安玉華 楊海龍

(吉林建筑大學管理學院，長春 130118)

對于綠色建筑方案的投資決策，國內有學者利用模糊綜合評價方法來評價，也有學者從價值工程角度對其進行了研究．前者僅僅考慮了綠色建筑施工方案的技術效果評價，忽略了方案的成本節(jié)約問題;而后者利用價值工程原理將方案成本納入評價體系，更有利于綠色施工的推行．然而，傳統(tǒng)的價值工程方法在確定評價指標權重和評價對象的功能系數(shù)時有一定的局限性，當評價指標具有模糊屬性或指標過多或指標分層級時，主觀隨機偏差就會偏大．本文嘗試將模糊綜合評價技術與價值工程原理結合起來，尋求一種更可靠的綠色建筑評價方法．

1 綠色建筑投資決策管理的內涵及評價因素

1．1 綠色建筑的內涵

根據(jù)《綠色建筑評價標準》中的定義，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護環(huán)境和減少污染(包括一氧化碳排放)，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑［1］．綠色建筑的投資決策是指投資者為了實現(xiàn)其預期的投資目標，運用一定的科學理論、方法和手段，通過一定的程序對投資的必要性、投資目標、投資規(guī)模、投資方向、投資結構、投資成本與收益等經濟活動中重大問題所進行的分析、判斷和方案選擇．

1．2 綠色建筑的經濟評價指標

經濟評價已經成為各大開發(fā)商在綠色建筑投資決策時運用的評價方法的主流．綠色建筑的清償盈利能力是評價綠色建筑備選方案的主要考慮因素．在考慮資金的時間價值情況下，綠色建筑項目的盈利能力指標主要包括財務凈現(xiàn)值、凈年值、財務內部收益率和動態(tài)投資回收期四種．本文主要采用的經濟指標的評價為財務評價，運用的財務評價方法是根據(jù)綠．

1．3 綠色建筑經濟指標的評價方法

(1)總量效益評價法． 總量效益評價法通常體現(xiàn)的是綠色建筑在采用其特有功能后的全面價值，并非是對比傳統(tǒng)建筑之后的相對值．采用總量效益評價法后得到的評價結果往往無法清晰明了地看出綠色建筑采用新功能、新工藝后的對比效果．只有在前期的投資決策方案中形成的的成本附加值和效益增加額，即附加成本和增量效益，才能作為綠色建筑經濟評價的主要影響因素．且由于總量效益評價法的過程復雜，效果一般，所以該方法不適用于綠色建筑的項目評價;

(2)增量效益評價法． 增量效益指標主要有增量凈現(xiàn)值(ΔNPV)、增量凈年值(ΔNAV)、增量內部收益率(ΔIRR)等．一般地，當ΔNPV＞0，或ΔNAV＞0，或ΔIRR ＞ic時，項目可行．由于增量效益法反映的綠色建筑經濟評價效果具有相對性，因此在采用該方法后仍需后期的實際驗證．

1．4 經濟評價結果分析與決策

表1列出了增量指標和總量指標在項目評價時的所有相對可能及根據(jù)其數(shù)據(jù)做出的判斷結果．

表1 增量指標與總量指標決策

從表1的分析可以看出，序號1，2，5，6所做出的決策，與總量評價法的結果一致．情況4表示雖然采用綠色建筑附加成本構成的前后的總量指標均大于零，但增量指標小于零，說明采用前的經濟效益較好，所以應該放棄綠色建筑方案．序號3表示無論是否采用綠色建筑增量成本構成總量指標均小于零，但增量指標大于零，說明綠色建筑的附加成本構成對經濟效益帶來了提高和改善，但是，可能由于企業(yè)的基礎經濟原因造成綠色建筑的增量效益無法對企業(yè)經濟帶來徹底的改變，而總體的效益仍然是得到了提高，在不考慮倒閉或解體的情況下，都比較適合選擇采用綠色建筑附加成本．通過對表1中各種情況的分析發(fā)現(xiàn)，在進行綠色建筑項目經濟評價時，一般地，在不考慮企業(yè)倒閉或解體的情況下只依靠增量效果評價就能夠滿足投資決策的要求［2］．

2 價值工程在綠色建筑項目決策中的應用

2．1 價值工程基本原理

價值工程，是指以產品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產品或作業(yè)的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現(xiàn)產品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項有組織的創(chuàng)造性活動．價值工程涉及到價值、功能和壽命周期成本等三個基本要素．價值工程是一門工程技術理論，其基本思想是以最少的費用換取所需要的功能［3］．價值工程中的價值是作為一種評價事物有效程度的尺度提出來的，可寫成如下的表達式:

綠色建筑的全壽命周期成本與建筑功能之間存在著內在的聯(lián)系．建筑的全壽命周期成本的最低點Cmin對應的功能F0為最適宜功能水平，Cmin和F0是一種理想狀態(tài)．開展價值工程活動的目的，就是要通過不斷采用先進的科學技術，改良設計、改進生產，使現(xiàn)狀成本和現(xiàn)狀功能無限接近Cmin和F0．

2．2 綠色建筑決策管理的VE流程

2．2．1 綠色建筑決策方案的功能評價

根據(jù)《綠色建筑評價標準》及市場需求，設定n個綠色建筑方案，選取綠色建筑的特有功能為對象，分析綠色建筑特有功能的各層次指標，通過專家打分確定各指標的隸屬度，利用模糊識別確定各方案的功能評價系數(shù)，并對其進行定量化處理［2］．本文主要從節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地及運營管理五方面對綠色建筑方案進行功能評價，如圖1所示．

