摘要：丁屋（Small House）是香港新界的特殊房屋形態(tài)。盡管丁屋的屋宇屬于私人，但政府仍然保留了土地所有權(quán)，即凡轉(zhuǎn)讓給非原住民的丁屋，都需在對外轉(zhuǎn)讓的時候按照市場價向政府補(bǔ)足地價。政府的這種置換安排有一定積極意義，即在保留政府很大一部分土地權(quán)利的同時，有效降低了管治成本，而同時丁屋的發(fā)展仍處在可控范圍，即在今后涉及到城市更新時，政府仍可以以較低成本重新買回這些屋宇。當(dāng)然，有得必有失，丁屋政策也不是全無代價，由于政府嚴(yán)格限制了這些屋宇的尺寸，使得丁屋容積率偏低，在香港寸土寸金的大環(huán)境下，這些屋宇在占地方面就顯得超額，而這樣的資源搭配就造成了一定程度上的福利損耗。同時，丁屋政策轉(zhuǎn)移給原住民一定的租值，這使得很多原住民選擇不再工作，成為食祿階層，在一定程度上浪費(fèi)了香港本就稀缺的勞動力。更重要的是，考慮到村民子子孫孫都享有這種丁權(quán)，這種約定使得政府不得不保留大片土地用于應(yīng)付未來的丁權(quán)行使，這使得可供政府自由發(fā)展的土地過少，從而導(dǎo)致市區(qū)過于擁擠。討論香港以丁換權(quán)的收益和代價，嘗試分析丁屋的歷史權(quán)利界定對香港地政民生所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)利弊，并以史論今，通過對比香港丁屋和內(nèi)地城中村發(fā)展的差異來為內(nèi)地制定相應(yīng)政策提供參考。

關(guān)鍵詞：香港土地史，權(quán)利置換，產(chǎn)權(quán)和制度，土地政策，法律與經(jīng)濟(jì)

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）05-0018-24 收稿日期：2015-04-16

1 丁屋緣起

1841年，清政府戰(zhàn)敗，被迫和英國簽訂了《穿鼻草約》，將香港島割讓給了英國政府。同年，英國軍隊(duì)占領(lǐng)了香港島，作為遠(yuǎn)東英軍的駐扎基地。清政府最初以琦善無權(quán)割地為由，拒絕承認(rèn)《穿鼻草約》。不過割地一事在第二年清政府再次戰(zhàn)敗之后成為事實(shí)。1842年，清政府和英國政府簽訂了《中英南京條約》，正式將香港島割讓給英國。1860年，清政府在第二次鴉片戰(zhàn)爭再次戰(zhàn)敗，于是重蹈覆轍，被迫簽下《北京條約》，把九龍半島界限街以南割讓給了英國。而英國人獲取九龍的主要目的則是為了建立戰(zhàn)術(shù)緩沖地帶，以維護(hù)香港島上駐軍的安全。

與割讓港島和九龍不同，英國人獲取新界的方式是通過租借。1898年，英國政府以香港的防衛(wèi)需要加強(qiáng)為由，逼使清政府簽訂《展拓香港界址專條》，將九龍半島界限街以北到新界深圳河以南地區(qū)（除九龍城寨），以及附近200多離島一并租給英國，為期99年。

因?yàn)樾陆绮⒎歉钭?，英軍占領(lǐng)了新界之后，發(fā)現(xiàn)無法像從前一樣簡單地宣布所有土地屬于英國女王。而當(dāng)時在新界散布的原住民手中所持的，乃清政府頒發(fā)的永久地契，明確規(guī)定了土地的私有性質(zhì)，并且沒有限制土地用途，因此殖民地政府若強(qiáng)行占地則會面臨輿論和實(shí)際操作兩個難題。1905年殖民政府采取了折衷的辦法，將新界土地產(chǎn)權(quán)變?yōu)槌凶夤倨?，即土地甲方為英國皇室，而原居民變?yōu)槌凶庖曳剑仨毭磕昀U納地稅。這種方式的實(shí)質(zhì)還是剝奪了原業(yè)主的土地所有權(quán)，但這名義上的權(quán)利變化并不影響當(dāng)時村民對土地的實(shí)際使用。新界當(dāng)時還是農(nóng)村，村民所需的只是耕種以及本戶居住的權(quán)利，而轉(zhuǎn)讓和開發(fā)在當(dāng)時并不普遍，因此這種承租契約雖然侵犯了原住民的產(chǎn)權(quán)，但在操作中并未產(chǎn)生太大的問題。

