曾慧娟

受產(chǎn)品同質(zhì)化、實際需求下滑影響，傳統(tǒng)的休閑度假類旅游地產(chǎn)銷售正進入困境。動輒上百億元的投資額，加上旅游地產(chǎn)較長的投資回報期，如何讓旅游營運與地產(chǎn)銷售之間協(xié)同發(fā)展，讓“不動產(chǎn)動起來”是很多房企都在思考的問題。未來，旅游地產(chǎn)跨界的“玩主”將更加神奇，智慧旅游、智慧社區(qū)都將形成。利用一些新的金融融資工具提升開發(fā)項目的回報率，這已成為行業(yè)的新趨勢。

傳統(tǒng)模式走到盡頭

有人熱鬧上場，必然有人黯然退場。遠者如去年被媒體披露的疑因資金鏈斷裂爛尾的廣東清遠旅游地產(chǎn)項目御金街、青島“西海岸第一豪宅”之稱的紫檀山項目陷入停工狀態(tài)、遼寧東戴河新區(qū)入住率僅10%多個項目爛尾變成鬼城。近者如今年初被披露的浙江舟山旅游地產(chǎn)爛尾樓。而沉睡十余年的京郊著名旅游地產(chǎn)爛尾工程、曾被媒體稱為“中國五大鬼城之一”的沃德蘭樂園“遺址”，則于今年6月26日正式對外營業(yè)，不過已變身成為八達嶺奧特萊斯，算是徹底同旅游地產(chǎn)告別了。

對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“前期，不少開發(fā)企業(yè)認為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。我覺得，旅游地產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn)，由旅游來主導(dǎo)，地產(chǎn)為載體，要考慮到能夠為旅游提供各個方面的軟件服務(wù)?！睋?jù)專家分析，未來旅游地產(chǎn)的盈利模式，或?qū)⒂梢淮涡越ǔ射N售，轉(zhuǎn)向以長期經(jīng)營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大，且項目回報周期延長，將會對開發(fā)商造成更大的資金壓力。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)工商管理學(xué)院旅游管理系主任、北京旅游學(xué)會副秘書長蔡紅分析認為，旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)需要前瞻性，需要有整體規(guī)劃的開發(fā)思路。改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該在精準分析目標消費市場的基礎(chǔ)上，集稀缺的自然資源、厚重的人文底蘊、完善的公共服務(wù)體系、優(yōu)秀的經(jīng)營管理團隊、精細化的管理手段于一體，再加上完善的旅游配套以及科學(xué)的管理，方能獲得成功。

對于現(xiàn)在房企熱衷開發(fā)的度假產(chǎn)品，朱中一說：“個人建議打造服務(wù)條件和環(huán)境，并開發(fā)創(chuàng)意性活動和事件，吸引外地資源前來辦會以及休閑旅游，形成規(guī)模效應(yīng)。當有一定知名度和美譽度后，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施完善再考慮辦展。項目核心就是始終把握環(huán)境和文化兩張牌，把服務(wù)打出去”。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于度假地產(chǎn)不能像第一居所那樣受到業(yè)主貼身照看，所以更需要過硬的后續(xù)管理服務(wù)。

未來生態(tài)體系

事實上，如何“讓不動產(chǎn)動起來”，是開發(fā)商正在不斷努力解決的問題。旅游+地產(chǎn)的跨界融合，將不止在于地產(chǎn)商斥巨資進入旅游行業(yè)、旅行社經(jīng)營景區(qū)地產(chǎn)。

易觀智庫分析師表示，未來互聯(lián)網(wǎng)+旅游地產(chǎn)的“線上與線下融合”開始進行多樣化嘗試。將最大程度與區(qū)域內(nèi)其他業(yè)態(tài)相聚合，形成兼具居住、度假和投資價值的未來社區(qū)生態(tài)體系。通過互聯(lián)網(wǎng)+居住價值未來將推動智慧社區(qū)的最終形成；互聯(lián)網(wǎng)+度假價值將成為智慧旅游發(fā)展的重要推動力；互聯(lián)網(wǎng)+投資將為客戶豐富財務(wù)自由的渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)+旅游地產(chǎn)最終將成為新型度假生活的主要驅(qū)動力，助力在線旅游的繁榮和成熟。

互聯(lián)網(wǎng)+金融則為旅游地產(chǎn)廠商提供更多融資渠道，推動企業(yè)輕資產(chǎn)化進程。最近發(fā)生的是中弘股份收購事件。

10月8日，中弘股份間接持有的境外全資子公司著融香港投資有限公司與Green Parade Limited及龐維新先生簽署了股權(quán)交易《備忘錄》，著融香港擬收購賣方持有的Chanco International Group Limited （中文名稱“卓高國際”，簡稱標的公司） 約66.10%的股權(quán)。

中弘股份方面表示，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃及當前行業(yè)的發(fā)展趨勢，此次股權(quán)收購符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略，如本次股權(quán)收購成功，擬將標的公司打造成輕資產(chǎn)的品牌管理公司。該品牌管理公司將定位于旅游度假、康體養(yǎng)生、文化創(chuàng)意等經(jīng)營性物業(yè)的運營服務(wù)。