在通州、石景山、門頭溝、房山等區(qū)域的普遍熱銷可見(jiàn)一斑。

記者了解到，除了上述義和莊的三個(gè)項(xiàng)目外，大興區(qū)域內(nèi)還有北京城建·北京密碼、國(guó)銳·金嵿的國(guó)銳廣場(chǎng)、水晶布洛閣等商住產(chǎn)品在售，其中亦莊的國(guó)銳項(xiàng)目銷售額已達(dá)到14.7億元，在中高端公寓市場(chǎng)中表現(xiàn)不俗。其他郊區(qū)市場(chǎng)中，通州區(qū)域更是商住產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)，在區(qū)域限購(gòu)令之后，通州主要依托區(qū)域內(nèi)的商住產(chǎn)品“撐場(chǎng)”。比如位于通州運(yùn)河核心區(qū)的保利大都會(huì)項(xiàng)目等，成為通州市場(chǎng)的主力。此外，位于門頭溝區(qū)域的遠(yuǎn)洋新天地、中昂時(shí)代廣場(chǎng)等也是近期入市的商住樓盤(pán)。

值得一提的是，一些主打輕奢的中高端商住公寓項(xiàng)目也趁勢(shì)快跑，位于石景山的紫御長(zhǎng)安項(xiàng)目，11月成交總額為3億元左右，表現(xiàn)亮眼。此外，商務(wù)公寓產(chǎn)品開(kāi)始突破小戶型的限制，出現(xiàn)大面積、高總價(jià)的豪宅化產(chǎn)品。比如前述義和莊的恒大項(xiàng)目，推出了200平米的大平層戶型和190平米的類別墅產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)了改善型客群。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京市場(chǎng)“豪宅當(dāng)?shù)馈?，但真正的市?chǎng)主力是低總價(jià)、小戶型的百萬(wàn)級(jí)別商住樓盤(pán)，既填補(bǔ)了剛需供應(yīng)不足，又分流中低級(jí)別的投資市場(chǎng)。因此，最近數(shù)月，諸多商住樓盤(pán)都走出了熱銷行情。據(jù)中原機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2015年商住公寓市場(chǎng)的熱度遠(yuǎn)高于其他住宅產(chǎn)品。今年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。而同期住宅成交金額的同比漲幅為34%；即使被稱為“豪宅年”，今年別墅市場(chǎng)同比漲幅也不足七成，低于商住市場(chǎng)的漲幅。

產(chǎn)品升級(jí)換代

“現(xiàn)在商住產(chǎn)品一擁而上，首先要解決同質(zhì)化的問(wèn)題”，某開(kāi)發(fā)商人士分析行情認(rèn)為，現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在做改善型商住產(chǎn)品，“把面積做大一些，可以做120平米以上；把戶型做舒適一些，三四居、南北通透，適宜幾代同堂；這樣的產(chǎn)品雖然目前仍然比較少，有些冒險(xiǎn)，但是這部分市場(chǎng)是存在的?！?/p>

郭毅也認(rèn)為，隨著商住市場(chǎng)供需雙方的不斷擴(kuò)容，開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)創(chuàng)新、升級(jí)換代，以擴(kuò)大產(chǎn)品的客群面?！俺俗龃髴粜偷漠a(chǎn)品，瞄準(zhǔn)改善型市場(chǎng)之外，這幾年越來(lái)越多商住樓盤(pán)在做精裝修，其標(biāo)準(zhǔn)并不比普宅產(chǎn)品差；還有的項(xiàng)目做配套、做園林、做物業(yè)也非常用心?！?/p>

比如，在層高上做文章。泰禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目將產(chǎn)品層高提升至4.5米，單層高度達(dá)到2.2米以上，一改商住loft產(chǎn)品層高不足“屋打頭”的壓抑體驗(yàn)；恒大未來(lái)城則推出“空中墅”產(chǎn)品，8.4米的層高打造出三層的產(chǎn)品。

此外，越來(lái)越多的商住樓專注于“自主型社區(qū)”、“住宅式公寓”定位，使用功能上日趨住宅化設(shè)計(jì)特征，配備獨(dú)立廚衛(wèi)、通燃?xì)?、?yáng)臺(tái)、獨(dú)立衛(wèi)生間等，在平面設(shè)計(jì)、戶型布局、功能分區(qū)等與普通住宅設(shè)計(jì)幾乎無(wú)差別。比如，最近諸多在售項(xiàng)目都宣傳“爭(zhēng)取民水、民電，燃?xì)馊霊舻取?。還有一些商住項(xiàng)目注重物業(yè)公司的選擇，一改商住社區(qū)“人員混雜”、“臟亂差”的傳統(tǒng)印象，打造宜居的環(huán)境。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，依托于當(dāng)前“大眾創(chuàng)業(yè)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流，兼具辦公和住宅的產(chǎn)品將獲得市場(chǎng)生機(jī)，關(guān)鍵是要跟隨年輕消費(fèi)人群的生活模式，建筑設(shè)計(jì)上投入創(chuàng)意設(shè)計(jì)，如果可以在寬帶接入、智能家居、社交圈層方面提供充分的創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)，這類產(chǎn)品將獲得市場(chǎng)青睞。