1972年，當(dāng)港英政府決定開發(fā)新界的時候，土地權(quán)利的矛盾沖突就到了必須解決的關(guān)頭。即便之前簽訂了承租條約，村民仍然有抗拒征地的理由，因?yàn)樗麄冊緭碛械木褪怯谰玫貦?quán)。因此若要獲得村民的支持，殖民政府必須給予村民一定的權(quán)利置換，使得抗拒征地的凈收益低過承認(rèn)承租條約的凈收益。1972年12月，政府出臺了《新界鄉(xiāng)村小型屋宇政策》，規(guī)定凡當(dāng)年參與簽約的新界居民，年滿18歲的男丁，一生都可獲取一次特權(quán)，修建1棟屬于自己的小型屋宇。這樣的屋宇被嚴(yán)格控制在每層700尺大小，一共3層不超過25英尺高。因?yàn)橄抻谀卸?，這種屋宇被稱之為丁屋。丁屋政策給予村民的好處是世襲的和可擴(kuò)展的，可擴(kuò)展性源自對于丁權(quán)數(shù)目的不限定性，即子孫中男丁越多，則可獲取更多的丁權(quán)。遠(yuǎn)大于村民抗拒征地的好處，因而獲得了推廣，下面會詳細(xì)討論這一政策的具體內(nèi)容。

2 以丁換權(quán)的權(quán)利界定

在英國政府參與前，新界的地權(quán)是永久的私人地權(quán)，持有地契的權(quán)利人可以自由使用其所擁有的土地。而在英國政府參與后，新界土地變?yōu)槌凶庑再|(zhì)，即殖民政府為甲方，擁有處置權(quán)，而村民變?yōu)橐曳?，獲得的只是土地的使用權(quán)利，并且有用途限制。丁屋所處的土地，也受到該承租契約的限制，即村民獲準(zhǔn)修建總面積2100平方尺，不高于25英尺的3層小樓。

丁屋政策是政府為減小地權(quán)轉(zhuǎn)變過程中的執(zhí)法成本而做出的妥協(xié)。作為對于強(qiáng)制村民讓出永久地權(quán)的補(bǔ)償，政府給予了一定優(yōu)惠政策，即丁屋在村民自己居住期間可豁免差餉，而差餉原本是任何私有土地都需承擔(dān)的費(fèi)用。更重要的是，丁權(quán)屬于世襲和可擴(kuò)展權(quán)利，即如果該原住民家庭生育了多個男丁，那么就可以拿到更多的丁屋土地，這等于是將村民現(xiàn)有的固定大小的永久地權(quán)拿走，但置換成對將來更多土地的丁權(quán)，即便這些只是使用權(quán)，但畢竟權(quán)利所轄面積可隨人口增長而擴(kuò)大，政府也必須預(yù)留大片丁權(quán)土地以應(yīng)付將來的人口增長。因此這些權(quán)利置換使得丁屋政策在當(dāng)時更容易推行。

除尺寸限制外，丁屋的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格控制，在轉(zhuǎn)讓時，新業(yè)主必須按照市價向政府繳納一定的土地費(fèi)用，俗稱補(bǔ)地價。這一措施排除了非原住民染指丁權(quán)的可能性。當(dāng)然，如果村民并不出讓其丁屋，只是永久用來收租，那么政府的補(bǔ)地價部分就拿不到，也會一并被村民收走。

丁屋政策以未來的丁權(quán)置換新界原住民現(xiàn)有的私有土地，因此獲得了成功推廣。這一政策的權(quán)利界定基本是明晰的，政府給予每個新界男丁的只是三層小樓的使用權(quán)利，這權(quán)利包括自己住和出租的收益，并且通過補(bǔ)地價政策（即丁屋在對外轉(zhuǎn)讓的時候按照市場價向政府補(bǔ)足地價）排除了非原住民染指的可能性，這樣一來丁屋引起的糾紛有限。但丁屋的一個悖論在于丁權(quán)的世襲性和擴(kuò)展性，即子子孫孫都有這樣的權(quán)利，那么隨著人口的增長，所需土地?zé)o窮無盡，而政府將來并無這么多土地用于行使丁權(quán)。

