陳竹韻

摘 要：中國政府為促使大中城市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健發(fā)展，2010年4月起相繼出臺針對家庭的住房套數(shù)的限購政策。部分消費者從自身利益最大化出發(fā)，假離婚這種具有典型時代特征的違法現(xiàn)象開始蔓延，杭州也不例外。該現(xiàn)象直到2014年第三季度起不少城市取消限購有所回落，但是伴隨著不動產(chǎn)登記和未來房產(chǎn)稅的實施，該現(xiàn)象還有可能卷土重來。在對杭州假離婚現(xiàn)象進行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，建議全國房地產(chǎn)市場管理以個人房產(chǎn)價值為計稅依據(jù)，借市場價格和稅收杠桿進一步發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機制，從根源上杜絕假離婚現(xiàn)象的發(fā)生。

關(guān)鍵詞：住房；限購令；假離婚；調(diào)查；建議

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）20019904

1 問題的提出

住房是當前最大的民生，自2010年4月房產(chǎn)限購令出臺后，住宅、土地市場仍呈旺勢，京、津、滬、深、杭等城市房價持續(xù)攀升。為堅決遏制部分城市房價過快上漲，房產(chǎn)投機過熱，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，2013年2月中國樓市調(diào)控的新“國五條”出臺，要求各地銀行分支機構(gòu)根據(jù)價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，完善現(xiàn)行住房限購措施，對各地政策措施執(zhí)行不到位、房價上漲過快的，要實施領(lǐng)導(dǎo)約談問責(zé)等。各地堅決執(zhí)行中央政策，北京貸款購買第二套房的家庭，首付款比例由原6成提高到7成，利率最低為基準利率的1.1倍；上海則實行二套房貸需7成首付，而貸款利率為基準利率的1.3倍；杭州市民二套房貸按6成首付和貸款基準利率1.1倍執(zhí)行，限購第三套房產(chǎn)。

據(jù)2013年4月10日《中國青年報》消息：新國五條后排隊離婚是全國普遍現(xiàn)象，越是房價高的大城市，越是明顯。假離婚可以減少三成首付，省利息幾十萬的傳言鋪天蓋地，部分需購買二套房的家庭，為減少二套房首付和利率提高導(dǎo)致的經(jīng)濟成本，鋌而走險以假離婚來達到規(guī)避政策的目的。原本為達成社會公平的政策性差異卻成為不少百姓投機“捷徑”，嚴重影響了房產(chǎn)調(diào)控政策的效果、稅費收入、金融風(fēng)險、家庭和睦及社會穩(wěn)定。

杭州作為長三角經(jīng)濟圈的核心城市和浙江省會，對甬臺溫等周邊地區(qū)具有很強的輻射作用，不論是本地富豪、民間資本還是外來大鱷都把杭州視作兵家必爭之地，杭州房價漲幅自2004年起一直穩(wěn)居全國前十，2010年新房均價超過北京和上海，躍居全國榜首，因此杭州房價歷來是國家房地產(chǎn)調(diào)控重點關(guān)注對象，案例極具代表性。因此，研究杭州市住房限購令引發(fā)的假離婚現(xiàn)象，對國家有效發(fā)揮房產(chǎn)政策調(diào)控機制，維持社會的和諧穩(wěn)定具有十分重要的意義。

2 文獻研究

“假離婚”，是指夫妻一方或者雙方本無離婚的真實意思是因受對方欺詐或夫妻雙方為規(guī)避國家政策、法律法規(guī)以達到某種目的而作出解除夫妻關(guān)系的民事法律行為。假離婚（false divorce）是具有中國特色的畸形時代產(chǎn)物，國外近五十年來未發(fā)現(xiàn)此類課題，2009年美國Chrissie Long（2009.11）曾發(fā)表外籍人士為取得美國居留權(quán)而假結(jié)婚的研究。國內(nèi)1949年新中國成立后三十年在史料上未發(fā)現(xiàn)該名詞，1980年代才以每年僅1-2篇刊登因逃避債務(wù)、分宅基地等原因產(chǎn)生的假離婚現(xiàn)象。1990年代隨著改革開放深入，為解決超生、婚外情、單位福利分房、三角債等問題，假離婚現(xiàn)象升溫，文獻研究量為平均每年8篇左右。1998年取消福利分房，21世紀初城市為建商品房而引發(fā)拆遷潮，為拆遷多分房而形成的假離婚成為時代課題。

