劉永剛

柬埔寨首都金邊。

中國(guó)已經(jīng)成為柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)第二大投資來(lái)源國(guó)。

金邊鉆石島上的地產(chǎn)項(xiàng)目正吸引著來(lái)自中國(guó)的投資者。

目前，紡織與制鞋業(yè)對(duì)柬埔寨GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到15%至18%。

年近六旬的阿興皮膚黝黑，臉上始終掛著微笑，他熟練地駕駛著價(jià)值9萬(wàn)多美元的雷克薩斯越野車(chē)在柬埔寨首都金邊的市區(qū)穿梭著。車(chē)上的客人都說(shuō)這個(gè)柬埔寨人雖不善言辭，但心地善良。

其實(shí)，他是一名華人。

阿興說(shuō)，經(jīng)歷過(guò)紅色高棉統(tǒng)治的柬埔寨人都很珍惜現(xiàn)在相對(duì)自由的生活，當(dāng)?shù)厝穗m然不富裕，但幸福感很強(qiáng)?！白≡阼F皮屋的平民和別墅里的鄰居亦能和睦相處，窮人不會(huì)仇富?！?/p>

阿興說(shuō)，現(xiàn)在很多人對(duì)柬埔寨的印象還停留在紅色高棉的恐怖統(tǒng)治時(shí)期?！暗鋵?shí)，這里早已是開(kāi)放的國(guó)度，經(jīng)濟(jì)自由且商機(jī)無(wú)限”。

尤其是房地產(chǎn)業(yè)。

阿興的老板叫吳臻育，十幾年前創(chuàng)辦了J&L PROPERTY DEVELOPMENT Co.LTD房地產(chǎn)公司，在當(dāng)?shù)氐纳庖彩侵饾u風(fēng)生水起。

在吳臻育眼中，柬埔寨的人力充沛，工資也比鄰國(guó)低廉，可發(fā)展勞力密集型產(chǎn)業(yè);也因?yàn)橐率匙⌒兴璧娜粘Ｓ闷肪懦啥伎窟M(jìn)口，擁有潛力無(wú)窮的內(nèi)需市場(chǎng)，無(wú)論要投資還是創(chuàng)業(yè)當(dāng)老板，都很適合。

近日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者深入柬埔寨首都金邊，試圖探究這顆曾被遺忘的“東盟珍珠”如何發(fā)出耀眼光芒？對(duì)于外國(guó)投資者而言又存在哪些機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)？

正在崛起的“新新興經(jīng)濟(jì)體”

“現(xiàn)在外界對(duì)柬埔寨的認(rèn)識(shí)充滿(mǎn)錯(cuò)誤的刻板印象?！?吳臻育直言，只要到首都金邊走一趟，原有印象保證大為改觀。

站在金邊諾羅敦大道的福華飯店頂樓，可以眺望金邊市區(qū)?！?年前，根本沒(méi)有10層樓以上的建筑，現(xiàn)在大樓一棟接著一棟地蓋，改變了金邊的天際線(xiàn)，前方是正在興建的高38層樓的安達(dá)銀行大廈。”今年41歲，生于柬埔寨的鴻毅旅行社經(jīng)理謝育成見(jiàn)證了金邊的發(fā)展歷史。

當(dāng)柬埔寨制衣廠商會(huì)（GMAC）秘書(shū)長(zhǎng)盧啟健于2000年抵達(dá)金邊時(shí)，他記得當(dāng)時(shí)只有三條中國(guó)援助建設(shè)的柏油路，四盞紅綠燈。而現(xiàn)在黃泥巴路已蛻變成一條條現(xiàn)代的道路：莫尼旺、諾羅敦、俄羅斯、毛澤東大道，還有讀秒的紅綠燈。

如今，在金邊的馬路上隨處可見(jiàn)勞斯萊斯、賓利、法拉利等進(jìn)口車(chē)，在中國(guó)能見(jiàn)到的進(jìn)口車(chē)，在金邊都能看得到。 每個(gè)月往返于臺(tái)北與金邊的吳臻育吃驚地說(shuō)，“每個(gè)月來(lái)一次，金邊好像又變了，道路、水溝等基礎(chǔ)設(shè)施正如火如荼地建設(shè)。”

在外界看來(lái)，金邊像個(gè)時(shí)值青春期的年輕城市，正快速地茁壯成長(zhǎng)，展現(xiàn)出無(wú)限商機(jī)。它就像一顆被外人遺忘，卻正在發(fā)出光芒的珍珠，逐漸吸引著各界目光。

