夏衛(wèi)英(鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，鄭州450041)

河南省科學推進城鎮(zhèn)化的住房問題研究

夏衛(wèi)英
(鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，鄭州450041)

河南省城鎮(zhèn)化進程中科學合理的住房政策不僅使房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出相匹配，能夠促進房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，還決定著我省的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化、經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、縮小城鄉(xiāng)差異、培育中產(chǎn)階層、維護社會公平與穩(wěn)定及我省的城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗等。文章通過分析當前科學推進我省城鎮(zhèn)化進程中的住房問題，提出了解決問題的對策，為我省城鎮(zhèn)化的健康科學發(fā)展提供完善的住房保障。

城鎮(zhèn)化建設(shè);科學推進;保障住房;村鎮(zhèn)改造

如何科學的解決我省城鎮(zhèn)化進程中的住房供應(yīng)體系、結(jié)構(gòu)、價格等問題，對我省的城鎮(zhèn)化建設(shè)而言具有著十分重大的意義。我們要以“構(gòu)建以政府為主體提供基本保障、以市場為主體滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”為方向，以“加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情、省情、市情的住房體制機制和政策體系”為目標，立足保障基本需求、引導合理消費，圍繞逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，提出我省城鎮(zhèn)化進程中解決住房問題的對策，從而使得全體公民的居住權(quán)得到保障，使得我省在城鎮(zhèn)化的進程中，向著實現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標邁進。

一、河南省城鎮(zhèn)化建設(shè)的選擇

(一)河南省城鎮(zhèn)化進程中有利條件分析

我省擁有得天獨厚的地理、交通、人文和經(jīng)濟發(fā)展條件，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面可謂占據(jù)著諸多優(yōu)勢。

1．中央政策提供有力的支持。從區(qū)域發(fā)展政策來看，國家支持中西部發(fā)展的戰(zhàn)略部署，以及對中原經(jīng)濟區(qū)的準確定位均表明，中原經(jīng)濟區(qū)作為繼長三角、珠三角之后全國第三個綜合性的經(jīng)濟區(qū)，承擔了為全國同類地區(qū)創(chuàng)造經(jīng)驗、提供示范的使命，這是國家賦予河南的歷史使命，是中原經(jīng)濟區(qū)最大的特點和亮點，同時，隨著國務(wù)院正式批復(fù)《鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013—2025)》，鄭州市開始擁有全國首個上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)，全力推進航空港實驗區(qū)建設(shè)已成為全省上下的共識。

2．行業(yè)作用具有堅強的支撐。從行業(yè)發(fā)展政策來看，黨的十八屆三中全會強調(diào)市場對資源配置的決定性作用，房地產(chǎn)市場將會以市場和經(jīng)濟手段調(diào)控為主，從調(diào)整供求關(guān)系方面著手建立調(diào)控的長效機制，房地產(chǎn)市場在下階段發(fā)展中將會大力促進開發(fā)和投放，實現(xiàn)住房的有效供應(yīng)。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，同時也對經(jīng)濟社會發(fā)展起著“牽一發(fā)而動全身”的作用，因此，一直以來，省、市各級政府均對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持高度重視，這為我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了堅強的后盾和有力保障。

3．政策為城市的發(fā)展提供了廣闊的空間?！逗幽鲜∪嗣裾P(guān)于印發(fā)河南省科學推進新型城鎮(zhèn)化三年行動計劃的通知》對我省城市的發(fā)展提供了廣闊的空間。如鄭州市已經(jīng)確定了交通道路、生態(tài)廊道、四類社區(qū)建設(shè)和中心城區(qū)功能提升四大目標任務(wù)。隨著鄭州市區(qū)的大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地鐵一號線投入運營，城市交通得到了極大的改善;生態(tài)廊道建設(shè)已基本完成，生態(tài)水系建設(shè)正逐步鋪開，城市整體環(huán)境將得到明顯改善;立體交通、快速交通建設(shè)成果正逐漸顯現(xiàn)，拉近了各組團和主城區(qū)的距離，這些都為我省城鎮(zhèn)化進程中的房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了更大空間。

