高榮偉

自去年以來(lái)，為刺激樓市，央行發(fā)起一波又一波的救市政策。救市政策的結(jié)果是“一線城市”和部分“強(qiáng)二線城市”的樓市迅速回暖，并出現(xiàn)價(jià)格上漲。

不過(guò)，從目前來(lái)看，雖然“一線城市”和部分“強(qiáng)二線城市”的樓市熱火朝天，但不管人們情愿與否，一個(gè)不容置疑的事實(shí)是：中國(guó)房地產(chǎn)的“慢熊行情”已經(jīng)開(kāi)啟。之所以稱(chēng)之為“慢熊”，是因?yàn)檎粩喑雠_(tái)對(duì)房地產(chǎn)的微刺激，救市過(guò)程中，通脹掩飾了很多城市真實(shí)房?jī)r(jià)的下跌。這一點(diǎn)可以從房企拿地難看出。

一、二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

按照機(jī)構(gòu)測(cè)算，扣除已確定的以及可能會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)及保障房部分，預(yù)計(jì)2015年全年出讓的宅地中，純商品住宅規(guī)劃建筑面積將不超過(guò)300萬(wàn)平方米，按照套均100平方米計(jì)算，僅能提供約3萬(wàn)套新增住房供應(yīng)，而今年僅前三季度北京即實(shí)現(xiàn)純商品住宅成交4.2萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)人士指出，在絕對(duì)供應(yīng)短缺的同時(shí)，土地市場(chǎng)將進(jìn)入成交活躍期，土地樓面價(jià)成本呈現(xiàn)飆升態(tài)勢(shì)在所難免。

進(jìn)入10月份以來(lái)，土地市場(chǎng)高潮迭起，全國(guó)一線城市和重點(diǎn)二線城市地王頻出，房企拿地積極性踴躍。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2015年11月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，待售土地達(dá)到了67宗，起價(jià)高達(dá)765.6億元，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄，11月份也有望成為一線城市土地歷史成交額最高的月份。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，央企、國(guó)企在資金上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了寡頭時(shí)代。更重要的是，由于多數(shù)上市房企全面退守一、二線城市，導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常白熱化。

自2013年起，主流房企陸續(xù)回歸一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一線城市拿地?zé)岢痹诮衲旮沁_(dá)到了高峰?？硕鸬难芯匡@示，今年1～9月，北京、上海、廣州、深圳、南京等多城市均出現(xiàn)了總價(jià)、單價(jià)地王，北京、上海兩個(gè)一線城市尤甚，其中北京5宗總價(jià)地王，1宗單價(jià)地王;上海3宗總價(jià)地王，2宗單價(jià)地王。激烈爭(zhēng)搶之下，一、二線城市的土地收入上升明顯。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全月，一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額達(dá)到了588.78億，創(chuàng)造了今年以來(lái)最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%，平均溢價(jià)率也創(chuàng)造了今年以來(lái)最高。二線城市土地成交額也達(dá)到了1214.7億，環(huán)比上漲達(dá)到了41%，也創(chuàng)造了今年以來(lái)最高。

據(jù)悉，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比情況看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。以北京市場(chǎng)為例，10月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)急速升溫，目前已經(jīng)出現(xiàn)了41宗地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的土地，其中樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的有5宗，超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的有9宗，超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的有11宗，超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的有16宗。繼葛洲壩以75000元/平方米的樓面價(jià)拿下豐臺(tái)樊家村地塊，刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄后，招商、華僑城聯(lián)合體以83.4億元摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊B組團(tuán)，樓面價(jià)高達(dá)56000元/平方米。

隨著一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地市場(chǎng)不斷升溫，“面粉比面包貴”又成了常態(tài)，在這一過(guò)程中，手握重金的央企、國(guó)企成為重要推手。今年，南京土地價(jià)格從年初開(kāi)始就呈現(xiàn)“高開(kāi)高走”之勢(shì)。前十月，南京共掛牌49幅經(jīng)營(yíng)性用地，在總出讓面積不及去年的情況下，累計(jì)出讓金額達(dá)到559億元，較去年同期大漲40%。含有住宅性質(zhì)的地塊，絕大多數(shù)被實(shí)力雄厚的國(guó)企或央企（保利、綠地等），以及在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)縱橫捭闔的一線民營(yíng)房企（萬(wàn)科等）高價(jià)奪走。地產(chǎn)大鱷頻頻上演搶地大戰(zhàn)，導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果是：南京部分區(qū)域的土地資源向強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商快速集中。以南京南站為例，自2014年以來(lái)，這個(gè)區(qū)域總共出讓了6幅地塊，其中有3幅被萬(wàn)科拿下。而萬(wàn)科目前在南站地區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目在售，還有2幅地塊尚未開(kāi)發(fā)，已經(jīng)近乎壟斷南站區(qū)域的住宅市場(chǎng)，以致有網(wǎng)友笑稱(chēng)“南站應(yīng)該被冠名為萬(wàn)科·南京南站”。

