梁 發(fā) 超

（華僑大學(xué) 公共管理學(xué)院,福建 泉州362021）

新型土地發(fā)展權(quán):推動中國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化的制度選擇

梁 發(fā) 超

（華僑大學(xué) 公共管理學(xué)院,福建 泉州362021）

農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化是中國集體土地改革的方向之一。采用理論分析和案例論證的研究方法,在借鑒英、美兩國土地發(fā)展權(quán)模式的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國實際嘗試設(shè)立新型土地發(fā)展權(quán)制度,并闡述了其在推動農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化制度上的支撐和保障作用。研究結(jié)果表明:新型土地發(fā)展權(quán)統(tǒng)一了公共利益和農(nóng)民權(quán)益,使地方政府在土地問題上回歸理性;它變通性地使集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)清晰,使集體建設(shè)用地隱形市場合法化,從而推動中國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化和法制化，期望為農(nóng)村集體建設(shè)市場化改革提供有效的技術(shù)手段和理論支持。

土地發(fā)展權(quán);集體建設(shè)用地;土地市場化

引 言

十八屆三中全會明確提出:“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”[1]。中國土地實行社會主義公有制,土地所有權(quán)分為國家所有和農(nóng)村集體所有兩類。而對于土地使用權(quán)市場,理論上可以分為國有土地使用權(quán)市場和集體土地使用權(quán)市場。國有土地使用權(quán)市場分為一級市場和二級市場,這一市場相對較為完善。相反,集體土地市場還沒有正式形成。目前,農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)開始形成,處于發(fā)展中,但農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場依然處于缺位狀態(tài)[2]。市場具有優(yōu)化資源配置的功能,農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化,可以通過市場這只無形的手來優(yōu)化集體建設(shè)用地的配置。現(xiàn)今,由于集體建設(shè)用地不能夠進入市場,它的市場價值無法得到體現(xiàn),從而導(dǎo)致農(nóng)村土地資源的粗放利用和集體建設(shè)用地非法隱形市場的形成。

集體建設(shè)用地市場化難以推進,導(dǎo)致土地資源無法滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展需要[3],其主要原因在于我國土地制度存在變遷滯后的困境。要推動農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化,就必須設(shè)計一個制度來解決這個難題。基于此，土地發(fā)展權(quán)制度為推動中國集體建設(shè)用地市場化提供了一個新的視角。本研究借鑒英、美兩國土地發(fā)展權(quán)的實踐經(jīng)驗,在不改變中國現(xiàn)行農(nóng)村土地所有制的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國實際,嘗試設(shè)立新型土地發(fā)展權(quán)制度,并結(jié)合案例對其推動集體建設(shè)用地市場化的機理進行分析,以期為推動中國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化提供理論支撐,同時也豐富完善我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

一、相關(guān)理論和文獻(xiàn)綜述

（一）英、美兩國土地發(fā)展權(quán)模式

土地發(fā)展權(quán)是一項重要的土地產(chǎn)權(quán)制度,是指通過改變現(xiàn)有土地的使用用途和利用強度來對土地進行開發(fā)的權(quán)利,最早由英國創(chuàng)立。1947年英國頒布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》首次以法律形式設(shè)立土地發(fā)展權(quán),英國土地發(fā)展權(quán)屬于國家所有,土地所有者或其他土地利用者若想變更土地性質(zhì)必須向國家購買土地發(fā)展權(quán)。美國傳統(tǒng)的土地分區(qū)制度為了保護農(nóng)用地、公共綠地、歷史遺跡和生態(tài)環(huán)境等,曾損害了處于保存區(qū)土地所有者的利益。發(fā)展區(qū)土地所有者通過土地開發(fā)權(quán)的實現(xiàn),在變更土地用途后取得巨大利益,這就形成不公平的“暴損—暴利”局面。為擺脫這種困境,美國設(shè)立土地發(fā)展權(quán)制度,土地發(fā)展權(quán)屬于土地所有者,發(fā)展區(qū)土地所有者只有向保存區(qū)土地所有者購買土地發(fā)展權(quán)才能進一步發(fā)展,這一制度的出現(xiàn)便實現(xiàn)了公平和效率的雙重目標(biāo)。英、美兩國的土地發(fā)展權(quán)制度是當(dāng)今世界兩種典型模式。

