劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）滿(mǎn)燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國(guó) 印第安納州布魯明頓）何　楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）

房地產(chǎn)稅國(guó)際比較文章（六）

拉丁美洲房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）
滿(mǎn)燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國(guó) 印第安納州布魯明頓）
何楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）

內(nèi)容提要：拉丁美洲絕大多數(shù)國(guó)家征收房地產(chǎn)稅，形成了各具特色的房地產(chǎn)稅制度，但同時(shí)也面臨著貧富差距過(guò)大、非正式住房大量存在、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息難以獲取等一系列挑戰(zhàn)，阻礙了其房地產(chǎn)稅制的進(jìn)一步完善。本文對(duì)拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅制度及經(jīng)驗(yàn)做了全面介紹與分析，以期為中國(guó)房地產(chǎn)稅改革提供參考。

拉丁美洲房地產(chǎn)稅

拉丁美洲（簡(jiǎn)稱(chēng)拉美）對(duì)土地和建筑物的課稅已有兩百多年的歷史。目前，在拉美34個(gè)國(guó)家（地區(qū)）中，除古巴、薩爾瓦多和海地外，其他國(guó)家（地區(qū)）均開(kāi)征了保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅①Claudia M. De Cseare. Overview of the Property Tax in Latin America. Lincoln Institute of Land Policy Working Paper， 2010.。拉美國(guó)家雖均為發(fā)展中國(guó)家②除巴巴多斯外。，但由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境、財(cái)政體制及行政管理制度等方面的不同，各國(guó)形成了各具特色的房地產(chǎn)稅制度，同時(shí)積累了一些有益的房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)。很多拉美國(guó)家與中國(guó)的發(fā)展階段相近，其在房地產(chǎn)稅改革中面對(duì)的各種問(wèn)題同樣也是中國(guó)房地產(chǎn)稅改革正在和將要面臨的，因此，其很多經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)都值得我們借鑒。

一、房地產(chǎn)稅在拉美國(guó)家稅收收入中的位置及面臨的挑戰(zhàn)

（一）房地產(chǎn)稅的比重

很多拉美國(guó)家實(shí)行分權(quán)化的財(cái)政體制。從理論上講，房地產(chǎn)稅是財(cái)政分權(quán)體制下地方政府優(yōu)良的稅收收入來(lái)源。但從拉美國(guó)家的實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)稅在地方政府稅收收入中的比重并不高。拉美主要國(guó)家③包括巴西、阿根廷、智利、墨西哥、巴拿馬、巴拉圭、洪都拉斯、危地馬拉、多美尼加、秘魯、哥斯達(dá)黎加。房地產(chǎn)稅收入占GDP的比重平均約為0.3%，占稅收收入比重的平均值約為1.6%④。相比之下，2000-2010年間，OECD 成員國(guó)房地產(chǎn)稅收入占GDP的比重平均約為0.9%，占稅收收入比重的平均值約為2.9%①OECD數(shù)據(jù)庫(kù)（http：//stats.oecd.org/）。。房地產(chǎn)稅收入占稅收收入比重最高的三個(gè)國(guó)家分別是智利（3.33%）、巴拿馬（2.21%）和巴拉圭（1.97%），占GDP比重最高的三個(gè)國(guó)家分別是智利（0.8%）、巴西（0.45%）和阿根廷（0.44%）。近年來(lái)，隨著拉美國(guó)家分權(quán)化財(cái)政體制的推進(jìn)，房地產(chǎn)稅的重要性日益凸顯，其在地方公共財(cái)政中的比重有所上升，特別是在一些大城市。

（二）房地產(chǎn)稅面臨的挑戰(zhàn)

對(duì)于拉美國(guó)家，由于其特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)稅制度在建立和完善的過(guò)程中面臨著很多特殊的挑戰(zhàn)。

