田苗苗　李奇

摘 要：旅游業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了酒店式公寓的蓬勃發(fā)展，天津作為北方的經(jīng)濟(jì)中心，商務(wù)往來頻繁，發(fā)展酒店式公寓有自己得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。本文總結(jié)了天津酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀，探討了天津酒店式公寓存在的問題，并提出了對(duì)策建議，以期對(duì)天津酒店式公寓的發(fā)展有所裨益。

關(guān)鍵詞：天津；酒店式公寓；服務(wù)

酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，是旅游區(qū)提供給游客休息的住所。酒店式公寓與酒店相比，具有較大的居住空間，擁有獨(dú)立的廚房等相對(duì)完備的家居條件，與普通商業(yè)住宅相比，它提供酒店式的服務(wù)，如定期清掃、撤換床單、預(yù)定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之長(zhǎng)，具有投資和自用兩大功能，受到企業(yè)高管、外派人員和度假型旅游者的喜愛。天津是北方經(jīng)濟(jì)中心、國際航運(yùn)中心和國際物流中心，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來了大量的商務(wù)活動(dòng)和國際友人，天津酒店式公寓進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。

1 天津酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 天津酒店式公寓空間分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西兩個(gè)區(qū)，其中和平區(qū)主要分布于小白樓CBD、南京路商貿(mào)區(qū)等，河西區(qū)則主要集中在友誼路金融街區(qū)域。小白樓及友誼路金融區(qū)，商務(wù)氛圍比較濃郁，周邊寫字樓密集，酒店式公寓主要服務(wù)于跨國公司和企業(yè)的中高層管理人員，所以在這些地方酒店式公寓集聚。南京路地處天津市的黃金地段，連接本市幾大中心商業(yè)區(qū)和CBD商務(wù)區(qū)，隨著南京路區(qū)域高檔寫字樓和大型商業(yè)項(xiàng)目的不斷興建以及周邊交通設(shè)施的不斷完善，該區(qū)域已成為該市最為繁華的商務(wù)、商貿(mào)核心區(qū)。

1.2 天津酒店式公寓市場(chǎng)狀況

1.2.1 天津酒店式公寓市場(chǎng)需求現(xiàn)狀。天津酒店式公寓市場(chǎng)需求旺盛，首先得益于天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，一批大型商業(yè)綜合體和旅游項(xiàng)目的建成開業(yè)，對(duì)天津的酒店式公寓市場(chǎng)起了很大的推動(dòng)作用，同時(shí)消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平的提高也有利于酒店式公寓的發(fā)展。其次，會(huì)議、會(huì)展和商務(wù)活動(dòng)的增多也提高了酒店式公寓的市場(chǎng)需求，據(jù)商委有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：去年1-11月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬美元以上的項(xiàng)目281個(gè)，同比增長(zhǎng)約54%。1000萬美元以上的項(xiàng)目159個(gè)，1億美元以上項(xiàng)目5個(gè)，隨著本市引進(jìn)外地、外資項(xiàng)目的增多，外籍員工數(shù)量大幅度增長(zhǎng)，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，這些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空間與潛力。

1.2.2 天津酒店式公寓供給現(xiàn)狀分析。從2000年以來，借著天津良好的發(fā)展前景，酒店式公寓得到進(jìn)一步發(fā)展。天津出現(xiàn)了獨(dú)立單體結(jié)構(gòu)的酒店式公寓，如煥日線、錢塘精英匯和奧林匹克大廈等，到2007年在售的酒店式公寓就有17個(gè)，這一時(shí)期，酒店式公寓呈現(xiàn)出多種建筑類型并存的狀態(tài)，特別是2009年，天津出現(xiàn)了一些頂級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平區(qū)君隆威斯汀公寓、天津中心、天津環(huán)球金融中心，河西區(qū)艾麗華酒店式服務(wù)公寓，濱海新區(qū)的浙商大廈、德圣公館等。

