洪曄娟

無(wú)論是澳門(mén)本地人也好，外勞也好，在澳門(mén)租房，永遠(yuǎn)是一件壓力倍感沉重的事情。近年來(lái)，澳門(mén)的私人住宅、商舖租金近年狂升，租客叫苦連天，租房的質(zhì)素卻一再下降，業(yè)主竟也唉聲載道，現(xiàn)下澳門(mén)的租務(wù)市場(chǎng)怎麼了？昂貴的租金不但使得營(yíng)商著經(jīng)營(yíng)困難、創(chuàng)業(yè)者為之卻步，更使得日常必需品通脹上升，全面影響市民生活。而業(yè)主迫於壓力將房屋出租，卻常常遇到非法旅館、“租霸”的無(wú)奈情況，得不到應(yīng)有的保障，實(shí)屬無(wú)奈。

澳門(mén)的租務(wù)法是該修改了，甚至乎是否應(yīng)該進(jìn)行租金的規(guī)管？在歷史上，國(guó)外很多地方都實(shí)行了租金的規(guī)管，而臨近的香港，也曾於特殊時(shí)期監(jiān)管私人物業(yè)及商舖租金的水準(zhǔn)，那麼澳門(mén)現(xiàn)下，是否需要嚴(yán)格的租金管控和租務(wù)管制呢？

今期時(shí)事辯論，本刊邀請(qǐng)了澳門(mén)科技大學(xué)商學(xué)院副教授宋宇，澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟理事長(zhǎng)湯榮耀、澳門(mén)街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)大廈工作委員會(huì)程順明主任及利嘉閣（澳門(mén)）地產(chǎn)分區(qū)董事馮偉航，與他們一起探討如下議題：本澳現(xiàn)下的租務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀是否合理？是否為一個(gè)合適的時(shí)機(jī)推出租務(wù)管制？租務(wù)管制具體內(nèi)容應(yīng)該包涵哪幾個(gè)方面？ 租務(wù)市場(chǎng)應(yīng)由市場(chǎng)主導(dǎo)亦或者政府主導(dǎo)？租金根據(jù)一定條件設(shè)置上限有何利弊？該如何平衡租客、業(yè)主、政府的各方利益？對(duì)修訂澳門(mén)的租務(wù)法有何建議？

上半年就曾有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，澳門(mén)現(xiàn)下的平均樓價(jià)為平均樓價(jià)為8.462萬(wàn)元/平方米，樓花的平均樓價(jià)為11.8636萬(wàn)元/平方米。儘管賭收持續(xù)下跌，澳門(mén)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，樓價(jià)成下降趨勢(shì)，但高昂的房屋依然讓市民望而卻步。而在剛剛過(guò)去的經(jīng)濟(jì)房屋抽籤中，少之又少的中籤率讓市民更加歎息，他們只能去租住昂貴的私樓來(lái)等待這漫漫長(zhǎng)期的上樓之路。那麼，如果澳門(mén)有個(gè)合理的租務(wù)市場(chǎng)，是否就能緩解他們的壓力和抱怨？澳門(mén)現(xiàn)下需要租務(wù)管制嗎？

澳門(mén)科技大學(xué)商學(xué)院副教授宋宇，對(duì)澳門(mén)的租務(wù)市場(chǎng)提出了自己的看法。他認(rèn)為隨著賭收的下降，本澳房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了三成左右的下滑，而且暫未出現(xiàn)止穩(wěn)徵兆。租務(wù)市場(chǎng)也出現(xiàn)一定程度的下跌，加上二十四小時(shí)通關(guān)以及可以預(yù)計(jì)的無(wú)薪假、裁員潮等不確定性因素的影響，相信本澳租務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)正處?kù)兑粋€(gè)下降通道之中，何時(shí)回穩(wěn)取決於賭收的止跌。而且由於租務(wù)市場(chǎng)自身的特點(diǎn)，其回穩(wěn)止跌將晚於賭收。他說(shuō)：“在這樣一個(gè)大環(huán)境下，我認(rèn)為此時(shí)推出租務(wù)管制並不十分適當(dāng)?！边\(yùn)用行政干預(yù)的辦法，設(shè)定上限控制房屋租金，希望價(jià)格按照政府的意志變化事實(shí)上是一種理想化，近年來(lái)政府對(duì)房屋價(jià)格調(diào)控的效果欠佳也說(shuō)明瞭這個(gè)事實(shí)。首先，調(diào)控尺度不好掌控。針對(duì)租務(wù)市場(chǎng)，如果管制過(guò)松，超出市場(chǎng)預(yù)期，反而有可能助漲租金，起到反效果。如果管制過(guò)嚴(yán)，則可能導(dǎo)致租金的加速下滑，租金回報(bào)率的下跌會(huì)聯(lián)動(dòng)影響到房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，進(jìn)而影響到本澳金融市場(chǎng)的安全。另外，如果政府一味限制租金上漲，也會(huì)讓一部分房東放棄出租，導(dǎo)致房屋自然空置率上升。如此帶來(lái)的租務(wù)市場(chǎng)供給減少，勢(shì)必也會(huì)加重房租上漲的預(yù)期。所以，調(diào)控房租最終只能通過(guò)以市場(chǎng)為主導(dǎo)的辦法來(lái)解決。

澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟理事長(zhǎng)湯榮耀提出，應(yīng)該先把租務(wù)市場(chǎng)分為住屋和商舖兩個(gè)層面，因?yàn)閮烧呤菍凫恫煌瑢用娴男枨?，例如商舖租務(wù)市場(chǎng)不合理的現(xiàn)狀。早年本澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)樓價(jià)急升，加上自由行旅客逼爆旺區(qū)及周邊區(qū)域，令物業(yè)價(jià)格瘋狂上升。然而，即使租金隨著物業(yè)價(jià)格及市場(chǎng)需求而漲價(jià)，但租金回報(bào)根本無(wú)法與月供款抵消，商舖業(yè)主很多時(shí)只是待價(jià)而沽。這情況持續(xù)了好一段時(shí)間，可以見(jiàn)到許多位於黃金地段的商舖，以天價(jià)放租放盤(pán)，很快，原本租用的老舖，或者開(kāi)業(yè)僅數(shù)年根基尚未站穩(wěn)的商戶，逼於無(wú)奈要遷出，換上其他獲利更豐的行業(yè)，而這些行業(yè)都只集中在某幾類(lèi)，變相令到經(jīng)濟(jì)單一。遷出的商戶，只好走到其他地區(qū)落戶，又令那些本來(lái)屬於非旺區(qū)的舖租漲價(jià)。

澳門(mén)街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)大廈工作委員會(huì)主任程順明在接受記者採(cǎi)訪時(shí)表示：由於現(xiàn)行的租務(wù)法律不能有效地保護(hù)出租人（業(yè)主）的權(quán)益，現(xiàn)時(shí)據(jù)非正式統(tǒng)計(jì)，澳門(mén)的空置單位達(dá)近萬(wàn)個(gè)，有的房屋甚至空置10年以上，部分業(yè)主擔(dān)心如果對(duì)外放租，一旦碰上“惡租霸”將得不償失，故寧肯讓房屋空置，也不對(duì)外出租。涉及租務(wù)問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)中會(huì)出現(xiàn)很多租賃上的法律問(wèn)題，是需要修改的。

利嘉閣（澳門(mén)）地產(chǎn)分區(qū)董事馮偉航回答到：“其實(shí)澳門(mén)現(xiàn)下的租務(wù)市場(chǎng)還是較為合理的，由去年的最高位的房租價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了30%至40%。”他以當(dāng)下壹號(hào)湖畔為例，是澳門(mén)的地標(biāo)性建築，該片區(qū)的租金目前已經(jīng)大幅度下調(diào)，包括北區(qū)的寰宇天下、氹仔的豪宅，均有不同程度的下調(diào)。澳門(mén)現(xiàn)在的房屋是根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)調(diào)整的，從去年下半年還是回落。因此，嚴(yán)格的租務(wù)管制是暫時(shí)不需要的，澳門(mén)本身就有一個(gè)租務(wù)法，反而現(xiàn)在最需要做的，是優(yōu)化租務(wù)法。

澳門(mén)的人口已經(jīng)多達(dá)60多萬(wàn)，而可以提供的住宅卻僅僅只有24萬(wàn)左右，如此緊缺的情況下，想擁有一片自己的物業(yè)是難上加難，唯有租住房屋或者商舖，才能安穩(wěn)的生活和生存。在此種情況下，租務(wù)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著很多人的心弦，值得關(guān)注。