第一，貧富差距大。盡管拉美各國(guó)已經(jīng)高度城市化，有著較高的人均GDP水平，但其收入分配不公等現(xiàn)象十分嚴(yán)重。根據(jù)聯(lián)合國(guó)兒童基金會(huì)（UNICEF）的報(bào)告，2008年拉丁美洲和加勒比地區(qū)基尼系數(shù)為0.483，為世界最高②Isabel Ortiz & Matthew Cummins. Global Inequality： Beyond the Bottom Billion ［R］. UNICEF， 2011：26.。收入差距過(guò)大給房地產(chǎn)稅的征管帶來(lái)諸多挑戰(zhàn)。一方面，房地產(chǎn)稅稅率和優(yōu)惠政策的設(shè)計(jì)既要保證稅收收入規(guī)模，又要確保低收入家庭稅負(fù)處于合理區(qū)間；另一方面，地方政府間巨大的財(cái)政收入差異導(dǎo)致房地產(chǎn)稅征管能力的巨大差異，如何確保貧困地區(qū)有足夠的資金和能力進(jìn)行房地產(chǎn)稅征管是拉美國(guó)家迫切需要解決的難題。

第二，非正式住房大量存在。在拉美國(guó)家，廣泛且大量存在著各種非正式住房，特別是在較大的城市③Smolka， Martim O & Claudia M. De Cesare. Property Tax and Informal Property： The Challenges of Third World Cities ［A］.Innovative Land and Property Taxation： Policy， Tools and Practices for Sustainable Urban Development ［C］.Nairobi， Kenya： UN- HABITAT， 2011.。這些非正式住房是在城市化過(guò)程中形成的，居民都是低收入群體。這些居民沒(méi)有土地所有權(quán)，地籍冊(cè)中也沒(méi)有這些非正式住房的登記信息，導(dǎo)致地方政府不能對(duì)其征稅，使得這些城市的房地產(chǎn)稅收入受到嚴(yán)重影響。此外，非正式住房由于缺少規(guī)劃和建筑標(biāo)準(zhǔn)的約束，大大增加了日后房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的難度。

拉美部分國(guó)家房地產(chǎn)稅管理權(quán)劃分表

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息難以獲取。拉美國(guó)家的稅務(wù)部門(mén)或公眾都很難獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。房地產(chǎn)登記部門(mén)通常不愿意公開(kāi)交易信息，也不登記非正式住房的交易信息；賣(mài)房人為了避稅，通常會(huì)低報(bào)交易價(jià)格；房地產(chǎn)中介通常以保護(hù)客戶(hù)隱私為由拒絕提供有關(guān)信息；市場(chǎng)信息的不透明使得房地產(chǎn)交易價(jià)格失真，給房地產(chǎn)稅的評(píng)估和征管帶來(lái)障礙。

二、拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅稅制狀況

（一）稅收管理權(quán)的劃分

在拉美，各國(guó)房地產(chǎn)稅管理權(quán)限在不同政府層級(jí)間的劃分通常不夠清晰和穩(wěn)定，這導(dǎo)致了問(wèn)責(zé)性差、評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確等問(wèn)題。上表整理了拉美部分國(guó)家房地產(chǎn)稅管理權(quán)的劃分情況。

總體來(lái)說(shuō)，在四個(gè)聯(lián)邦制國(guó)家中，房地產(chǎn)稅或城市地區(qū)的房地產(chǎn)稅，從立法到征管，更多由省市一級(jí)政府負(fù)責(zé)。對(duì)于單一制國(guó)家，中央政府擁有更多的稅收管理權(quán)，包括立法權(quán)、稅率制定權(quán)。另外，一些國(guó)家根據(jù)土地的位置（城市或農(nóng)村）來(lái)劃分房地產(chǎn)稅管理權(quán)。例如在巴西和委內(nèi)瑞拉，農(nóng)村地區(qū)土地稅（房地產(chǎn)稅）通常由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)管理，包括確定稅基和稅率，進(jìn)行稅基評(píng)估和具體的征管等，城市地區(qū)則由各市政府負(fù)責(zé)。

通過(guò)分析上表，我們可以初步得到如下一些結(jié)論：

1.在稅收立法權(quán)方面，除阿根廷、墨西哥兩國(guó)由省或州政府立法外，大部分拉美國(guó)家的房地產(chǎn)稅立法權(quán)設(shè)置在中央（聯(lián)邦）政府層面。