4．我省城鎮(zhèn)化進程中住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有較大的潛力。從我省的新型城鎮(zhèn)化的推進進程來看，省委九屆六次全會通過的《中共河南省委關(guān)于科學推進新型城鎮(zhèn)化的指導意見》明確提出，全省常住人口城鎮(zhèn)化率到2015年要力爭達到48%，還以鄭州市為例，鄭州市的中心城區(qū)常住人口將達到600萬左右。從棚戶區(qū)改造來看，2014年鄭州市確定了19．45萬戶的棚戶區(qū)改造任務(wù)，棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍。大規(guī)模實施棚戶區(qū)改造將帶動周邊房地產(chǎn)開發(fā)，在金融政策上可享受國家專項補貼和國家開發(fā)銀行專項資金貸款，充裕的資金支持將會加速推進鄭州市的棚戶區(qū)改造步伐，進而帶動周邊住房地產(chǎn)開發(fā)的提速。

(二)我省城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1．總體態(tài)勢。黨的十八屆三中全會強調(diào)市場對資源配置的決定性作用，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。與此同時，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟發(fā)展方面的作用也將逐步弱化。我省的房地產(chǎn)市場雖然因剛性需求支撐，當前形勢好于全國總體水平。

2．區(qū)域結(jié)構(gòu)。我省的房地產(chǎn)市場，尤其是縣(市)房地產(chǎn)市場發(fā)展還很不均衡，如鄭州市的房地產(chǎn)市場受航空港綜合試驗區(qū)、都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化推進方向、重點的影響，加上“兩環(huán)三十一放射”生態(tài)廊道的建設(shè)，毗鄰鄭州市區(qū)的縣(市)房地產(chǎn)市場未來一段時期內(nèi)將迎來更多更好的發(fā)展機遇，但相距鄭州主城區(qū)較遠的縣(市)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展制約因素仍然較多，這種區(qū)域分化的局面未來仍將保持一段時期。

3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。未來五年內(nèi)，我省的住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化，以鄭州市為例，隨著以航空港區(qū)綜合試驗區(qū)為重點的都市區(qū)建設(shè)的快速推進，對外開放水平持續(xù)提升，招商引資力度不斷加大，對商業(yè)辦公物業(yè)的特定需求也將持續(xù)增加。與此形勢相反的是，近幾年鄭州市區(qū)的非住宅累計可售面積由2011年的279．51萬平方米迅速增加至2013年的874．65萬平方米，比重由2011年的42．37%上升至2013年的65．58%，可見不能滿足市場需求的非住宅項目將出現(xiàn)滯銷甚至閑置。

4．價格變化。黨的十八屆三中全會強調(diào)市場對資源配置的決定性作用，房地產(chǎn)市場將會以市場和經(jīng)濟手段調(diào)控為主，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成。隨著共有產(chǎn)權(quán)制度的形成，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，房地產(chǎn)稅的征收及改革，房地產(chǎn)的投資屬性將進一步弱化，民生屬性將進一步增強，由供求關(guān)系確定價格形成的機制將加快建立，住房價格將趨于穩(wěn)定，但不排除個別時期出現(xiàn)小幅波動的可能。

5．產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。盡管2014年房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷結(jié)果顯示我省的居民對精裝修住宅的認可度不高，但隨著人們環(huán)保意識不斷增強，環(huán)境保護壓力不斷加大，政府對綠色、健康的住宅產(chǎn)業(yè)化的主導作用將會增強，部分大型品牌化的企業(yè)集團在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的示范帶動作用將會進一步顯現(xiàn)，長期來看，精裝修住宅的投放以及住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是大勢所趨。

二、我省的城鎮(zhèn)化進程中住房存在的主要問題

與全國各大中城市房地產(chǎn)市場發(fā)展相比，我省的房地產(chǎn)市場起步時間較晚，同時受到中部城市地域限制以及農(nóng)業(yè)大省的省情、市情影響，現(xiàn)階段我省住房在城鎮(zhèn)化的進程中主要存在著以下幾個問題:

(一)政策和保障機制問題

1．保障性住房中的政府責任較弱。政府對保障性住房的“宏觀管理”難以掌控保障性住房從申報——建設(shè)——銷售的全過程的“微觀實際”，解決我省城鎮(zhèn)化中科學推進住房問題的關(guān)鍵，在于明確保障性住房中的政府責任。現(xiàn)行住房保障政策大多因以規(guī)范性文件形式發(fā)布而未能形成制度約束，以及政策邊界不清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機制不完善等。

