江蘇中吳置業(yè)有限公司 龔金鳳

一、概述

(一)地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房提到開發(fā)經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)活動(dòng)的組織單位，其通常情況下是自主經(jīng)營(yíng)且并獨(dú)立核算的狀態(tài)，并以營(yíng)利為基本目的。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有如下一些特點(diǎn)：首先，經(jīng)營(yíng)對(duì)象具有不可移動(dòng)性，這將地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與周圍環(huán)境緊密聯(lián)系在了一起；其次，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金具有密集性，房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要投入大量的資金，甚至和金融業(yè)息息相關(guān)；最后，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有服務(wù)性，地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)內(nèi)容包括了土地開發(fā)、房屋出售及物業(yè)管理等，具有較為明顯的服務(wù)性特性。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展推動(dòng)了城市化進(jìn)程的速度，這給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)機(jī)遇，但上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)也引起了社會(huì)各界的上漲高度重視。行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出以下趨勢(shì)：第一，兩極分化和集中化在行業(yè)中突顯；第二，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控力度；第三，獲取土地及房屋開發(fā)的難度加大。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的必要性

首先，內(nèi)部控制是重要的現(xiàn)代化管理方法，建立內(nèi)部控制制度是企業(yè)管理過(guò)程中的客觀需求；其次，加強(qiáng)內(nèi)部控制有利于房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于企業(yè)適應(yīng)嚴(yán)峻形勢(shì)的內(nèi)外部環(huán)境變化，幫助企業(yè)在困境中度過(guò)危機(jī)是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)存的主要問(wèn)題

(一)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

企業(yè)必須有良好的內(nèi)部環(huán)境才能保證相關(guān)制度在內(nèi)部有效的執(zhí)行，否則制度條款就可能被高高的掛在墻上，發(fā)揮不出其應(yīng)有的效力。從目前情況來(lái)看，我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱，具體表現(xiàn)為：第一，企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部控制不夠重視，企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)管理等工作的開展缺乏推動(dòng)力，最終影響了企業(yè)目標(biāo)的達(dá)成；第二，沒(méi)有建立起適合自己的企業(yè)文化，內(nèi)部員工的綜合素質(zhì)也有待提高，人是企業(yè)發(fā)展的第一要素，人也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索，如果企業(yè)員工在專業(yè)能力或職業(yè)道德上存在較大的缺陷，地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作便很難成功；第三，權(quán)力和職責(zé)分配不科學(xué)，部分地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)分離，權(quán)力高度集中在某一個(gè)人的手中，忽視了制衡機(jī)制的作用，部分崗位權(quán)責(zé)不明確，流于形式。

(二)控制活動(dòng)執(zhí)行力不足

地產(chǎn)企業(yè)員工利用工作之便，損公肥私、侵占公司資產(chǎn)等惡性事件屢見(jiàn)不鮮，這與地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有內(nèi)部控制制度，或些制度沒(méi)有得到有效的執(zhí)行有直接關(guān)系，一些企業(yè)的內(nèi)部控制制度只是表面文章，在真正遇到具體問(wèn)題時(shí),完全沒(méi)有嚴(yán)肅性與剛性，獎(jiǎng)懲不明的狀態(tài)使員工不滿、經(jīng)營(yíng)管理也陷入了混亂之中，內(nèi)控活動(dòng)執(zhí)行過(guò)程存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)為:第一，部分地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程過(guò)于分散，業(yè)務(wù)間失去了關(guān)聯(lián)性；第二，資金呈現(xiàn)區(qū)域運(yùn)作狀態(tài)；第三，預(yù)算管理體系不完善。

(三)信息與溝通不暢

在網(wǎng)絡(luò)信息化時(shí)代，人們的生活、企業(yè)的管理都發(fā)生了巨變，信息和溝通在企業(yè)管理中顯得尤為重要。目前地產(chǎn)企業(yè)缺乏業(yè)務(wù)流程支撐系統(tǒng)，各部門之間溝通協(xié)調(diào)不及時(shí),企業(yè)政策的貫徹實(shí)施無(wú)法保證，信息與溝通不暢具體表現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)與職員間員工缺乏交流渠道，同時(shí)也缺少業(yè)務(wù)流程信息系統(tǒng)。

(四)內(nèi)部監(jiān)控不到位

內(nèi)部監(jiān)督是房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理順利開展的基礎(chǔ)保障，從實(shí)際工作情況來(lái)看，我國(guó)很多地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制存在問(wèn)題，內(nèi)部審計(jì)部門工作沒(méi)有獨(dú)立性，也不能和外部監(jiān)督形成呼應(yīng)，內(nèi)部監(jiān)督乏力可概括為：第一，內(nèi)部監(jiān)督在保證資產(chǎn)安全及經(jīng)營(yíng)效率方面存在不足；第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)流于形式；第三，內(nèi)、外部監(jiān)督之間沒(méi)有形成合力。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

(一)改善內(nèi)部控制環(huán)境

內(nèi)部控制環(huán)境的改善應(yīng)該從樹立管理層的現(xiàn)代管理理念和加強(qiáng)員工的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)兩方面入手，在提升管理意識(shí)方面要正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)、用積極的態(tài)度對(duì)待企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)融入到企業(yè)文化建設(shè)全過(guò)程；在提升員工素質(zhì)方面要定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，全員樹立正確的價(jià)值觀和道德觀。

(二)建立科學(xué)的業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)建立起合理的業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)間的有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化要重點(diǎn)應(yīng)放在招投標(biāo)控制、合同管理控制、客戶關(guān)系控制、銷售全過(guò)程控制等幾個(gè)方面。

(三)充分利用現(xiàn)代化信息管理工具

順暢的信息溝通是保證控制活動(dòng)效果的重要手段，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)疏通信息溝通渠道，充分利用ERP、OFFICE等現(xiàn)代企業(yè)管理信息系統(tǒng),確保信息能夠被準(zhǔn)確的識(shí)別、及時(shí)的傳遞，信息使用者可以及時(shí)的接收信息并建立互動(dòng)關(guān)系。從實(shí)際工作情況來(lái)看，大中型企業(yè)最常用的是ERP系統(tǒng)，它能夠?qū)⑵髽I(yè)整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程合理化，最大程度的降低人為因素對(duì)內(nèi)部控制的影響。

(四)強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督管理職能

內(nèi)部審計(jì)是一種企業(yè)自我審視行為，也是企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身控制漏洞并消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的工具。房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督要從幾方面入手：首先，確立內(nèi)審部門的地位，保證其工作開展具有獨(dú)立性；其次,要提升審計(jì)人員的專業(yè)能力和職業(yè)道德，保證工作開展公平公正；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要促使外部審計(jì)和內(nèi)部審計(jì)形成合力,并不斷完善內(nèi)部控制制度。

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