圖1 綠色建筑功能評價結構圖

(1)構建模糊綜合評判模型［4］． 通過兩兩比較下一層因素對上一層元素的相對重要性，并由專家組采用1～9標度法進行打分評比，確定A-B的判斷矩陣A及Bi—Cj的判斷矩陣Ai．之后運用多層次模糊綜合評判進行功能評判，設因素論域U由k層組成，則在本文中取k=2，第一層包含5個因素，即U=(U1，U2，U3，U4，U5)=(節(jié)能，節(jié)水，節(jié)材，節(jié)地，運營管理)．其中，U1=(u11，u12，u13，u14)=(外墻維護節(jié)能措施，空調節(jié)能處理，供暖節(jié)能設備，照明節(jié)能措施);U2=(u21，u22，u23，u24)=(雨水利用設備，中水系統(tǒng)，新型節(jié)水管道，廚衛(wèi)節(jié)水設備);U3=(u31，u32，u33，u34)=(運用可循環(huán)材料，高強高性能混凝土技術，鋼筋工程應用技術，其他新型環(huán)保材料);U4=(u41，u42，u43，u44)=(鋼結構技術，大開間樓蓋結構技術，新型墻體與結構技術，復合地基與樁基技術);U5=(u51，u52，u53)=(智能系統(tǒng)，綠化維護，垃圾處理);評語集為V=(v1，v2，v3，v4，v5)=(好，較好，一般，較差，差);

(2)確定評語集［5］． 采用模糊統(tǒng)計方法，由專家組進行投票對各方案的所有因素對評語集v的隸屬度尺進行確定．然后從最底層，以遞進的方式向上一層定量化地計算出評價值的評語集，公式為:繼而確定最終的評語集B=A·R，其中R=Bi．

(3)量化評語集． 由于評語集B具有模糊性，所以對V進行量化，設定V1=(c1︱80≤c1≤100)，V2=(c2︱60≤ c2＜ 80)，V3=(c3︱40≤c3＜ 60)，V4=(c4︱20≤c4＜ 40)，V5=(c5︱0≤c5＜ 20)，得到分數(shù)矢量 C=(c1，c2，c3，c4，c5)，按照公式(3)計算各方案的最終得分 f1，f2，…，fn．

2．2．2 綠色建筑決策方案的附加成本估算

估算綠色建筑特有功能的附加成本是對項目做出正確投資決策的有利參考，而該階段的成本會影響后期的項目實施以及運營階段的成本．本文從整體的角度，權衡綠色建筑特有功能的各層因素，對比類似綠色建筑與擬建工程的隸屬度，通過模糊識別確定各方案的貼近度，以最終確定各方案的附加成本．

(1)構建模糊估算模型［6］． 利用2．2．1中構建的因素論域U的功能指標及其影響因素u構成綠色建筑附加成本的模糊估算模型．設擬建綠色建筑工程的方案一為B1，在已建綠色建筑中選取5個典型工程A1～A5，對其進行模糊識別并確定隸屬函數(shù)，計算隸屬度Ri，如表2所示;

表2 已建綠色建筑特征描述及其隸屬度

(2)附加成本估算［7］． ①計算Ai與B1貼近度．根據(jù)模糊識別的間接方法，計算已建綠色建筑工程與擬建綠色建筑工程的貼近度，公式為:

利用公式(4)，(5)，(6)分別計算出 Ai與 B1的貼近度 t(Ai，B1)．

③同理計算出各方案的附加成本估算額c2，…，cn，n為方案數(shù)．

2．2．3 綠色建筑的決策方案比選

(1)確定各方案的功能系數(shù)FIi． 根據(jù)公式(7)計算各方案的功能系數(shù)，其中fi為各綠色建筑方案的功能評價值，即3．3中各方案的最終得分，n為方案數(shù);

(2)確定各方案的附加成本系數(shù)CIi． 根據(jù)公式(8)計算各方案的附加成本系數(shù)，其中ci為公式(3)中所得各方案的綠色建筑特有功能附加成本費用，n為方案數(shù);

(3)確定各方案的價值系數(shù)VIi． 根據(jù)公式(1)計算出各方案的價值系數(shù)，其中，凡為公式(2)中的綠色建筑功能評價系數(shù)，依據(jù)公式(4)中綠色建筑的附加成本系數(shù)．比較各方案實施后項目的價值系數(shù)，價值系數(shù)較大的方案為優(yōu)選方案，選出方案后還要結合實際情況對方案進行完善，真正實現(xiàn)綠色建筑的預計目標．

3 結語

選用合適的評價方法對綠色建筑方案進行評價、優(yōu)化，對綠色建筑投資決策起著積極的促進作用，其可以保證綠色施工的效果，充分發(fā)揮資金的利用效率，從而提高建設單位、施工單位實施綠色施工的積極性，有利于綠色施工的推行，從而促進建筑節(jié)能目標的實現(xiàn)．本文在分析綠色建筑評價指標的基礎上，在綠色建筑的方案比選過程中，利用價值工程及模糊綜合評模型對綠色建筑各初選方案的功能進行量化評價及附加成本估算，最終確定各方案的價值功能系數(shù)以選出最優(yōu)方案．這一理論的應用，使綠色建筑在全壽命周期的初期有了優(yōu)化選擇，從宏觀的角度對綠色建筑的價值進行了分析，給后期施工及運營起到了良好的鋪墊作用．

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