行業(yè)平均利潤(rùn)率下滑

一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供求失衡。僅以2014年為例，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”2014年的調(diào)查，各地規(guī)劃的各種新城、新區(qū)建成后，可以容納34億人。注意，這足以容納34億人的房子，是未來(lái)幾年的增量，而且沒(méi)有包含大量的小產(chǎn)權(quán)房、集資房。這是目前的市場(chǎng)狀況，由此也不難理解為何樓市已經(jīng)在緩緩駛?cè)搿靶苁小睍r(shí)代。

易居房地產(chǎn)研究院11月9日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月，包括北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的十大典型城市土地成交建筑面積1443.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌39.9%，同比下跌5%。數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月，十大典型城市土地出讓金收入5889億元，與2014年、2013年同期相比分別下降17.9%、26.9%，下降幅度持續(xù)收縮，較2012年同期增長(zhǎng)52.2%?！霸?jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)行業(yè)，如今正走下高利潤(rùn)率的神壇?！庇忻襟w不無(wú)感慨地說(shuō)。截至目前，有80家房地產(chǎn)企業(yè)公布了三季報(bào)，其中包含萬(wàn)科、招商等標(biāo)桿房企。數(shù)據(jù)顯示，前三季度80家房企總營(yíng)業(yè)收入為4244.45億元，合計(jì)凈利潤(rùn)為343.5億元，凈利潤(rùn)率僅8%。

10月27日晚，萬(wàn)科發(fā)布了三季度報(bào)告：1至9月份，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入796億元，同比增長(zhǎng)26.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)68.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%，凈利潤(rùn)率為8.6%。需要指出的是，萬(wàn)科是凈利潤(rùn)下滑至個(gè)位數(shù)的眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)中的一員。昔日被稱(chēng)為四大地產(chǎn)龍頭股“招保萬(wàn)金”中的招商地產(chǎn)發(fā)布三季度報(bào)告顯示：第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.32億元，同比下降23.02%;凈利潤(rùn)7350.44萬(wàn)元，同比下降83.85%。1至9月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入239.06億元，同比增長(zhǎng)0.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.19億元，同比下降0.97%，凈利潤(rùn)率為9.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示， 2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤(rùn)率低于兩位數(shù)的年份。曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)，這一由城市化進(jìn)程所推動(dòng)的中國(guó)財(cái)富創(chuàng)造運(yùn)動(dòng)中最大的受益者，如今，其“造富”能力已發(fā)生巨變?！耙酝鶚I(yè)內(nèi)稱(chēng)房地產(chǎn)就是有錢(qián)有膽就能一夜暴富的傻子行業(yè)，也有人稱(chēng)之為‘躺著就能把錢(qián)賺了的行業(yè)，現(xiàn)在再怎么精打細(xì)算都賺不了大錢(qián)?！苯?，胡潤(rùn)研究院最新出爐的《2015胡潤(rùn)百富榜》顯示，地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)比例降至歷史最低點(diǎn)，上榜人數(shù)從2003年的58%降至今年的16%。endprint

在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，不少企業(yè)開(kāi)始撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域、剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)于房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的原因，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，近年來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一、二線城市地王頻出，價(jià)格過(guò)快上漲，而房?jī)r(jià)的漲幅放緩，明顯趕不上地價(jià)漲幅，所以，房企過(guò)去依賴(lài)土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。另一方面，房企融資成本也隨之不斷上漲，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資的成本都在吞噬利潤(rùn)空間。

中小房企生存難

對(duì)于房企而言，如果沒(méi)有作為生產(chǎn)原料的土地儲(chǔ)備，就談不上所謂的發(fā)展。但目前的情況是，“很多企業(yè)確實(shí)要面對(duì)不拿地就面臨生死問(wèn)題的時(shí)刻”，一位國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如此瘋狂的搶地行為折射的正是房企窘迫的生存現(xiàn)狀，尤其對(duì)于中小房企而言。

