韓 雙（大連城市建設(shè)專(zhuān)家設(shè)計(jì)院有限公司,遼寧 大連 116000）

城市中心的高檔住宅區(qū)
——是留還是棄

韓 雙
（大連城市建設(shè)專(zhuān)家設(shè)計(jì)院有限公司,遼寧 大連 116000）

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的解體，原社會(huì)低水平的空間高度均質(zhì)現(xiàn)象受到很大沖擊，城市內(nèi)部出現(xiàn)了不同階層，導(dǎo)致空間多元化的出現(xiàn)。另外，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的不斷崛起和成熟，伴隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，高檔住宅區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)城市空間和社會(huì)的影響越來(lái)越深刻。開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)分追逐和國(guó)家制定政策的相對(duì)滯后使得在城市中心區(qū)域也不斷出現(xiàn)了高檔住宅小區(qū)，從而導(dǎo)致了城市中心區(qū)域居住空間分異、社會(huì)空間極化及城市空間破碎化的出現(xiàn)[1]。城市中心區(qū)域是否需要這些所謂的高檔住宅區(qū)？它是福音還是禍水？我想這些都是我們現(xiàn)代城市居住者必須考慮的問(wèn)題。

城市中心；高檔住宅區(qū)；鼓勵(lì)；摒棄

1 發(fā)展高檔住宅區(qū)是大都市建設(shè)的需要

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的解體，原社會(huì)低水平的空間高度均質(zhì)現(xiàn)象受到很大沖擊，城市內(nèi)部出現(xiàn)了不同階層，導(dǎo)致的空間多元化的出現(xiàn)。另外，隨著中國(guó)加入 WTO ,中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)將全面與國(guó)際接軌，中國(guó)的一些大都市在這樣的一些契機(jī)下不得不加快城市建設(shè)的步伐。

拿北京為例，據(jù)了解 1991 年以來(lái) ,北京批準(zhǔn)立項(xiàng)或要求建設(shè)的高檔寫(xiě)字樓、 公寓、 商廈等達(dá) 2000 多萬(wàn)平方米 ,已容納了上萬(wàn)家三資企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,世界排名前 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司中有超過(guò) 150 家來(lái)京投資 ,有 10 多家外國(guó)銀行在京設(shè)立經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員 14 萬(wàn)人[2]。為了向大量涌進(jìn)的國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人才及高級(jí)商務(wù)人員提供良好的生活居住環(huán)境，建設(shè)與其相適應(yīng)的高檔住宅區(qū)也顯得必要和緊迫。這些高檔住宅區(qū)大部分建在了城市的郊外，但仍有部分高檔住宅區(qū)建在了城市中心地帶。

2 城市中心高檔住宅區(qū)發(fā)展的必然趨勢(shì)

近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的不斷崛起和成熟，高檔住宅尤其已經(jīng)成為高收入階層的住房模式。現(xiàn)在有些地產(chǎn)商在利益的驅(qū)使下，以滿足高薪階層的生活條件為借口，不斷的在中心地段開(kāi)發(fā)密度較大的高檔住宅區(qū)，這些住宅區(qū)往往依附于中心商業(yè)區(qū)的周邊，商住混雜，人口密度大、交通壓力大[3]。而一些高薪階層也是爭(zhēng)相在中心地段購(gòu)置房產(chǎn)，這也助推了中心地段高檔住宅區(qū)的出現(xiàn)和繁衍，中心區(qū)域的高檔住宅小區(qū)在很多大都市已然是供不應(yīng)求，這使得地產(chǎn)商更加肆無(wú)忌憚的進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，加之國(guó)家又不能馬上對(duì)這些現(xiàn)象出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，使得城市中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)的發(fā)展已經(jīng)成為了一種必然的趨勢(shì)。

3 中心區(qū)高檔住宅區(qū)所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題

城市中心區(qū)域出現(xiàn)高檔住宅區(qū)帶來(lái)的首要問(wèn)題就是交通問(wèn)題，由于高檔住宅區(qū)內(nèi)的每家住戶(hù)有平均車(chē)輛1—2輛甚至更多，使得本來(lái)就過(guò)于擁堵的中心區(qū)域更加嚴(yán)峻。城市中心區(qū)域出現(xiàn)的交通問(wèn)題會(huì)起到連鎖反映，使得中心區(qū)域更加混亂不堪。其次，所謂的高檔住宅區(qū)，應(yīng)是宜居社區(qū)，是指經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)、 文化、 環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠滿足居民物質(zhì)和精神生活需求的社區(qū)。中心區(qū)域本來(lái)就用地狹小、環(huán)境緊張，雖然交通、購(gòu)物更加便捷，但是已然違背了宜居社區(qū)的初衷，雖然高檔社區(qū)能通過(guò)設(shè)計(jì)等手段完成所謂的“高檔”，但是用地等條件的局限性，加之城市中心交通擁堵、噪音較大，使得中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)大打折扣。

