范 琰

（湖南省國土資源規(guī)劃院，長沙 410007）

農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中存在的問題及對策

范 琰

（湖南省國土資源規(guī)劃院，長沙 410007）

近年來，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作取得了一定的效果，從根本上維護了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的個人住宅建造權(quán)利，具有十分重要的現(xiàn)實意義。文章簡要介紹了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特征，并分析了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新形勢下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中存在的問題和解決措施，以期在保證農(nóng)民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，維護土地使用權(quán)的合理性。

農(nóng)村宅基地 使用權(quán)確權(quán)登記 不動產(chǎn)登記 問題 對策

農(nóng)村宅基地是指村民住宅、附屬建筑及房前屋后綠化用地。根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定，村民具有對集體所有土地的使用權(quán)和占有權(quán)，保證了在土地上進行相關(guān)住宅或者附屬房屋建造的合法性。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作是維護使用人權(quán)益的重要手段，通過相應(yīng)工作的開展，能夠規(guī)范農(nóng)村宅基地使用情況，提高農(nóng)村不動產(chǎn)登記質(zhì)量，進一步推動新農(nóng)村建設(shè)步伐。

1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中存在的問題

1.1 “一戶多宅”現(xiàn)象

目前，農(nóng)村宅基地的“一戶多宅”現(xiàn)象較為普遍，其主要表現(xiàn)為：（1）新建住宅后，對原有住宅并未作拆除處理，從而形成“一戶多宅”現(xiàn)象；（2）在農(nóng)村，很多村民會繼承祖輩留下的住宅，加之自身已有的住宅，造成“一戶多宅”現(xiàn)象的出現(xiàn)；（3）農(nóng)村贈與或者自行購買住宅現(xiàn)象也較為普遍，從而造成“一戶多宅”的現(xiàn)象，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作帶來困擾。

1.2 合法面積劃分缺乏相關(guān)標準

農(nóng)村宅基地使用權(quán)合法面積的劃分與確定缺乏相應(yīng)的標準，導致已取得土地權(quán)證書的土地實際面積確認存在著問題。而且，超標準面積部分的處理和房屋落實也未形成合理的處理方式，從而出現(xiàn)登記工作的疏忽或遺漏。

1.3 不動產(chǎn)測繪費用給農(nóng)民帶來一定壓力

不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查時，需要對農(nóng)民的宅基地進行調(diào)查測繪，產(chǎn)生相應(yīng)的費用應(yīng)由農(nóng)民承擔。該費用通常包括，土地測繪成果的利用、資料圖紙的使用及房屋分戶圖測量等。湖南省的“利用測繪成果及繪圖資料費”收取標準為300～4 600元/幅，這無疑給農(nóng)民帶來一定的經(jīng)濟壓力。

2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中問題的解決措施

2.1 加強審批和監(jiān)管，解決違法用地現(xiàn)象

違法用地現(xiàn)象在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作中比較普遍，應(yīng)該采取有效措施避免違法用地現(xiàn)象，完善相應(yīng)的管理工作。2014年，湖南省頒布《關(guān)于規(guī)范和改進農(nóng)村宅基地管理的若干意見》。其中，對違法用地現(xiàn)象實行嚴格管理、科學選址和優(yōu)化審批服務(wù)等措施，并對宅基地申請條件進行嚴格規(guī)劃，對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村進行宅基地購買或建造等行為進行嚴格監(jiān)管，從根本上避免非法用地現(xiàn)象的泛濫。在宅基地選址方面，切實考慮村民的實際需求，結(jié)合當?shù)赝恋胤植己褪褂们闆r，實現(xiàn)集中選址。同時，宗地一經(jīng)劃分不得隨意修改，對單個項目進行劃分并最終統(tǒng)一登記，以此實現(xiàn)科學有效的選址，避免違法占用土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.2 規(guī)范登記行為，避免“一戶多宅”現(xiàn)象的出現(xiàn)

