■ 汪 麗 Wang Li

住宅建設項目降成本、增效益策略

■ 汪 麗 Wang Li

文章通過工程實例，介紹利用建設項目的二次經(jīng)營，通過合理劃分分包標段、采取合理措施、優(yōu)化施工圖、加強材料管理及策劃、加強對發(fā)包人現(xiàn)場簽證索賠、工程結(jié)算策劃等手段，降低住宅建設項目成本，提升項目效益經(jīng)驗。

住宅項目；管理；優(yōu)化；二次經(jīng)營

作為企業(yè)，利潤是第一位的。但是，由于嚴酷的市場競爭，企業(yè)不可能在承接項目時獲得多么優(yōu)厚的價格；相反地，多數(shù)項目往往是在眾多競標單位激烈拼殺下大幅讓利后才得以中標。那么，在低價競爭的市場條件下，建設項目要如何贏利呢？通常情況下，項目經(jīng)營可分為兩個階段：一是市場營銷階段的項目經(jīng)營（一次經(jīng)營），其核心任務是控風險、抓訂單；二是合同履約階段的項目經(jīng)營（二次經(jīng)營），其核心任務是降成本、增效益。項目的二次經(jīng)營是提高項目盈利能力的關鍵手段，在項目經(jīng)營過程中顯得尤為重要，它貫穿項目建設始末。怎樣實施項目的二次經(jīng)營？下面就以某特殊鋼工業(yè)項目為例進行解讀。

1 工程概況

某商品住宅小區(qū)建設項目由3棟8層的高層和13棟5～6層的多層建筑組成，總用地面積40 870m2，總建筑面積63 470m2。其中，地上總建筑面積56 950m2，地下建筑面積6 520m2。合同簽訂為施工總承包，承包范圍為土建、安裝、綠化、室外總體等。

2 項目施工合同條件

2.1 項目環(huán)境分析

該項目過程控制執(zhí)行精細化管理，建筑單位有工程管理部門和預算管理部門，現(xiàn)場簽證、材料計劃申報、過程進度批量有成熟的管理流程，控制嚴謹。該項目投標時，共有6家單位競標，競爭非常激烈，我公司最后以最低價中標，可想而知，本項目能否盈利具有極大的挑戰(zhàn)性。

2.2 成本測算

項目中標后，結(jié)合招標文件、投標清單和承攬合同，分析承包范圍、計價及承包方式、價款調(diào)整方式等，按同期市場人工、材料、機械價格測算出初始項目一次效益為-75萬元，綜合一次效益率-0.42%（與投標階段測算保平的目標值基本一致）。當時，公司根據(jù)項目特點、各參建單位判斷，該項目有二次經(jīng)營空間。最終，公司確定本項目的一次效益目標值：綜合一次效益率2.27%。項目部在編制經(jīng)營策劃時，對該項目的二次經(jīng)營思路進行了詳細的推敲，制定了 “完成一次效益指標，實現(xiàn)二次效益”的內(nèi)控目標。

2.3 市場存在不確定風險

承攬合同于2007年12月簽訂，開工時間為2008年1月9日。2008年4月開始正好是土建施工高峰期，項目遭遇國內(nèi)漲幅較大的人工、材料、機械漲價，施工期間僅商品混凝土漲價價差就達185萬元，項目的成本控制更是雪上加霜。

3 項目經(jīng)營策劃中二次經(jīng)營思路及對策措施

3.1 合理劃分分包標段

編制合理的分包工程量清單，對綜合單價內(nèi)容按精細化要求拆分成各專業(yè)進行分包：鋼材、商品混凝土等主材由項目部提供，施工有利潤、風險小的項目實行大勞務分包，如土建分為土方專業(yè)分包，建筑結(jié)構(gòu)實行大勞務分包，雨排水管安裝劃分為一個標段，降低了施工成本；對利潤小、甚至虧損、風險大的項目實行專業(yè)分包，量價全包，在保證收益的前提下實施分包。

在項目實施過程中，通過競價招標及議標方式，選擇講誠信、有實力、價格合理、愿意同公司合作的分包商參與項目施工，從而降低了項目施工成本（即分包成本），保證了項目施工效益。

3.2 采取合理措施降低成本

（1）本項目土方、建筑垃圾場外運輸及處置場地費均包含在綜合單價內(nèi)，不另計費。項目處于市中心地帶，土方需外運至20km外處置，單價為75元/m3，必須做好現(xiàn)場土方挖填平衡，減少土方外運工程量。土方開挖嚴格計算基坑開挖深度、邊坡系數(shù)、操作面寬度，避免土方超挖、多挖。