2.在稅收評(píng)估和征管權(quán)方面，兩者的劃分基本一致。大部分的拉美國(guó)家劃歸地方政府（市），如巴西、墨西哥、厄瓜多爾、危地馬拉、洪都拉斯、巴拉圭等。還有一些國(guó)家由中央政府與地方政府共同負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅的評(píng)估和征管，如玻利維亞、哥倫比亞、哥斯達(dá)黎加，在這些國(guó)家，中央政府通常負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和征管規(guī)則的制定，具體評(píng)估和征管工作的實(shí)施則由地方政府負(fù)責(zé)。在玻利維亞，中央和省級(jí)政府還擁有稅收評(píng)估監(jiān)督權(quán)，以保證評(píng)估結(jié)果的公平；在哥斯達(dá)黎加，法律規(guī)定地方政府必須使用中央政府認(rèn)可的評(píng)估模型進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

3.在稅率確定權(quán)方面，大多數(shù)拉美國(guó)家由中央政府確定，如玻利維亞、智利、哥斯達(dá)黎加、危地馬拉、巴拉圭等。還有一些國(guó)家，中央政府負(fù)責(zé)確定稅率的范圍，地方政府（市）負(fù)責(zé)具體稅率的制定，如哥倫比亞、厄瓜多爾和洪都拉斯等。在一些財(cái)政分權(quán)程度較高的國(guó)家，則由市政府負(fù)責(zé)，如墨西哥、巴西和委內(nèi)瑞拉（城市房地產(chǎn)稅）。

在拉美各國(guó)中，阿根廷的房地產(chǎn)稅比較特殊，屬于省級(jí)稅收。阿根廷地方政府公共服務(wù)資金來(lái)源主要是公共服務(wù)收費(fèi)，這類(lèi)收費(fèi)也針對(duì)房地產(chǎn)征收，且有著與房地產(chǎn)稅類(lèi)似的管理方式。例如需要記錄房地產(chǎn)特征信息、確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬、評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值等。在阿根廷，房地產(chǎn)稅和公共服務(wù)收費(fèi)的并存造成省政府和市政府工作的大量重復(fù)。

（二）稅基的選擇

拉美大部分國(guó)家的房地產(chǎn)稅課稅范圍均涵蓋城市和農(nóng)村地區(qū)，稅基通常包括土地和建筑物的價(jià)值。也有一些例外，如墨西哥北部城市墨西卡利僅對(duì)土地價(jià)值征稅。在墨西哥和阿根廷的一些地區(qū)，仍然采用按面積征稅的方式。

拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅稅基所指的房地產(chǎn)價(jià)值，并不一定是指房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。在一些國(guó)家的法律中，通常使用比較模糊的詞匯來(lái)界定房地產(chǎn)稅稅基，如地籍價(jià)值、財(cái)政價(jià)值（Fiscal value）、官方評(píng)估價(jià)值、稅收價(jià)值等。這些模糊詞匯使得評(píng)估部門(mén)評(píng)估時(shí)擁有較大的自主空間，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不夠公正客觀，且在爭(zhēng)議處理時(shí)也無(wú)法做到真正的公正客觀。

大多數(shù)拉美國(guó)家以每宗房地產(chǎn)為課稅單位。也有一些國(guó)家，如危地馬拉、尼加拉瓜和秘魯，按照納稅人來(lái)確定稅基并征稅，即評(píng)估某個(gè)納稅人名下全部房地產(chǎn)的價(jià)值之和。這種方式存在以下弊端：第一，一旦某宗房地產(chǎn)的評(píng)估出現(xiàn)爭(zhēng)議，該納稅人名下全部房地產(chǎn)的稅款征收都會(huì)受到影響；第二，納稅人可能因?yàn)闊o(wú)法負(fù)擔(dān)其名下全部房地產(chǎn)的應(yīng)納稅款而拒絕繳納。

（三）稅收評(píng)估①本部分內(nèi)容筆者根據(jù)林肯土地與政策研究中心資料（Claudia M. De Cesare. Improving the Performance of the Property Tax in Latin America ［R］. Lincoln Institute of Land Policy， 2012）翻譯整理而來(lái)。

拉美各國(guó)房地產(chǎn)稅評(píng)估主要采用兩種模式：一種是納稅人自行評(píng)估，另一種是批量評(píng)估。也有少數(shù)地區(qū)仍然采用評(píng)估師實(shí)地勘察評(píng)估的傳統(tǒng)模式。