2．我省城市的四類社區(qū)建設(shè)快速推進的支持政策不完善。城中村、舊城改造、合村并城、新型農(nóng)村社區(qū)四類社區(qū)作為全市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個重要切入點，既是發(fā)展沃土，也存在著政策空白。以我省目前的實際情況來看，一是城中村、舊城改造、合村并城、新型農(nóng)村社區(qū)四類社區(qū)開發(fā)建設(shè)單個項目規(guī)模普遍較大，目前尚缺乏有力的金融支持政策。二是缺乏合村并城和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)配套政策，兩方面都亟待深入探討與完善。三是部分城中村改造項目高容積率的過度開發(fā)，建筑密度及人口密度過大，城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力不足。

3．房價的不平穩(wěn)、不可控。高房價推高服務(wù)業(yè)的成本，阻礙了農(nóng)民市民化進程，難以實現(xiàn)城市公共服務(wù)均等化，無法實現(xiàn)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)的中低收入家庭購房信心不足，租賃房源又難以保障進城務(wù)工農(nóng)民工的需求，從而生活標準難以達到城鎮(zhèn)化的最低生活標準，很多人租住在離城市較遠的城中村，居住條件和環(huán)境不佳，治安問題凸顯，引發(fā)其他社會矛盾，影響城鎮(zhèn)化進程。

(二)城鎮(zhèn)化進程中的保障房建設(shè)問題

1．資金出現(xiàn)瓶頸。政府要解決保障房建設(shè)的資金瓶頸，在確保政策性資金到位的前提下，努力尋找商業(yè)融資的有效途徑，多渠道解決資金問題。

2．剛性購房需求旺盛，但制約因素較多。我省的城鎮(zhèn)化進程中住房的剛性購房需求旺盛，但制約因素較多。首先是限購的影響，如表1所示。其次，當前的限貸等政策對市場成交產(chǎn)生較強抑制作用，同時銀行貸款基準利率的大幅上浮增加了購房成本，抑制了購房需求。在個人住房貸款政策執(zhí)行方面，雖然首套房貸款上暫時并無較為嚴格的收緊政策，但在一定程度上受到貸款規(guī)模的限制，個人住房貸款利率普遍上浮，貸款利率優(yōu)惠減少。第三是居民收入較低，支付能力弱，制約了居民購房需求。第四是全國部分城市房價、銷量雙雙回落，導致市場觀望加重，企業(yè)銷售壓力加大，回款困難導致企業(yè)資金緊張，發(fā)展壓力驟增。從調(diào)查問卷情況來看，以鄭州市為例，未來五年內(nèi)居民購房意向僅為30%，有意向居民中縣(市)居民僅為22%。

表1　鄭州市2014年的抽樣調(diào)查

3．高品質(zhì)、高價位商品住房不斷增多，而中低價位、中小套型的普通商品住房、保障性住房仍然較少。從收入水平看，我省的中低收入家庭占購房總?cè)丝诘?0%，這就導致供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理、供應(yīng)體系不盡完善。

(三)城鎮(zhèn)化進程中開發(fā)商存在的問題

1．我省的縣市房地產(chǎn)迅速崛起，但發(fā)展不夠均衡。近年來，隨著我省城市化進程的加快，住房消費、房地產(chǎn)業(yè)對縣域經(jīng)濟的拉動作用在不斷增大，已經(jīng)成為縣(市)經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長的主導因素，不少開發(fā)企業(yè)紛紛將開發(fā)重點向縣域傾斜，縣域房地產(chǎn)逐漸成為城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的亮點。然而，由于各縣(市)區(qū)位優(yōu)勢、功能定位不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和后勁存在著明顯的差異，各區(qū)域之間發(fā)展不夠均衡，且存在分化趨勢。此外，各縣(市)區(qū)在特色項目的品質(zhì)和數(shù)量上也存在著一定的差異，在不同程度上影響了各縣(市)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2．我省的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)數(shù)量龐大，但品牌效應(yīng)弱。目前，鄭州市上市房地產(chǎn)企業(yè)只有2家，為建業(yè)住宅集團(中國)有限公司和鑫苑(中國)置業(yè)有限公司，規(guī)模品牌引領(lǐng)效應(yīng)不足。在開發(fā)項目的品質(zhì)上，我省的大多數(shù)企業(yè)基本處于小規(guī)模開發(fā)，僅停留在借助傳統(tǒng)的營銷手段來進行具體項目的宣傳，形成有效的戰(zhàn)略開發(fā)企業(yè)較少，能專注于產(chǎn)品戰(zhàn)略研發(fā)和品牌戰(zhàn)略研發(fā)的企業(yè)更少。

