于洋

海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。

中國人的購買力之強(qiáng)讓世界震驚，早已不是新聞。

從幾年前的排隊(duì)購買奢侈品，到搶購限量版汽車，再到足球世界中招攬國際大牌外援與教練，中國人“不差錢”的形象深入人心。

這不，近幾年不少國家房價(jià)不斷攀升，也被算在了中國人的頭上。更有甚者喊出了“有中國人的地方房價(jià)就上漲”的論斷。可事實(shí)如何呢？

海外置業(yè)熱潮

有人戲言，以前，中國人聚在一起最愛談的就是房子，買房了？你家住哪？但最近兩年，股票市場的迅猛發(fā)展，使得其開始成為了除了房子外的第二個(gè)關(guān)鍵詞。大盤的漲跌直接影響著國人的情緒。

其實(shí)，仔細(xì)想想這并不難理解，在中國，財(cái)富階層的投資渠道一直較窄，局限于樓市與股市。國家房產(chǎn)形勢不好，那就買股票；股票行情不好，那就投資房產(chǎn)，可一旦房產(chǎn)與股票市場都不明朗呢？人們的錢該放在哪里保值呢？

鐘愛房產(chǎn)的中國財(cái)富階層找到了一個(gè)新的“生財(cái)之路”——投資海外房產(chǎn)。

“其實(shí)，海外房產(chǎn)進(jìn)入大陸已經(jīng)很多年，在1996年的時(shí)候，開始進(jìn)入香港周邊的珠三角地區(qū)。大規(guī)模形成群體氣候是在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后?！比A美優(yōu)勝青島分公司總經(jīng)理杜修鵬在接受本刊記者采訪時(shí)表示，在全球經(jīng)濟(jì)一體化大勢之下，2008年由美國次貸問題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，迅速席卷全球。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，歐美等很多國家房產(chǎn)價(jià)格大跌，特別是美國，整體房產(chǎn)價(jià)格下跌達(dá)到45%。

為了彌補(bǔ)國內(nèi)房產(chǎn)市場的低迷，各國海外房產(chǎn)商搶灘中國，紛紛想分一杯羹。當(dāng)時(shí)，在北京會(huì)展中心的一場房展會(huì)，海外房產(chǎn)商參展數(shù)目占到一半以上，占據(jù)整個(gè)會(huì)展中心的二層。

那一段時(shí)間，大量的海外房產(chǎn)利好信息，大規(guī)模、立體化的廣告（包括網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙、電臺(tái)等）開始沖擊國內(nèi)富人群體。海外置業(yè)、海外資產(chǎn)配置這個(gè)理念開始漸漸被一部分富人所接受。

“2008年，國內(nèi)投資渠道有限，房產(chǎn)市場限購限貸，前景持續(xù)不明朗；股票等金融產(chǎn)品走勢動(dòng)蕩振幅太大；民間借貸等邊緣性投資產(chǎn)品在刀刃起舞并危機(jī)四起。大量的流動(dòng)性貨幣在國內(nèi)沒有合適的泄洪出口，海外房產(chǎn)的投資屬性恰好給這部分流動(dòng)性提供了很好的出口，被財(cái)富階層所接受?！倍判搦i補(bǔ)充說，“另外，很多富人子女都選擇留學(xué)海外，這也在一定程度上促使財(cái)富階層選擇在海外的投資置業(yè)?！?/p>

據(jù)胡潤研究院統(tǒng)計(jì)，中國1300個(gè)人中有一個(gè)千萬富翁，而這部分人中，60%已經(jīng)移民或正在考慮移民，已配置海外資產(chǎn)的比例占到30%，在南方，這一數(shù)字更是達(dá)到55%。

而伴隨著部分財(cái)富階層的海外置業(yè)風(fēng)起云涌，以萬科、綠地、碧桂園、中坤、萬達(dá)為首的部分國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)也已經(jīng)不滿足國內(nèi)的市場，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外房地產(chǎn)市場。掀起了一場中國資本投資海外的熱潮。

落腳美國與澳洲

面對火爆的海外置業(yè)熱，很多人不禁發(fā)問，前幾年，中國房地產(chǎn)市場不太明朗，到國外買房子也就算了，可如今中國一線城市的房地產(chǎn)市場也十分火熱，為何非要跑到大洋彼岸的國外去投資嘧

“在北京花個(gè)三五百萬倒是也能在四環(huán)以外或者通州、房山買個(gè)兩居了，但是那里的房子究竟值不值這個(gè)價(jià)，我想大家心里都有數(shù)。”華美優(yōu)勝的客戶周先生認(rèn)為，買房子就要買性價(jià)比高的，升值空間大的，中國的房子升值空間已經(jīng)非常有限。

而之所以選擇投資美國房產(chǎn)，則緣于周先生一家經(jīng)常去加州度假，對加州的房地產(chǎn)市場具有初步了解，打定主意后，周先生特意飛往美國進(jìn)行全面的市場考核。他發(fā)現(xiàn)，美國本地人住房擁有率在下降，就算是剛剛結(jié)婚的小夫妻，也不一定會(huì)買房，跟中國沒房子就不能結(jié)婚的觀念大相徑庭，他們會(huì)選擇租房，而且在美國人的觀念中，他們并不喜歡一輩子都住在一個(gè)地方，就算是買了房的美國人，也不會(huì)守著所謂的永久產(chǎn)權(quán)，而是過了八、九年就把房子賣掉，反正租房子很方便。