我國2010年4月限購令下的假離婚，研究時間很短，文獻不多。2010年5月，《現(xiàn)代營銷·營銷學(xué)苑》雜志以《國內(nèi)出現(xiàn)假離婚規(guī)避房產(chǎn)新政現(xiàn)象》為題，在國內(nèi)首次披露該現(xiàn)象（作者匿名）。根據(jù)4年來的文獻資料，對限購令下的假離婚作了整理。

2.1 假離婚的現(xiàn)象披露

無忌（2010.6）披露了2010年4月房產(chǎn)限購令出臺后的假離婚潮，鹿原（2011，4）.為兒子多分房而與老伴假離婚，老來一場空的案例，章法（2012.1）為買房假離婚成真離婚的案例，匿名作者（2010.5）在《家庭》雜志刊登家長為兒子上學(xué)買“學(xué)區(qū)房”而假離婚的案例。

2.2 假離婚觀念的市場調(diào)查

匿名作者（2010.6）在《中國經(jīng)濟信息》、《環(huán)球》雜志開展關(guān)于限購令下假離婚的調(diào)查，內(nèi)容是如何看待限購令下假離婚的問題，是否可能會采取假離婚種手段等。調(diào)查結(jié)果顯示六成以上的民眾認為假離婚可以接受，只要為家庭節(jié)約支出，手段不是問題，假離婚的主要原因是房價太高，房產(chǎn)新政不完善，被逼無奈。

2.3 假離婚的不良影響

孫瑩（2010.8），風(fēng)揚（2011.5）從法律工作者的角度，分析假離婚因家庭財產(chǎn)分割不公形成的訴訟以及假離婚購房導(dǎo)致偷逃國家稅款觸犯刑法的案件。張贊明（2010.8）在發(fā)展個人房貸業(yè)務(wù)應(yīng)注意的問題中提及了假離婚給銀行貸款帶來的風(fēng)險。

2.4 假離婚的政策原因

安華（2010.9）提出，從制度層面分析導(dǎo)致假離婚的原因，政府應(yīng)盡可能減少對市場經(jīng)濟的干預(yù)，在廉租房、利率、稅收等方面制定一整套符合住房居住和投資功能的法律、政策。禹黃姣，吳倩欣（20142）提出政策漏洞是假離婚形成的主要原因，導(dǎo)致政策漏洞的原因主要有政策問題實質(zhì)不清晰，政策議程設(shè)置不科學(xué)，政策方案規(guī)劃不合理，政策決策不民主等。李綿（20144）建議從宣傳教育和政策兩個層面著手，采取措施應(yīng)對。

以上研究的調(diào)查較表面化，涉及大眾群體對假離婚的態(tài)度和一些客觀原因，不能從根本上對限購令的政策不合理性，對于西方發(fā)達國家房產(chǎn)政策的采納建議也只是照搬照抄，如何運用市場看不見的手這一自動調(diào)節(jié)機制從源頭上杜絕違法現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3 杭州住房限購令下假離婚現(xiàn)狀

3.1 假離婚現(xiàn)象是否存在

各地“限購令”出臺之后，我國離婚率陡然上升。2013年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2013年全國依法辦理離婚手續(xù)的共有350.0萬對，比上年增長12.8%。與此形成對比，2013年登記結(jié)婚的人數(shù)僅為離婚總量的3倍，即只有1300萬對。也就是說，每當有3對新人登記結(jié)婚，就會有1對舊人宣布離婚。究其原因，雖說現(xiàn)代人婚姻觀念有別于以往，但無法排除“限購令”等一些公共政策催化了婚姻狀態(tài)。筆者為調(diào)查限購令執(zhí)行一年的假離婚情況，于2014年4月以家庭已有一套房，需要購房改善生活質(zhì)量，但無法承擔六成首付款的購房人身份，分別與二手房銷售機構(gòu)以及新房售樓處各五家的售房業(yè)務(wù)員摸底是否存在假離婚之類的異常解決方案和操作可行度。調(diào)查表明，對于為取得貸款優(yōu)惠或購二套以上房產(chǎn)而假離婚的現(xiàn)象，所有售房業(yè)務(wù)員均默認該事實普遍存在，每年的5-10月發(fā)生頻率較高，年齡普遍在35-45歲，因法院離婚時間久、程序煩、費用高，假離婚通常采用民政局協(xié)議離婚，商業(yè)貸款審查較松，公積金貸款審查嚴格可操作性不強。35歲上下夫妻的假離婚主要動機是為學(xué)區(qū)房，40歲左右的假離婚，七成是為改善居住條件，三成是抄底投資。