（二）國內(nèi)學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)的研究

中國至今在法律上沒有設(shè)立土地發(fā)展權(quán),國內(nèi)學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)的研究主要涉及土地發(fā)展權(quán)的概念、歸屬、可行性和必要性等理論層面。關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的概念可以歸納為兩種：（1）狹義的土地發(fā)展權(quán)研究對象主要是農(nóng)地,可以界定為農(nóng)地發(fā)展權(quán),指土地用途從農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地或其他方式。（2）廣義的土地發(fā)展權(quán)是指土地利用或再開發(fā)的用途轉(zhuǎn)變和因利用強度的提高而獲取更多利益的權(quán)利。對于土地發(fā)展權(quán)歸屬問題的爭論比較激烈,主要有三種觀點:國家所有說[4-6],農(nóng)民集體所有說[7-10],國家和農(nóng)村集體分享稅說[11-14]。國家所有說主要是借鑒英國模式,持這種觀點的學(xué)者主要站在國家管理的角度,認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)的權(quán)源是國家主權(quán),理應(yīng)“漲價歸公”,土地發(fā)展權(quán)歸國家所有有利于農(nóng)用地保護和國家糧食安全,也有利于土地供應(yīng)和參與國家的宏觀調(diào)控,有效地實施土地利用規(guī)劃。農(nóng)民集體所有說主要是參考美國模式,持這種觀點的學(xué)者主要從土地產(chǎn)權(quán)角度和保護農(nóng)民的利益出發(fā),如果將土地發(fā)展權(quán)歸于國家所有,農(nóng)民就會失去因土地用途轉(zhuǎn)變獲得的收益,在征地中利益受損。國家和農(nóng)村集體分享說實際上是一種利益的平衡,將土地發(fā)展權(quán)帶來的土地增值收益進行分割,這種觀點得到較多學(xué)者的支持,其制度設(shè)計能夠兼顧公平和效率。

二、新型土地發(fā)展權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)

（一）新型土地發(fā)展權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的必要性

筆者認(rèn)為,國內(nèi)學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)歸屬存在以上三種不同的觀點,實質(zhì)上是對國家職能和土地功能的理解產(chǎn)生分歧所導(dǎo)致的。國家代表的是公共利益,具體到政府層面所要做的應(yīng)該是維護公共利益最大化,而不是作為一個利益主體參與到土地帶來的增值收益分配之中。不同用途的土地提供的功能是不同的,作為生態(tài)和農(nóng)業(yè)用途的土地會帶來一種正外部性,比如林地在保護生態(tài)環(huán)境方面具有重要價值,而這部分價值是非市場價值,并不能被土地所有者獨自占有。作為商業(yè)用途的土地就會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟利益,能夠充分顯露土地的市場價值。土地發(fā)展權(quán)作為一種土地用途變更的權(quán)利,背后實質(zhì)上存在一種利益的轉(zhuǎn)化機制,它可以把原先無法歸土地所有者獲得的土地正外部性效益轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厮姓叩乃饺死?。顯然,在這樣的利益驅(qū)使下,如果不加以控制,土地用途肯定會從低效益用途向高效益用途轉(zhuǎn)變,而最后的結(jié)果就是個人利益最大化后導(dǎo)致集體的不經(jīng)濟性。所以,需要政府作為一種公共力量來打破這種個人利益最大化導(dǎo)致集體不經(jīng)濟性的困境,來管理土地資源,進而維護公共利益。但是,如果政府參與到這種由土地發(fā)展權(quán)帶來的土地增值收益的分配中,就會使代表公共利益的政府發(fā)生越軌。這必然導(dǎo)致地方政府（本文不包括省級人民政府）不停地征地賣地。要回歸理性,就必須厘清政府與土地發(fā)展權(quán)的關(guān)系,要讓政府保持公共利益代表者的角色,政府所要做的是明確土地用途如何配置會使公共利益最大化,即執(zhí)行的是土地利用規(guī)劃和土地用途管制制度,目標(biāo)是公共利益最大化。