今年5月，美國(guó)《財(cái)富》雜志報(bào)道稱(chēng)，紅了10余年的金磚國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已趨于遲緩，下一個(gè)10年要看“新新興市場(chǎng)”（new new emerging market）。這個(gè)概念是世界銀行在20世紀(jì)90年代提出的，用來(lái)區(qū)別主流新興經(jīng)濟(jì)體（如中國(guó)、印度等）與其他較小的新興經(jīng)濟(jì)體，如東南亞和非洲的一些小國(guó)。

吳臻育說(shuō)，這些二線(xiàn)新興市場(chǎng)國(guó)家雖然缺乏公共設(shè)施建設(shè)，資金流動(dòng)也相對(duì)不足，但此刻它們卻像10年前的金磚國(guó)家一般，即將進(jìn)入爆發(fā)式成長(zhǎng)期。

柬埔寨正是典型的案例之一。

2012年，柬埔寨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率創(chuàng)下歷年來(lái)新高，達(dá)到7.35%，此后兩年，柬埔寨的經(jīng)濟(jì)增速均達(dá)到7%以上，而且后勢(shì)依然看漲。根據(jù)亞洲開(kāi)發(fā)銀行（ADB）等國(guó)際機(jī)構(gòu)的預(yù)估，柬埔寨2015年與2016年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將分別達(dá)到7.3%和7.5%的高水平。而這一切不過(guò)就是這10余年間所發(fā)生的事情。

對(duì)投資者保持微笑的國(guó)度

“你仔細(xì)感受一下這里普通人的微笑?！卑⑴d說(shuō)。

的確，在柬埔寨，不論是在街邊的水果攤，還是在貧民窟，都能從居民臉上的笑容感受到他們對(duì)當(dāng)下安全環(huán)境的珍惜。

1998年3月，柬埔寨結(jié)束長(zhǎng)達(dá)28年的內(nèi)戰(zhàn)，總理洪森開(kāi)始執(zhí)行對(duì)外開(kāi)放的自由經(jīng)濟(jì)政策，力推民營(yíng)化與貿(mào)易自由化。隨后，柬埔寨于1999年4月加入東盟，成為第10個(gè)會(huì)員國(guó)，再加上在吳哥窟拍攝的《古墓麗影》于2001年上映，帶來(lái)了大批國(guó)外游客，柬埔寨逐漸褪去神秘面紗，外界得以一窺這個(gè)封閉多年的國(guó)度。

當(dāng)柬埔寨悄悄轉(zhuǎn)變，而外界對(duì)它仍相對(duì)陌生時(shí)，其實(shí)早有一群來(lái)自中國(guó)大陸、香港和臺(tái)灣地區(qū)的企業(yè)，于上個(gè)世紀(jì)90年代進(jìn)駐這塊商業(yè)處女地。

2000年至2013年底，中國(guó)在柬埔寨的建筑項(xiàng)目共有72個(gè)，投資總額7.47億美元，建筑面積200萬(wàn)平方米。

紡織成衣業(yè)成為先鋒，率先設(shè)廠，至今已累計(jì)有500多家。再加上中國(guó)大陸的部分制鞋企業(yè)于2005年進(jìn)駐柬埔寨，目前這兩大產(chǎn)業(yè)占柬埔寨出口總額的80%到85%，對(duì)GDP貢獻(xiàn)達(dá)15%到18%。

記者在采訪(fǎng)中了解到，柬埔寨是東盟國(guó)家中，公認(rèn)投資管制最少的國(guó)家，例如沒(méi)有外匯管制，沒(méi)有利潤(rùn)匯回本國(guó)的限制，也沒(méi)有對(duì)外國(guó)投資者的差別待遇。“這是一個(gè)對(duì)外國(guó)投資者非常友善、歡迎的國(guó)度?！甭D公司金邊辦事處總經(jīng)理高哲雄不假思索地說(shuō)。

根據(jù)柬埔寨的法律規(guī)定，外國(guó)投資者不必與當(dāng)?shù)厝撕献鳎梢詫?shí)現(xiàn)100%獨(dú)資，且采用“美元、柬幣”的雙貨幣政策，而柬幣兌美元匯率大概在3900至4100間浮動(dòng)，匯率相對(duì)穩(wěn)定。

1994 年 8 月，柬埔寨曾頒布《柬埔寨王國(guó)投資法》，加大對(duì)投資進(jìn)行鼓勵(lì)和保障的力度，尤其是在減免稅收等方面給予更多的優(yōu)惠。其中第五章關(guān)于對(duì)投資的鼓勵(lì)條例中還規(guī)定，與投資相關(guān)的職員、管理專(zhuān)才、技術(shù)員、有專(zhuān)門(mén)技術(shù)的工人及其配偶和家庭成員，準(zhǔn)許在柬埔寨居住。很多中國(guó)大陸和其他地區(qū)的華人移民，就是利用該條例定居柬埔寨的。

