李紅艷

[摘 要]我國房地產市場在不斷發(fā)展和壯大，房地產交易越來越受到人們的關注。房地產估價在房地產交易中是非常重要的，研究房地產估價是現(xiàn)今房地產交易中不可缺少的一項專業(yè)性、技術性工作，能直接反應房地產的市場狀態(tài)，得到了國際估價界的統(tǒng)一公認。本文針對我國現(xiàn)今房地產估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題，對房地產估價中的市場比較法進行了研究。

[關鍵字]房地產估價；市場比較；研究

文章編號：2095-4085（2015）03-0095-02

房地產估價是指專業(yè)房地產估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學估價方法，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。我國目前房地產估價師都是經過全國統(tǒng)一考試，取得產地估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊登記后才從事房地產估價活動的?？梢娢覈鴮Ψ康禺a估價方面的重視，對房地產估價的市場比較法研究對我國的房地產發(fā)展具有重大意義。

1 我國現(xiàn)今房地產估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產估價行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著，這是無數(shù)的國家房地產主管部門和房地產估價師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面，主要有下面幾方面：

（1）制定了有關房地產評估的法律規(guī)章。

（2）確立了房地產估價師職業(yè)資格證制度

（3）制訂了有關房地產估價的技術規(guī)范

（4）形成了良好的房地產估價市場和房地產估價行業(yè)標準

（5）擴大了房地產估價的服務領域

2 我國房地產評估行業(yè)中存在的主要問題

房地產行業(yè)是影響我國現(xiàn)今經濟技術發(fā)展的重要行業(yè)之一，我國現(xiàn)今房地產行業(yè)也存在一些問題。

2.1 房地產評估機構產權不明晰

房地產評估機構的產權問題主要表現(xiàn)在：第一，估價人員的人事關系在委托到當?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^程中人事代理合同的認定不夠規(guī)范。第二，估價人員沒有真正獨立，還在原來的主管部門任職。第三，估價機構的主要業(yè)務源還是原主管部門。第四，由于估價機構與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關系，估價師在工作中難免會對其給予照顧。

2.2 行業(yè)的法制建設落后

中國現(xiàn)今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會計師法》之類的《估價師法》。雖然我國現(xiàn)在已經根據(jù)房地產估價發(fā)展的要求，制定出了一些規(guī)章制度，初步形成了房地產估價法律法規(guī)體系，但是還仍然缺失有關房地產估價的各項法律、法規(guī)和規(guī)章制度。

2. 3 估價人員的整體素質不高，不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求

我國現(xiàn)今的估價師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學歷高低，因此，我國現(xiàn)今通過考試的人大部分是大學畢業(yè)生，其工作經歷幾乎為零。而許多擁有豐富經驗的多年從事評估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識而通不過考試。除此之外，估價師的再教育嚴重缺乏，以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國經濟的不斷發(fā)展，對房地產評估的要求也不斷的增加，因此，估價師需要定期接受專業(yè)知識的培訓，積極學習國內外的先進技術，使得其技術能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。

3 房地產估價的市場比較法

在我國長期的房地產估價發(fā)展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實踐應用，市場比較法也在逐漸完善。

市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這是一種技術上成熟、比較貼切實際的估價方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產價格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價公式是：估價對象價格一可比實例價格*交易情況調整系數(shù)*交易日期調整系數(shù)*房地產狀況調整系數(shù)。當然，房地產估價師僅僅運用這些公式是遠遠不夠的，其要想在估價過程中充分運用市場比較法，需要注意以下幾點：

3.1 選取可比實例

雖然在進行實例選取時，沒有充足的房地產交易案例供選擇。但是，房地產估價師在選取可比的實例時，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產行業(yè)的不確定性，在選取案例時，可以通過一些因素來參考，比如時間因素，一般情況下估價點相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時，房地產估價員不應該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個人經驗來選取，這會嚴重影響估價結果的準確度。

3.2 調整修正系數(shù)和調整系數(shù)的傾向性

在估價實務中，由于交易情況價格影響修正、交易日期價格影響一般估價師習慣采用的數(shù)學公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產估價師通過其專業(yè)分析和判斷來確定，從而進行傾向性選取修正系數(shù)和調整系數(shù)，對估價結果進行人為主導和操控。

3.3 對可比實例缺乏調查

現(xiàn)今的房地產估價市場由于缺乏可比實例的充分調查，造成了市場比較法中房地產狀況調整在很大程度上就難了很多。為了解決這個情況，在實際的房地產估價中應該要充分了解市場，比如做市場調查等。除此之外，還應該注意交易案例市場化、調整項目缺失等問題，在房地產估價師應該要綜合考慮上述問題，在實際的估價過程中，盡可能地做出準確的估價。

4 結論

我國經濟科技都在競爭中快速發(fā)展著。房地產行業(yè)也應該對我國的經濟發(fā)展做出貢獻，這對房地產估價工作又提出了更高的要求。為了提高房地產估價的技術水平，房地產估價的市場比較法是其中非常關鍵的方法。希望在未來，我國的房地產行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速，房地產估價工作能夠更加有效率。

參考文獻：

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[3]杜葵，層次分析法在市場比較法中的應用研究[J].昆明理工大學學報（理工版）.2003（02）.