合理的解釋在于這一權(quán)利安排在港英政府期間是可行的，因?yàn)榭紤]到99年的新界租期，港英政府的此項(xiàng)置換安排實(shí)際上是將便利留給了自己，問題則留給了將來香港回歸后的中國香港政府，因?yàn)樵诟塾?zhí)政期間，考慮到人口繁殖所需時間，行使丁權(quán)所需的土地并無可能在99年內(nèi)發(fā)展到無法想象的地步。

事實(shí)上，這一權(quán)利安排引起的問題在1997年香港回歸后已經(jīng)開始凸顯。據(jù)新界鄉(xiāng)議局2003年的估計(jì)，香港有24萬新界男丁擁有丁權(quán)（劉敏莉，2013），即便以0.5的建筑覆蓋率計(jì)算，不考慮人口增長，都需要超過3700公頃的土地來安置。而根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，預(yù)留的政府鄉(xiāng)村發(fā)展土地只有3147公頃（香港規(guī)劃署，2012），遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一方面是土地的緊缺，另一方面政府則必須預(yù)留大量土地以供未來村民的子孫行使丁權(quán)。政府也在考慮修改丁屋政策，考慮將丁權(quán)中的三層小樓改變成高層建筑中的一定面積，但修改政策成本很高，在政治上并不討好，因?yàn)樾陆缇用癖厝环磳Α?/p>

3 丁屋政策利弊談

丁屋政策對香港的地政民生產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。而這影響源自于特定的合約安排對經(jīng)濟(jì)結(jié)果可能產(chǎn)生的決定性作用。這符合真實(shí)世界中經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般結(jié)論，即在非生產(chǎn)性成本大于零的時候，經(jīng)濟(jì)結(jié)果只可能是收入轉(zhuǎn)移，福利損耗，或二者兼?zhèn)洹?/p>

對當(dāng)前權(quán)利的索求和對未來權(quán)利的放棄為港英政府的丁屋政策的實(shí)行帶來了便利，這減小了丁屋政策的早期執(zhí)行成本，即早期的社會成本，為港英政府發(fā)展新界帶來了契機(jī)。當(dāng)然這一便利的背后則是未來的無窮無盡的丁權(quán)問題。

就收入分配而言，丁屋政策以期權(quán)換權(quán)利，減小了當(dāng)時的執(zhí)法成本，丁屋的發(fā)展在政府可控范圍，因此對當(dāng)時的香港經(jīng)濟(jì)有利。但從長遠(yuǎn)來說，則有一系列的問題。第一，該權(quán)利的置換是否是等價？從短期來看，一部分權(quán)利及其附屬收入是從村民手中轉(zhuǎn)移到了政府手中，因?yàn)檎谦@取了新界原住民手中永久地權(quán)的一部分。但從長期看，政府是用無窮盡的期權(quán)去換取當(dāng)時的權(quán)利，因此最終仍然是村民及其子孫獲取了更多權(quán)利，當(dāng)然，在1997年之后契約甲方改變?yōu)橄愀厶貏e行政區(qū)政府，因此最后負(fù)擔(dān)損失的并非是英國政府。這一權(quán)利置換盡管無法計(jì)算具體數(shù)額，仍可以簡單描述為土地權(quán)利從香港特別行政區(qū)政府轉(zhuǎn)移到村民手中，然后從村民手中轉(zhuǎn)移到了港英政府手中?；蛘哂脵?quán)利相欠來描述更為清楚，即港英政府借取村民土地權(quán)利，而還債人需要用超額權(quán)利去償還，這個還債人卻變?yōu)榱讼愀厶貏e行政區(qū)政府。

假如現(xiàn)在的香港特別行政區(qū)政府當(dāng)時亦可參與政策制定，那么這政策必然不能通過，但因?yàn)楫?dāng)時并不存在香港特別行政區(qū)政府，而中國政府當(dāng)時亦未參與政策討論，因此這一權(quán)利轉(zhuǎn)移是在權(quán)利最終移出方并未參與的情況下制定的，對于參與政策的港英政府以及新界居民來說則是皆大歡喜，因此政策獲得了成功推行。

