層次分析法在別墅項(xiàng)目定價(jià)中的應(yīng)用

李文文1，李蕾2

(1.合肥工業(yè)大學(xué)計(jì)算機(jī)與信息學(xué)院，安徽 合肥230002；2.南京豐盛產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司，江蘇 南京210012)

摘要:文章將層次分析法應(yīng)用于傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法，形成層次比較法，對(duì)別墅項(xiàng)目進(jìn)行客觀(guān)、科學(xué)地定價(jià)。

關(guān)鍵詞:層次分析法；市場(chǎng)比較；項(xiàng)目定價(jià)

收稿日期：2015-03-06；修回日期：2015-03-20

作者簡(jiǎn)介：李文文(1979-)，女，安徽淮北人，碩士，講師，主要從事信息系統(tǒng)與智能決策方面的教學(xué)與研究。

DOI：10.3969/j.issn.1671-6221.2015.02.008

中圖分類(lèi)號(hào)：G934

Application of analytic hierarchy process to villa pricing

LI Wen-wen1,LI Lei2

(1.School of Computer and Information, Hefei University of Technolog, Hefei 236600,China;

2.Fullshare Holding Company Limited,Nanjing 210012,China)

Abstract:Analytic hierarchy process is applied to the market comparison approach, forming comparison hierarchy process and giving the villa project objective, scientific pricing.

Key words:analytic hierarchy process; market comparison; project pricing

在房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷(xiāo)售之前,首先要對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的供銷(xiāo)情況和價(jià)格行情進(jìn)行分析,給項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)一般使用市場(chǎng)比較法,對(duì)待定價(jià)項(xiàng)目和其它類(lèi)似在售的項(xiàng)目通過(guò)打分進(jìn)行比較,依據(jù)比較結(jié)果來(lái)計(jì)算待定價(jià)項(xiàng)目的參考價(jià)格。傳統(tǒng)方法中,打分的指標(biāo)繁雜,分?jǐn)?shù)主觀(guān)性較強(qiáng)。本文采用層次分析法進(jìn)行市場(chǎng)比較,給出別墅項(xiàng)目的參考定價(jià)。

1　層次分析法的原理及步驟

1.1層次分析法的原理

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)是20世紀(jì)70年代美國(guó)著名的運(yùn)籌學(xué)家T.L.Satty等人提出的一種定性和定量相結(jié)合的多目標(biāo)評(píng)價(jià)決策方法。層次分析法數(shù)學(xué)原理嚴(yán)密,是一種有效的系統(tǒng)分析方法,為解決復(fù)雜決策問(wèn)題提供了一種簡(jiǎn)便的決策方法。

AHP的基本原理:首先要把問(wèn)題層次化,根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo),將問(wèn)題分解成不同的組成因素,并按照因素間的相互關(guān)聯(lián),分成不同的層次;然后對(duì)同層次中各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較,判斷出相對(duì)重要程度,構(gòu)造出比較判斷矩陣;最后通過(guò)計(jì)算判斷矩陣的最大特征根及對(duì)應(yīng)的特征向量,得出該層各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重。

1.2層次分析法解決問(wèn)題的步驟

(1)明確問(wèn)題。通過(guò)對(duì)問(wèn)題的分析,弄清問(wèn)題涉及的范圍及要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

(2)構(gòu)造問(wèn)題的層次結(jié)構(gòu)。按照目標(biāo)的要求,將問(wèn)題分解為若干個(gè)因素。分析這些因素的關(guān)系,形成若干個(gè)層次,建立問(wèn)題的層次結(jié)構(gòu)模型。

(3)構(gòu)造判斷矩陣,求解權(quán)向量。對(duì)同層次的指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較,按標(biāo)度方法判斷它們的重要程度,確定判斷矩陣。判斷矩陣表示相對(duì)于上一層次某一指標(biāo),本層次指標(biāo)之間相對(duì)重要性的比較。對(duì)于n個(gè)指標(biāo),判斷矩陣B=(bij)n×n的基本形式如下:

AB1B2…BnB1b11b12…b1nB2b21b22…b2n????Bnbn1bn1…bnn

表1　判斷矩陣標(biāo)度及含義

其中:n表示指標(biāo)體系數(shù)目;矩陣中的bij表示指標(biāo)i和指標(biāo)j相對(duì)于目標(biāo)的重要性。為了使判斷結(jié)果定量化,形成數(shù)值判斷矩陣。通常使用1～9標(biāo)度方法,如表1所列。

構(gòu)造出判斷矩陣后,即可對(duì)判斷矩陣進(jìn)行單層次排序計(jì)算,并且要進(jìn)行判斷矩陣的一致性,以檢驗(yàn)權(quán)重是否合理。在各層單排序的基礎(chǔ)上計(jì)算系統(tǒng)目標(biāo)的合成權(quán)重,進(jìn)行總排序。

(4) 分析計(jì)算結(jié)果,進(jìn)行問(wèn)題決策。

2　層次分析法在別墅項(xiàng)目定價(jià)中的應(yīng)用

某別墅項(xiàng)目1需要估算其銷(xiāo)售均價(jià)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研選取了2個(gè)正在銷(xiāo)售的其它別墅項(xiàng)目(項(xiàng)目2和項(xiàng)目3)作為樣本與本項(xiàng)目進(jìn)行比較,利用比較的結(jié)果來(lái)確定本項(xiàng)目的價(jià)格。項(xiàng)目2和項(xiàng)目3的售價(jià)均價(jià)分別為:25000元/m2、19000元/m2。

2.1建立別墅項(xiàng)目定價(jià)的層次結(jié)構(gòu)

影響房地產(chǎn)住宅定價(jià)的因素較多,主要包括區(qū)域因素、項(xiàng)目個(gè)體因素、項(xiàng)目附加因素3類(lèi),與別墅定價(jià)相關(guān)性較高的具體因素如表2所列。

表2　影響別墅價(jià)格的因素

確定了這些影響別墅定價(jià)的因素,也就構(gòu)建了如圖1所示的層次分析模型。

表3　準(zhǔn)則層判斷矩陣A-B

圖1別墅項(xiàng)目定價(jià)層次結(jié)構(gòu)圖

2.2建立判斷矩陣并求解權(quán)向量

根據(jù)專(zhuān)家評(píng)判和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)構(gòu)造出判斷矩陣,利用層次分析法法計(jì)算權(quán)向量,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

(1)建立準(zhǔn)則層判斷矩陣,并計(jì)算準(zhǔn)則層各因素的權(quán)重。其結(jié)果如表3所列。

表4　周邊環(huán)境B 1的層次單排序

(2)建立項(xiàng)目層的判斷矩陣,進(jìn)行單層次排序。針對(duì)3個(gè)項(xiàng)目分別對(duì)周邊環(huán)境、區(qū)域配套、土地特性、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和附加因素構(gòu)造出判斷矩陣,并求出它的優(yōu)劣順序,如表4、5、6、7、8所列。

表5　區(qū)域配套B 2的層次單排序

表6　土地特性B 3的層次單排序

表7　項(xiàng)目設(shè)計(jì)B 4的層次單排序

表8　附加因素B 5的層次單排序

(3) 進(jìn)行層次總排序。其結(jié)果如表9所列。

表9　層次總排序

2.3評(píng)估項(xiàng)目1的銷(xiāo)售均價(jià)

項(xiàng)目1評(píng)估均價(jià)的計(jì)算步驟如下:

(1)計(jì)算比較系數(shù)。比較系數(shù)=項(xiàng)目1的權(quán)值/比較項(xiàng)目權(quán)值;

(2)計(jì)算可調(diào)均價(jià)?？烧{(diào)均價(jià)=比較系數(shù)×各項(xiàng)目均價(jià);

(3)計(jì)算評(píng)估均價(jià)。評(píng)估均價(jià)=∑各比較項(xiàng)目可調(diào)均價(jià)×比較權(quán)重

比較權(quán)重為各樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)影響程度的比例,與本項(xiàng)目越接近的比較權(quán)重越大;這里為了簡(jiǎn)化計(jì)算,假定兩個(gè)比較項(xiàng)目的比較權(quán)重一樣。

