溫田勇

【摘要】針對開發(fā)項目配套地下車庫的設計指標及計容問題，很長一段時間，各省市的態(tài)度是基本相同的：“為鼓勵開發(fā)商多建地下車庫，地下車庫面積基本是不計入項目容積率的。”然而，嚴格從規(guī)范化的角度考慮，配套建設的地下車庫到底應不應該計入容積率，以及相應的配建標準如何簡便核算，筆者結合大連目前試行的解決辦法，對這一問題展開思考。

【關鍵詞】大連；地下車庫；計容；配建標準

近年來，隨著小汽車的逐漸普及，居民對小區(qū)內的車位停放要求越來越高，同時，傳統(tǒng)的地面停車方式隨著數量的急劇增加，無序的占道、占用公共區(qū)域停放，導致車與環(huán)境、車與車、車與人的矛盾越來越嚴重，因此，配套地下車庫的建設成為各規(guī)劃主管部門對開發(fā)項目審批的基本要求。出于建設成本和土地出讓費用的考慮，為鼓勵開發(fā)商多建地下車庫，各地相繼出臺了地下車庫面積不計入項目容積率的地方規(guī)定，目前已基本成為了業(yè)內的共識，并且按照一定戶數比例建設的地下車庫成為開發(fā)項目的標配。地方政府主管部門為解決停車矛盾而采取的鼓勵態(tài)度無可厚非，然而，嚴格從規(guī)范化的角度考慮，配套建設的地下車庫到底應不應該計入容積率，以及相應的配建標準如何進行簡便的核算，是本文希望解決的問題。

1.配套地下車庫是否應該計容

關于開發(fā)項目配套建設的地下車庫是否計算入容積率的問題，筆者查找了很多資料，卻沒有得到一個明確的答案和準確的標準，普遍認為地下車庫的計算建筑面積問題應按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）執(zhí)行，而是否計入容積率由地方規(guī)劃建設主管部門自行規(guī)定。

1.1 各地對地下車庫計容問題的一般規(guī)定

近幾年，各省市相繼出臺了關于建設項目容積率及建筑面積指標計算規(guī)定，筆者查閱了諸如海南省、遼寧省、上海市及重慶市等地方規(guī)定，基本的要求是“通常情況下，地下室用作車庫、設備用房的，其建筑面積不計入容積率，”或是對掩埋深度及對應的進深部分做出具體的規(guī)定，并不明確是否計容的要求。而其他一些省市目前對這一問題的規(guī)定也都類似，相對都比較含糊，均沒有一個明確的是否計容的答案。

1.2 建筑面積與容積率的的規(guī)范定義

（1）根據《城市規(guī)劃基本術語標準》（GB/T 50280-98）5.0.9條對容積率的定義：“一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。” 在修建性詳細規(guī)劃方案的設計和審批中，總建筑面積的內容一般應包括地上建筑面積（住宅、公建等）和地下/半地下建筑面積（配套公建、設備用房、車庫等）。從這個角度來說，地下/半地下車庫均應作為總建筑面積的一部分計入容積率。

與此對應，5.0.8條對建筑面積密度的定義：“每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。”條文說明5.0.8條，“建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標，計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括±0以下地下建筑面積?！倍鴮θ莘e率的定義，條文說明中總建筑面積并沒有排除地下建筑面積部分，進一步驗證地下車庫應計入容積率。

（2）根據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93 2002年版）2.0.29條對容積率的定義：“建筑面積毛密度，也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。”術語中明確了“各類建筑”，應包含地上、半地下及地下的建筑面積，因此，地下車庫也應作為總建筑面積的一部分計入容積率。

小結：雖然各地對開發(fā)項目配套建設的地下車庫是否計容的問題沒有明確規(guī)定，但嚴格從術語及規(guī)范的角度來說，開發(fā)項目的配套地下車庫應作為總建筑面積的組成部分計入項目的容積率中。

2.停車場（庫）配建數量標準

“制定合理的居住區(qū)停車配建指標對于保持居住區(qū)供需平衡、改善居住區(qū)的交通狀況和生態(tài)環(huán)境有很好的控制和調節(jié)功能?！眳⒄铡洞筮B市主城區(qū)建設工程配建停車場（庫）指標暫行規(guī)定》（大連市人民政府辦公廳2013年）的要求：“建設工程配建停車位指標，機動車以小型汽車為計算當量”，具體配建指標見附表1。

根據配建指標表及建設項目審批一般要求可見，通常對住宅按“泊位/戶”、商業(yè)公建按“泊位/100m2建筑面積”的標準進行配建。

2.1 住宅停車配建標準

通過配建指標表可以看出，住宅每戶建筑面積在100m2以上的，根據指標值，基本可以判斷為1泊位/100m2；建筑面積在100m2以下的，仍按1泊位/戶標準配建，在此可能產生三個疑問：

（1）針對分類（等級）采用建設項目的平均值還是分別統(tǒng)計各類戶型面積再逐一進行計算，會造成數量上的差異，從而對管理帶來不便。

如：某項目120 m2戶型數量200戶，80 m2戶型數量300戶，合計500戶，總建筑面積為4.8萬平方米。按平均值計算為96 m2/戶，需配建500停車泊位；如分別計算，200戶120 m2應配建240停車泊位，300戶80 m2應配建300停車泊位，合計需配建540停車泊位。

