黃少明

在一系列利好樓市政策推動(dòng)下，市場(chǎng)對(duì)中國(guó)樓市未來(lái)走勢(shì)普遍看好。但最新資料顯示，樓市迄今仍未回暖。

樓市持續(xù)下跌原因何在？供過(guò)于求的局面能否改善？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)又將如何？

樓市下行主要有兩個(gè)原因：一是房源供大于求，庫(kù)存愈積愈多；二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，在居民收入預(yù)期下降、貨幣政策偏緊等環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入下行通道。

在上述因素影響下，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2014年統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，同比下降7.6%；銷售額76292億元，下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%。銷售面積和金額出現(xiàn)了“雙下降”，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史拐點(diǎn)。

拐點(diǎn)出現(xiàn)表明，中國(guó)的樓市進(jìn)入了新階段。如果說(shuō)過(guò)去十幾年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”，那么，從2014年開(kāi)始這個(gè)時(shí)代已經(jīng)完結(jié)。

總體而言，與過(guò)去“黃金時(shí)代”相比，目前樓市呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄。但從分化市場(chǎng)來(lái)看，北上廣深一線城市供應(yīng)依然不足，房?jī)r(jià)依然趨升，一些三、四線城市住房供應(yīng)卻已出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。

面對(duì)整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、遏制下行勢(shì)頭，成為近期中央經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。李克強(qiáng)總理在全國(guó)兩會(huì)有關(guān)2015年政府重點(diǎn)工作安排中，將房屋政策基調(diào)從全面調(diào)控轉(zhuǎn)化為政策性扶持：“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

這是近年來(lái)中央政府首次一致表示促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，相對(duì)過(guò)去幾年全面調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一個(gè)相對(duì)寬松的政策和輿論環(huán)境。為此，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)樓市即將迎來(lái)明顯利好政策。

除了上述支持改善性需求政策外，估計(jì)下一步限購(gòu)政策也有可能逐步調(diào)整。目前，只有4個(gè)一線城市還在執(zhí)行限購(gòu)政策，直接取消可能性小，而通過(guò)當(dāng)?shù)鼐幼∽C、納稅證明等管道放松的可能性較大。

此外，穩(wěn)健貨幣政策也有進(jìn)一步寬松的余地。

房地產(chǎn)政策環(huán)境的好轉(zhuǎn)，以及一系列已出臺(tái)和可能出臺(tái)的刺激措施，會(huì)給今年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？

首先，供給方面，2014年開(kāi)發(fā)商拿地?cái)?shù)量和新開(kāi)工面積均下降14%，這意味著2015年下半年以后的供應(yīng)量將會(huì)比去年要低。與此同時(shí)，在回暖政策催化下，市場(chǎng)供求也會(huì)趨于相對(duì)平穩(wěn)。

其次，需求方面，2014年購(gòu)買住房數(shù)量比2013年下降約8%，如果在諸多穩(wěn)定房地產(chǎn)新政的護(hù)航下，2015年需求能夠在上年基礎(chǔ)上不再下滑，甚至有所回升，這也就意味著住房消費(fèi)可以基本穩(wěn)定下來(lái)。

但上述判斷，只是就總體市場(chǎng)而言。如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，對(duì)各地樓市而言，庫(kù)存量大小對(duì)各類市場(chǎng)的走勢(shì)起決定性作用。目前樓市待售面積達(dá)16億平方米，缺乏規(guī)劃的中小城市庫(kù)存量相對(duì)更大，去庫(kù)存任務(wù)艱巨而漫長(zhǎng)。

總之，隨著政策走向?qū)捤?，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)回暖趨穩(wěn)甚至輕微反彈。但是，樓市基本面與過(guò)去相比已不可同日而語(yǔ)，期待房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回到以往的“黃金時(shí)代”，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)主力，似乎不現(xiàn)實(shí)。（支點(diǎn)雜志2015年6月刊）