（二）新型土地發(fā)展權(quán)制度的設(shè)計

基于以上分析,本研究提出新型土地發(fā)展權(quán)制度的概念,這里的土地是指所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的土地,所謂新型土地發(fā)展權(quán)是指在遵從中國土地利用規(guī)劃和土地用途管制制度等,對土地原使用用途或利用強度的改變而獲得利益的權(quán)利。這一制度實質(zhì)是對土地發(fā)展權(quán)進行分割,把土地發(fā)展權(quán)中具有公益屬性的部分權(quán)利讓渡出來,交給政府以保障公共利益,而將土地發(fā)展權(quán)中的利益屬性還權(quán)于民,避免地方政府失范,這樣就能理順相應(yīng)關(guān)系,地方政府沒有私利可圖,它才能全身心投入到實現(xiàn)公共利益最大化上,根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展和實際情況來制定土地利用規(guī)劃和實施土地用途管制制度等土地利用規(guī)制。

這一制度的提出還需解決兩個問題:第一個是土地發(fā)展權(quán)擺脫了地方政府利益分配后,還存在一個村集體與農(nóng)民個體的分配問題。如果將土地發(fā)展權(quán)歸于集體所有會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清晰,土地發(fā)展權(quán)的一個重要特點就是能夠與土地所有權(quán)分離,所以在保障我國社會主義公有制的基本制度前提下,將土地發(fā)展權(quán)賦予農(nóng)民私人所有正是一種變通性的制度選擇,一方面保證了公有制,另一方面又使產(chǎn)權(quán)清晰。當(dāng)然,對農(nóng)民個人實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)帶來的利益時,需要讓渡一部分利益給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,作為土地所有權(quán)中收益權(quán)的實現(xiàn)。第二個問題是解決“暴損—暴利”困境,政府在為實現(xiàn)公共利益最大化而進行的土地分區(qū)利用和土地用途管制會使處于管制區(qū)土地所有者的利益受損,而使發(fā)展區(qū)土地所有者取得巨大的經(jīng)濟利益,這個時候政府可以通過稅收手段和轉(zhuǎn)移支付來解決這個困境,政府可以通過對發(fā)展區(qū)土地發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)征收發(fā)展權(quán)稅,對管制區(qū)進行補貼,實現(xiàn)效率與公平的兼顧。

三、集體建設(shè)用地市場類型與市場化模式

集體建設(shè)用地市場化從土地的利用類型上劃分主要有兩種形式,第一種是土地用途已經(jīng)是建設(shè)用地的集體土地流轉(zhuǎn),即集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn);第二種是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的建設(shè)用地流轉(zhuǎn),即農(nóng)地非農(nóng)化市場。

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式的集體建設(shè)用地市場化涉及到農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)問題,主要是土地利用強度的加強帶來收益,以及農(nóng)民可以從土地上獲得財產(chǎn)性收入。已存在的集體建設(shè)用地主要有宅基地、工業(yè)用地（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地）等。目前我國法律基本上是禁止這類用地的交易,以宅基地為例,它實際上是一種身份所獲得的福利,以一戶一處宅基地的原則,農(nóng)民可以通過申請獲得宅基地。這具有濃烈的計劃經(jīng)濟色彩,已經(jīng)不符合當(dāng)前我國新型城鎮(zhèn)化及經(jīng)濟社會發(fā)展的實際情況。改革開放以來,我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展,同時人口流動巨大,城鄉(xiāng)二元體制有待破除,這種以農(nóng)民集體經(jīng)濟成員身份意義上的土地使用方式已經(jīng)不符合城鄉(xiāng)一體化的需要。農(nóng)民的宅基地應(yīng)該從一種非財產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民的財產(chǎn),賦予農(nóng)民土地發(fā)展權(quán),將集體建設(shè)用地推向市場化,打破城鄉(xiāng)人為界限,形成城鄉(xiāng)互動交流的生動局面:農(nóng)村人可以到城市生活居住,城里人也可以到農(nóng)村買房生活養(yǎng)老。本研究認(rèn)為,給予農(nóng)民新型土地發(fā)展權(quán)正是形成這一市場的制度選擇。