這次考察對周先生觸動(dòng)很大，他嗅到了美國租房市場的商機(jī)。而且他還發(fā)現(xiàn)，紐約、舊金山等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房子十分好出租還有另外一個(gè)原因，那就是優(yōu)質(zhì)大學(xué)的分布，但氣候絕佳、適合養(yǎng)老的城市也絕不能錯(cuò)過。就這樣，周先生義無反顧地投入了美國房地產(chǎn)市場。

“目前，在國內(nèi)銷售的海外房產(chǎn)產(chǎn)品主要為美國房產(chǎn)、澳洲房產(chǎn)、加拿大房產(chǎn)和韓國、塞浦路斯以及歐洲幾個(gè)購房與綠卡相關(guān)的國家。其中以美國及澳洲房產(chǎn)最為流行?！倍判搦i告訴記者，他所在的華美優(yōu)勝（北京）國際投資咨詢有限公司，便是一家專門從事于有關(guān)美國房產(chǎn)投資、開發(fā)、資產(chǎn)并購等專業(yè)的國際房產(chǎn)咨詢公司。在他所接觸的客戶中，大多買家選擇美國的原因無外乎是美國的教育體系較好，生活環(huán)境一流，另外還有強(qiáng)大的法制和產(chǎn)權(quán)制度作支撐。而最核心的在于美國的房產(chǎn)有很好的保值效果。

據(jù)一份來自美國房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告顯示，在截至2015年3月份的一年周期內(nèi)，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。也就是說，海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。要知道，在2013年，這一數(shù)字是123億美元。時(shí)隔一年，漲幅已經(jīng)接近一倍。

“作為目前美國房地產(chǎn)最大的外國買家，無論是數(shù)量、銷售額還是交易價(jià)格，中國人都遙遙領(lǐng)先于他國買家?！倍判搦i說，“歸根結(jié)底，海外置業(yè)者的原始初衷還是配置資產(chǎn)的需要，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，并取得穩(wěn)定的價(jià)值投資回報(bào)，保值型一直都是買家的首要考量。我們鼓勵(lì)客戶購買海外資產(chǎn)的原因也在于此，隨著美國量化寬松政策的解除，美國經(jīng)濟(jì)正處于上升空間，無論是美國房產(chǎn)還是美元都一直處在升值通道中。”

那么，美國的房價(jià)上漲是否緣于中國買家的推動(dòng)呢？“近幾年，中國買家選擇在美國置業(yè)的確是一種主流，但不能說中國買家推動(dòng)了美國房價(jià)上漲?！痹诙判搦i看來，房價(jià)上漲的原動(dòng)力，還是來自美國本土置業(yè)需求，在于美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及美國房產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

而除去美國，澳大利亞也是中國買家的一大目標(biāo)。但是，近期，一條關(guān)于澳大利亞聯(lián)邦政府加大力度打擊海外購房者在澳違規(guī)置業(yè)的消息，卻為澳洲置業(yè)蒙上了一層陰影。

投資有風(fēng)險(xiǎn)

任何投資行為都伴隨著市場風(fēng)險(xiǎn)，這是毋庸置疑的，海外置業(yè)自然也不例外。

“澳洲政府最近的確在大力打擊外籍人士違規(guī)買賣其境內(nèi)二手房，但中國居民購買澳洲新商品房并不受影響。”杜修鵬告訴記者，澳洲政府是允許外國人購買其新房和期房的，只是二手房只可以當(dāng)?shù)厝速徺I。換言之，如果中國買家購買了澳洲房產(chǎn)，如果想交易，那么只能賣給澳洲當(dāng)?shù)鼐用?。?dāng)然，這會(huì)在一定程度上對中國買家?guī)碛绊?，但影響有多大需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

值得一提的是，目前澳幣匯率正處于比較低的階段，顯然這對于購房為投資的中國買家還是具備一定吸引力的。

而在談到海外置業(yè)的交易風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，杜修鵬指出，目前海外房產(chǎn)代理市場發(fā)展到今天，已經(jīng)呈現(xiàn)出相對成熟的態(tài)勢，在行業(yè)內(nèi)從未出現(xiàn)過欺詐行為。以美國為例，所有的房源信息都是可以通過各種正常手段核實(shí)的，不存在虛假房源問題。而且，在交易過程中，買家的購房款是帶入第三方信托賬戶的，這點(diǎn)類似于我國的支付寶業(yè)務(wù)，買賣成交后，第三方才會(huì)將款項(xiàng)打到開發(fā)商賬戶中。而對于類似華美優(yōu)勝的代理公司而言，其盈利模式是依靠開放商返傭，也就是說，整個(gè)交易依法合規(guī)成交后，方能受到傭金。所以，購房者在購買海外房產(chǎn)時(shí)不用過多擔(dān)心。

但是，“需要注意的是，代理公司的實(shí)力應(yīng)該是購房者應(yīng)該重點(diǎn)考量的對象，因?yàn)?，這關(guān)系到客戶所購海外房產(chǎn)的后期運(yùn)營管理。”杜修鵬補(bǔ)充說，“后期，代理公司將負(fù)責(zé)包括出租在內(nèi)的一系列后續(xù)服務(wù)，倘若代理公司實(shí)力有限，將會(huì)影響到客戶的后期租金收益?！?/p>

據(jù)悉，一般而言，除去房屋增值外，選擇美國置業(yè)的中國買家每年都將獲得總房款6%的凈租金收益。海外置業(yè)吸引力可窺一斑。