■ 王 艷 副教授（北京財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 北京 101101）

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析

本次調(diào)研，選擇了北京市東城區(qū)5個(gè)社區(qū)，包括東花市街道南里社區(qū)、安定門(mén)街道花園社區(qū)、和平里街道七區(qū)社區(qū)、龍?zhí)督值廊A城社區(qū)和東華門(mén)街道銀閘社區(qū)。

表1 樣本社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一覽樣表

表2 樣本社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計(jì)匯總樣表

（一）樣本社區(qū)自然情況分析

5個(gè)社區(qū)均位于北京市東城區(qū)，既包括10年以內(nèi)的新社區(qū)，也有30年以上的老舊社區(qū)；既有設(shè)施較為完善的中高端社區(qū)，也有設(shè)施陳舊的低端社區(qū)。以下為5個(gè)社區(qū)的基本自然情況。東花市街道南里社區(qū)東與本家潤(rùn)園小區(qū)相鄰，西與花市棗苑社區(qū)相鄰，南鄰兩廣大街，北至東花市大街，轄區(qū)面積0.14平方公里，社區(qū)常住居民3500戶，為新建社區(qū)。安定門(mén)街道花園社區(qū)北臨北二環(huán)，南接分司廳胡同，西臨北鑼鼓巷，東接安內(nèi)大街。以平房院居多，轄區(qū)面積0.23平方公里，社區(qū)常住居民2000戶，為老舊社區(qū)。和平里街道七區(qū)社區(qū)東起和平里東街，西到和平里西街；南起和平里北街，北到青年溝街，轄區(qū)面積0.17平方公里，社區(qū)常住居民2504戶，為老舊社區(qū)。龍?zhí)督值廊A城社區(qū)北起夕照寺中街，東起夕照寺大街，南邊與板南社區(qū)接壤，轄區(qū)面積0.45平方公里，社區(qū)常住居民1431戶，為新建社區(qū)。東華門(mén)街道銀閘社區(qū)東臨皇城遺址公園，西接故宮博物院，南臨騎河樓大街，北接景山前街、五四大街，轄區(qū)面積0.47平方公里，社區(qū)常住居民1466戶，為老舊社區(qū)。

（二）設(shè)置調(diào)研表

課題組設(shè)計(jì)了兩張調(diào)研樣表，表1為“樣本社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一覽樣表”，表2為“樣本社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計(jì)匯總樣表”，并委托社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)協(xié)助調(diào)研。

表1填表說(shuō)明：

網(wǎng)點(diǎn)名稱(chēng)：“網(wǎng)點(diǎn)”指在社區(qū)內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。如果一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)有多個(gè)商戶，需在“網(wǎng)點(diǎn)名稱(chēng)”一欄內(nèi)注明商戶名稱(chēng)或攤位號(hào)碼。所在位置：按網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址填寫(xiě)。業(yè)態(tài)名稱(chēng)：可填寫(xiě)（1）水果蔬菜店（2）菜市場(chǎng)（3）食雜店（4）便利店（5）手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店（6）煙酒專(zhuān)賣(mài)店（7）餐飲店（8）大型購(gòu)物中心（9）大型綜合超市（10）報(bào)刊亭（11）圖書(shū)音像店（12）休閑娛樂(lè)（13）銀行（14）復(fù)印沖洗店（15）照相館（16）藥品和保健品店（17）服裝店（18）美容美發(fā)店（19）洗浴（20）社區(qū)醫(yī)院（21）洗衣店（22）社區(qū)便民綜合服務(wù)站（23）小五金店（24）廢品回收（25）維修服務(wù)站（26）房屋中介（27）旅館（28）寵物服務(wù)（29）教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（30）其他。經(jīng)營(yíng)面積（m2）：填寫(xiě)目測(cè)估值。代收快遞：本網(wǎng)點(diǎn)是否具有代收發(fā)快遞的功能。填寫(xiě)“是”或者“否”。