（二）農(nóng)地非農(nóng)化市場

農(nóng)地非農(nóng)化形式的集體建設(shè)用地市場化使土地發(fā)展權(quán)得到最大限度的實現(xiàn)。這時涉及到土地用途的變更,從農(nóng)用地變成建設(shè)用地,會產(chǎn)生巨大的土地增值收益。農(nóng)用地必須通過農(nóng)轉(zhuǎn)用審批變成建設(shè)用地,同時被政府征收變?yōu)閲型恋睾蟛拍苓M入土地市場。但是,政府在征地時,只是按照農(nóng)用地承包期內(nèi)的使用權(quán)收益對農(nóng)民進行補償,《土地管理法》規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”[15]。這種“產(chǎn)值倍增法”的補償方式使農(nóng)民無法獲得土地的財產(chǎn)性收入,土地發(fā)展權(quán)無法實現(xiàn)。

可見,農(nóng)村集體土地經(jīng)過政府征收變?yōu)閲型恋睾蟛拍苓M入城市土地市場,即集體建設(shè)用地市場不存在。國有土地使用權(quán)一級市場是一個政府壟斷市場,政府是土地一級市場上的惟一供地者。這種政府壟斷一級土地市場、城鄉(xiāng)割裂的土地市場結(jié)構(gòu)使城鄉(xiāng)土地資源在空間結(jié)構(gòu)和價值上被割斷[16],潛伏著效率的損失[17]。

（三）基于新型土地發(fā)展權(quán)的農(nóng)村集體土地市場模型

引入新型土地發(fā)展權(quán)后,會得到集體建設(shè)用地市場模型（見圖1）。在這一模型中,隨著新型城鎮(zhèn)化進程和經(jīng)濟社會發(fā)展的推進,在土地利用規(guī)劃制和土地用途管制制度等土地利用規(guī)制下,有一部分集體土地的土地用途會從農(nóng)用地變成非農(nóng)用地,即農(nóng)轉(zhuǎn)非。在土地利用規(guī)制下可以劃分出發(fā)展區(qū)和保護區(qū)，發(fā)展區(qū)的土地形成集體建設(shè)用地市場這樣一個合法的市場,也使原先的隱形市場合法化。原來只有通過政府征收使土地變成國有土地后才能進入市場的模式將會瓦解,而政府可以通過稅收手段來管理和調(diào)控集體建設(shè)用地市場,同時稅收要轉(zhuǎn)移支付給保護區(qū),作為保護區(qū)因為公共利益的需要而讓渡土地發(fā)展權(quán)的一部分補償。

圖1 集體建設(shè)用地市場模型

四、案例分析

福建省寧德市有一地塊A,面積為1公頃,權(quán)屬為集體所有,土地用途為耕地,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進程的推進,地塊A被規(guī)劃為商住用地。地方政府經(jīng)過農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收審批后,以每畝6萬元的補償標(biāo)準(zhǔn)進行征收。這樣地塊A就變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地,國土部門通過“招拍掛”方式出讓給開發(fā)商開發(fā),每畝300萬元。地方政府通過這種低價征收高價出讓的方式,形成了土地財政。這種高價出讓和低價征收的收益正是由于土地的發(fā)展權(quán)帶來,被地方政府全部占有。失地農(nóng)民因為沒有獲得土地發(fā)展帶來的收益就會在征地過程中進行抗?fàn)幒妥钃?。在征地矛盾愈演愈烈的情況下,一些地方政府

