李慧玲

鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院，河南　鄭州　450049

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住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題及立法建議

李慧玲

鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院，河南鄭州450049

近年來(lái)我國(guó)生活水平的提高，交通越來(lái)越發(fā)達(dá)，私家車已經(jīng)成為普通家庭的“代步工具”。停車難已成為生活中的一個(gè)棘手問(wèn)題，亂停亂放也已經(jīng)司空見(jiàn)慣，給小區(qū)業(yè)主出行帶來(lái)了諸多不便。同時(shí)小區(qū)車位歸屬權(quán)糾紛也屢見(jiàn)不鮮，解決小區(qū)停車問(wèn)題也成了備受人們關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題和法律問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)停車難現(xiàn)狀分析，就怎樣解決目前存在的停車難問(wèn)題提出了幾點(diǎn)建議，希望能為解決現(xiàn)實(shí)糾紛提供思路

停車位；現(xiàn)狀；問(wèn)題；所有權(quán)

一、車位的定義和分類

對(duì)于車位的定義，采用我國(guó)學(xué)者的通說(shuō)“所謂車位，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的，以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的開(kāi)放式空間的場(chǎng)所?！敝饕幸幌聨追N：

(一)地面車位

地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)道路兩邊閑置地表，用劃線分割方式明顯標(biāo)明界限的停車位。地面車位建造成本較小，空間開(kāi)闊，利用率高，可以供不特定多人使用，一般充分利用樓間距、小區(qū)道路兩側(cè)等空閑地面劃定。大概分為地面規(guī)劃停車位和利用業(yè)主共有道路或者其他共有面積停車位。

(二)地下車位

地下停車位有人防地下停車位和非人防地下停車位兩種。人防地下停車位是指在和平時(shí)期用于停車的依法建成的人防工程。非人防地下停車位是指開(kāi)發(fā)商建成的地下停放車輛的空間。

(三)架空層車位

架空層車位是指將建筑物地面上第一層架空而形成的停車位，首層架空較為常見(jiàn)。

二、我國(guó)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

(一)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立法現(xiàn)狀

《物權(quán)法》頒布之前，停車位糾紛主要依據(jù)《民法通則》中的有關(guān)條款及相關(guān)司法解釋，并沒(méi)有專門關(guān)于小區(qū)停車位的相關(guān)規(guī)定。2007年10月1日《物權(quán)法》正式頒布施行后，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬糾紛案件更是不斷涌現(xiàn)，《物權(quán)法》用了建筑物區(qū)分所有權(quán)這個(gè)概念，明晰了小區(qū)業(yè)主所享有的權(quán)利及其范圍，并對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位做了專門規(guī)定，對(duì)解決小區(qū)停車位糾紛提供了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第七十條明確規(guī)定小區(qū)業(yè)主對(duì)專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)同時(shí)擁有成員權(quán)。第七十四條第一款明確指出小區(qū)內(nèi)部的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的需要。當(dāng)然允許開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主通過(guò)協(xié)商方式約定小區(qū)停車位的歸屬。第三款也明確指出如果是小區(qū)內(nèi)共有的道路或者閑置場(chǎng)地建設(shè)的停車位，為本小區(qū)業(yè)主共有。

最高院于2009年3月23日頒布，2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)小區(qū)停車位的歸屬也做了解釋，主要體現(xiàn)在第五條和第六條中?！敖忉尅钡牡谖鍡l指出開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售、出租等方式處分本小區(qū)內(nèi)停車位給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)符合物權(quán)法第七十四條第一款“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”?！敖忉尅钡牡诹鶙l也指出在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位之外，利用業(yè)主共有道路或者閑置場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本小區(qū)業(yè)主共有的車位。司法解釋細(xì)化了物權(quán)法的法條含義，更有利于指導(dǎo)司法實(shí)踐。

從實(shí)踐中有關(guān)案件的審理來(lái)看，全國(guó)各地法院在小區(qū)內(nèi)停車位權(quán)屬糾紛案件審理的過(guò)程中，《物權(quán)法》與相關(guān)司法解釋并根據(jù)各地的地方性規(guī)定，三者相互配合，還是能較好處理各地糾紛的。

需要指出的是《物權(quán)法》并沒(méi)有對(duì)小區(qū)停車位的權(quán)屬做出統(tǒng)一劃分，而是分情況做出了不同規(guī)定的，車位的權(quán)屬大致分為約定確定和根據(jù)法律確定，這也是住宅小區(qū)停車位糾紛產(chǎn)生的根源之一。