（2）在實際項目設計和管理過程中，通過規(guī)定容積率的值可以確定開發(fā)建設的總面積，而戶型設計會因項目定位的不同出現較大的差別，而相應購買人群對停車泊位的需求也會產生較大的差異。在逐步取消70/90限制以后，高檔小區(qū)戶型設計相對偏大（平均戶型100m2以上甚至更大），對停車需求也相對充足，按1泊位/100m2的標準配建停車泊位，雖然會超過戶數總量，但基本能在項目內部消化（每戶1～2輛車）；而針對以剛需定位的中小戶型為主的建設項目（平均戶型100m2以下甚至更?。?泊位/戶標準配建，一方面停車數量增加導致停車面積壓力過大，另一方面由于中小戶型購買人群對停車位的需求往往不足，導致配比與需求出現錯位。

（3）規(guī)劃主管部門依據策劃方案確定地塊開發(fā)強度并核發(fā)規(guī)劃設計條件后，依戶數確定的停車數量及地下車庫面積往往剛性過強，在建設單位土地摘牌后，出于對項目定位的重新考量，往往對設計方案進行重新優(yōu)化設計，因戶型結構的改變而導致停車配比的變化，常常給項目審批帶來不必要的麻煩。

綜合考慮以上因素，對住宅項目不再以戶數為停車配建標準，而統(tǒng)一以“1泊位/100m2建筑面積”為配建標準更具有適用性。

2.2 公建停車配建標準

針對公共管理及服務、商業(yè)服務業(yè)用地停車配建標準，指標表中給出的范圍過于寬泛（如：Ⅰ區(qū)辦公設施0.6～1.5，Ⅱ區(qū)商業(yè)設施0.6～2.0），給實際管理中造成模糊和自由裁量范圍過大。在日常的開發(fā)建設項目中，基本以住宅及商業(yè)公建為主，因此，參照大連市目前的執(zhí)行（下轉）（上接）標準，建議對公建仍以“1泊位/100m2建筑面積”為停車配建標準。

小結：為了方便項目設計與審批管理，協調過程中可能出現的不必要的矛盾問題，建議對住宅、配套公建及商業(yè)公建項目停車場（庫）統(tǒng)一采用“1泊位/100m2建筑面積”為配建標準。

3.配套地下車庫面積與開發(fā)項目的關系

為了判斷地下車庫中單個車位的面積標準，筆者整理了大連近期批復的10個實際開發(fā)項目，從不同的用地規(guī)模、不同的容積率，對應不同的地下車庫層數。統(tǒng)計結論表明，多層布局、點式高層布局為主、點式高層與多層混合布局的小區(qū)，地下車庫一到兩層，地下車庫每個車位的實際面積集中在37--40平方米之間；地塊面積在3公頃以下、建筑密度在40%以上，地下車庫大于兩層的，地下車庫每個車位的實際面積集中在45-48平方米之間。

根據大連規(guī)劃設計及審批建設項目的一般要求，建設項目地下/半地下配套停車數量不得少于總停車位的80-90%，綜合單個車位面積的變化區(qū)間，造成的結果是依據方案設計的不同，配套車庫面積與開發(fā)項目的關系沒有固定的標準，如將地下車庫的面積統(tǒng)一計入總容積率中，將給方案設計和審批管理帶來極大的不便。

為適應未來停車需求的不斷增長，方便對地下車庫面積的有效管控，建議對開發(fā)項目的停車配建按照每個車位40平方米的標準，并統(tǒng)一按照100%的地下/半地下車庫來解決，因車庫內部的結構原因造成停車不足的，由局部集中的地面停車方式予以補足。

小結：針對一般建設項目，按“1泊位/100m2建筑面積”為停車配建標準，每車位40平方米，100%的地下/半地下車庫解決停車需求，即配套地下車庫計入容積率后，總容積率在原設計方案基礎上相應增加40%。

4.結語

將開發(fā)項目的配套地下車庫計入容積率，是規(guī)范的客觀要求，“進行地下停車場規(guī)劃時，應在布局中實施剛性控制”，目前大連已經在研究的項目方案中嘗試采用，設計、管理和開發(fā)建設單位還存在眾多的不適應。為保證此項工作的順利推行，同時保障土地出讓流程的延續(xù)，在配套地下車庫計入容積率后，也建議將傳統(tǒng)的計容部分與地下車庫部分的容積率單獨明確，提出“地下車庫容積率”的概念。當然，針對占地面積過小，建設強度較高的公寓或公建項目，嚴格按配比要求可能造成地下車庫利用效率低、地下室空間不足或地下層數較多等實際問題，實際操作過程中有可能采用機械式立體停車等方式解決，簡單按照比例的標準并不適用，還需要進一步的研究。

參考文獻：

[1]李穎秋.淺談城市居住區(qū)機動車停放配建指標的制定[J].工程與建設，2012（3）：307-309.

[2]張平，陳志龍.城市地下停車需求比例規(guī)劃研究——以深圳地下停車場為例[J].地下空間與工程學報，2011（1）：9-16.