許超　劉井明

摘 要：近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資問題頻出，引發(fā)了人們的廣泛關(guān)注?；诖耍疚膶?duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)研究，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上提出控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略，為控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供思考和參考措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要類型

在投資決策階段，按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的空間位置，分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

（1）自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較小，但一旦發(fā)生造成的災(zāi)害結(jié)果是較為嚴(yán)重的。

（2）政治風(fēng)險(xiǎn)

政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，政府相關(guān)政策的出臺(tái)和變動(dòng)，包括產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控、稅收政策等，都會(huì)引起相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于下降通道所造成的不利影響，也可能是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展到某一階段市場(chǎng)對(duì)某種物業(yè)類型的需求發(fā)生的轉(zhuǎn)變。此外，利率的調(diào)整、物價(jià)的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)造成巨大的影響。

（4）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)環(huán)境因素的變化帶來的不利影響。通常如一些社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護(hù)等都會(huì)給房地產(chǎn)商品帶來社會(huì)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)是指因國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化從而給區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)有較大影響。國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)主要有：國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)等。

另外，還有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤造成的影響。這類風(fēng)險(xiǎn)主要是由于投資者主觀上的決策錯(cuò)誤及經(jīng)營(yíng)管理存在問題。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用融資，增加了企業(yè)融資成本和負(fù)債率，存在債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)及資金鏈惡性循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，還有技術(shù)可行性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)合理性風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)投資的不可轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而它本身是不能移動(dòng)的，這便導(dǎo)致了由于市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了大多數(shù)的房地產(chǎn)交易需要相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間過程。這都決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性和資產(chǎn)變現(xiàn)性較低。

（二）房地產(chǎn)投資的資金需求性

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資較大，投資周期較長(zhǎng)。隨著投資規(guī)模增加，投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，投資者能否按期籌措到項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金及按約及時(shí)歸還債務(wù)資金的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)投資的持久性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及銷售周期需要相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間過程，開發(fā)周期越長(zhǎng)，期間面臨內(nèi)外部環(huán)境因素變動(dòng)的可能性就越大，而房地產(chǎn)商品的耐久性又決定了其使用上的長(zhǎng)期性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的品質(zhì)要求也隨之提高，投資者可能會(huì)面臨房地產(chǎn)商品閑置引發(fā)的資金鏈等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）深入市場(chǎng)研究控制風(fēng)險(xiǎn)

通過深入市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有針對(duì)性的了解，拓展多種調(diào)研渠道，提高市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確性，推出真正符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)相關(guān)性較低的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，不同的項(xiàng)目其收益情況和風(fēng)險(xiǎn)幾率不同，通過投資組合可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定收益的同時(shí)也降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）采取科學(xué)合理的融資形式降低風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)公司實(shí)際情況，選擇合理融資渠道和方式，降低貸款利率及資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高資金使用效率，比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。

（四）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，成立風(fēng)險(xiǎn)專管機(jī)構(gòu)，做好投資評(píng)價(jià)工作，及時(shí)確定風(fēng)險(xiǎn)來源并采用合理防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

四、結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要扎實(shí)的理論功底以及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的深刻剖析，并由此得出切實(shí)可行的項(xiàng)目決策。做好房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究有利于投資者做出理性的投資行為并獲得合理的投資收益，同時(shí)對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展也具有重要的意義。（作者單位：中交璧成（大連）發(fā)展有限公司）

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