3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。高品質(zhì)、高價位商品住房不斷增多，而中低價位、中小套型的普通商品住房、保障性住房仍然較少。而從收入水平看，我省的中低收入家庭占購房總?cè)丝诘?0%，這就導致供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理、供應(yīng)體系不盡完善。主要表現(xiàn)在:特色地產(chǎn)缺乏，房地產(chǎn)項目的精細化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)化程度低。據(jù)了解，目前鄭州市僅有建業(yè)等極少數(shù)開發(fā)企業(yè)成立有住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色、低碳建筑的研究機構(gòu)，住宅產(chǎn)業(yè)化程度整體較低。

(四)城鎮(zhèn)化進程中的土地問題

1．在我省的城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)村宅基地擴大，造成許多耕地流失，而原有的農(nóng)村分散居住方式也不再適應(yīng)新的發(fā)展形勢。當前城鎮(zhèn)化中也出現(xiàn)了農(nóng)村人口減少而農(nóng)民宅基地不斷擴大、良田被大量非法占用的矛盾。

2．政府對農(nóng)村土地征用難以調(diào)控。保障性住房用地由開發(fā)商先期進行征收，初步達成意向后政府才進行控規(guī)審核，是否符合區(qū)域要求和居住需求，政府比較被動，難以滿足我省城鎮(zhèn)化整體需求。我省城鎮(zhèn)化住房中土地財政模式和房地產(chǎn)投資投機對房價推高，困擾著我省城鎮(zhèn)化進程中的住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3．我省的土地供給較為充足，但面臨集中釋放風險。以鄭州市為例，未來5年全市三類房屋(商服、工礦倉儲和住宅)建設(shè)用地供應(yīng)總量為285222畝，總量較為充足。但仍需注重供應(yīng)節(jié)奏、流轉(zhuǎn)速度和供后監(jiān)管。一是鄭州市未來一段時期商品房開發(fā)用地來源，主要集中于城中村改造、舊城改造、合村并城等四類社區(qū)開發(fā)建設(shè)釋放出的土地。根據(jù)鄭州市未來住房需求預(yù)測，土地供應(yīng)面臨集中釋放的壓力，對土地整理及開發(fā)節(jié)奏控制要求較高。二是由于缺少及時有效房地產(chǎn)用地供后跟蹤監(jiān)管機制，導致囤積土地、土地閑置現(xiàn)象仍不同程度存在，一定程度上影響了土地資源的利用效率。

三、科學推進城鎮(zhèn)化的住房問題政策建議

(一)加強政策的建設(shè)和完善

1．在我省城鎮(zhèn)化的進程中，要制定合理的保障性住房土地政策和監(jiān)管政策，出臺保障性住房規(guī)劃和建設(shè)標準，確保各類保障性住房節(jié)能環(huán)保、經(jīng)濟實用和集約節(jié)約。

2．完善政策，支持剛性住房需求有序釋放。在我省的城鎮(zhèn)化的進程中，要結(jié)合我省的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況，完善政策，切實增強居民的住房支付能力，吸引來我省城鎮(zhèn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)人員的剛性住房需求，并建議財政、稅務(wù)等部門牽頭，研究適度放開二手房評估價，刺激閑置二手房的流轉(zhuǎn)，活躍二手房市場，通過二手房市場支持剛性需求和改善性需求。

3．要以嚴謹?shù)拇胧┤栏衤鋵嵏骷壵》勘Ｕ县熑危哟笈飸魠^(qū)和城中村改造力度及拓展資金渠道，建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，鼓勵政策性金融機構(gòu)擴大融資服務(wù)。要完善棚改救助體系，在解決其住房困難的同時，解決生活和就業(yè)等問題。

4．要在我省加快構(gòu)建以政府為主體提供基本保障、以市場為主體滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，大力發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

(二)加強制度建設(shè)

1．要加強配套設(shè)施建設(shè)，完善管理運營機制。省政府在設(shè)計保障性住房模式時，應(yīng)當著眼于市場經(jīng)濟體制尚不完善和財政資源、房屋資源、土地資源相對緊張的情況。政府要在制度保障性住房中承擔起規(guī)劃責任、資源供給責任、組織責任、分配責任以及監(jiān)督責任。

