龔小鋒

早在4月上旬，佳兆業(yè)掌門人郭英成重掌佳兆業(yè)后，曾對內(nèi)宣布全國三周內(nèi)恢復(fù)所有項(xiàng)目，后因債務(wù)復(fù)雜此言并未成行。最近，郭英成已數(shù)次回到深圳，發(fā)表內(nèi)部講話。他說了兩句對不起，一是對不起員工，二是對不起員工家屬。內(nèi)部一片感慨，之后郭又再度返回香港。

在沒有相關(guān)新融資方案公布前，外界依舊一致認(rèn)為，復(fù)活這家企業(yè)的關(guān)鍵是依靠項(xiàng)目銷售回款帶動(dòng)財(cái)務(wù)流動(dòng)性。隨著佳兆業(yè)多數(shù)地區(qū)的項(xiàng)目解鎖，尤其是滬廣兩地項(xiàng)目即將啟動(dòng)銷售，這給公司帶來了具備標(biāo)志意義的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但同時(shí)，大本營深圳的項(xiàng)目仍未啟動(dòng)，境外債權(quán)人的談判還在繼續(xù)，年報(bào)依然遙遙無期。其復(fù)活進(jìn)入了關(guān)鍵的攻堅(jiān)階段。

滬廣項(xiàng)目解鎖

“不知是什么心情，我說不清楚。十個(gè)多月，所有的紛紛擾擾今天已全部塵埃落定。感謝老郭，感謝這一路不離不棄一同堅(jiān)守的戰(zhàn)友，感謝幫助我們的人，感謝所有的人！我宣布，佳兆業(yè)地產(chǎn)（上海）有限公司已正?；?，新的征程開始了?！边@是9月30日上午，佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁、上海公司總經(jīng)理王洪偉發(fā)的一則頗有感慨的朋友圈消息。其中甘苦，似乎只有入局者自知。

“上海公司整體已恢復(fù)正常。還差最后一點(diǎn)手續(xù)沒辦完，但項(xiàng)目均已進(jìn)入正常運(yùn)作狀態(tài)了?！?0月12日，佳兆業(yè)集團(tuán)公共關(guān)系管理部總經(jīng)理李小剛告訴記者。

據(jù)了解，佳兆業(yè)上海公司已和中國銀行簽訂了債務(wù)重組協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為佳兆業(yè)八號項(xiàng)目提供按揭業(yè)務(wù)，給予充足貸款額度、更高的利率優(yōu)惠，并會(huì)加快放款速度。而此前，沒有銀行愿意為佳兆業(yè)八號的購房者提供按揭貸款。

目前，佳兆業(yè)在上海有四個(gè)項(xiàng)目，佳兆業(yè)城市廣場與佳兆業(yè)八號為在售項(xiàng)目，佳兆業(yè)上海浦東金融中心項(xiàng)目還在報(bào)建階段，以及一宗位于上海青浦區(qū)的尚未開發(fā)土地。

其中，上海佳兆業(yè)城市廣場項(xiàng)目已全面復(fù)工，一期住宅已封頂，三期的樣板房已于10月4日開放，營銷中心也開始接待客戶。上海佳兆業(yè)城市廣場三期，總建筑面積約8.71萬平方米，按照該項(xiàng)目前期售價(jià)1.5萬元/平方米保守計(jì)算，三期總貨值約為13億元。

上海佳兆業(yè)八號的別墅已完成了第一批交付，公寓也將于近期交付。繼上海之后，佳兆業(yè)廣州項(xiàng)目也即將“解封”。也已與相關(guān)債權(quán)人簽署和解協(xié)議，目前佳兆業(yè)廣州城市廣場項(xiàng)目已具備解封條件，預(yù)計(jì)將在近期解封重啟銷售。

一名熟悉佳兆業(yè)的金融人士表示，上海和廣州作為核心城市，項(xiàng)目解鎖具有很重要的意義。不過，還要等財(cái)務(wù)重組成功，才表明佳兆業(yè)危機(jī)真正解除。截至記者發(fā)稿日，佳兆業(yè)在重慶、綏中、遼寧、長沙、成都、蘇南、佛山、惠州、杭州等地項(xiàng)目陸續(xù)解封，部分項(xiàng)目已經(jīng)開始進(jìn)入正常銷售階段。

大本營深圳尚未“破冰”

不過，在佳兆業(yè)的“大本營”深圳，多個(gè)項(xiàng)目依然被鎖。

目前，深圳規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站信息顯示，包括佳兆業(yè)城市廣場、悅峰花園、前海廣場、假日廣場等四大主力項(xiàng)目在內(nèi)，仍然有1251套房源處于“司法查封”的狀態(tài)，813套房源處于“管理局鎖定”的狀態(tài)。

據(jù)媒體走訪佳兆業(yè)深圳主力項(xiàng)目—佳兆業(yè)城市廣場得知，目前該項(xiàng)目一期第一批業(yè)主均已入住，一期第二批業(yè)主也已于9月23日起開始入住，原本未取得預(yù)售證的三期3、4號樓處于施工階段。

佳兆業(yè)極其重視深圳，不僅僅是因?yàn)樯钲谧鳛榇蟊緺I，恢復(fù)正常將更具“復(fù)活”意義，而且房價(jià)已經(jīng)暴漲的深圳重啟銷售，能夠快速回籠資金，為佳兆業(yè)后續(xù)債務(wù)償還提供保障。