現(xiàn)實(shí)生活中，各小區(qū)物業(yè)對(duì)全體業(yè)主共有車位的管理也各不相同，有免費(fèi)停車先到先停的，有出租停車位給部分業(yè)主的，故此糾紛不斷。最高院的司法解釋對(duì)小區(qū)停車位的規(guī)定較少也比較粗糙，需要更詳細(xì)的規(guī)定相配合指導(dǎo)實(shí)踐。

對(duì)此，對(duì)于小區(qū)停車位權(quán)屬，北京、上海、南京等很多大城市已出臺(tái)了較為詳細(xì)的地方性規(guī)定，這些規(guī)定結(jié)合本地具體情況做了更為詳盡的補(bǔ)充，從某種程度上彌補(bǔ)了物權(quán)法、司法解釋等一些上位法的粗糙規(guī)定，更有利于解決車位權(quán)屬糾紛。但這些只是各個(gè)地方的一些規(guī)定，并沒(méi)有上升到法律層次，因而還不能在全國(guó)范圍內(nèi)起到統(tǒng)一的指導(dǎo)作用，這就直接導(dǎo)致同一類型的小區(qū)停車位案件在不同的地方法院審理，會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果。因此，小區(qū)內(nèi)停車位的歸屬問(wèn)題也是我國(guó)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)亟待明晰和解決的問(wèn)題，也是我國(guó)法律層面需要進(jìn)一步修改、完善并應(yīng)全面、細(xì)致規(guī)定的地方。

(二)小區(qū)車位權(quán)屬面臨的問(wèn)題

1.法律權(quán)屬定位模糊

權(quán)屬不清是停車位權(quán)屬糾紛產(chǎn)生的主要原因。我國(guó)現(xiàn)行法律用的是建筑物區(qū)分所有權(quán)這個(gè)定義，把小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)拓展到了整個(gè)小區(qū)，現(xiàn)行法律已經(jīng)難以調(diào)整小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議。從實(shí)際情況看，居住在同一小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對(duì)停車位的歸屬，看法也不太一樣，主要分為以下兩種情況：有的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共有，全體業(yè)主共同享有使用權(quán)；有的業(yè)主則認(rèn)為，業(yè)主可以通過(guò)高價(jià)可以購(gòu)買停車位的所有權(quán)。

2.數(shù)量較少，不能滿足實(shí)際需要

就目前實(shí)際情況來(lái)看，近幾年各小區(qū)車位奇缺，即便是小區(qū)內(nèi)所有車位提供給業(yè)主使用，還是存在大部分業(yè)主沒(méi)有可供使用的車位的情況，更別說(shuō)一戶一位了。小區(qū)內(nèi)部空間十分有限，通過(guò)增加地面停車位來(lái)解決停車位不足問(wèn)題不可能現(xiàn)實(shí)。但是，如果讓車輛隨意占道停放，不積極采取有效措施，不僅會(huì)給車主帶來(lái)不便，可能還會(huì)因經(jīng)常占用消防通道，給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)極大安全隱患，同時(shí)也會(huì)影響其到他業(yè)主的正常生活。

3.停車位價(jià)位過(guò)高

目前，就全國(guó)來(lái)看，不管是上海、南京等一線城市，還是二、三線城市，天價(jià)停車位都屢見(jiàn)不鮮。近日鄭州上街區(qū)亞星江南小鎮(zhèn)，年車位租賃價(jià)格調(diào)整至400元/月，而2009年入住時(shí)車位費(fèi)為40元/月，7年間足足漲了10倍!激起了數(shù)千名小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈抗議。

4.開(kāi)發(fā)商銷售車位存在問(wèn)題

目前有關(guān)住宅小區(qū)停車位登記制度的規(guī)定還不完善，小區(qū)停車位也沒(méi)有權(quán)屬登記，作為不動(dòng)產(chǎn)的停車位，不能以登記的方式予以公示，因此處于權(quán)屬不明的狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主常常通過(guò)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長(zhǎng)期租賃等方式進(jìn)行交易，或者業(yè)主與開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)商購(gòu)買車位的所有權(quán)，但是不管是哪種情況業(yè)主實(shí)際都得不到車位的所有權(quán)，得到的只是車位使用權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，使用權(quán)僅僅是所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能之一，使用權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。

三、對(duì)小區(qū)停車位權(quán)屬立法建議

(一)明確小區(qū)停車位的法律權(quán)屬

我國(guó)物權(quán)法就業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)于停車位是所有權(quán)或使用權(quán)規(guī)定不清晰，停車位屬于建筑物專有部分之外，全體業(yè)主所共有的部分，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間如果沒(méi)有約定或者約定不明的情況下，車位歸全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商保留停車位的所有權(quán)的應(yīng)在合同中注明，并且有義務(wù)告知業(yè)主，并負(fù)有責(zé)任證明停車位不屬于業(yè)主所有，如果開(kāi)發(fā)商未在合同中注明或者不能證明其保留了停車位的所有權(quán)時(shí)，應(yīng)推定歸全體業(yè)主共有，歸全體業(yè)主共有的車位的使用權(quán)由全體業(yè)主進(jìn)行約定。近日，網(wǎng)上熱議的南京鐘鼓樓區(qū)法院審理的全國(guó)首例車庫(kù)之爭(zhēng)得生效判決，給我們提供了很好的參考。