（2）加強與設計院聯(lián)系，提前修建四周正式道路路基，并利用其作為臨時道路，減少修建臨時道路工程量，以降低項目成本。

（3）需提前運行的臨時電纜費用在措施費中包干使用，在實際施工過程中加強與業(yè)主溝通，采用正式電纜作為臨時用電的電纜，在臨時使用中加強保護，從而降低成本。

（4）調(diào)整施工順序，使其合理。

（5）施工措施上進行技術、經(jīng)濟、工期推敲比較后，采用優(yōu)化后的施工措施方案。本項目投標時基坑采用鋼板樁圍護，且特殊措施費包干僅70多萬元，實際圖紙到后，僅此項費用測算就要發(fā)生約200萬元，如采用大開挖，則僅增加土方開挖費用，可大大節(jié)省成本。因此，項目部將該施工方案確定為采用大開挖，并外委專業(yè)設計院進行深基坑方案及圖紙設計，從而通過專家論證，確定使用該方案。

3.3 對施工圖進行優(yōu)化增加收益

（1）在實施過程中通過與設計院溝通，對于基礎下面為雜填土，必須采用再生石回填才能滿足回填要求，請設計院標注在圖紙說明上。

（2）建議將構(gòu)筑物地面以下有高低差的部分標注在圖紙上，實施過程中提交技術核定單改為砌筑磚胎?；靥钌皧A石。

（3）鋼筋搭接方式優(yōu)化：選用Φ14～Φ18鋼筋，采用對焊接頭或套筒連接兩種方式，先期需測算套筒費用是否小于焊接費用，如套筒費用低就可在施工圖優(yōu)化為套筒聯(lián)接方式，這樣達到鋼筋用量正常減少的目的。

（4）土建與電氣施工圖優(yōu)化：通常情況下，電氣施工圖都較土建圖晚，部分電氣接地扁鋼、埋管等（這部分量不可偏大）可先期體現(xiàn)在土建施工圖中，混凝土澆筑前都要圖紙會審，減少重復施工及錯誤施工增加的工作量。

3.4 材料管理及策劃增加收益

（1）材料管理是項目成本管理的重點，因此，做好材料策劃及材料管理，是二次經(jīng)營創(chuàng)效的核心。對于向分包提供的材料，施工過程中根據(jù)圖紙精確計算工程量，并控制材料的領用量，保證項目的收支平衡。

（2）項目材料的節(jié)約是項目成本降低的主要方向之一。通過節(jié)約材料的運作與營銷，可最大限度發(fā)揮項目的生產(chǎn)管理優(yōu)勢，為項目贏得良好的效益。材料的采購嚴格遵循計劃執(zhí)行，并對現(xiàn)場庫存材料逐月盤點，在計劃、采購、入庫、出庫、領料各環(huán)節(jié)按公司管理流程進行嚴格控制，整個過程中不出現(xiàn)材料浪費現(xiàn)象。因此，到本項目施工結(jié)束，材料基本無多余現(xiàn)象，保證了材料成本不浪費。

（3）項目合同約定主合同清單中沒有的材料需進行核價。對于需認質(zhì)認價的材料，在施工過程中要積極關注材料的價格變化情況，圖紙一旦出現(xiàn)新增工程量，應及時通過上海建材市場信息、中國建材網(wǎng)、公司物資管理部詢價等渠道查詢相關的材料信息，并通過與甲方預算管理部門的良好關系，確保該部分自采材料核價后均能有較好的利潤。

3.5 加強對發(fā)包人現(xiàn)場簽證索賠增加收益

（1）對發(fā)包人的索賠簽證主要分工期索賠和費用索賠兩類。工期索賠往往是在網(wǎng)絡進度的關鍵線路安排受到影響時要求工期順延，推遲竣工日期或采用搶工期措施達到某個節(jié)點的時間要求。本項目因發(fā)包人設備晚到，主動進行合同增補工期延期。費用索賠主要表現(xiàn)在量的索賠和價的索賠上，對合同另一主體提起的補償要求。作為項目承包人，就是向發(fā)包人索賠因?qū)Ψ竭^錯發(fā)生的損失，索賠價格中既包括成本損失，又可能包含利潤損失。

（2）在履約的過程中，出現(xiàn)需要簽證的機會就要把握，不能拖延導致錯失良機，特別是通過文字、影像、會議記錄、圖形、傳真、電子郵件等作為附件，依據(jù)合同條款作為充分說明簽證理由，要求甲方簽證確認。