在征地過程中進行部分退讓,出現(xiàn)“預(yù)留地”現(xiàn)象。仍以地塊A為例,地方政府會把地塊A的10%還給農(nóng)民集體作為預(yù)留地,集體經(jīng)濟組織一般有三種方式來處理預(yù)留地：一是成立公司,進行自行開發(fā);二是委托國土部門進行出讓,出讓金返還集體經(jīng)濟組織;三是政府回購?！邦A(yù)留地”現(xiàn)象本質(zhì)上就是政府將部分土地發(fā)展權(quán)收益歸還集體經(jīng)濟組織。這種方式在一定程度上能夠起到緩解征地矛盾的作用,但“預(yù)留地”做法無法可依,出現(xiàn)部分村干部竊取集體經(jīng)濟利益。創(chuàng)設(shè)新型土地發(fā)展權(quán)制度后,會形成這樣的局面:地塊A經(jīng)過審批變成建設(shè)用地后,農(nóng)民可以直接將地塊A拿到地產(chǎn)交易中心出售,不存在政府征地行為。假設(shè)地塊A每畝以300萬出讓,那么政府收取30%的稅收（其中10%要補償給保護區(qū)），集體經(jīng)濟組織獲得30%的所有權(quán)收益,10%繳納耕地開墾費（保持占補平衡）,這樣最后農(nóng)民能夠獲得30%的收益。

五、新型土地發(fā)展權(quán)的作用機理分析

（一）地方政府回歸理性

我國法律上雖然至今沒有創(chuàng)設(shè)土地發(fā)展權(quán)制度,但事實上我國土地發(fā)展權(quán)是客觀存在的,并且土地發(fā)展權(quán)被地方政府無償占有。在土地資源用途的配置問題上,中央政府和地方政府的利益目標(biāo)存在差異。作為中央政府必須統(tǒng)籌全國的土地利用,在發(fā)展國民經(jīng)濟的同時,還要考慮國家糧食安全問題、保護生態(tài)環(huán)境等。從這個角度看,可以假定中央政府是理性的,以實現(xiàn)全國的土地利用綜合效益最大化為政策目標(biāo)。但是,地方政府作為土地發(fā)展權(quán)的真正享有者,在巨大的經(jīng)濟利益驅(qū)使下,在實際操作中往往從地方財政和經(jīng)濟建設(shè)的角度考慮,就會最大程度地去實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán),獲取巨大的土地財政。地方政府土地發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)就意味著農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益被剝奪,所以會引發(fā)一系列的征地矛盾。

土地發(fā)展權(quán)能夠帶來巨大的經(jīng)濟利益是地方政府在土地問題上失范的根源所在。同時,農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的缺失,也是農(nóng)民權(quán)益受損的原因所在。設(shè)立新型土地發(fā)展權(quán)制度,實質(zhì)是還權(quán)于民,將被地方政府所占有的土地發(fā)展權(quán)歸還農(nóng)民,這樣地方政府失去土地發(fā)展權(quán)之后就不再成為土地經(jīng)營者。脫離地方政府這一土地經(jīng)營者的干預(yù)后,集體建設(shè)用地就有了市場化的條件。所以,新型土地發(fā)展權(quán)是一種利益博弈下的均衡選擇,能夠平衡公共利益與農(nóng)民權(quán)益,同時也是保證集體建設(shè)用地市場化合理的前提。

（二）變通性明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)清晰是進行市場交易的前提。農(nóng)民集體所有土地所有權(quán)的主體主要有三類:村民小組所有、村農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的虛置,導(dǎo)致農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體不明晰,雖然私有制在明確產(chǎn)權(quán)方面具有不可否認(rèn)的優(yōu)勢,但是這不符合我國社會主義公有制的土地制度。在當(dāng)前情況下,建立新型土地發(fā)展權(quán)制度歸農(nóng)民私人所有就是一種變通性的選擇。新型土地發(fā)展權(quán)作為一種獨立的權(quán)能,能夠與土地所有權(quán)相分離,且能夠在保證公共利益的前提下來實現(xiàn)農(nóng)民土地的財產(chǎn)性收益。新型土地發(fā)展權(quán)是兩種屬性的結(jié)合,解決了集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不清晰的問題,提供了一個進入市場的條件。