鉆石島傳奇

除去紡織、制鞋等傳統(tǒng)的輕工業(yè)，房地產(chǎn)投資如今是柬埔寨各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“重中之重”。

在柬埔寨首都金邊，有這樣一座小島，其所有者目前強(qiáng)烈希望能有更多的中國(guó)買(mǎi)家在那里出現(xiàn)。

這座位于金邊的小島原本是個(gè)荒島，因其形狀像鉆石而得名“鉆石島”。湄公河在那里被一分為三，使鉆石島成了位于河中心的島嶼。

如果一切按計(jì)劃進(jìn)行，不出幾年，面積超過(guò)100公頃的鉆石島上，將建成數(shù)座公寓樓、數(shù)百座精美別墅、兩所國(guó)際學(xué)校、一座巴黎凱旋門(mén)的復(fù)制品，以及一座高度模仿新加坡金沙酒店的建筑。

此外，就在最近，柬埔寨當(dāng)?shù)厝A僑投資的OCIC公司正積極規(guī)劃在鉆石島興建555米高的摩天大樓，比臺(tái)北101大樓還高出46米，預(yù)計(jì)在2017年完成，屆時(shí)將成為金邊的地標(biāo)。

吳臻育說(shuō)，金邊正在成為熱門(mén)的區(qū)域性投資中心。2013年上半年，金邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額達(dá)到19億美元，而2011年，這一數(shù)字還是12億美元。而中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商人，不僅投資香港、倫敦和溫哥華等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也把大筆資金注入到東南亞的一些中小城市，譬如緬甸的仰光、泰國(guó)的清邁和老撾的萬(wàn)象等地。

約有200萬(wàn)人口的金邊，也正在被中國(guó)商人列入考慮范圍之內(nèi)。2010年，柬埔寨通過(guò)法律，允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)項(xiàng)目。從那時(shí)起，金邊涌進(jìn)大批海外商人，房地產(chǎn)市場(chǎng)也越來(lái)越紅火。今年3月，柬埔寨的一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告指出，在金邊，目前已竣工或正在施工的公寓樓項(xiàng)目有20多個(gè)。

“北京的商人留給我們的印象最深?！便@石島上一位房產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)理Um Bun An告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“他們真的很厲害，直接拿現(xiàn)金買(mǎi)，都不用貸款?！?/p>

這個(gè)島上的街道名牌，已經(jīng)添加了漢語(yǔ)（編者注：金邊其他地方的街道名牌只有高棉語(yǔ)和英語(yǔ)兩種語(yǔ)言）。島上的房產(chǎn)銷(xiāo)售代表也說(shuō)著一口流利的普通話(huà)。對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，鉆石島的投資時(shí)機(jī)似乎已經(jīng)成熟。

鉆石島上最大的項(xiàng)目是投資額將近7億美元的“鉆石島海濱”。預(yù)計(jì)建成后，該項(xiàng)目包括3幢33層高的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓、約198米長(zhǎng)的大型游泳池、一個(gè)購(gòu)物中心、一家醫(yī)院、一所國(guó)際學(xué)校、兩條步行購(gòu)物街和另外兩棟29層高的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓。這個(gè)項(xiàng)目和中國(guó)日益龐大的海外建筑業(yè)投資有非常緊密的關(guān)系。

建筑行業(yè)權(quán)威雜志《工程新聞紀(jì)錄》的資料顯示，以稅收統(tǒng)計(jì)，2013年，全球前100名國(guó)際建筑承包商中，有22家中國(guó)企業(yè)。

而根據(jù)柬埔寨國(guó)土規(guī)劃與建設(shè)部的報(bào)告，今年前8個(gè)月，柬埔寨政府批準(zhǔn)的建筑投資項(xiàng)目總共超過(guò)1000個(gè)，批準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目投資額突破了14億美元。

這其中，中國(guó)已經(jīng)成為柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)第二大投資來(lái)源國(guó)，據(jù)柬埔寨國(guó)土規(guī)劃與建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年至2013年底，中國(guó)在柬埔寨的建筑項(xiàng)目共有72個(gè)，投資總額7.47億美元，建筑面積200萬(wàn)平方米。

在“‘鉆石島海濱’出售的樓盤(pán)中，約有一半被中國(guó)人買(mǎi)走。”高級(jí)銷(xiāo)售人員Brak Kim Seng說(shuō)?！按蟛糠种袊?guó)買(mǎi)家是想拿它做投資?！彼靡豢跇?biāo)準(zhǔn)的普通話(huà)說(shuō)，“他們持有這里的房產(chǎn)，一旦價(jià)格上漲，就會(huì)拋售。”

