7月9日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商DTZ戴德梁行在京舉行了2015年第二季度媒體發(fā)布會(huì)，總結(jié)北京高端住宅市場(chǎng)、北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、北京商鋪市場(chǎng)、北京工業(yè)市場(chǎng)在本季度的發(fā)展及就京津冀一體化綱領(lǐng)下通州的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入剖析。

北京高端住宅市場(chǎng)成交活躍，跑贏整體市場(chǎng)

2015年3月至5月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）銷(xiāo)售面積184.80萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.28%，同比上漲24.02%；成交均價(jià)每平方米25,231元（4,056.43美元），環(huán)比微降0.81%，同比下降4.59%。本季度成交量低迷的主要原因是3月份春節(jié)剛過(guò)，市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，僅成交44.96萬(wàn)平方米，拉低了本季度總體成交量。

高端商品住宅在本季度的平均成交價(jià)格為每平方米55,180.28元（8,871.43美元），環(huán)比下降29.78%，下降主要原因?yàn)榫鶅r(jià)每平方米100,000元以上的項(xiàng)目成交減少，如盤(pán)古大觀項(xiàng)目, 上季度集中備案而本季未有成交?？傮w來(lái)看高端商品住宅市場(chǎng)仍然供需兩旺，總成交面積263,558.29平方米，環(huán)比僅減少5.96%。

就物業(yè)類(lèi)型而言，本季度別墅類(lèi)產(chǎn)品需求旺盛，成交面積環(huán)比上漲31.02%達(dá)到94,336.29平方米，但成交項(xiàng)目多以中端別墅產(chǎn)品為主，故成交價(jià)格略有下滑，環(huán)比降12.58%至每平方米46,654.81元（7500.77美元）。高端公寓市場(chǎng)本月成交169,222平方米，環(huán)比下降18.36%；成交均價(jià)為59,932.98元（9635.53美元），環(huán)比下降23.11%。

本季度高端商品住宅成交企穩(wěn)，帶動(dòng)高端住宅租金上漲，整體市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲0.66%至每月每平方米178.53元（28.70美元）。各分市場(chǎng)租金上漲程度不同，其中高端公寓類(lèi)產(chǎn)品租金漲幅較高，環(huán)比上漲0.73%至每月每平方米142.00元（22.83美元）；其次是別墅，平均租金環(huán)比上漲0.71%至每月每平方米118.17元（19.00美元）?？罩寐史矫妫袌?chǎng)平均空置率環(huán)比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)至5.68%，高端公寓和服務(wù)式公寓的空置率分別為6.21%和2.75%，環(huán)比各跌0.13和0.23個(gè)百分點(diǎn)。

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，隨著政策持續(xù)寬松，以及降準(zhǔn)、降息在預(yù)期加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定刺激作用。購(gòu)房者預(yù)期也會(huì)發(fā)生改變，尤其是品質(zhì)好、資源稀缺的高端商品住宅項(xiàng)目，價(jià)格上漲會(huì)比預(yù)期更為強(qiáng)烈。目前高端商品住宅市場(chǎng)首先回暖，本季度總體供需兩旺，且隨著中糧瑞府等高端項(xiàng)目的入市，高端住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。

北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)回暖，今年上半年吸納量同比上漲78%

位于望京商圈的保利國(guó)際廣場(chǎng)已于2015年第二季度經(jīng)入市，該項(xiàng)目為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)61,000平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，使全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量達(dá)到6,029,543平方米。

就整體市場(chǎng)而言，春節(jié)過(guò)后北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回暖。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在本季度的平均租金環(huán)比微漲0.31%至每月每平方米 383.53 元（61.66美元），同比微漲0.86%?？罩寐史矫妫捎诒炯径刃氯胧许?xiàng)目的預(yù)租狀況較好，并且企業(yè)租賃活動(dòng)比上季度活躍，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率因此環(huán)比下降0.86個(gè)百分點(diǎn)至4.55%。同時(shí)，本季度全市凈吸納量增至110,146.23平方米，環(huán)比上升 34.79%?？偨Y(jié)2015年前兩個(gè)季度全市累計(jì)吸納量為191,863.36 平方米，比去年同期上漲78.51%。

從租賃成交企業(yè)來(lái)看，本季內(nèi)資企業(yè)在北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中的占比依然保持上升趨勢(shì)，占約76%。本季度成交企業(yè)中，金融和TMT類(lèi)企業(yè)均為主力，二者大約共占總成交租賃的三分之二。

分商圈來(lái)看，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓核心商圈的租金于本季度穩(wěn)中有升，平均租金環(huán)比升0.07%至每月每平方米388.91元（62.53美元），而隨著非核心商圈變得逐漸成熟與完善，吸引了不少新租戶入駐，本季度非核心商圈租金增長(zhǎng)亦明顯，平均租金環(huán)比上漲5.99%至每月每平方米261元（41.96美元）。尤其是望京商圈，在有新項(xiàng)目入市的情況下，空置率仍下降了2.84個(gè)百分點(diǎn)至25.88%，加上新入市項(xiàng)目的品質(zhì)較高，使得該商圈的租金環(huán)比上升5.84%至每月每平方米286.25元（46.02美元）。