現(xiàn)有的酒店式公寓體量差距很大，從幾千平方米到幾萬平方米不等。其中，單體的酒店式公寓由于自身對(duì)餐飲娛樂配套及其他附屬設(shè)施的需要，在酒店式公寓中體量是最大的，如“奧林匹克大廈”體量超過4萬平方米，而酒店自帶的酒店式公寓由于可共享餐飲娛樂配套及其他附屬設(shè)施，所以體量相對(duì)較小，天津現(xiàn)有可營業(yè)高檔次酒店式公寓總建筑面積僅有14.5萬平方米左右，近幾年來隨著天津外國人士的不斷增加，現(xiàn)有的酒店式公寓很難滿足市場(chǎng)需求。

2 天津酒店式公寓發(fā)展存在的問題

2.1 缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 首先，天津市場(chǎng)上的酒店式公寓普遍名稱混亂，種目繁多，使人無法從名字上直接判斷出其性質(zhì)。如“天津泰達(dá)國際會(huì)館”、“艾麗華服務(wù)公寓”、“奧林匹克大廈”、“富邦花園”、“天津中心”等。由于名稱不統(tǒng)一，后期也不利于監(jiān)管管理，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。其次，酒店式公寓的硬件設(shè)施也沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，酒店式公寓應(yīng)該提供怎樣的服務(wù)，配備怎樣的設(shè)施，都沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是目前酒店式公寓唯一可以參照的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加之沒有統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會(huì)，天津酒店式公寓的監(jiān)管很不到位。

2.2 缺乏整體規(guī)劃 天津酒店式公寓在規(guī)劃上最為突出的問題是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商業(yè)地帶，該地區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，人員來往頻繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周邊地區(qū)則分布相對(duì)稀疏。酒店式公寓的過度集中帶來很多問題，如交通壓力，給整個(gè)城市的生態(tài)環(huán)境和形象帶來負(fù)面影響。這些地區(qū)的酒店式公寓在開發(fā)時(shí)，只考慮到優(yōu)越地理位置所帶來的高回報(bào)，而忽略了規(guī)劃的重要性和對(duì)該地區(qū)以后的統(tǒng)籌發(fā)展。

2.3 缺乏品牌建設(shè) 酒店式公寓的品牌是顧客最有效最直接的識(shí)別，它不僅可以幫助消費(fèi)者選擇自己信任的產(chǎn)品，還有利于企業(yè)樹立競(jìng)爭(zhēng)力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一個(gè)品牌的建立并不是通過營銷就可以建立的，需要專業(yè)化的管理。目前天津的酒店式公寓市場(chǎng)雖然已有一些國際化品牌管理公司，如艾麗華管理公司、雅詩閣管理公司，但與北上廣深等一線城市相比，天津的酒店式公寓明顯缺乏品牌管理，直接影響到天津酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)力。

3 天津酒店式公寓發(fā)展對(duì)策

3.1 推進(jìn)法規(guī)建設(shè)，制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目前天津酒店式公寓行業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，明顯滯后于酒店式公寓市場(chǎng)的發(fā)展，為盡快使天津酒店式公寓納入規(guī)范化的軌道上來，相關(guān)部門應(yīng)該抓緊研究制定“天津酒店式公寓發(fā)展管理?xiàng)l例”，制定出一套標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)準(zhǔn)則，改變天津酒店式公寓市場(chǎng)目前各行其是的自發(fā)狀態(tài)，用相關(guān)的政策法規(guī)保障質(zhì)量和服務(wù)，培育出公平有序的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

3.2 合理編制發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展 政府部門應(yīng)積極吸取國內(nèi)外酒店式公寓發(fā)展的教訓(xùn)和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)酒店式公寓發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，及時(shí)編制和調(diào)整酒店式公寓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，在掌握宏觀調(diào)控主動(dòng)權(quán)的同時(shí)，積極協(xié)同行業(yè)協(xié)會(huì)建立一套科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系，及時(shí)提供市場(chǎng)相關(guān)信息和分析結(jié)論，使得市場(chǎng)布局更加合理，發(fā)展更加有序。

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作者簡(jiǎn)介：田苗苗（1981-），女，山西夏縣人，天津農(nóng)學(xué)院人文學(xué)院教師，碩士，研究方向：旅游企業(yè)管理；李奇（1992-），男，天津農(nóng)學(xué)院2014屆本科生。