(二)共有與專有相結(jié)合

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，私家車越來(lái)越普遍，硬性要求開(kāi)發(fā)商建設(shè)一定數(shù)量的停車位，長(zhǎng)期來(lái)看是比較明智的做法。我國(guó)法律應(yīng)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商建設(shè)一定比例的停車位的歸全體業(yè)主共有，同時(shí)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)一部分歸開(kāi)發(fā)商所有的停車位。要明確的是，只有開(kāi)發(fā)商達(dá)到了法定數(shù)量停車位要求，才能建設(shè)專有停車位。立法也要明確禁止開(kāi)發(fā)商不修建小區(qū)共有停車位卻獨(dú)立開(kāi)發(fā)停車位進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)。這種方式最大的優(yōu)點(diǎn)是吸引開(kāi)發(fā)商積極建設(shè)停車位，滿足小區(qū)業(yè)主停車需求。對(duì)于停車位的強(qiáng)制數(shù)量，政府可依據(jù)本地區(qū)的發(fā)展和各地段居住人群的情況等確定，并以法律的方式規(guī)定下來(lái)，為解決問(wèn)題提供法律依據(jù)。

(三)完善車位登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善，也是小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛產(chǎn)生的原因之一。完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)物權(quán)進(jìn)行公示，目的在于維護(hù)交易安全、降低權(quán)屬糾紛。完善不動(dòng)產(chǎn)登記，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿，目的在于明確物權(quán)權(quán)屬，相關(guān)人員可以通過(guò)提交相關(guān)證明查閱本小區(qū)的登記資料，了解小區(qū)基本建設(shè)情況，例如：小區(qū)建筑物的土地面積，共用面積，車位的面積等，業(yè)主也能了解本小區(qū)資源的分配狀況，便于業(yè)主正確處理車位問(wèn)題，從而達(dá)到整體的和諧，保障整個(gè)交易過(guò)程的安全。

(四)政府適當(dāng)干預(yù)

小區(qū)停車位是必不可少的土地資源，土地資源本就短缺，如果嚴(yán)格遵守意思自治原則政府不加干預(yù)，勢(shì)必會(huì)造成開(kāi)發(fā)商利用占有土地的優(yōu)勢(shì)盤剝業(yè)主，使業(yè)主利益遭受損害。因此國(guó)家需要強(qiáng)制力適時(shí)的予以適當(dāng)干預(yù)，如：政府為滿足小區(qū)業(yè)主基本的停車需求，可以根據(jù)本地現(xiàn)在和未來(lái)發(fā)展需要，規(guī)定小區(qū)停車位的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)數(shù)量；另外，政府還應(yīng)對(duì)小區(qū)停車位的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，保護(hù)小區(qū)業(yè)主的利益。當(dāng)開(kāi)發(fā)商定的停車位價(jià)格過(guò)高時(shí)，允許小區(qū)業(yè)主通過(guò)合法途徑進(jìn)行價(jià)格評(píng)估協(xié)商解決，如果不能協(xié)商解決，小區(qū)業(yè)主還可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鸱稍V訟，通過(guò)司法途徑解決，避免“天價(jià)”停車位再現(xiàn)。

隨著社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題會(huì)影響到幾乎每個(gè)人的利益，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)引起重視。其中最重要的一點(diǎn)還是要在立法上的加強(qiáng)，健全停車位權(quán)屬制度，理清住宅小區(qū)停車位權(quán)屬使社會(huì)和諧發(fā)展。

[1]韓秀貞.論小區(qū)的停車位權(quán)屬[D].華東政法大學(xué)碩士論文，2013.

[2]張順博.住宅小區(qū)停車位權(quán)屬探究[D].吉林大學(xué)碩士論文，2013.

[3]彭辰.住宅小區(qū)車位車位法律問(wèn)題研究[D].煙臺(tái)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

[4]<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>第七十條、第七十四條，2007.10.

[5]王飛.物權(quán)法視野下小區(qū)停車位權(quán)屬制度的完善[J].河套學(xué)院學(xué)報(bào)，2013.3.

D923.2

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2095-4379-(2016)28-0080-02

李慧玲(1984-)，女，漢族，河南鄭州人，本科，鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院，講師，研究方向：民商法學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)。