3.2 夫妻假離婚反目個案

因假離婚涉及當事人隱私，除因利益糾紛鬧上法庭外，一般外人很難定性。深圳、南京、蘇州、鄭州、上海等大城市都出現(xiàn)了公開報導(dǎo)的假離婚起訴案例。杭州的各大報紙2010年開始每年至少有一例假離婚而假戲真做的起訴案例公布。據(jù)杭州《都市快報》報導(dǎo)：某夫妻準備在杭州城東一個小區(qū)買套房，兩人還一起去付了5萬元定金。沒想到，由于男方已有兩次購房記錄，限購不能買第三套房。夫妻商量決定假離婚，把屬于夫妻共有的房子過戶給男方，讓無房和貸款記錄的女方去貸款買房，并于12月辦妥了協(xié)議離婚，到民政部門領(lǐng)了離婚證書。辦妥離婚手續(xù)第二天，男方馬上給女方賬戶匯了20萬的購房款。兩人法律上離婚后還在一起生活、走親訪友和外出游玩。離婚協(xié)議中約定男方給女方30萬元實際上是購房款的一部分，都陸續(xù)付給了女方。假離婚前兩人共同經(jīng)營一間服裝店，這是他們唯一的收入來源。假離婚后仍然共同打理，幾個月后男方找到了新的工作，女方覺得要自己一個人經(jīng)營服裝店壓力太大，兩人有了財產(chǎn)糾紛，要求重新分割財產(chǎn)。法院審理認為：只要是在婚姻登記處辦理了離婚手續(xù)，從法律上就是結(jié)束了雙方的夫妻關(guān)系，簽訂的離婚協(xié)議書也合法有效，不管當時是不是帶有目的的倉促離婚。即使假離婚情況屬實，男女雙方也應(yīng)在離婚時預(yù)料到可能發(fā)生的后果，要為自己的行為承擔相應(yīng)的法律風(fēng)險，必須履行離婚協(xié)議書的協(xié)定。

2013年6月，南京市棲霞區(qū)曾發(fā)生為買房妻子提出假離婚，假戲真做后前夫割喉殺前妻的極端案例。由此可見，假離婚后可能對當事人形成不良后果，一旦其中一方拒絕復(fù)婚會使矛盾激化，形成社會不安定隱患。

3.3 社會對該現(xiàn)象所持態(tài)度

2014年6月國家統(tǒng)計局公布了以2010年房價為基數(shù)的定基數(shù)據(jù)，從環(huán)比數(shù)據(jù)上看，6月下跌的城市達到了55個，顯示房價下滑的趨勢正在逐步蔓延。溫州、寧波和杭州3個城市的房價指數(shù)低于100%，房價已經(jīng)低于4年前。為了解杭州市民對誠信、假離婚現(xiàn)象、住房政策等問題的觀點，課題組于2014年7月在杭州二手房中介及新樓盤售樓處各5家，武林商圈、湖濱商圈及錢江新城路人隨機發(fā)放，涵蓋上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、余杭、蕭山等8個區(qū)，發(fā)放問卷300份，收回有效問卷283份。調(diào)查發(fā)現(xiàn)98.3%的被調(diào)查者認為誠信對社會進步很重要，年齡層25-35以下年輕人在當?shù)赜幸惶追空急仍?7.8%，年齡層35-45以下的市民在當?shù)赜幸惶追空急仍?3.4%。被調(diào)查者中如條件許可，有意向購買二套房的占比在756%，購買理由排名前三的依次是改善居住條件、投資保值、小孩讀書。對為取得三套房或優(yōu)惠的住房貸款而假離婚，67.4%的人表示也許可以，看具體情況或夫妻互相信任，可以省下大筆開支，23.5%的人表示有風(fēng)險，可能弄假成真，9.1%的人堅決反對，會真離婚。被調(diào)查者認為社會上假離婚形成的主要原因排名前三位的是：政策所迫、相關(guān)機構(gòu)監(jiān)管不當、缺乏法制觀念。認為為假離婚操作可行的主要責(zé)任，調(diào)查結(jié)果依次是：住房開發(fā)商及中介機構(gòu)、銀行、個人、政府、社會環(huán)境。在限購政策對于短期內(nèi)抑制房價有效性方面，56.7%的調(diào)查對象認為較有效。