把項(xiàng)目1、項(xiàng)目2、項(xiàng)目3的總排序的結(jié)果分別記為E1、E2、E3,銷(xiāo)售均價(jià)記為v1 、v2、v3。項(xiàng)目1的評(píng)估均價(jià)v1的計(jì)算公式如下:

因此,項(xiàng)目1的建議銷(xiāo)售均價(jià)為13587元/m2。這個(gè)計(jì)算結(jié)果與傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法計(jì)算出來(lái)的參考價(jià)格很接近。

3　結(jié)　　論

運(yùn)用層次分析法進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià),是從幾個(gè)影響項(xiàng)目定價(jià)的重要方面對(duì)待定價(jià)項(xiàng)目和比較項(xiàng)目進(jìn)行綜合比較,獲得各個(gè)項(xiàng)目的總排序,然后使用總排序來(lái)計(jì)算待定價(jià)項(xiàng)目的參考價(jià)格。這就避免了傳統(tǒng)定價(jià)方法中繁雜的打分過(guò)程和打分的隨意性。當(dāng)然,層次分析法也有不足之處,層次分析法中存在一定的主觀(guān)性,而且當(dāng)指標(biāo)層較多時(shí),計(jì)算量會(huì)很大。

[參考文獻(xiàn)]

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(責(zé)任編輯胡進(jìn))

施工縫和冷縫

通俗說(shuō)冷縫就是施工不當(dāng)在施工過(guò)程中由于某種原因使前澆筑混凝土在已經(jīng)初凝后，后澆筑混凝土繼續(xù)澆筑，使前后混凝土鏈接處出現(xiàn)一個(gè)軟弱的結(jié)合面，這就是冷縫。施工縫是指因施工工藝、施工強(qiáng)度、混凝土溫控措施等原因，“故意”產(chǎn)生的一個(gè)新老混凝土間的縫，但施工縫是需要鑿毛、設(shè)置拉筋、設(shè)止水物等措施處理的。兩者之間的最大不同是：一個(gè)是施工不當(dāng)、一個(gè)是施工需要。

水工建筑物混凝土澆筑時(shí)，為了保證其整體性良好，每個(gè)結(jié)構(gòu)構(gòu)件最好一次澆筑完畢，中間不停歇。如果因構(gòu)件混凝土量大，中間需要停歇，則停歇的時(shí)間應(yīng)盡量縮短，應(yīng)在前層混凝土凝結(jié)前將次層混凝土澆搗完畢。規(guī)范規(guī)定一般停歇時(shí)間不得超過(guò)2小時(shí)，否則，應(yīng)當(dāng)待混凝土抗壓強(qiáng)度不低12千克每平方厘米時(shí)，才能繼續(xù)澆搗。因?yàn)榛炷涟韬臀镏械乃退嘟?jīng)拌和后2小時(shí)開(kāi)始初凝，但還不具備強(qiáng)度，如繼續(xù)澆搗會(huì)使已澆搗好的混凝土因受震動(dòng)而破壞凝結(jié)作用，所以必須待混凝土能夠抵抗外來(lái)震動(dòng)時(shí)，允許繼續(xù)澆搗，這時(shí)兩層混凝土之間就產(chǎn)生了施工縫。

水工建筑物的構(gòu)件混凝土工作量都比較大，一次澆筑的機(jī)會(huì)不多，特別是基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)一般都分兩次澆筑，即先澆筑基礎(chǔ)混凝土，然后在基礎(chǔ)上支模再澆筑上部結(jié)構(gòu)混凝土。因模板工作量大，支模時(shí)間較長(zhǎng)，有的長(zhǎng)達(dá)2天。這樣兩次澆筑的混凝土之間就產(chǎn)生了施工縫，如不加處理，勢(shì)必影響基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)的整體性和防滲性。因此，施工規(guī)范規(guī)定：對(duì)施工縫應(yīng)認(rèn)真處理?！?/p>