采用納稅人自行評(píng)估的國(guó)家有哥倫比亞、危地馬拉、洪都拉斯、墨西哥、秘魯和委內(nèi)瑞拉。自行評(píng)估方法要求法律對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)價(jià)值有所限制，例如不得低于該房地產(chǎn)上一次的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)稅務(wù)部門(mén)提供一些典型房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值給納稅人作為參考時(shí)，能夠使納稅人申報(bào)的自行評(píng)估價(jià)值更加準(zhǔn)確，這種模式的代表案例是哥倫比亞的波哥大市。另一些國(guó)家采用批量評(píng)估方法，這種方法目前主要針對(duì)土地評(píng)估。方法是根據(jù)地塊特征等因素調(diào)整后的土地交易價(jià)格，采用多元回歸方法和空間模型來(lái)評(píng)估同質(zhì)地區(qū)單位土地的價(jià)值?？傮w來(lái)說(shuō)，拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅批量評(píng)估的水平還相對(duì)較低，主要原因在于批量評(píng)估模型和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還不完善、評(píng)估基礎(chǔ)信息難以獲取等。

在評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，一些拉美國(guó)家設(shè)立了評(píng)估委員會(huì)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)定。評(píng)估委員會(huì)由政治家、政府官員、技術(shù)專(zhuān)家、房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑行業(yè)代表組成。在確定房屋價(jià)值時(shí)，評(píng)估委員會(huì)先為每一類(lèi)型房產(chǎn)確定單位面積成本，然后用單位面積成本乘以房屋面積，再進(jìn)行適當(dāng)折舊和區(qū)位修正即可。在確定土地價(jià)值時(shí)，則使用地籍冊(cè)上登記的同質(zhì)土地分區(qū)確定基準(zhǔn)地價(jià)。

拉美各國(guó)房地產(chǎn)稅批量評(píng)估周期都比較長(zhǎng)，平均為6年，最長(zhǎng)的國(guó)家達(dá)60年①Claudia M. De Cseare. Overview of the Property Tax in Latin America. Lincoln Institute of Land Policy Working Paper， 2010.。在智利、哥倫比亞、哥斯達(dá)黎加和危地馬拉，法律規(guī)定房地產(chǎn)稅批量評(píng)估周期不得超過(guò)5年。巴西聯(lián)邦政府指導(dǎo)意見(jiàn)中推薦的評(píng)估周期為5年，小型城市可放寬至8年。在兩次評(píng)估之間，一些國(guó)家會(huì)對(duì)已評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行年度調(diào)整，使其接近市場(chǎng)價(jià)值。調(diào)整的方法包括使用通脹率和房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù)。

（四）稅率設(shè)計(jì)

拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅稅率形式主要有單一稅率、分類(lèi)稅率和累計(jì)稅率三種。

對(duì)于最簡(jiǎn)單的單一稅率，即對(duì)全部房地產(chǎn)適用統(tǒng)一的稅率，這種設(shè)計(jì)不會(huì)造成稅負(fù)分配的不公平。采用單一稅率的國(guó)家有哥斯達(dá)黎加、多美尼加、尼加拉瓜、巴拉圭。

實(shí)行分類(lèi)稅率的國(guó)家，通常根據(jù)房地產(chǎn)用途進(jìn)行劃分。在智利、阿根廷和巴西，往往對(duì)空地和未開(kāi)發(fā)土地設(shè)置較高的稅率，以促進(jìn)土地高效利用。在巴西的阿雷格里港，空地的稅率高達(dá)評(píng)估價(jià)值的6%，而住宅和非住宅的稅率僅為0.85%～1.15%②De Casare， Claudia M.& JoséFrancisoLazo. Impuestos a los patrimoniosen América Latina ［R］. Serie Macoreconomía del Desarrollo 66. División de Desarollo Económico. Comisión Económica para América Latina （CEPAL）. NacionesUnidas. Santiago de Chile， Chile， 2008.。這種差別稅率政策也導(dǎo)致了空置房地產(chǎn)征收困難的情況，67%的空地房地產(chǎn)稅無(wú)法有效征收，而對(duì)于住宅，無(wú)法征收的比例僅為15%③同上。。還有一些國(guó)家，對(duì)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施水平較高的地區(qū)課征較高的房地產(chǎn)稅稅率，這種做法理論上存在疑問(wèn)。這是因?yàn)?，如果按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，而由公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增值部分，已經(jīng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中，如果再對(duì)其征收較高的稅率，則會(huì)帶來(lái)額外的負(fù)擔(dān)。