這些項(xiàng)目是佳兆業(yè)債權(quán)人口中的“肥肉”和“可以變現(xiàn)的資產(chǎn)”，也是此前負(fù)責(zé)佳兆業(yè)債務(wù)重組的譚禮寧眼里的“高質(zhì)量資產(chǎn)”。在深圳的大鵬假日廣場、悅峰花園、佳兆業(yè)中央廣場、山海美域花園等幾大項(xiàng)目被鎖定或查封的貨值在去年12月時(shí)已超過50億元，深圳樓市暴漲之后，這部分產(chǎn)品的貨值至少漲了20%。

事實(shí)表明，佳兆業(yè)此前的估計(jì)過于樂觀。佳兆業(yè)高級顧問譚禮寧（原佳兆業(yè)執(zhí)董兼副主席）曾表示，佳兆業(yè)深圳三大項(xiàng)目將于8月底恢復(fù)銷售。

“我們已經(jīng)盡量和債權(quán)人在談，會(huì)達(dá)成盡快和解?！崩钚傉f。譚禮寧近日對外稱，公司與其最大在岸債券持有人中國銀行就貸款重組簽署了框架協(xié)議，預(yù)計(jì)深圳項(xiàng)目將在年底前恢復(fù)銷售。

根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)3月13日公布的相關(guān)債權(quán)人信息顯示，此前恢復(fù)銷售的佳兆業(yè)武漢、惠州等城市項(xiàng)目的債權(quán)人相對單一，談判相對簡單。而佳兆業(yè)深圳項(xiàng)目涉及的債權(quán)人有中信銀行、中城信托、華鑫國際信托、華寶信托、廈門國際信托等數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)，貸款金額近百億元。

不過，深圳項(xiàng)目的解鎖也許只是遲早的事。8月底，郭英成曾與融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在香港餐敘，陪同者有佳兆業(yè)總裁鄭毅等人。郭、孫二人對佳兆業(yè)深圳、廣州項(xiàng)目合作仍抱有樂觀態(tài)度。孫宏斌就直言，“佳兆業(yè)上海的項(xiàng)目，我們不覺得很好。但佳兆業(yè)的債務(wù)重組會(huì)比較容易，我相信銀行、債務(wù)這塊都能很好地解決?！?p>

臨門一腳

相比內(nèi)地項(xiàng)目的解鎖，佳兆業(yè)最艱難的“臨門一腳”可能是如何達(dá)成與境外債權(quán)人的和解，以及2014年年報(bào)的發(fā)布。根據(jù)此前披露的信息顯示，截至2014年末，佳兆業(yè)債務(wù)計(jì)息總額為650.09億元。其中境內(nèi)計(jì)息債務(wù)總計(jì)479.71億元，境外計(jì)息債務(wù)總計(jì)170.38億元。

佳兆業(yè)和境外債權(quán)人的談判還在持續(xù)當(dāng)中。此前，9月9日，其已與代表一組境外債務(wù)持有人的顧問進(jìn)行會(huì)面，并與之商討建議境外債務(wù)重組計(jì)劃的主要條款。9月10日，其稱正繼續(xù)與可換股債券及現(xiàn)有高息票據(jù)的持有人進(jìn)行商討。

10月2日，內(nèi)地尚處于國慶長假的第二天，佳兆業(yè)就在港交所發(fā)布公告，宣稱公司繼續(xù)與可換股債券及現(xiàn)有高息票據(jù)的持有人進(jìn)行商討，致力就公司境外債務(wù)達(dá)成一致同意的重組。

“目前關(guān)于境外談判的只有公告上的這些內(nèi)容，有新的進(jìn)展我們會(huì)馬上發(fā)公告的，沒有多余可以說的內(nèi)容了?！崩钚偙硎尽?/p>

業(yè)界普遍認(rèn)為，佳兆業(yè)的年報(bào)，將最終真正揭示佳兆業(yè)的債務(wù)情況，年報(bào)難產(chǎn)這一棘手問題仍然橫亙在佳兆業(yè)面前。根據(jù)港交所規(guī)定，上市公司可以推遲披露年報(bào)，但時(shí)限為一個(gè)月。按照規(guī)定，佳兆業(yè)應(yīng)在3月31日之前發(fā)布2014年年度業(yè)績報(bào)告，但如今卻遲遲未公布。

為盡快推出財(cái)報(bào)，佳兆業(yè)也加足“馬力”。10月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，將繼續(xù)延發(fā)2014年年報(bào)和2015年中報(bào)。公告表示，“為調(diào)查和處理業(yè)績審核問題，佳兆業(yè)已成立由獨(dú)立非執(zhí)行董事張儀昭及饒永組成的獨(dú)立委員會(huì)。佳兆業(yè)將會(huì)適時(shí)對集團(tuán)業(yè)績進(jìn)行公告?！?/p>

近日，作為國際四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的審計(jì)機(jī)構(gòu)普華永道明確要求，佳兆業(yè)處理好六大問題才能進(jìn)一步對年報(bào)進(jìn)行審核。暢捷通首席會(huì)計(jì)專家馬靖昊就指出，作為佳兆業(yè)的常年審計(jì)事務(wù)所，佳兆業(yè)財(cái)報(bào)如此不干凈，普華永道可能難辭其咎，因此這次在審計(jì)意見中直接指出問題所在，把“皮球”踢還給了佳兆業(yè)的管理層。