從對地政民生的影響而言，丁屋政策并非一定會導(dǎo)致社會福利損耗，其實(shí)際產(chǎn)生的損耗則源于城市垂直發(fā)展的需求，即當(dāng)新界城市化進(jìn)度加快之后，三層小樓的尺寸安排損耗的是本可以修建的超過三層部分的租值。根據(jù)統(tǒng)計(jì)（劉敏莉，2013），自1972年到2011年，政府批出的位于鄉(xiāng)村發(fā)展區(qū)內(nèi)的丁屋數(shù)量總計(jì)為36912個，按照香港市場此類住房每層每月租值為1萬元港幣計(jì)算，若以最高可建33層為標(biāo)準(zhǔn)，則每月?lián)p耗社會福利最高可達(dá)110.7億元。這一損耗并非是政策之過，而源于時間變化帶來的預(yù)測誤差，其損耗也只是暫時的，因?yàn)閷碚梢钥紤]征收丁屋并重建為高層住宅。而將村屋控制為三層小樓可能也包含了政府這一重建考慮，即這會使得重建的補(bǔ)償問題較為簡單。當(dāng)然，這一過程并非一帆風(fēng)順，實(shí)施起來會有重重阻礙，所以，即便丁屋政策的權(quán)利界定清晰，要維護(hù)三層以上空間的政府所屬權(quán)利仍然不容易（名義權(quán)利和實(shí)際控制權(quán)分離，并且變動合約的成本高企），而實(shí)際損耗難以避免。

除尺寸過時導(dǎo)致的損耗之外，為應(yīng)付未來丁權(quán)而預(yù)留的大片土地，則損耗當(dāng)期福利。參考前段的計(jì)算，以預(yù)留的3147公頃土地可供修建20萬棟丁屋為標(biāo)準(zhǔn)，這些損耗最高每月可高達(dá)600多億元港幣（按前文提到的如建非丁屋平均可建33層為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。當(dāng)大量香港市民擠在狹小空間里蝸居之時，新界的大量可建設(shè)用地卻一直閑置，無法用于建設(shè)，村民未來的子孫還未出生，政府無法同村民未來的子孫談判達(dá)成任何合作，談判成本無窮大。這種權(quán)利約定對于土地資源緊缺的香港來說是一種極大的浪費(fèi)，亦解釋了香港市區(qū)規(guī)劃得極其擁擠，而郊區(qū)土地卻大片閑置這一畸形城市規(guī)劃的形成原因（這種畸形城市發(fā)展從很長時間段看都難找到解決方案）。與此同時，新界原住民享受的這一特權(quán)，亦導(dǎo)致食祿階層的產(chǎn)生，這也浪費(fèi)了香港本來就稀缺的勞動力資源。

當(dāng)然，除此之外，丁屋政策并未賦予婦女丁權(quán)，因此在歷次女權(quán)運(yùn)動中備受詬病，這引起的社會沖突，也可計(jì)算為福利耗損的一部分。

4 和內(nèi)地城中村的對比

不同的產(chǎn)權(quán)厘定，使得香港丁屋的發(fā)展有別于內(nèi)地城中村。換言之，為減小執(zhí)行成本所作出的權(quán)利置換安排，其導(dǎo)致的收入轉(zhuǎn)移和福利損耗本身就是政策的一部分，是政策的主動安排。而內(nèi)地城中村的不明晰產(chǎn)權(quán)，則導(dǎo)致了城中村發(fā)展的失控，即城中村的發(fā)展偏離了權(quán)利設(shè)定的初衷，造成了事實(shí)上的權(quán)利轉(zhuǎn)移和損耗。

在聶致鋼和黃國?。∟ie and Wong，2012）的文章中談及，內(nèi)地城中村不完整和不明晰的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致宅基地上著建筑的密度失控，形成了握手村，即城中村的超建，并導(dǎo)致了社會福利損耗。這一結(jié)果建立在城中村和非城中村小區(qū)的租值對比之上，也證實(shí)了城中村中缺失的城市規(guī)劃管制對于非城中村經(jīng)濟(jì)效率而言有正面效果。超建導(dǎo)致的損耗加上政府的部分地權(quán)以及較小的協(xié)商成本，則給城中村建筑帶來了較短的壽命（相比正規(guī)產(chǎn)權(quán)建筑的超過20年的經(jīng)濟(jì)壽命，城中村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命大約10來年左右）。