（三）集體建設(shè)用地隱形市場合法化

新型土地發(fā)展權(quán)能讓當(dāng)前普遍存在的集體建設(shè)用地隱形市場合法化。現(xiàn)實生活中,土地非農(nóng)化帶來的巨大增值收益為農(nóng)地自發(fā)入市提供了強大的動力之源,并在事實上形成數(shù)量龐大的隱形非農(nóng)建設(shè)市場[18-19]。農(nóng)村集體建設(shè)用地隱形市場的存在,使一部分農(nóng)民獲得了土地財產(chǎn)性收入。但是,這樣的土地市場是危險的,這種隱形市場的交易得不到法律的保護又脫離政府的監(jiān)管,會引發(fā)一系列的爭議和權(quán)屬糾紛,同時會破壞大量的耕地。但在現(xiàn)行的征地模式下,農(nóng)村自發(fā)形成的這種隱形市場政府是很難控制的。人為阻止集體建設(shè)用地市場的形成不符合規(guī)律,集體建設(shè)用地市場化是一個趨勢,應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)這一市場形成,使其合法化,在法律的保護和政府的監(jiān)管下健康發(fā)展。設(shè)立新型土地發(fā)展權(quán)后,就可以使這種隱形市場合法化。

六、結(jié)論與討論

1.新型土地發(fā)展權(quán)是在遵從我國土地利用規(guī)劃制度和土地用途管制制度等土地利用規(guī)制下,對集體土地的原用途或利用強度的改變而獲得利益的權(quán)利。新型土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè),兼顧了公共利益和農(nóng)民權(quán)益,將被地方政府隱性占有的土地發(fā)展權(quán)歸還于農(nóng)民。同時通過這種制度的設(shè)計,可以間接明確我國農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度,有效的繞過土地私有化的極端構(gòu)想,維護了社會主義土地公有制的基本前提。

2.新型土地發(fā)展權(quán)制度的創(chuàng)設(shè),使地方政府從土地的經(jīng)營者和利益分配者回歸到土地管理者的合理軌道,為農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。同時,通過新型土地發(fā)展權(quán)來使農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)清晰可以有效地推動我國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化,而農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化帶來的效益又促進這一系統(tǒng)的良性循環(huán)。

3.新型土地發(fā)展權(quán)對我國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化的推動作用主要是一種理論上的分析,是從地方政府失范和產(chǎn)權(quán)方面以及隱形市場合法化的角度來論證其有效性,至于市場化過程中的諸多因素,在本研究未能涉及,還有待進一步的探究。

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New Land Development Rights: Promotion of Market-oriented System Selection for Rural Collective Construction Land in China

LIANG Fa-chao

（CollegeofPublicAdministration,HuaqiaoUniversity,Quanzhou,Fujian362021,China）

It is significant to market the rural collective construction land, which is also one orientation of collectively-owned land reforms in China. Methods of theoretical analysis and case proof were employed in this study. On the basis of drawing lessons from the models of land development rights in the UK and USA, this paper established an institution of new land development rights according to the fact of the land market in China, and described the system’s role in supporting and ensuring the promotion of market-oriented choice for collective construction land. The results showed that the new land development rights unionized the public interests and the peasants’interests, which could return the local governments to rationality and flexibly clarify the property rights of the collective construction land in rural areas. As a result, legalizing the invisible markets of collective construction land in rural areas and driving the process of marketing the collective construction land in China. The results could provide theoretical support and technical means for marketing the collective construction land.

land development rights; collective construction land; land market-oriented

2014-12-18

國家自然科學(xué)基金青年項目（41401210）;福建省社會科學(xué)規(guī)劃青年項目（2015C127）;泉州市社會科學(xué)規(guī)劃一般項目（2014D16）；華僑大學(xué)科研基金資助項目（13SKBS111）

梁發(fā)超（1983-）,男,華僑大學(xué)公共管理學(xué)院講師，博士，碩士生導(dǎo)師，主要研究方向為土地經(jīng)濟與政策制度。

F323.11

A

1009-9107（2015）05-0009-05