農(nóng)村宅基地改革應(yīng)杜絕“一戶多宅”現(xiàn)象。在具體工作開展過程中，要采取有效措施解決“一戶多宅”問題，規(guī)范村民宅基地申請與批準工作，確保相關(guān)工作的合法性與合理性。例如，針對“一戶多宅”問題出現(xiàn)的具體原因，采取有針對性的解決措施。（1）由于新宅建設(shè)而舊宅未拆，造成的“一戶多宅”問題，要在居民申請階段予以管理，如果村民舊宅未拆，再申請新宅時，不予批準。（2）由于繼承造成的“一戶多宅”，再申請第2宗宅基地時，予以批準。但是，除了繼承因素外，其他原因影響下，第2宗宅基地申請，不予批準。（3）由于贈與或購買造成的“一戶多宅”，在村民申請第2宗宅基地時，不予批準，同時也要出臺相應(yīng)的流轉(zhuǎn)規(guī)范。

2.3 合法面積的處理建議

合法面積劃分的規(guī)范性，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的有效性，具有重要的作用，必須采取有效措施完善合法面積的確定。對已經(jīng)批準，實際占用面積超過批準面積，但未超出當?shù)孛娣e標準的，可按違法占用前地類，對原批準面積與當?shù)孛娣e標準的差額部分在違法處置補辦用地審批手續(xù)后，按統(tǒng)一登記要求予以登記發(fā)證；對已經(jīng)批準，實際占用面積超過批準面積，且大于當?shù)孛娣e標準的，可對批準面積部分進行確權(quán)登記發(fā)證；對違法超占部分在不動產(chǎn)登記簿、《不動產(chǎn)權(quán)證書》“附記”欄內(nèi)，注明超占面積，超占部分待今后拆建、翻建時，予以拆除。

宗地圖按實際使用范圍繪制，能夠區(qū)分違法超占位置的，應(yīng)當用虛線標注，如確實無法區(qū)分違法超占位置的，應(yīng)當注明批準面積和超占面積，但違法超占面積不確認宅基地使用權(quán)。房屋建筑面積區(qū)分批準面積和實際面積，房產(chǎn)分戶圖應(yīng)按實際結(jié)構(gòu)繪制。

2.4 做好農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的其他辦法

除有效措施外，相關(guān)部門還應(yīng)在收費及不動產(chǎn)登記具體工作開展等方面采取有效措施，推動農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的有效開展。例如，在湖南省不動產(chǎn)登記工作開展過程中，對測繪等收費標準進行了相應(yīng)的調(diào)整，房屋分戶測量、測量成果利用及圖紙費用收費標準下調(diào)20%。

其中，分戶測量中，經(jīng)濟適用房和廉租房費用實施減半政策。另外，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)也可以由政府統(tǒng)一組織開展宅基地和房屋的調(diào)查測量工作，并由政府承擔或補貼相關(guān)經(jīng)費，以減輕農(nóng)民負擔。同時，逐步在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立不動產(chǎn)登記窗口，方便農(nóng)民申請不動產(chǎn)登記?！逗鲜〔粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記工作實施方案》明確，到2017年實現(xiàn)所有建制鎮(zhèn)設(shè)置辦事窗口；2020年，覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事窗口在縣市不動產(chǎn)登記機構(gòu)授權(quán)范圍內(nèi)，開展指定業(yè)務(wù)，并由縣市不動產(chǎn)登記中心進行審核，兩者相互協(xié)調(diào)，保證農(nóng)民不動產(chǎn)登記工作的順利開展。

3 結(jié)語

在土地監(jiān)管日益嚴格和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實施的背景下，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作的要求也日漸提升，工作中遇到的問題也遠不止文章提到的，可能還包括權(quán)屬來源、資料不全、兩證不齊等。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記工作還任重而道遠。登記機構(gòu)在具體工作開展過程中，要及時發(fā)現(xiàn)問題，采取有針對性的措施避免權(quán)屬糾紛及“一戶多宅”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，提高農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作的實效性。

[1] 溫樹棟，王燕．農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證存在的問題研究與對策．城市建設(shè)理論研究（電子版），2015，（7）：379～380

[2] 王平．農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證存在的問題研究與對策．農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2015，35（20）：225

[3] 于廣軍．淺談如何解決農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中存在的問題．城市建設(shè)理論研究（電子版），2015，（3）：1613～1614

[4] 劉福元．推動集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的調(diào)查與思考．2014年福建省土地學會學術(shù)年會論文集，2014，212～215+164