中關(guān)村、燕莎及CBD商圈在下季度均有新項(xiàng)目，若能按期入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)約14萬(wàn)平方米的新供應(yīng)。由于項(xiàng)目均位于核心商圈，全市平均租金可望微漲，全市空置率在新項(xiàng)目拉動(dòng)下亦會(huì)小幅上升。

北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將再次迎來(lái)供應(yīng)高峰

2015年1月至5月期間，北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,955億元（635.85億美元），同比增長(zhǎng)5.7%，增速比2014年同期回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)在2015年第二季度有兩個(gè)新增項(xiàng)目入市，分別是位于房山的萬(wàn)科Funmix和王府井商圈的金寶匯購(gòu)物中心二期。這兩個(gè)項(xiàng)目共為北京零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)240,000平方米的新增供應(yīng) ; 至此，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)總存量升至8,549,765平方米。

空置率方面，本季度雖然有新項(xiàng)目入市，但得益于新項(xiàng)目的招商效果，開(kāi)業(yè)初期出租率較高，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的總體空置率環(huán)比僅上漲0.45個(gè)百分點(diǎn)至12.05%。租金方面，由于新入市項(xiàng)目在郊區(qū)與核心商圈各一，使得全市購(gòu)物中心租金基本與前一季度持平。

中糧萬(wàn)科Funmix半島廣場(chǎng)于4月下旬開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目位于萬(wàn)科在房山所拿三塊地之中的5號(hào)地塊上，投資額大概12.4億元（19.9億美元），打造了集百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)、品味生活等多種業(yè)態(tài)為一體的購(gòu)物中心。整個(gè)項(xiàng)目分為地上四層和地下兩層，主要業(yè)態(tài)包括冰場(chǎng)、影院、超市、餐飲等等，大部分是以體驗(yàn)型業(yè)態(tài)為主。

The study outcome was to evaluate the compliance of the Hospital personnel with a FIT-based screening program by measuring the personnel participation rates.

至于5月開(kāi)業(yè)的金寶匯二期則延續(xù)其專(zhuān)屬、精致的標(biāo)準(zhǔn)，致力為消費(fèi)者打造精致藝術(shù)生活購(gòu)物之地。目前該項(xiàng)目已引入意大利女性時(shí)裝品牌Blumarine、奢侈女裝品牌GIADA以及餐飲品牌北京宴、同慶樓等，另有部分店面處于裝修待開(kāi)業(yè)狀態(tài)。

生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)居民對(duì)大型購(gòu)物中心需求強(qiáng)烈，未來(lái)北京通州、大興等區(qū)域均有大型購(gòu)物中心入市，這將給郊區(qū)居民帶來(lái)很大的便利。北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將于下季度再次迎來(lái)供應(yīng)高峰，如新項(xiàng)目都能按期入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)668,000平方米的新供應(yīng)，這也將在一定程度上拉升商業(yè)市場(chǎng)的整體空置率，但考慮到這些項(xiàng)目各自不同的地理位置及市場(chǎng)定位，預(yù)計(jì)將不會(huì)對(duì)核心商圈的租金水平帶來(lái)明顯影響，因此租金預(yù)期會(huì)維持平穩(wěn)。

北京普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍

順鑫牽手物流中心如期于2015年第二季度入市，為北京工業(yè)（物流）市場(chǎng)帶來(lái)17,190平方米的新增供應(yīng)，至此，全市物流倉(cāng)儲(chǔ)存量達(dá)到1,105,987平方米。

由于北京物流市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)緊張，需求旺盛，本季度北京物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在有新項(xiàng)目入市的情況下，空置率仍環(huán)比下降了10個(gè)百分點(diǎn)，至4.50%。另外，全市物流倉(cāng)儲(chǔ)平均租金也出現(xiàn)小幅上漲，至人民幣每月每平方米38.69 元（6.22美元），環(huán)比上漲3.12%。

分區(qū)域來(lái)看，空港區(qū)域仍以其高品質(zhì)的服務(wù)和物流設(shè)施領(lǐng)先于其他區(qū)域，本季度該地區(qū)物流倉(cāng)庫(kù)錄得平均租金為41.40元（6.66美元），環(huán)比上升2.14%。

位于平谷地區(qū)的普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍，成交企業(yè)以第三方物流企業(yè)為主。普洛斯大興物流園也分別于施耐德中國(guó)及上海英脈物流簽約了8,000平方米和5,000平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積。

北京在2015年第二季度共成交工業(yè)用地2宗，成交面積為56,073平方米。在2015年上半年間，北京僅有5宗工業(yè)用地成交，較去年減少30宗；成交面積較去年同期下降89.43%。根據(jù)國(guó)土部5月17日發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》，2015年全國(guó)下達(dá)各地新增建設(shè)用地計(jì)劃安排量與去年大致持平，且需嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)。國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼指出，嚴(yán)控新增建設(shè)用地并非對(duì)所有類(lèi)型用地規(guī)?！耙坏犊场?，而是減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加住所等生活用地，保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)民生、扶貧開(kāi)發(fā)等必要用地。因此，北京工業(yè)用地供應(yīng)在未來(lái)將會(huì)更加緊張，而基于目前市場(chǎng)穩(wěn)定且旺盛的需求，預(yù)計(jì)北京優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)將處于緊張狀態(tài)，租金將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