《全球房地產(chǎn)指南》指出，柬埔寨首都金邊近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，2013年平均房屋總價(jià)水平約7萬(wàn)美元，平均漲幅高達(dá)15%，租金投資回報(bào)率約為8%，被評(píng)為“相當(dāng)值得投資”的國(guó)家。

土地糾紛成中企投資柬埔寨的最大風(fēng)險(xiǎn)

目前，柬埔寨是中國(guó)企業(yè)開(kāi)展對(duì)外投資的重要地區(qū)之一，近年來(lái)無(wú)論是投資項(xiàng)目數(shù)量還是金額都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。記者在采訪(fǎng)中了解到，盡管柬埔寨有著獨(dú)特的投資優(yōu)勢(shì)，但還是得注意其中的風(fēng)險(xiǎn)。

一位在柬埔寨經(jīng)商多年的華商表示，中國(guó)對(duì)柬埔寨投資主要集中在能源、礦業(yè)、輕工、房地產(chǎn)等行業(yè)，不可避免地涉及到土地問(wèn)題，而且大規(guī)模的開(kāi)發(fā)對(duì)于生態(tài)環(huán)境、居民生活都會(huì)產(chǎn)生巨大影響。加之當(dāng)?shù)胤ㄖ撇煌晟?，部分政府官員通過(guò)土地謀求私利，造成強(qiáng)制拆遷現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，容易導(dǎo)致民眾對(duì)中資企業(yè)的不滿(mǎn)，并成為某些人擴(kuò)大事端、攻擊中國(guó)的借口。

近幾年，曾有部分中國(guó)公司牽涉其中，除了金邊萬(wàn)谷湖項(xiàng)目出現(xiàn)涉及中資企業(yè)的土地糾紛外，在西海岸省份戈公也出現(xiàn)了中資企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入土地糾紛的情況，而在北部的桔井省也出現(xiàn)了中國(guó)公司開(kāi)發(fā)農(nóng)林業(yè)面臨土地糾紛的問(wèn)題。尤其在租用特許土地經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于面積較大，更易引發(fā)土地糾紛。

柬埔寨保護(hù)柬人權(quán)與發(fā)展協(xié)會(huì)（ADHOC）稱(chēng)，因政府鼓勵(lì)開(kāi)礦和種植橡膠，2010年到2011年間，政府出讓的特許土地激增了6倍，來(lái)自越南、中國(guó)等國(guó)的企業(yè)被獲準(zhǔn)使用這些土地。

2012年9月21日，柬埔寨總理洪森專(zhuān)程赴柬埔寨桔井省向當(dāng)?shù)亟?00戶(hù)家庭頒發(fā)土地證，有海外媒體認(rèn)為，該省土地問(wèn)題最為嚴(yán)重，造成居民和投資者不滿(mǎn)，洪森親自為桔井省居民發(fā)放土地證，是為了彌補(bǔ)該省因土地糾紛處理不當(dāng)而對(duì)居民造成的負(fù)面影響。

柬埔寨經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院專(zhuān)家納塔察說(shuō)，中資公司在為柬埔寨帶來(lái)就業(yè)、技術(shù)和稅收的同時(shí)，也會(huì)對(duì)環(huán)境、生態(tài)和社會(huì)生活帶來(lái)影響，使居民產(chǎn)生不滿(mǎn)。為了避免類(lèi)似問(wèn)題，中國(guó)企業(yè)應(yīng)該在進(jìn)入柬埔寨后通過(guò)跟蹤新聞、咨詢(xún)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、體驗(yàn)社區(qū)生活來(lái)了解當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，并且在赴柬投資之前進(jìn)行獨(dú)立的社會(huì)和環(huán)境影響評(píng)估，避免在投資過(guò)程中和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)產(chǎn)生沖突，避免對(duì)雙方造成不可彌補(bǔ)的損害。

柬埔寨中國(guó)商會(huì)也提醒中資企業(yè)不能輕信柬埔寨合作方的承諾。在購(gòu)買(mǎi)、租賃土地前，應(yīng)該確保土地所有者擁有在政府部門(mén)注冊(cè)的有效地契，如果沒(méi)有地契，應(yīng)該通過(guò)核查農(nóng)業(yè)或土地辦公室及支持性文件來(lái)確定土地性質(zhì)，避免陷入土地糾紛。

當(dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者對(duì)記者表示，中柬兩國(guó)應(yīng)該共同努力，防止土地糾紛引發(fā)沖突影響中柬友好。從中方，加強(qiáng)對(duì)中國(guó)企業(yè)的指導(dǎo)和規(guī)范，避免陷入土地糾紛、引起不良影響;從柬方，應(yīng)該依法保護(hù)外國(guó)投資、維護(hù)合法經(jīng)營(yíng)，認(rèn)真解決當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)占合法開(kāi)發(fā)土地，防止矛盾激化引發(fā)暴力沖突。