表2填表說(shuō)明：

商戶總數(shù)（個(gè)）：填寫(xiě)所有網(wǎng)點(diǎn)的總個(gè)數(shù)。經(jīng)營(yíng)總面積（萬(wàn)平方米）：填寫(xiě)表1“經(jīng)營(yíng)面積（m2）”欄匯總總和。占比（%）：填寫(xiě)本業(yè)態(tài)數(shù)量與商戶總數(shù)之比值。

（三）調(diào)研結(jié)果分析

本文主要列出與構(gòu)建終端物流系統(tǒng)聯(lián)系密切的便利店、社區(qū)綜合超市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)超市）和社區(qū)便民綜合服務(wù)站（以下簡(jiǎn)稱(chēng)服務(wù)站）三種業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，并專(zhuān)門(mén)統(tǒng)計(jì)了具備代收發(fā)快遞功能門(mén)店的數(shù)量。

花市街道南里社區(qū)數(shù)據(jù)分析：花市街道南里社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)為148個(gè)，總面積為33996m2，其中便利店占比為2.03%，超市占比為的0.68%，服務(wù)站占比為0.68%。具備快遞功能的門(mén)店數(shù)量為5，為煙酒專(zhuān)賣(mài)店、洗衣店和便利店三種業(yè)態(tài)。安定門(mén)街道花園社區(qū)數(shù)據(jù)分析：安定門(mén)街道花園社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)為156個(gè)，總面積為14082m2，其中便利店占比為1.92%，超市占比為的0%，服務(wù)站占比為0%。具備快遞功能的門(mén)店數(shù)量為2，為便利店和手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店兩種業(yè)態(tài)。和平里街道七區(qū)社區(qū)數(shù)據(jù)分析：和平里街道七區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)為144個(gè)，總面積為4736m2，其中便利店占比為1.39%，超市占比為的0%，服務(wù)站占比為0%。具備快遞功能門(mén)店的數(shù)量為1，為食品店業(yè)態(tài)。龍?zhí)督值廊A城社區(qū)數(shù)據(jù)分析：龍?zhí)督值廊A城社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)為31個(gè)，總面積為5767m2，其中便利店占比為6.45%，超市占比為的3.23%，服務(wù)站占比為0.68%。具備快遞功能門(mén)店的數(shù)量為1，為便利店業(yè)態(tài)。東華門(mén)街道銀閘社區(qū)數(shù)據(jù)分析：東華門(mén)街道銀閘社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)為82個(gè)，總面積為6352m2，其中便利店占比為1.22%，超市占比為0%，服務(wù)站占比為0%。具備快遞功能門(mén)店的數(shù)量為1，為專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)。

基于社區(qū)商業(yè)的終端物流體系分析

（一）認(rèn)識(shí)終端物流

物流體系是由倉(cāng)庫(kù)物流、出發(fā)地支線物流、干線物流、到達(dá)地支線物流和終端物流構(gòu)成，如圖1所示。終端物流是指送達(dá)給消費(fèi)者的物流，是物流中的“最后一百米”，是離消費(fèi)者最近的物流，是全社會(huì)物流體系中不可分割的一環(huán)。消費(fèi)者可能位于工作單位、寫(xiě)字樓、高校以及社區(qū)等接收地點(diǎn)，本文主要研究位于社區(qū)消費(fèi)者的終端物流。此物流環(huán)節(jié)目前呈現(xiàn)出“小批量、多頻次、時(shí)效性強(qiáng)、地點(diǎn)分散、客戶復(fù)雜、服務(wù)要求高”等特點(diǎn)，在全社會(huì)物流體系鏈條中，此環(huán)節(jié)效率偏低。

（二）社區(qū)商業(yè)

依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《社區(qū)商業(yè)設(shè)施設(shè)置與功能要求（SB/T10455 -2008）》，“社區(qū)商業(yè)”概念如下：指以特定居住區(qū)的居民為主要服務(wù)對(duì)象，以便民、利民和滿足居民生活消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。終端物流是物流大系統(tǒng)中的最后一步，是以社區(qū)為單位，為社區(qū)居民提供配送的物流服務(wù)。此環(huán)節(jié)解決的就是如何將商品及時(shí)、準(zhǔn)確地配送到社區(qū)居民手中，完成商品從本區(qū)域倉(cāng)庫(kù)到社區(qū)消費(fèi)客戶的最后一段距離。