這些現(xiàn)象在丁屋中都沒有出現(xiàn)。丁屋是受到政府嚴(yán)格管控的產(chǎn)物，因此違建雖有，卻并不普遍。很多時候，所謂的違建只是村民在樓頂搭了一個簡易的雨棚而已。相比內(nèi)地城中村，丁屋的執(zhí)法成本更低，這源于事先的明晰產(chǎn)權(quán)。村民因?yàn)閷ξ磥淼亩?quán)很滿意，所以對于承租契約的認(rèn)可度很高，他們也擔(dān)心若不執(zhí)行契約會損失掉未來的丁權(quán)，因此違法成本高企，這也減小了政府的執(zhí)法成本。而相比于三層村屋，政府執(zhí)法的動力也來源于保護(hù)自己的更多的可收回的租值，即執(zhí)法能給政府帶來更高的租值回報，遠(yuǎn)超過執(zhí)法成本。試想，拆掉一棟三層小樓而代之以55層的高層建筑可能獲取的租值，怎不會遠(yuǎn)超過執(zhí)法的成本？即使政府未必有拆遷計(jì)劃，但潛在的高租值也可能是支撐政府執(zhí)法的動力。不僅如此，香港有相比內(nèi)地更充足和高效的常備警力，人口約700萬的香港的常備警力有36535人（香港警務(wù)處警方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2012），占人口比例約千分之五，而人口過千萬的深圳的常備警力則只有1萬余人（Nie，2014），只占人口比例的約千分之一，而且深圳關(guān)外警力尤其薄弱，警員占總?cè)丝诒壤挥屑s萬分之五。這也有效降低了額外的執(zhí)法成本。

而反觀內(nèi)地城中村的發(fā)展，由于事先權(quán)利界定不清楚，政府能對村民施加的法律成本有限，執(zhí)法有困難，因此城中村的高度和建筑密度都不容易控制，這形成惡性循環(huán)，即越不容易控制則違建越多，則可回收的可能租值更少，則更難控制。這在警力不足，而租值也不夠高的深圳郊區(qū)尤為明顯，即十幾層的違法建筑在深圳郊區(qū)比比皆是，而政府則無能為力。

5 結(jié)論和啟示

綜合上面的討論，香港的丁屋政策起源于1898年新界租讓給英國政府之后租權(quán)與原住民的永久地權(quán)的權(quán)利沖突。而作為一種解決沖突的合約安排，港英政府以未來的丁權(quán)置換當(dāng)時的地權(quán)，即所謂的“以丁換權(quán)”，減小了當(dāng)時的執(zhí)法成本，這對于港英政府推行香港新界的城市化發(fā)展，起到了一定的作用。有別于內(nèi)地城中村的例子，其影響機(jī)制較為簡單，即權(quán)利的轉(zhuǎn)移是從香港特別行政區(qū)政府到村民，再到當(dāng)時的殖民地政府。 機(jī)制雖然簡單，但其影響卻很深遠(yuǎn)，整個香港的地政民生都因之而改變，按照上文中的估算，每月的影響總值可達(dá)將近1000億元港幣。這只是影響總額，并非是凈損耗，估算后者會更復(fù)雜，因?yàn)檫€需減去居住現(xiàn)狀所能挽回的殘值。除執(zhí)法成本和社會沖突所產(chǎn)生的社會損耗外，這些影響主要來源于三個途徑：一是丁屋尺寸過小帶來的丁屋上部空間的浪費(fèi)，損耗社會福利；二是為保障未來丁權(quán)而荒廢大量新界土地，導(dǎo)致社會福利損失；三是形成了食祿階層，造成了勞動力閑置。這些都是其政策本身能預(yù)料到的產(chǎn)物。而內(nèi)地城中村的發(fā)展，則偏離了權(quán)利設(shè)定的初衷，政府的一部分租值被強(qiáng)行轉(zhuǎn)移到了村民手中，而政府在特定條件下挽回租值的辦法則僅僅限于對城中村的更新改造，而伴隨著改造的則是浪費(fèi)，比如十年的新建筑也被推倒。因此，內(nèi)地城中村的社會損耗則主要源自超建和拆遷，而其經(jīng)濟(jì)結(jié)果往往更為激烈，其對內(nèi)地地政民生的長期影響雖然還未完全浮出水面，但可以預(yù)期到同樣會很深遠(yuǎn)。