在拉美，也有很多國(guó)家選擇累進(jìn)稅率，如巴西、秘魯、玻利維亞、危地馬拉。目前，還沒(méi)有證據(jù)證明拉美國(guó)家的累進(jìn)房地產(chǎn)稅稅率有助于促進(jìn)收入分配公平。

（五）稅收豁免及優(yōu)惠④本部分內(nèi)容筆者根據(jù)林肯土地與政策研究中心資料（Claudia M. De Cesare. Improving the Performance of the Property Tax in Latin America ［R］. Lincoln Institute of Land Policy， 2012）翻譯整理而來(lái)。

拉美國(guó)家的房地產(chǎn)稅豁免通常適用于大使館、宗教用途房地產(chǎn)、學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)。同時(shí)，為了保護(hù)不具備納稅能力的家庭或個(gè)人，很多國(guó)家規(guī)定低收入家庭、退休人士和老年人、寡婦、享受社會(huì)撫恤金者，以及孤兒等可以享受房地產(chǎn)稅豁免。一些國(guó)家還對(duì)政黨或慈善組織擁有的房地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)休閑房地產(chǎn)、醫(yī)院設(shè)定了稅收豁免。此外，有些國(guó)家的憲法中還規(guī)定某些特定類(lèi)型的房地產(chǎn)可享受稅收豁免。例如巴西憲法規(guī)定，聯(lián)邦政府和州政府擁有的房地產(chǎn)免稅，且出租給私人使用時(shí)，仍然享受稅收豁免。這種政策使得政府部門(mén)往往傾向于擁有區(qū)位好、價(jià)值高的房地產(chǎn)。

在一些拉美國(guó)家，稅收豁免范圍很大，導(dǎo)致很大一部分房地產(chǎn)被排除在征稅范圍外，造成了稅負(fù)分配的不公平。例如在多美尼加，只有價(jià)值高于15萬(wàn)美元的房地產(chǎn)才需要納稅；在智利，價(jià)值高于3萬(wàn)美元的住宅才需要納稅。

稅收優(yōu)惠措施方面，拉美國(guó)家的普遍做法包括稅收遞延⑤稅收遞延又稱(chēng)為延遲付稅，指納稅人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)先繳納一部分稅款，隨后再補(bǔ)齊全部稅款，政府不對(duì)遲繳部分稅款征收利息、罰金等。和稅款減免。其中，稅收遞延通常適用于老人或低收入群體。在稅款減免方面，拉美國(guó)家除了通常的通過(guò)直接減少納稅人應(yīng)納稅款的方式來(lái)降低其稅負(fù)外，還比較廣泛地采取“稅收特赦”的方式，即免除部分納稅人欠繳或遲繳部分稅款的罰金。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000-2006年，巴西、厄瓜多爾、危地馬拉、洪都拉斯、烏拉圭的近100個(gè)稅收轄區(qū)實(shí)施了稅收特赦①De Cesare. Claudia M. Elaboración de un medelo intergral de modernazación catastral， dirigido a mejorar la eficiencia， la eficacia y la equidad de las contribuciones inmobiliarias con enfasis en el impuesto predial ［R］. Proyecto México： BANOBRAS-INEGL，2008.。此外，稅款減免還針對(duì)提前繳納房地產(chǎn)稅稅款的納稅人及在建土地等。

在一些拉美國(guó)家，如巴西，地方政府為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增加就業(yè)，對(duì)新設(shè)立企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)稅優(yōu)惠。但根據(jù)學(xué)者的研究，房地產(chǎn)稅并不是企業(yè)選址的關(guān)鍵因素②Slack， Enid， & Richard Bird. Taxing Land and Property in Emerging Economics： Raising Revenue… and More？ ［C］ .International Tax Program Papers 605. Toronto， Institute for International Business， Joseph L. Rotman School of Management， University of Toronto，Canada， 2006.，因此這類(lèi)優(yōu)惠并未達(dá)到設(shè)立目的，反而侵蝕了當(dāng)?shù)氐亩惢?/p>