（三）基于社區(qū)商業(yè)的終端物流特點(diǎn)

在終端物流中，由于消費(fèi)者的所處位置不同，物流的特點(diǎn)也互有差異。工作單位、寫(xiě)字樓、高校的消費(fèi)者，上班、學(xué)習(xí)時(shí)間較為固定，單次物流件數(shù)較多，物流從業(yè)人員可以合理規(guī)劃、安排每天固定時(shí)段的物流派送量，即可以獲得較高的工作效率。然而，從事社區(qū)終端物流的工作人員，就必須面對(duì)較多的未知性，比如物流件數(shù)少、家里無(wú)人收貨等問(wèn)題，均導(dǎo)致了社區(qū)終端物流的諸多不確定性。

社區(qū)終端物流較復(fù)雜。不同社區(qū)的管理尺度不一，中高端社區(qū)全封閉管理，老舊社區(qū)很多完全開(kāi)放，社區(qū)規(guī)模大小不一，物業(yè)對(duì)待物流的態(tài)度不一。社區(qū)物流具備多品種、小批量和高頻次的特點(diǎn)，消費(fèi)者的個(gè)性化需求日益多元化，物流件規(guī)格也日益多樣化，這些都導(dǎo)致了社區(qū)終端物流的復(fù)雜性。

社區(qū)終端物流成本高。相比寫(xiě)字樓、高校的人員密度和大批量物流件，社區(qū)消費(fèi)者居住分散，包裹小批量，消費(fèi)者在家時(shí)間不定，包裹經(jīng)常無(wú)法一次到位，需要派送多次。

社區(qū)終端物流效率低。終端物流人員每人負(fù)責(zé)有限的派送范圍，相比寫(xiě)字樓和高校，從業(yè)人員的負(fù)責(zé)范圍面積雖小，卻需要面對(duì)諸多不同狀況，社區(qū)居民位置區(qū)域上分布較散，接受物流服務(wù)的時(shí)間不確定，再加上復(fù)雜的交通狀況，都在一定程度上加大了社區(qū)終端物流的服務(wù)難度，從而導(dǎo)致了此環(huán)節(jié)的低效率。

圖1 物流體系簡(jiǎn)單構(gòu)成圖

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)與終端物流對(duì)接分析

（一）選擇合適的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)

選擇社區(qū)商業(yè)常見(jiàn)業(yè)態(tài)。由于社區(qū)檔次、規(guī)模和管理力度不一，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)也不盡相同，應(yīng)選擇常見(jiàn)業(yè)態(tài)。調(diào)研數(shù)據(jù)分析，餐飲業(yè)為最常見(jiàn)業(yè)態(tài)，其中安定門(mén)街道花園社區(qū)占比最高，達(dá)到24.36%；花市街道南里社區(qū)占比最低，達(dá)到9.46%。通過(guò)此次調(diào)研，發(fā)現(xiàn)餐飲店、便利店、水果蔬菜店、服裝店、美容美發(fā)店、洗衣店以及廢品回收為社區(qū)必備業(yè)態(tài)，應(yīng)從必備業(yè)態(tài)中選擇與終端物流對(duì)接的恰當(dāng)業(yè)態(tài)。

選擇合作意愿強(qiáng)烈的業(yè)態(tài)。商家通常以提高店內(nèi)人氣為出發(fā)點(diǎn)，與電商或物流企業(yè)合作代收發(fā)快遞。近年來(lái)，便利店、洗衣店、煙酒專(zhuān)賣(mài)店、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài)都出現(xiàn)在天貓代收點(diǎn)合作名單中，但在后續(xù)合作中，各種矛盾凸顯，比如：快遞件過(guò)大、到貨后幾天不取、快件過(guò)多占用空間等問(wèn)題隨之而來(lái)。選擇合作意愿強(qiáng)烈的商家，這些矛盾解決起來(lái)較為容易。