2．要完善租賃補貼制度。廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房“三房合一”并軌運行。要對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉。要把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系，與城鎮(zhèn)戶籍人口同等享受住房保障待遇。要將穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，支持農(nóng)民工家庭購買普通商品住房。

3．要完善和拓展住房用地供應(yīng)機制。在我省城鎮(zhèn)化的進程中，保障性住房用地政府要給予政策扶持和資金支持;要調(diào)整布局結(jié)構(gòu)及全省各地尤其是省會城市要提高比重，要根據(jù)需求合理安排，加大面向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的公共租賃住房的建設(shè)力度。保障房建設(shè)要充分發(fā)揮規(guī)劃先導作用。通過提前規(guī)劃、選址、儲備，合理安排保障性住房項目區(qū)位布局。

(三)可采取的必要手段

1．發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)的帶動作用。基礎(chǔ)設(shè)施伴隨城市而生，并與我省的城鎮(zhèn)化建設(shè)相輔相成、相互促進?；A(chǔ)設(shè)施是我省城鎮(zhèn)化進程中城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是城市生活及各種活動的基本條件，是城市現(xiàn)代化的主要標志，也是城市競爭力的重要因素。一是房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)適度加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及公共產(chǎn)品建設(shè)，實現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的良性互動。二是應(yīng)借助“兩環(huán)三十一放射”、沿河(南水北調(diào))、沿黃、沿湖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套優(yōu)勢區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)主題特色鮮明、功能完備的房地產(chǎn)項目。

2．優(yōu)化服務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展營造良好環(huán)境。一是落實優(yōu)惠政策，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費、人防異地建設(shè)費等行政事業(yè)性收費方面給予開發(fā)企業(yè)合理的支持。二是建議由我省各地市的財政局牽頭，房管、土地、國(地)稅聯(lián)合參加，建立我省的房地產(chǎn)稅的征管調(diào)研機構(gòu)，根據(jù)國家的安排盡快開展這方面技術(shù)、數(shù)據(jù)、政策、管理研究，為我省的房地產(chǎn)稅制改革做好準備。三是在我省城鎮(zhèn)化的進程中要建立信息共享傳遞制度，加強稅收聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。四是在我省城鎮(zhèn)化的進程中，要適當控制中心城區(qū)人口規(guī)模的同時，全面放開縣城和小城鎮(zhèn)入戶限制，支持新區(qū)、新組團發(fā)展，為縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人口支撐。

3．拓展渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大提供有力的金融支持。一是創(chuàng)新制度、機制，盡快出臺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范，構(gòu)筑完善的住房金融體系，形成房地產(chǎn)業(yè)和金融相互支持，相互促進的機制。二是拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，解決融資渠道單一的情況，降低銀行風險。三是引導和鼓勵商業(yè)銀行加大對民生保障領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)的信貸支持力度，保障信貸額度供應(yīng)。四是有效發(fā)揮住房公積金支持房地產(chǎn)發(fā)展的作用，簡化手續(xù)，改進服務(wù)，方便職工貸款。五是加強對住房置業(yè)擔保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。

4．嚴格標準，確保房屋征收陽光透明。一是政府應(yīng)充分發(fā)揮傳統(tǒng)媒體和現(xiàn)代媒體的協(xié)同效應(yīng)，利用多種形式搞好宣傳，使房屋征收與補償?shù)恼?、標準、操作程序，真正做到家喻戶曉，消除對房屋征收拆遷的顧慮。二是嚴格執(zhí)行國務(wù)院和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》等國家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)，堅持“以人為本”實施“陽光征收”真正做到平安征收、和諧征收。三是嚴格落實征收征求意見和公示制度，特別是政策公開、補償標準公開、安置選擇方式公開、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源公開、工作程序公開、投訴渠道和評估結(jié)果公開，以及群眾意見采納及修改情況公開等制度，真正做到公開、公平、公正，切實保護廣大被征收人的合法權(quán)益。

