何為

摘 要：本文從房屋面積的基本概況為出發(fā)點，重點分析房屋面積測繪中出現誤差的原因，為如何合理有效的提高房屋面積測繪的精確度，提出合理化的建議，為更好的進行房屋面積測繪，維護廣大的業(yè)主的利益，盡自己的綿薄之力。

關鍵詞：房屋；測繪面積；規(guī)劃面積；差異問題

引言

近年來，我國建筑行業(yè)迅猛發(fā)展，房屋測繪直接關系著房屋建筑的施工建設面積，關系著后期房地產交易和所有權登記，因此必須高度重視房屋測繪面積和規(guī)劃面積之間的差異問題。當前，我國建筑行業(yè)在工程測繪方面還存在很多不足，在房屋測繪過程中容易受到多種外界因素的影響，使得實際規(guī)劃面積不符合房屋測繪面積，引起各種矛盾和糾紛，為了有效避免這個問題，結合房屋測繪面積和規(guī)劃面積之間出現差異問題的原因，加強施工單位、建設單位和測繪單位之間的溝通配合，采取有效的手段和方法，最大程度的減少房屋規(guī)劃面積和測繪面積差異。

1房屋面積測繪的基本概況

1.1.房屋的使用面積和建筑面積

根據有關規(guī)定，房屋的使用面積，主要是指除掉墻、柱等結構面積、保溫層的面積和陽臺面積外，房屋內剩余的實際能使用的面積，是按照房屋內墻面的水平投影進行計算的。根據相關規(guī)定，房屋的建筑面積，是指包括地下室、陽臺、室外樓梯和挑廊等結構在內，而且具有上蓋、層高2.2米以上（包括2.2米）且結構結實的永久性房屋建筑，是按照房屋外墻、柱自勒腳往上的各層外圍水平的投影面積計算的。

1.2.房屋的預測面積

房屋預測面積主要是指在商品房屋的預售或合法銷售過程中，由房地產管理機構根據國家相關規(guī)定認定的，具有房屋測繪資格的房屋測繪機構，根據對房屋的實地調查，加上房屋的設計圖紙，按照國家規(guī)定的測繪規(guī)定，對尚未竣工的房屋面積進行的預先測量計算得出了初步面積。

1.3.房屋的實測面積

房屋的實測面積是指在商品房正式竣工并由相關的工程規(guī)劃單位審核合格后，房地產開發(fā)商依照國家相關法律規(guī)范，按照《房產測量規(guī)范》的相關規(guī)定，委托法定的房屋測繪機構，對竣工后的房屋進行實地勘探、實地繪圖和實際計算得出的實際面積。

2房屋測繪面積和規(guī)劃面積存在差異的原因

2.1技術原因

當前，我國房屋建筑市場上，各種測繪單位魚龍混雜，綜合實力參差不齊，房屋測繪的相關法律法規(guī)還不完善，使得資質較差的測繪單位在房屋測繪過程中使用不規(guī)范的測繪技術，沒有嚴格按照房地產測繪要求進行操作，并且使用的某些測繪儀器設備比較落后，使得房屋建筑的規(guī)劃面積和測繪面積存在較大差異 。同時，房屋測繪技術遠遠落后于我國建筑行業(yè)的發(fā)展速度，對于一些規(guī)模較大、結構比較復雜的房屋建筑，由于缺乏先進的測繪技術，嚴重影響房屋測繪質量。

2.2數據采集不全面

房屋測繪是一項專業(yè)性較強的系統工作，在測繪過程中需要采集大量的數據，但是一些建設單位為了盡快銷售，過度縮短房屋測繪時間，由于房屋測繪時間比較緊張，導致相關房屋建筑數據采集不全面，某些數據甚至還存在較大誤差，最終導致房屋規(guī)劃面積和測繪面積存在很大差異。

2.3設計變更

房屋建筑規(guī)劃主要是根據相關施工設計圖紙進行，但是由于房屋建筑規(guī)劃具有多樣化、復雜性的特點，容易受到其他因素的影響，發(fā)生房屋設計變更，一旦施工設計發(fā)生變化，必然會影響房屋建筑的規(guī)劃面積，使得房屋規(guī)劃設計面積不符合測繪面積。

3房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異分析

3.1預售許可證辦理階段

（1）面積測算規(guī)范和適用范圍不同

房屋建筑面積測算的設計規(guī)劃是房屋建筑工程預算造價、工程量計算的重要基礎，其按照《房屋建筑面積計算相關規(guī)范》進行房屋建筑面積審批計算。但是，房屋建筑測繪是根據《房產測量規(guī)范》和《房產面積測算規(guī)范》來計算房屋建筑面積 ，這兩個規(guī)范對于房屋建筑測繪面積的計算方法和規(guī)則有些差別，這也造成房屋規(guī)劃面積和測繪面積存在差異。