（3）所有施工人員對外簽證必須經(jīng)經(jīng)營人員審核后報出，并根據(jù)報出及收到情況進行臺賬登記，落實跟蹤責任者，動態(tài)管理辦理狀態(tài)情況，直至最終匯總收集到經(jīng)營人員手中保存，以備過程報量預算和最終結(jié)算。

（4）在項目履約過程中，根據(jù)合同條件，對一些超出原合同約定價格范圍的材料、機械使用等事項，要求發(fā)包人辦理實際價格的現(xiàn)場簽證確認。

（5）專項事件采用專項報告要求補償，也是索賠的重要手段。由于合同簽訂階段其價格條款不可能約定得天衣無縫，再者合同談判階段承包人有意留下一些二次經(jīng)營的空間，所以，在認真研究合同條款的基礎上，對合同未約定或約定模糊的內(nèi)容提出補償要求，是承包人經(jīng)常使用的二次經(jīng)營方法。如：甲控乙供材料合同中，未指明品牌的具體等級，而施工階段發(fā)包人希望使用同一品牌中質(zhì)量較好的產(chǎn)品，那么，根據(jù)原來合同簽訂階段的價格與實際施工階段的價格差異是承包人必須主張的內(nèi)容，這也是簽證內(nèi)容。

（6）承攬合同工程量清單綜合單價項目中，按施工圖無法計算工程量的，需按現(xiàn)場具體實施工程實體計算工程量；對于工程實體實施完急需隱蔽的，這類項目需要在隱蔽前與業(yè)主辦理完簽證事宜，結(jié)算時便于雙方確認工程量。

（7）承攬合同工程量清單綜合單價未列項目或無類似項目，工程實施中以簽證方式向發(fā)包方提供應增加費用的理由，盡量從施工工藝、工序發(fā)生變更或施工措施方案發(fā)生重大變更方面辦理簽證，這類簽證內(nèi)容與發(fā)包方要進行價格協(xié)商，也就有了重新爭取增加合同價款的機會，易于爭取較高費用。

（8）承攬合同工程量清單未列項目辦理現(xiàn)場簽證，不要將多項內(nèi)容集中辦理一項簽證，要分項辦理，費用小的簽證發(fā)包方不會計較易于通過，最終集少成多能獲取較好收益。

3.6 工程結(jié)算策劃增加收益

（1）通過工程結(jié)算增加工程量或套用有利的綜合單價，套用綜合單價要有理有據(jù)，不是簡單套高不套低原則。

（2）工程量清單綜合單價項目，有的結(jié)構(gòu)形式或施工內(nèi)容幾乎相同，清單表現(xiàn)兩個以上子目項目，結(jié)算時，工程量盡量歸類綜合單價高的子目項目，以達到增加結(jié)算費的目的。

4 結(jié)語

住宅建設項目要想達到理想的收益，二次經(jīng)營必須加強。從以上項目的介紹可以看出，二次經(jīng)營涉及面廣，不是單獨由項目經(jīng)理或經(jīng)營經(jīng)理就能完成的，它是一個系統(tǒng)的工程，需要協(xié)調(diào)處理好工期、質(zhì)量、進度和效益的相互關系，需要經(jīng)營、工程、技術、物資等各專業(yè)人員的密切配合，缺少哪個環(huán)節(jié)都不能達到理想的效果。把握好最佳平衡點，才能確保項目管理目標的實現(xiàn)。因此，項目的二次經(jīng)營其實也是項目經(jīng)營管理水平的整體提升。

我們期待在競爭的市場條件下，大家能夠發(fā)掘出項目的特質(zhì)，提升項目經(jīng)營管理質(zhì)量，做好項目的二次經(jīng)營，為企業(yè)贏取理想的收益，也為項目團隊賺取可觀的兌現(xiàn)效益，實現(xiàn)企業(yè)與個人的雙贏。

Strategies of Reducing Housing Construction Project Cost and Increasing Benefi ts

Through project examples, the paper introduces the experience in reducing the housing construction project cost and increasing the project benefits by utilizing the secondary operation of construction projects and through reasonably dividing subtracting tenders, taking reasonable measures, optimizing shop drawings, strengthening material management and planning, strengthening spot visa claims against the developer, performing project settlement planning and the like.

housing project, management, optimization, secondary operation

2016-03-05）

汪麗，上海拓盛投資管理有限公司工程師。