5．加強引導，確保房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。一要加快建立集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集與整合、市場監(jiān)測數(shù)據(jù)分析、市場監(jiān)測指標預(yù)警預(yù)報和市場監(jiān)測與預(yù)警信息發(fā)布等功能于一體的信息化工作系統(tǒng)，實現(xiàn)對我省的每個城市的房地產(chǎn)市場的動態(tài)監(jiān)測和管理，準確反映房地產(chǎn)業(yè)狀況以及運行態(tài)勢，引導和促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。二要大力推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，建立企業(yè)信譽檔案，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為。三要繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，在建立聯(lián)合執(zhí)法機制，加大監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)經(jīng)營方式和經(jīng)營行為的同時，減少不必要的行政審批和行政干預(yù)，切實加強服務(wù)型政府建設(shè)。

6．加強調(diào)控，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地有序合理供給。一是應(yīng)在保證政府控制土地一級市場的同時，有條件、適當放開存量土地交易市場，減少政府財務(wù)成本，提高開發(fā)企業(yè)參與的積極性。二是切實強化房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管力度，嘗試建立財政、國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門共同參與的聯(lián)合驗收機制，加大房地產(chǎn)用地的供后監(jiān)管制約力度，嚴格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。三是著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過政府定價和政府指導價來調(diào)控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。四是大力推進現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快組團發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚，促進“產(chǎn)”“城”融合，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

(四)用科學創(chuàng)新推進城鎮(zhèn)化住房建設(shè)

在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，首先要解決的是就業(yè)和住房問題。作為農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村人口占全省人口總數(shù)的73%左右，要科學合理的規(guī)劃建設(shè)中低收入家庭能夠買得起、住得好的住宅，必須加強科學創(chuàng)新方法。

1．創(chuàng)新意識，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次。我省在城鎮(zhèn)化的進程中應(yīng)結(jié)合每個城市的總體發(fā)展規(guī)劃，充分挖掘和利用每個城市本身所具有的自然條件、區(qū)位優(yōu)勢、人文歷史等特點，在每個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合布局上，要逐步放棄“一張圖紙畫全城、全城樓盤一個樣”的粗放式發(fā)展，中心城區(qū)、城市組團、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)要體現(xiàn)出功能化、差異化、特色化，大力發(fā)展特色地產(chǎn)，形成旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等和諧并舉的發(fā)展局面，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與城市交通體系、自然生態(tài)、社會人文等資源開發(fā)利用的有機融合，要充分的發(fā)揮公共財政投資對經(jīng)濟發(fā)展起到最大的撬動作用，要實現(xiàn)各類資源的高效、節(jié)約利用，打造功能完善、特色鮮明、生態(tài)宜居的房地產(chǎn)發(fā)展模式，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)邁上更高發(fā)展層次。

2．農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)農(nóng)民非農(nóng)化和土地資本化。做好規(guī)劃并有步驟地建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、住房建設(shè)和規(guī)劃，逐步改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活方式。政府要給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)政策，至少使其開發(fā)的邊際利潤不低于城市。

3．從現(xiàn)有住房資源中籌措挖潛。一是政府通過房產(chǎn)稅等稅收辦法擠出閑置住房，或成立公共組織以租賃中介身份收購空置住房的使用權(quán)，然后以租賃補貼來支持中低收入家庭從市場上租賃這些住房。二是要拓寬保障性住房開發(fā)建設(shè)渠道，重點扶持開發(fā)建設(shè)實力強、信譽好、質(zhì)量高的企業(yè)開發(fā)建設(shè)保障性住房。三是在我省城鎮(zhèn)化過程中引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給與增加保障性住房建設(shè)相結(jié)合，滿足外來人口、大學畢業(yè)生、住房困難家庭的基本居住。

［1］中共河南省委關(guān)于科學推進新型城鎮(zhèn)化的指導意見［N］．河南日報，2014－1－6．

［2］陳麗君．重構(gòu)我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系［N］．金融時報，2009－2－2．

［3］張偉，安啟雷．應(yīng)關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的金融風險［J］．中國稅務(wù)，2009(11)．

［4］王憲璽，王禹．對中國房地產(chǎn)業(yè)問題的思考［J］．經(jīng)濟論壇，2010(3)．

［5］安啟雷，王宇，陳凱慧．試論我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干問題及政策調(diào)整［J］．區(qū)域金融研究，2009(9)．

［6］孫童．房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地成本控制［J］．山西建筑，2009(1)．

(責任編輯趙冰)

10．13783/j．cnki．cn41－1275/g4．2015．01．003

F299

A

1008－3715(2015)01－0016－05

2014－10－23

2014年度“河南省政府決策研究招標課題”(2014178)

夏衛(wèi)英(1956—)，女，河南開封人，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員。