4 住房限購令下假離婚的主要原因

假離婚者追求不正當利益，給家庭帶來潛在隱患，有損我國正常的婚姻制度，是對法律尊嚴的踐踏，產(chǎn)生了消極的社會影響，下面歸納其主要原因。

4.1 家庭巨額利益驅(qū)使是主要動機

受優(yōu)質(zhì)教育資源嚴重分配不均和孩子只能就近入學(xué)的客觀限制，也有個別夫妻為改善居住條件或投資，受巨額利益驅(qū)使變相規(guī)避新國五條限制，沈陽市曾出現(xiàn)極端個案鉆政策空子頻繁離婚復(fù)婚7次。舉例說明假離婚的非法利益如下：離婚后的家庭將不受二套房六成首付和貸款利率上浮10%的約束，無房一方可以享受首套住房的貸款優(yōu)惠，即首付30%。以普通市區(qū)一套180萬元的小戶型住房為例，首付款相差54萬，對家庭來說是筆巨款；首套房貸款基準或優(yōu)惠利率上享受長久利益；離婚后個人首套房小于90方的契稅為1%，而二套房就要按3%，相差3.6萬元的稅款。此外，如原有住房出售，個人名下為一套且滿五年，可以免20%的個人所得稅。

4.2 個人誠信觀念缺失是根本

市場經(jīng)濟易誘發(fā)人本能趨利，實用主義取代了理想主義，物質(zhì)價值取代了精神價值，調(diào)查結(jié)果也證實半數(shù)以上市民不排斥假離婚。經(jīng)濟運行規(guī)則泛化到社會生活各領(lǐng)域，人際交往、社會關(guān)系被更多地以物質(zhì)利益衡量，誘惑人們想方設(shè)法地謀取財富，對不守信行為司空見慣甚至麻木不仁，使誠信失去道德與社會約束，甚至最神圣的婚姻也不例外。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民對假離婚形成的原因和責(zé)任更多地追究于外部責(zé)任而非個人道德因素。

4.3 開發(fā)商和二手中介推波助瀾

2014年2月“新國五條”發(fā)布一周年后，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》報告中公布數(shù)據(jù)稱，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%。在此情況下，杭州樓市打響全國降價第一槍，樓盤降價最多達6000元/平方米。2014年9月26日，杭州商品房庫存首次突破14萬套大關(guān)，創(chuàng)歷史新高，11月25日沖破15萬套，再創(chuàng)歷史高點。開發(fā)商和二手中介面臨前所未有的生存壓力，為了完成銷售指標給購房者出謀劃策規(guī)避限購政策。

4.4 離婚手續(xù)簡便提供機會

婚姻自主權(quán)是最基本的人權(quán)，法院離婚手續(xù)復(fù)雜，民政局協(xié)議離婚卻異常簡便。當事人利用協(xié)議離婚時雙方親自到一方戶口所在地的婚姻登記機關(guān)申請離婚登記，只要出具戶口證明、居民身份證、介紹信、離婚協(xié)議書、結(jié)婚證，交證件照，填寫離婚申請書，通過審查后就可辦理離婚手續(xù)，費用包括照片洗印只要幾十元，成本相當?shù)汀?/p>