香港丁屋政策的發(fā)展歷史以及同內(nèi)地城中村的比較帶給我們的啟示主要有幾點(diǎn)。

第一，權(quán)利在法律意義上的清晰界定是經(jīng)濟(jì)效率的保障，因此當(dāng)權(quán)利界定不清晰或者兩種權(quán)利起沖突的時候，經(jīng)濟(jì)結(jié)果就可能偏離最優(yōu)。丁屋政策作為解決港英政府租權(quán)和原住民地權(quán)沖突的產(chǎn)物，其最終結(jié)果仍然帶來了權(quán)利轉(zhuǎn)移和社會損耗，而在可以預(yù)見的未來，這一政策帶來的麻煩仍將深刻影響香港的城市規(guī)劃、土地政策以及土地市場。當(dāng)然，這并非是說清晰的權(quán)利界定一定不會帶來收入轉(zhuǎn)移或社會損耗，而只是說清晰的產(chǎn)權(quán)對經(jīng)濟(jì)效率有一定的正面效果。

第二，執(zhí)法成本對經(jīng)濟(jì)結(jié)果的影響。香港新界的租權(quán)和地權(quán)的沖突，帶來了丁屋政策，這是一種新的產(chǎn)權(quán)安排，同時也是對于執(zhí)法成本這一非生產(chǎn)性成本的一種適應(yīng)（比如港英政府為了減小執(zhí)法成本而犧牲未來的香港特別行政區(qū)政府的權(quán)益）。而其經(jīng)濟(jì)結(jié)果也同樣受到各種非生產(chǎn)性成本的影響（比如名義權(quán)利和實(shí)際控制權(quán)分離導(dǎo)致丁屋三層以上空間無法有效利用）。同樣，內(nèi)地城中村的發(fā)展，也反映了高額執(zhí)法成本對于經(jīng)濟(jì)結(jié)果的影響，即政府對城中村的超建違建的放任本質(zhì)上源自高額的執(zhí)法成本，這里有產(chǎn)權(quán)不清晰的作用，也有警力配比的影響（比如前段所述的深圳郊區(qū)警力配比失衡導(dǎo)致大量違建的例子）。當(dāng)然，其他類型的非生產(chǎn)成本也必然對經(jīng)濟(jì)結(jié)果產(chǎn)生影響，而對于其中之一的執(zhí)法成本的強(qiáng)調(diào)并不否認(rèn)其他成本的作用，也不否認(rèn)產(chǎn)權(quán)明晰的重要性。因此，香港丁屋政策以及和內(nèi)地城中村發(fā)展的對比帶來的啟示延伸了科斯定理（Coase， 1960）的具體涵義，即產(chǎn)權(quán)和交易成本都適用于成本分析，都對經(jīng)濟(jì)過程和結(jié)果產(chǎn)生影響。而從一般意義而言，對丁屋政策的成本分析，不但可以幫助我們理解香港城市擁擠，郊區(qū)土地浪費(fèi)背后的苦衷，也可給內(nèi)地正在進(jìn)行的保障房安居房建設(shè)提供決策分析參考，這啟發(fā)我們在制定政策的時候要謹(jǐn)慎。不僅如此，這些分析也有助于我們思考如何才能制定合適的法律以降低執(zhí)法成本，達(dá)到現(xiàn)實(shí)約束條件下的社會最優(yōu)。

第三，以丁換權(quán)有利有弊，這提醒我們在制定政策的時候要審慎。當(dāng)年港英政府在制定政策的時候，因?yàn)榇鷥r無需自己承擔(dān)，因此更多的是考慮到當(dāng)期收益，這給香港回歸后的土地政策帶來了深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。而內(nèi)地政府在制定土地政策的時候，收益和代價的承擔(dān)方都是自己，因此制定政策時更加應(yīng)該審慎。從這個意義上來說，前期的詳細(xì)利弊分析就必不可少。

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5.香港規(guī)劃署.審核2012-13年度開支預(yù)算，答復(fù)編號DEVB（PL）223.http：//www.pland.gov.hk/pland_tc/press/exam12/pdf_c/223-3491.pdf.2012

作者簡介：

聶致鋼，香港大學(xué)房地產(chǎn)與建設(shè)系博士，現(xiàn)為南京財(cái)經(jīng)大學(xué)城市發(fā)展研究院研究員，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、價格理論、土地產(chǎn)權(quán)以及制度經(jīng)濟(jì)。