（2）測繪方法和主體不同

房產測繪單位主要是由專業(yè)測繪工作人員根據房屋規(guī)劃部門審批的施工設計圖紙，利用房產測繪軟件，形成房屋建筑的分戶、分層圖，出具完整的測繪報告和圖測數據。而規(guī)劃部門是根據設計單位的工作人員基于房屋建筑圖紙，采用計算機設計軟件，如二維三維 CAD 繪圖軟件，利用LINE 線，繪制房屋建筑封閉輪廓，根據房屋建筑中每層封閉面積的代數和，計算整個房屋建筑的總面積。房屋建筑規(guī)劃許可證上的面積只是一個大概性數據，不能出具專業(yè)的房屋測繪報告。由于房屋建筑測繪方法和主體的不同，使得房屋規(guī)劃面積和測繪面積出現不一致的問題。

3.2房產證辦理階段

在房產證辦理階段，房屋建筑的規(guī)劃面積測算是由專門的工程測量單位采用全站儀、GPS 等儀器在房屋建筑工程竣工驗收階段測量房屋建筑的各個角點得出的數據，用于核實房屋建筑是否符合施工設計要求，是否在規(guī)定的設計位置上進行施工建設，檢查規(guī)劃許可證的房屋測繪面積和實際規(guī)劃施工面積是否相等，并且出具專業(yè)的房屋建筑測量報告和規(guī)劃核實證明材料。而房產測繪是在房屋建筑竣工驗收階段完成綜合驗收后，房屋測繪部門利用皮尺、測距儀、全站儀等儀器設備，結合預測圖紙，對房屋建筑進行實地的面積測算，根據不同房型抽查幾幢，測量房屋的墻厚、外圍各段邊長、套內各邊的尺寸、陽臺尺寸和開封情況。

4提高測繪精確度，減少面積誤差的措施

4.1.加強國家對房屋面積測繪的法制化建設

國家應在現有的房屋面積測繪法律的基礎上，制訂和出臺關于房屋面積測繪的專門性法律法規(guī)，下達至各個省市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各個省市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)則根據各自房屋建設結構、類型和功能的實際情況，結合國家的專門性法律，制定出關于房屋面積測繪的地方性規(guī)范細則，給不同地方的不同房屋面積的測繪，提供相應的法律依據，減少不必要的法律糾紛。

4.2.盡量減少房屋規(guī)劃設計，迫不得已時要事先告知業(yè)主

房屋面積測繪中預測面積和實測面積出現誤差的最大原因在于，房屋開發(fā)商在對房屋面積進行預測后，在接下來的房屋建設中，因為某些因素，改變了房屋的規(guī)劃設計，使房屋的一部分功能以及房屋的公共面積發(fā)生改變，造成嚴重的誤差。為了避免這種現象的出現，房屋開發(fā)商在依法對房屋進行房屋面積預測后，應及時將房屋預測面積的真實數據、計算方法公諸于眾，使業(yè)主在充分了解房屋的構造、房屋的公共面積及房屋的產權面積的前提下，明白所要購買房屋的面積是怎樣計算的，杜絕欺騙業(yè)主、缺斤少兩現象的發(fā)生。房屋開發(fā)商在接下來的房屋建造過程中，如果因為某些不可抗拒的因素，需要更改房屋規(guī)劃設計時，一定要事先告知房屋業(yè)主，并將要更改后的房屋規(guī)劃進行公示，使房屋業(yè)主明確更改后房屋面積的增減狀況，以免事后造成不必要的糾紛。

結語

綜上所述，隨著房地產業(yè)的火爆，房屋面積測繪問題越來越受到廣大房屋業(yè)主的關注，不管是房屋面積的預測，還是房屋面積的實測，都要嚴格按照國家出臺的相關法律規(guī)定進行測繪，避免出現誤差。我們相信，隨著國家法律制度的不斷改進和完善，隨著房屋面積測繪單位管理強度和力度的不斷加大，以及房屋面積測繪工作人員綜合素質的不斷提升，不論是房屋面積測繪的精確度，還是房屋面積測繪的工作效率，總之，我國的房屋面積測繪工作一定會蒸蒸日上，再創(chuàng)輝煌。

參考文獻

[1]顧軍.房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析[J].中國房地產，2013，23：44-45.

[2]肖淑紅.關于房產測量中面積差異和糾紛的分析.測繪與空間信息.2012.

[3]黃志斌.房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析研究[J].江西建材，2014，21：231-232