中小房企遭遇拿地難的一個(gè)主要原因是面對(duì)著強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房企大面積退出三、四線城市，競(jìng)相布局一、二線城市，導(dǎo)致一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，升溫的結(jié)果進(jìn)一步加快了大型房企回歸一線城市的步伐。媒體報(bào)道，經(jīng)歷了數(shù)次嘗試，碧桂園終于曲線進(jìn)京。“10月21日，碧桂園與金茂組成的聯(lián)合體以51.8億元的總價(jià)競(jìng)得豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊兩宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，其中一宗地的溢價(jià)率高達(dá)140%?！敝链耍瑖?guó)內(nèi)排名TOP20的房企都已齊聚北京。在房企全力回歸一線的背景下，以北京為代表的一線城市競(jìng)地激烈、地價(jià)高企，中小房企拿地難度可想而知。易居研究院智庫(kù)中心提供了一份相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括升龍置業(yè)、奧克斯置業(yè)、坤和集團(tuán)、卓越集團(tuán)、銀億地產(chǎn)、融科智地等在內(nèi)的20家非上市房企今年的拿地情況不容樂(lè)觀。上述房企在全國(guó)范圍內(nèi)拿地情況為：2010年合計(jì)拿地56宗，2011年為41宗，2012年為39宗，2013年48宗，2014年36宗，而今年截至10月7日僅有3宗。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分大房企通過(guò)聯(lián)合拿地的方式，能夠快速降低拿地的資金壓力，而中小房企顯然在這方面缺乏經(jīng)驗(yàn)或合作的基礎(chǔ)，這加大了房企的拿地難度。在受到全國(guó)大型房企全力回歸一線城市以及各地地價(jià)飚升等因素影響下，中小房企拿地占比急速下跌，在多個(gè)重點(diǎn)城市的土地交易市場(chǎng)上，中小房企的身影日漸減少。在北京土地市場(chǎng)上，之前還能有所斬獲的中小房企，正在逐漸淡出“拿地舞臺(tái)”。尤其是北京優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，中小房企每次都拼盡全力，但鮮有收獲?！氨本┑耐恋厥袌?chǎng)真的瘋了，我們每次去都只有舉牌的份。”某房企高管表示。畢竟，在地價(jià)越來(lái)越昂貴的現(xiàn)在，連萬(wàn)科、保利這樣量級(jí)的企業(yè)都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能斬獲土地，單打獨(dú)斗的中小房企顯然很難收獲。

這種情況并不局限在北京?！稉P(yáng)子晚報(bào)》11月10日一篇題為《中小房企末路？南京土地加速流向地產(chǎn)“大鱷”》中指出，“在土地價(jià)格攀升，利潤(rùn)空間被攤薄時(shí)，保利、綠地、萬(wàn)科等大型房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)尋求利潤(rùn)空間，或許能平衡周轉(zhuǎn)與利潤(rùn)，但對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，就要面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。”相形之下，越來(lái)越多的中小房企，已經(jīng)成為南京“豪門(mén)盛宴”的看客，唯有江北、江寧、板橋等地價(jià)相對(duì)較低的板塊，還尚能成為中小房企喘息的為數(shù)不多的區(qū)域。

據(jù)報(bào)道，中小房企在合肥的拿地難度也在提升，在當(dāng)前的土地交易中，基本都是十幾家“耳熟面熱”的開(kāi)發(fā)商，均為國(guó)內(nèi)業(yè)績(jī)排名前50的房企。“現(xiàn)在的土拍市場(chǎng)上，都是一線大鱷房企，中小房企基本上都看不到了”，在合肥7月的最后一次土地拍賣(mài)會(huì)上，一位房企無(wú)奈地說(shuō)道，在與這些一線房企的“爭(zhēng)搶”中，中小房企拿地“甚難”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年至今的合肥土地出讓中，在市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)里，保利等大牌房企依然是笑到最后的一個(gè)。

時(shí)下，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯，購(gòu)房需求難以捉摸，一些房企看到的是艱難求生，另一些房企看到的則是大把的機(jī)會(huì)。在全國(guó)眾多城市，盡管房企異口同聲地在說(shuō)“拿地難”，然而也有人持不同看法：“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代?！薄胺康禺a(chǎn)的‘慢熊行情已經(jīng)開(kāi)啟之后，要想在此行業(yè)有立錐之地，進(jìn)而脫穎而出，就必須要?jiǎng)?chuàng)新拿地思維，開(kāi)拓盈利新空間。”有專(zhuān)家在分析樓市前景時(shí)如是說(shuō)。endprint