京津冀一體化 通州成未來(lái)政經(jīng)中心

京津冀一體化已經(jīng)成為國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)層面非常重要的一個(gè)背景，同時(shí)也是推進(jìn)我國(guó)一線城市郊區(qū)化以及人口疏散方面的重要策略，其具體規(guī)劃也進(jìn)入了即將落地的階段。

通州從區(qū)位上來(lái)看,位于北京至天津廊道上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)位置，因此它的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與京津冀一體化的過(guò)程是密不可分的。

2015年7月9日，北京：全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商DTZ戴德梁行今日舉行2015年第二季度媒體發(fā)布會(huì)，北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管全海燕，就京津冀一體化綱領(lǐng)下通州的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入剖析。

京津冀一體化的內(nèi)容非常廣泛，而我們的關(guān)注點(diǎn)在于通州，所以為了抓住重點(diǎn)，我們將首先來(lái)關(guān)注其最重要的軸線部分，即北京至天津的廊道。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能兩個(gè)方向上來(lái)進(jìn)行分析，來(lái)對(duì)未來(lái)通州發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行判斷。

北京至天津的廊道上可以分為北京、河北、天津三段，三段共同構(gòu)成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，分別為以港貿(mào)、物流、先進(jìn)制造等升級(jí)二產(chǎn)為基礎(chǔ)的天津段；以融合承接、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、國(guó)家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)為連結(jié)的河北段；以及以金融、商務(wù)服務(wù)、尖端科技、國(guó)有企業(yè)總部所構(gòu)成尖頂?shù)谋本┒巍?/p>

該廊道產(chǎn)業(yè)骨架由若干個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，包括北京的金融街、CBD、通州，河北的廊坊、大廠，以及天津的濱海新區(qū)、自貿(mào)區(qū)。

其中通州的產(chǎn)業(yè)功能在于幾方面，包括次級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是CBD未來(lái)的擴(kuò)張部分，所承接的是服務(wù)于國(guó)內(nèi)、區(qū)域、城市等范圍內(nèi)的現(xiàn)代三產(chǎn)；文化傳媒產(chǎn)業(yè)集聚，未來(lái)將向非官媒方面以及新創(chuàng)意、新媒體的龍頭產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展；以及尖端醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，所規(guī)劃的國(guó)際醫(yī)療中心仍然處于籌劃階段，屬于通州遠(yuǎn)期的產(chǎn)業(yè)方向。

從城市功能發(fā)展來(lái)看，有以下幾方面：

第一，北京未來(lái)的空間格局會(huì)發(fā)生較為顯著的變化，主要在于首都圈的建立，即首都與北京之間的分離 —— 未來(lái)首都，也就是現(xiàn)在北京市比較核心的一些功能區(qū)域，將成為中央直屬的功能區(qū)，其定位在于國(guó)家層面上的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各方面的中心。新綱領(lǐng)下的北京將成為與首都緊密連接的城市，主要起到服務(wù)、居住等方面的職能。目前北京市政府已經(jīng)提出行政機(jī)構(gòu)遷至通州的決定，意味著未來(lái)北京將是一個(gè)以通州為中心的城市空間，那么通州即是北京的行政中心以及服務(wù)中心。

第二，首都圈的建立使得未來(lái)北京、天津以及連結(jié)京津的河北城市在功能上的定位發(fā)生遷移，這種遷移是與其各自產(chǎn)業(yè)定位所相關(guān)的。首都作為國(guó)家層面的中樞，起到政治經(jīng)濟(jì)的主腦作用；而北京則為首都居民的首要人口活動(dòng)區(qū)，同時(shí)兼具承接首都產(chǎn)業(yè)外溢的職能。廊坊和大廠兩個(gè)城市在在具備自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)核心的同時(shí)，起到宜居宜業(yè)的新城功能，也可以看做是新北京和天津的衛(wèi)星城。天津則以自身優(yōu)勢(shì)為主，重點(diǎn)發(fā)展我國(guó)北部貿(mào)易中心，打造京津發(fā)展軸的另一個(gè)重點(diǎn)端頭。

從以上幾個(gè)方面來(lái)看，通州未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向在于產(chǎn)業(yè)上，以承接北京外溢的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，建立屬于新北京的CBD，同時(shí)屬于首都的第二CBD；同時(shí)大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，并且建立在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景之下的新媒體、新文化產(chǎn)業(yè)體系。

功能方面，通州將成為京津冀一體化綱領(lǐng)之下新北京的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、服務(wù)中心、文化中心，同時(shí)從住宅物業(yè)的存量上來(lái)看，也是未來(lái)新北京的居住中心。