王晉琳

摘 要：2003年以后，我國(guó)進(jìn)入諾瑟姆曲線城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)大強(qiáng)化了商品房消費(fèi)者房?jī)r(jià)上升預(yù)期，從而推動(dòng)了城市商品房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上升和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。本文在房地產(chǎn)四象限模型基礎(chǔ)上探討了城鎮(zhèn)化、城市消費(fèi)者的房?jī)r(jià)預(yù)期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)機(jī)理。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；消費(fèi)者預(yù)期；城市房?jī)r(jià)

一、引言

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也蓬勃發(fā)展，在商品房供需變化的影響下，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的價(jià)格預(yù)期也會(huì)隨之變化，這種預(yù)期效應(yīng)也會(huì)轉(zhuǎn)而影響城市商品房平均價(jià)格。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于消費(fèi)者預(yù)期對(duì)城市房?jī)r(jià)影響的成果主要有：Akerlof和Yellen（1985）在研究房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期時(shí)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅受到經(jīng)濟(jì)基本面因素的影響，還受到消費(fèi)者過(guò)度信心、貨幣幻覺(jué)、片面信息等行為因素影響；Clayton（1997）對(duì)溫哥華住宅市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果顯示，住宅價(jià)格與消費(fèi)者預(yù)期具有反向關(guān)系，因此得出結(jié)論，住宅市場(chǎng)具有明顯的非理性預(yù)期；Miller和Peng（2006）對(duì)美國(guó)277個(gè)都市住房?jī)r(jià)格波動(dòng)進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)波動(dòng)是未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的Granger因，說(shuō)明房?jī)r(jià)波動(dòng)的預(yù)期導(dǎo)致了房?jī)r(jià)波動(dòng)。綜上可知，國(guó)內(nèi)外學(xué)者已對(duì)預(yù)期與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行了較深入的分析。但是，鮮見(jiàn)對(duì)城鎮(zhèn)化、預(yù)期與房地產(chǎn)市場(chǎng)三者互動(dòng)機(jī)理的探討；針對(duì)山西省的分析還處于空白?；诖?，本文不僅嘗試從理論上理清城鎮(zhèn)化、預(yù)期與房地產(chǎn)三者的關(guān)系。

二、理論分析

（一）傳統(tǒng)模型

本文利用迪帕斯奎爾-惠頓的房地產(chǎn)四象限模型來(lái)揭示城鎮(zhèn)化背景下消費(fèi)者預(yù)期與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互影響路徑。

迪帕斯奎爾-惠頓的四象限模型將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩大部分，Ⅰ/Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，Ⅱ/Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)四個(gè)象限的傳導(dǎo)作用分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡。

第I象限代表房地產(chǎn)的使用市場(chǎng)。租賃需求曲線向右下方傾斜，表示房屋存量和租金的反向變化趨勢(shì)。第Ⅱ象限代表房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)。資產(chǎn)市場(chǎng)的曲線是以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線，代表房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是由租金價(jià)格通過(guò)資本化率來(lái)折現(xiàn)實(shí)現(xiàn)。如果已知第I象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，即可在第Ⅱ象限就確定房地產(chǎn)價(jià)格。第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)，主要說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格和新開(kāi)發(fā)量之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的新增供給主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格P以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本X，即C=f（P，X），假定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本X不變，則房地產(chǎn)的新增供給C只與價(jià)格有關(guān)，斜線與橫軸的交點(diǎn)代表啟動(dòng)開(kāi)發(fā)所需要的最少資金量，第Ⅳ象限代表房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，表明房地產(chǎn)的新增量和存量間的數(shù)量關(guān)系。在一定時(shí)間內(nèi)，一個(gè)地區(qū)每年的凈新增量為ΔS=C-δS，其中C為新建房地產(chǎn)數(shù)量，δ為折舊率，δS表示因折舊而導(dǎo)致的存量損失。一個(gè)城市的房地產(chǎn)存量達(dá)到均衡，意味著存量不再發(fā)生變化C=δS，則S=f（C）=C/δ。假定δ不變，房屋增量與房屋存量呈現(xiàn)出正比例的關(guān)系。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化的規(guī)模效益與集聚效應(yīng)促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房屋需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)物業(yè)的需求增加，這意味著第I象限的需求曲線D向右上方移動(dòng)，導(dǎo)致租金升高。在第Ⅱ象限，租金的上揚(yáng)通過(guò)資本市場(chǎng)直接加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提高；在第Ⅲ象限，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上升促使房地產(chǎn)增加供給，房地產(chǎn)新增量的增加導(dǎo)致第Ⅳ象限的房地產(chǎn)市場(chǎng)存量增加，市場(chǎng)供過(guò)于求，租金開(kāi)始回落。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的反復(fù)作用，需求曲線向左方移動(dòng)均衡到狀態(tài)。與初始的需求曲線相比，長(zhǎng)期均衡狀態(tài)下，市場(chǎng)具有更高的租金、房地產(chǎn)價(jià)格、房屋增量以及房屋存量，即房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)散式發(fā)展。