選擇有儲(chǔ)存空間的業(yè)態(tài)。5個(gè)樣本社區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)分析，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)模并不平衡。小到10m2以下的小型店鋪，大到5000m2以上的大店都有。尤其是三個(gè)老舊社區(qū)10m2左右的小型店鋪占的比重較大，5個(gè)社區(qū)中40m2以下的小店共290個(gè)，占網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)561個(gè)的50.6%，這些小店大多由夫妻或家庭經(jīng)營(yíng)，店面環(huán)境不佳以及儲(chǔ)存空間有限，都不能做到與終端物流很好地對(duì)接。因此，必須選擇能單獨(dú)設(shè)立一定儲(chǔ)存空間的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。

（二）選擇合適的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)與物流對(duì)接模式

從以上分析看出，社區(qū)便利店是與終端物流對(duì)接的最佳零售業(yè)態(tài)；社區(qū)便民綜合服務(wù)站則是與終端物流對(duì)接的最佳服務(wù)業(yè)態(tài)。

便利店對(duì)接模式分析。在此次調(diào)研中，將便利店定義為位于居住小區(qū)內(nèi)或周邊，以經(jīng)營(yíng)居民日常生活基本的、必備的、快捷性消費(fèi)品為主的，滿足便利性需求為宗旨的，采取自選式購(gòu)物方式，店鋪面積在100m2左右，營(yíng)業(yè)時(shí)間為16小時(shí)以上的商業(yè)業(yè)態(tài)。

便利店為社區(qū)必備業(yè)態(tài)。從5個(gè)樣本社區(qū)的調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，餐飲店數(shù)量最多，為最常見(jiàn)業(yè)態(tài)，但餐飲店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、方式和營(yíng)業(yè)時(shí)間，都不適合與終端物流對(duì)接。便利店雖然數(shù)量不是最多，但也是每個(gè)社區(qū)的必備業(yè)態(tài)，調(diào)研數(shù)據(jù)分析，5個(gè)社區(qū)都有便利店，少則一家，多則兩家以上，因此，便利店完全符合此要求。

便利店合作意愿強(qiáng)烈。便利店通常銷(xiāo)售生活必需品，最希望通過(guò)增加店內(nèi)人氣帶動(dòng)銷(xiāo)售量，而且，此舉措實(shí)現(xiàn)起來(lái)較為容易，客戶下班途中取快遞的同時(shí)，會(huì)購(gòu)買(mǎi)家里欠缺的生活必需品，對(duì)于可買(mǎi)可不買(mǎi)的商品有時(shí)也會(huì)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，長(zhǎng)此以往，會(huì)形成某種消費(fèi)習(xí)慣。如果能形成良性循環(huán)，不論是便利店一方，還是天貓、京東等電商，都是共贏局面。

便利店擁有一定的儲(chǔ)存空間。便利店面積雖不算太大，但店內(nèi)有貨架設(shè)備，在與終端物流合作時(shí)，只需準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的貨架，就可以儲(chǔ)存常見(jiàn)規(guī)格的快遞。另外，便利店通常設(shè)有冰箱冰柜，在對(duì)接冷鏈物流上也完全無(wú)障礙，可順應(yīng)冷鏈物流與社區(qū)對(duì)接的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

社區(qū)便民綜合服務(wù)站對(duì)接模式分析。近些年，各級(jí)政府部門(mén)都在主導(dǎo)建設(shè)社區(qū)便民綜合服務(wù)站，這是一種全新的社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)，本著一切為社區(qū)居民服務(wù)的宗旨建立，將果蔬店、雜貨店、廢品回收、簡(jiǎn)單維修等功能合一的便民服務(wù)站點(diǎn)，拉近了與社區(qū)居民的距離。在大力發(fā)展此類(lèi)服務(wù)站的大趨勢(shì)下，此社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)將是最適合與終端物流銜接的模式。

不論是便利點(diǎn)，還是便民服務(wù)站，合作之前都需要就費(fèi)用分配、貨物損壞等問(wèn)題明確寫(xiě)入合作條款，以避免法律糾紛，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展和雙贏。

王艷.社區(qū)“最后一公里”末端配送模式探析[J].北京財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（2）