三、拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅征管情況

（一） 總體征管效率較低

2000-2010年間，拉美國(guó)家房地產(chǎn)稅平均征收率僅為67%，僅有25%的稅收轄區(qū)的征收率高于80%③Claudia M. De Cesare. Improving the Performance of the Property Tax in Latin America ［R］. Lincoln Institute of Land Policy， 2012.。征管效率低很重要的一個(gè)原因，在于稅務(wù)部門(mén)缺乏有效的征管方法。例如，拉美國(guó)家通常不會(huì)向納稅人提供獲取稅單的便捷方式，而是讓納稅人自行前往市政大廳領(lǐng)??；法院通常會(huì)有禁止地方政府沒(méi)收欠稅房地產(chǎn)的規(guī)定，限制了地方政府對(duì)于欠稅行為的應(yīng)對(duì)措施；地籍信息錯(cuò)誤和信息更新不及時(shí)導(dǎo)致房地產(chǎn)稅征管中難以確定納稅人等。

（二）一些地區(qū)的改革成功經(jīng)驗(yàn)

拉美一些國(guó)家在房地產(chǎn)稅征管方面也有一些成功的做法，如巴西南部城市貝洛哈里桑塔市（Belo Horizonte）進(jìn)行的房地產(chǎn)稅改革。貝洛哈里桑塔市是巴西米納斯吉拉斯州的首府，也是該州最大的城市。2010年，貝洛哈里桑塔市開(kāi)始推行房地產(chǎn)稅改革。改革的主要目標(biāo)是消除現(xiàn)有評(píng)估模型帶來(lái)的扭曲，建立反映市場(chǎng)真實(shí)變化的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值體系。2008年全球金融危機(jī)對(duì)巴西整體經(jīng)濟(jì)的沖擊導(dǎo)致市級(jí)財(cái)政收入大幅減少，也是貝洛哈里桑塔市房地產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要背景。改革的主要內(nèi)容包括更新土地價(jià)值圖，提高評(píng)估與征管技術(shù)水平等。為了順利推進(jìn)改革，該市出臺(tái)了一系列避免納稅人稅負(fù)在短時(shí)期內(nèi)大幅增加的措施，包括在更新計(jì)稅價(jià)值后適當(dāng)降低稅率、引入累進(jìn)稅率替代原來(lái)的單一稅率、提高房地產(chǎn)稅起征點(diǎn)、允許因失業(yè)或疾病等暫時(shí)無(wú)能力支付房地產(chǎn)稅的納稅人遞延支付、對(duì)預(yù)付未來(lái)一年房地產(chǎn)稅的納稅人實(shí)施稅收優(yōu)惠等④Omar Pinto Domingos. Implementing Local Property Tax Reform in Brazil ［J］. Land Lines， Lincoln Institute of Land Policy， January 2011.。在征管方面，通過(guò)向納稅人解釋房地產(chǎn)稅評(píng)估及征管流程，以及稅收收入的使用情況，建立起納稅人對(duì)地方政府的信任，大大提高了房地產(chǎn)稅征管效率。此次改革建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的定期更新機(jī)制，受到了市民和政府部門(mén)的支持。改革成功的關(guān)鍵有兩方面：一是合理的稅制設(shè)計(jì)及與納稅人的充分溝通，二是通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新建立起公平客觀的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。同時(shí)，還通過(guò)一系列稅收減免措施緩解改革帶來(lái)的稅負(fù)的突增。

此外，在其他一些地區(qū)，地方政府還通過(guò)利用互聯(lián)網(wǎng)向納稅人發(fā)送稅單并繳納稅款、限制欠稅房地產(chǎn)的交易、通過(guò)公共部門(mén)出售欠稅房地產(chǎn)、引入銀行信用等方法提高房地產(chǎn)稅征管效率。

責(zé)任編輯：賈蘭霞

Experience and Lessons of Real Estate Tax System in Latin America

Wei Liu, Yanyun Man &Yang He

Most Latin America countries levy real estate tax and each establishes its own distinctive real estate tax system. But there are also several challenges faced by Latin American countries in improving real estate tax system, such as income inequity， informal houses and difficult access to the real estate market information. This paper makes a comprehensive introduction and analysis on real estate tax system and experience of Latin American countries, hoping to provide reference for real estate tax reform in China.

Latin AmericaReal estate tax

F810.42

A

2095-6126（2015）03-0049-05