（二）短期與中期非均衡四象限模型

傳統(tǒng)的四象限模型研究的事房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡狀態(tài)，但是由于城市住宅供給與消費(fèi)者需求不匹配，城市資源的配套供給與地域格局不匹配，城市化會(huì)不均衡發(fā)展。此處引入消費(fèi)者預(yù)期因素，通過(guò)四象限模型研究短期非均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以揭示城鎮(zhèn)化帶來(lái)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮如何通過(guò)消費(fèi)者預(yù)期的傳導(dǎo)作用于城市房地產(chǎn)價(jià)格。

我們提出如下假設(shè)：

1.市場(chǎng)租金變動(dòng)會(huì)對(duì)消費(fèi)者商品房?jī)r(jià)格預(yù)期產(chǎn)生影響；

2.短期內(nèi)住房存量不會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化而變化；

3.短期內(nèi)貼現(xiàn)率i不變；

首先，城市人口的大量涌入，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市聚集效應(yīng)，人口對(duì)住房的需求加大，短期內(nèi)會(huì)造成第I象限住房存量一定但是租金提高，在曲線上表現(xiàn)為曲線向上平移。傳導(dǎo)到第象限價(jià)格均衡點(diǎn)從A變?yōu)锽（短期效應(yīng)），此時(shí)市場(chǎng)中房屋供需不平衡，需求大于供給，于是住房?jī)r(jià)格和租金會(huì)提高，這種現(xiàn)象會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲預(yù)期。消費(fèi)者進(jìn)一步預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走高趨勢(shì)，也即預(yù)期的收益率i發(fā)生變化。此時(shí)，第象限的曲線會(huì)逆時(shí)針?lè)较蛐D(zhuǎn)，達(dá)到新的平衡點(diǎn)D，此時(shí)由于消費(fèi)者預(yù)期的影響，房?jī)r(jià)在橫坐標(biāo)軸上產(chǎn)生了s1距離的移動(dòng)，這一距離即消費(fèi)者預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響。新的價(jià)格會(huì)作用于房地產(chǎn)商，由我們的假定，房地產(chǎn)商產(chǎn)生同消費(fèi)者相同方向預(yù)期，有加大房屋供給趨勢(shì)，s2即在引入消費(fèi)者預(yù)期時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)“虛擬供給”。由于分析的是短期影響，這個(gè)傳導(dǎo)到此終止。

通過(guò)理論分析，我們認(rèn)為，短期內(nèi)，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的集聚效應(yīng)會(huì)使消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)升高，從而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)使房地產(chǎn)商有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而有增加房屋供給動(dòng)力；中期，房地產(chǎn)商真正加大城市商品房的供給，房屋存量的加大會(huì)抵消租金升高對(duì)消費(fèi)者預(yù)期的影響，但是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，長(zhǎng)期城市商品房的價(jià)格會(huì)升高。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院）

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