4 中心區(qū)建設(shè)高檔住宅區(qū)的利與弊——是留還是棄

4.1 有利方面

（1）通過(guò)高檔住宅的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)中心區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由于大批高科技人才、 企業(yè)老板等搬到了高檔住宅區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)和交往，給區(qū)域內(nèi)帶來(lái)了更多的經(jīng)濟(jì)收入和致富信息 ,提高了區(qū)域內(nèi)的整體文化素質(zhì)和教育水平[4]；（2）豐富了城市中心區(qū)域的風(fēng)景，高檔住宅區(qū)的建筑造型美觀多樣、新穎別致，給喧鬧的中心區(qū)域帶來(lái)了別樣的風(fēng)光和些許的安寧。

4.2 不利方面

（1）占用土地多 ,對(duì)于中國(guó)人多地少的國(guó)情不相符，加劇城市中心區(qū)域用地緊張情況；（2）高檔住宅區(qū)侵占公共活動(dòng)空間 ,一般高檔住宅區(qū)的選址均選擇在交通方便、風(fēng)景宜人的河湖水畔 ,這些都是建設(shè)公共休閑度假的理想場(chǎng)所 ,如果將這部分用地大量占用劃為私人領(lǐng)地，勢(shì)必減少城市中心公共休憩空間；（3）高檔住宅區(qū)的大量建設(shè)突破了城市的規(guī)劃建設(shè)規(guī)模 ,如不加以控制將給城市的水源供應(yīng)、 道路交通等市政設(shè)施帶來(lái)很大壓力 ,難以與城市的環(huán)境容量和資源條件相適應(yīng)。

4.3 是留還是棄

城市中心區(qū)域建設(shè)高檔住宅區(qū)既有有利的一方面，同時(shí)其弊端也很顯著。那么，我們究竟是鼓勵(lì)發(fā)展城市中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)還是徹底摒棄呢？這個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題值得我們這些城市或建筑設(shè)計(jì)者和相關(guān)管理部分給予相當(dāng)?shù)年P(guān)注。通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，摒棄城市中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)對(duì)城市乃至整個(gè)社會(huì)的發(fā)展更為有利。

首先，中國(guó)大部分的現(xiàn)代都市已然處于超負(fù)荷的承載狀態(tài)，高密度的城市中心區(qū)域更是凸顯嚴(yán)重，作為高收入的階層率先走向郊區(qū)，減輕城市的負(fù)擔(dān)，中心區(qū)域只留有商業(yè)區(qū)域，不含居住功能，由這些階層牽頭，能更好的帶動(dòng)所有的市民搬到城市周邊的郊區(qū)。其次，在城市中心區(qū)域內(nèi)建設(shè)高檔住宅區(qū)，這無(wú)疑給城市的交通帶來(lái)了莫大的困難。當(dāng)前，我們城市的環(huán)境已經(jīng)惡化到了非常嚴(yán)重的程度，為長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮我們也應(yīng)疏散城市中心區(qū)域的建筑及人群，為我們的城市減少負(fù)擔(dān)。

5 小結(jié)

通過(guò)分析研究我們了解到，城市中心區(qū)域建設(shè)高檔住宅區(qū)已經(jīng)是現(xiàn)在好多大都市不可避免的趨勢(shì)?，F(xiàn)代建筑或者城市規(guī)劃都講求可持續(xù)的發(fā)展理念，高檔住宅區(qū)也不例外。我相信，只要我們做好研究，找到問(wèn)題的根源，那么這個(gè)城市中不可避免的空間區(qū)域也將在將來(lái)做到持續(xù)的發(fā)展和穩(wěn)固，這樣我們的人居環(huán)境才能得到充分的保障，生活才將更加美好。

[1]董成,吳健,劉澤峰等.生態(tài)型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理初探[J].上海環(huán)境科學(xué),2008,27(05):227-230.

[2]朱志強(qiáng).對(duì)北京市郊區(qū)建設(shè)高檔住宅區(qū)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)和思考[J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2002,18(03):31-33.

[3]胡永舉,欒釗.城市中心住宅區(qū)建設(shè)交通影響實(shí)例分析[J].交通運(yùn)輸工程與信息學(xué)報(bào),2010,08(01):1-6,13.

[4]肖述蓉.現(xiàn)代化住宅區(qū)設(shè)計(jì)構(gòu)想[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2011(02):91.

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.21.257