4.5 商業(yè)貸款審查不嚴形成助力

杭州市及省直機關(guān)公積金貸款在對于防范假離婚形成的風(fēng)險防范得力，貸前審查較嚴格，對于離婚后一般3-6個月才能貸款，貸后檢查也相當?shù)昧?，提高了假離婚貸款買房的門檻。商業(yè)銀行主要是以利潤為中心的企業(yè)，個人信貸部和公司信貸部往往屬于不同部門，個人信貸部的主要以按揭業(yè)務(wù)為主，不論是部門還是信貸員都有考核業(yè)績指標。就安全性而言，個人住房抵押貸款比汽車、消費等貸款相對來說安全性較高，而且商業(yè)銀行對假離婚貸款審查沒有專門的文件。房產(chǎn)市場的不景氣也意味著貸款業(yè)務(wù)量不足，為此信貸員權(quán)衡利弊也網(wǎng)開一面，貸前貸后檢查流于形式。

5 住房相關(guān)的假離婚反思

不可否認，限購政策確實使離婚單身比已婚能獲取更多利益，婚姻自主權(quán)是不可限制的人權(quán)。假離婚背后其實是對學(xué)區(qū)、居住、投資等社會資源分配不公的變相訴求，這與改革開放初期的票證、彩電冰箱、外匯黑市交易有著一定的相似性，增加政府及有關(guān)部門監(jiān)管成本的同時，也為市民鉆法規(guī)空子提供機會，會必將隨著時代的發(fā)展而揚棄。2014年6月28日呼和浩特成為全國首個取消限購城市，各地相繼跟進。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布2014年7月29日零時起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；8月29日零時起，購買杭州主城區(qū)140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情況查詢記錄，商業(yè)銀行只要貸款結(jié)清名下無房就視為首套房。這意味著杭州樓市限購政策進一步放開，限購政策徹底成為歷史。截至發(fā)稿為止，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞仍限購。

2015年3月1日起，中央有二個重要政策民眾改善住房條件來說，是重大利好：一個是不動產(chǎn)登記制度和全國數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)；另一個是央行自2014年11月22日宣布28個月來首度降息后，時隔三個月再次降息，存貸款基準利率同步下調(diào)，均為25個基點，金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。對于房地產(chǎn)稅的實施時間及實施細則，多方說法不一，總的趨勢是政府將簡并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，對投機性住房實行高度超額累進稅率。如未來的房產(chǎn)稅率高低如試點城市或傳聞類似，跟家庭房子套數(shù)相關(guān)，有可能導(dǎo)致假離婚再次出現(xiàn)。

鑒于當前城市中心的入學(xué)、交通、工作、收入、環(huán)保等壓力太大，而市區(qū)和市郊的單位面積房價又有較大落差，對于以家庭套數(shù)或人均居住面積為指標來確定超額累進稅率無助于解決城市擁堵超負荷的問題，且未能體現(xiàn)大中小城市、郊區(qū)與市區(qū)的區(qū)別，更很難用統(tǒng)一標準向在不同地區(qū)買房的人征收。課題組建議在住房普遍供大于求的實情下，向市場經(jīng)濟發(fā)達的美、加、澳等西方國家吸取寶貴經(jīng)驗，如同市場經(jīng)濟時代不限制個人購買彩電、冰箱、糧食、飲用水，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機能，保障個人的財產(chǎn)權(quán)。即建議弱化購買環(huán)節(jié)的稅費，增加持有環(huán)節(jié)的稅費，持有環(huán)節(jié)的稅費不純粹以單個家庭為單位，也不以面積為單位，而是在戶口所在地家庭或個人名下所持房子市場當年評估價總和除以戶口數(shù)為衡量尺度，向產(chǎn)權(quán)人實施超額累進稅率，未成年子女的稅費由父母或監(jiān)護人承擔；對于個人在戶口所在地外的異地持有房產(chǎn)，如最近繳納社保滿一年則可以視同本地，如不滿足該條件從高計征。房產(chǎn)稅率根據(jù)當?shù)卣磕甑呢斦_支進行調(diào)節(jié)，房屋的市場價也每年評估一次，符合條件的低收入家庭可以適當退稅，更能公平、高效地保障個人的居住權(quán)而非家庭的居住權(quán)，也從根本上杜絕了與房產(chǎn)相關(guān)的假離婚現(xiàn)象產(chǎn)生。為保障社會弱勢群體權(quán)益，政府對低收入人群應(yīng)加強公租房的管理和調(diào)節(jié)，對老年人則可以試行房產(chǎn)倒按揭直到老人去世，有效促進市場流通。

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