爾 敦周瑞平

1.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 011500 2.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 010022

成本逼近法在土地評估中的應(yīng)用探討

爾 敦1周瑞平2

1.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 011500 2.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 010022

基于成本逼近法在評估土地使用權(quán)市場價值估價過程中的分析研究，依據(jù)成本逼近法，探討估價步驟中各參數(shù)的取值原理與依據(jù)，發(fā)現(xiàn)作為聯(lián)系成本與市場價值紐帶的土地增值率的取值存在的一些問題。通過總結(jié)、分析運用成本逼近法進(jìn)行土地評估過程中存在的問題，提出了成本逼近法今后發(fā)展方向的相關(guān)建議，進(jìn)而指出分區(qū)域建立網(wǎng)格增值率來調(diào)整重置成本，減少市場偏差。探討旨在為目前我國各地進(jìn)行的土地評估工作提供一種思路。

成本逼近法；土地評估；市場；土地增值；網(wǎng)格增值收益率

1.成本逼近法評估

1.1 基本計算公式

采用成本逼近法從事土地價格評估時，公式1如下所示[1]：

式中：P——待估土地（宗地）價格；

Ea——土地（宗地）獲得費；

Ed——土地（宗地）開發(fā)費；

T——稅費；

R1——利息；

R2——利潤；

R3——土地增值；

PE——土地成本價格。

1.2 估價步驟

評估某一待估土地（宗地）時，首先要進(jìn)行合理性判辨，判斷其是否適用于成本逼近法。若不適用，需選用其他評估方法；若可以運用該方法,則可按以下程序評估:

（1）確定土地獲得費。取得土地或宗地的各項費用要以評估當(dāng)?shù)亟趯嵤┑恼鞯卣呒跋嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實際發(fā)生的客觀費用為準(zhǔn)。不同情況如下：

a）征收農(nóng)村集體土地時，土地獲得費即為征收補償安置費用。

b）征收國有土地使用權(quán)時，土地獲得費即為征收補償安置費用。

c）正常土地市場交易獲得，土地獲得費即估價期日土地的客觀市場價格。

（2）確定土地開發(fā)費。土地開發(fā)費即按待估土地（宗地）設(shè)定的開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項客觀費用計算。

（3）確定各項稅費。稅費即土地獲得、開發(fā)過程中應(yīng)向政府交納的費用，一般包括：占用耕地的耕地占用稅和開墾費用、新菜地開發(fā)建設(shè)資金、征地相關(guān)管理費以及政府規(guī)定的教育附加費等其他直接相關(guān)的稅費等。

（4）計算土地開發(fā)利息。按照設(shè)定的開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和貸款年利率，分別測算各期投入需支付的利息。開發(fā)周期超過1年時，利息應(yīng)按復(fù)利方式計算。

（5）計算土地開發(fā)利潤。按照開發(fā)性質(zhì)及當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定開發(fā)中各項投資的客觀回報率，測算合理利潤。

（6）測算土地增值。土地增值需依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等使用條件改變或進(jìn)行開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比率測算。

（7）進(jìn)行價格修正。初步測算土地（宗地）價格后,需依據(jù)評估土地在當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢眉巴粒ㄗ冢┑貤l件,再做其他個別因素修正。

具體情況:a）若土地增值是依據(jù)有限年期的土地市場價格與成本價格的差額來確定的,不再另行年期修正；

b）若土地增值是依據(jù)無限年期的土地市場價格與成本價格的差額來確定的,土地增值需與成本價格一并進(jìn)行年期修正，修正系數(shù)如公式2所示[1]：

式中：K——年期修正系數(shù)；

r——土地還原率；

n——土地使用年期。

c）若評估土地（宗地）為出讓土地,則需進(jìn)行剩余使用年期修正。

1.3 適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發(fā)的土地或土地市場欠發(fā)育，少有交易的地區(qū)或類型的價格評估。

2.成本逼近法的探討

2.1 對成本逼近法的探討

（1）原理缺陷如何彌補

成本逼近法所應(yīng)用的基本原理在土地評估時一般用于成交案例比較少，沒有收益的土地用途上，比如基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑等。這種評估方法不會及時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的波動情況，一般相對于市場價格是偏低的，故常用于底價的評估過程。我們知道，成本逼近法中能夠直接體現(xiàn)土地市場價值的因素只有土地所有權(quán)收益，然而其仍然以成本為基礎(chǔ)，成本的測算不同程度上受到許多不確定因素的影響，與市場產(chǎn)生偏差。因此，運用成本逼近法評估土地價格存在著很大的理論缺陷或弊端。

（2）增值收益率確定的難易程度、取舍情況

①計算和確定增值收益率可依據(jù)不同土地用途確定各種土地的增值收益率范圍，再根據(jù)各細(xì)分區(qū)域確定具體的增值收益率[6]。然而在土地評估過程中要得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，需做到像基準(zhǔn)網(wǎng)格地價覆蓋全域那樣的網(wǎng)格數(shù)據(jù)[7]。還要更多、更充分地分區(qū)域進(jìn)行商服用地、住宅用地、工業(yè)用地的土地價格評估來進(jìn)一步明確增值收益率的內(nèi)涵。若通過對建立網(wǎng)格增值收益率區(qū)片圖的建立及完善和更新，我們可以通過查找相對應(yīng)網(wǎng)格區(qū)域的增值收益率，將重置成本調(diào)整為評估區(qū)域相應(yīng)的市場客觀價值，但其工作量很巨大，不建議采取。

②若依據(jù)相同區(qū)域、相同土地用途的土地交易案例與土地成本的比率確定具體的增值收益率。但是這樣的話倒不如直接運用市場法進(jìn)行修正。

③成本逼近法可作為投入成本價格分析，但作為市場交易價格需慎重。

運用成本逼近法評估得到的土地價格作為土地再開發(fā)或土地獲得過程中的成本支出是一個很好的方法，若只是為了核定土地資產(chǎn)或進(jìn)行財務(wù)處理時，都可直接應(yīng)用。但若直接作為交易價格，必須要謹(jǐn)慎，甚至要采用多方法綜合評定評估結(jié)果，進(jìn)行相互校核驗證。

從以上的分析知道，不同用途、不同區(qū)域的土地增值收益率可能相差懸殊，若要確定一個合理的數(shù)據(jù)必須要從交易市場上獲取數(shù)據(jù)。而其他評估方法利用這些從交易市場上獲取的數(shù)據(jù)還更容易些，如：收益法利用租金[8]、市場比較法利用交易案例[9][10]等。

3.建議

3.1 關(guān)于成本逼近法發(fā)展方向的建議

①土地增值率是聯(lián)系成本與市場價值的紐帶，因此研究土地增值率是關(guān)鍵。土地增值的多少實際掌握在政府手中，不同規(guī)劃、用途的宗地價值差別較大?；趯υu估區(qū)做全域統(tǒng)計分析其工作量很巨大，但我們可以分典型區(qū)域，建立像網(wǎng)格地價一樣的網(wǎng)格增值收益率[11]。明確增值收益率的內(nèi)涵：分為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地。

網(wǎng)格增值率的建立：

（1）確定各用途級別網(wǎng)格增值率；

（2）建立網(wǎng)格增值率區(qū)片圖；

（3）建立網(wǎng)格增值率修正體系，保障體系；

（4）建立網(wǎng)格增值率成果應(yīng)用指南。

通過對典型區(qū)域建立網(wǎng)格增值率區(qū)片圖定期完善與更新，我們可以查找相對應(yīng)的收益率，將重置成本調(diào)整為相應(yīng)的市場客觀價值，從而達(dá)到對成本逼近法的科學(xué)合理利用。

②基于土地增值率一定程度上難以獲得，若在沒有得到合理的確認(rèn)之前，在評估過程中應(yīng)當(dāng)盡量少運用成本逼近法或與其他評估方法綜合對比運用。

（

）：

[1]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014：城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程[S].中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢查檢疫總局聯(lián)合發(fā)布.2014.

[2]凌學(xué)東.集體土地房屋征收補償估價方法探析[J].中國房地產(chǎn).2015（06）.

[3]畢寶德.土地經(jīng)濟學(xué)（第六版）[M].北京∶中國人民大學(xué)出版社.2010.341-355.375-376.405-413.426-427.

[4]趙麗.我國城市地下空間土地使用權(quán)價格分析與探討[J].地下空間與工程學(xué)報.2015（02）.

[5]徐爽,李宏瑾.土地定價的實物期權(quán)方法∶以中國土地交易市場為例[J].世界經(jīng)濟.2007（08）.

[6]張聰聰,馬仁會,蘇蒙蒙等.城鎮(zhèn)土地增值收益率與土地等別的相關(guān)分析[J].國土資源科技管理.2013（5）.

[7]張金亭.城市網(wǎng)格基準(zhǔn)地價評估方法[D].武漢大學(xué).2011.

[8]閆曉慧.“收益法”在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用[J].中國物價.2010（01）.

[9]蔡劍紅,朱道林.市場比較法的不確定性傳播研究[J].中國土地科學(xué).2015（04）.

[10]肖爭鳴,王海森.基于模糊數(shù)學(xué)理論的房地產(chǎn)市場比較法改進(jìn)——以廈門市為例[J].資源與產(chǎn)業(yè).2014（06）.

[11]李克,聶宜民,夏斐等.數(shù)字地價模型對基準(zhǔn)地價成果補充的研究——以諸城市為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2015（12）.

Discussion on the Application of Cost Approach in land Evaluation

1.College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 011500,China; College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 010022,China

Based on cost approach in evaluating the land use right market value appraisal in the process of analysis and research,preliminary discussion on the cost approach,clear steps appraisal value of each parameter in the principle and basis,find as a link between cost and market value of land value increment rate of some problems.Summary and analysis by using the cost approach to evaluate land,put forward related Suggestions on the problems existing in the process of development direction of the cost approach in the future,and at the same time points out that establish grid areas to adjust the replacement cost,hence reduce the deviation of the market.Discuss the land evaluation work of our country is aimed at providing a train of thought.

cost approach;land evaluation;market；land value increment；grid value-added rate of return

爾敦（1991-），男，內(nèi)蒙古包頭市人，碩士研究生，主要研究方向為土地規(guī)劃與設(shè)計、土地資源管理。

周瑞平（1977-），男，內(nèi)蒙古呼和浩特市人，博士，內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院副教授，主要研究方向為土壤地理學(xué)與土地資源管理學(xué)。